前期物業(yè)服務協議(住宅)

1、前期物業(yè)服務協議1協議雙方當事人1.1本協議當事人甲方為物業(yè)所有權人，即業(yè)主。1.1.1 甲方（業(yè)主）姓名：國籍：（身份證）（護照）地址： 電話： 郵政編碼：1.1.2 甲方（業(yè)主）委托代理人姓名：國籍：（身份證）（護照）地址： 電話： 郵政編碼：1.2 本協議當事人乙方為廣州錦日物業(yè)服務有限公司2本協議依據法律和文件2.1 中華人民共和國民法通則2.2 中華人民共和國合同法2.3 中華人民共和國物權法2.4 中華人民共和國消防法2.5 住宅室內裝飾裝修管理辦法2.6 物業(yè)管理條例2.7 廣東省物業(yè)管理條例2.8 其它現行有效的法律法規(guī)2.9 小區(qū)開發(fā)商 （下稱開發(fā)商）與 物業(yè)服務企業(yè)簽訂的

2、前期物業(yè)服務合同（下稱：前期物業(yè)服務合同）3協議一致性確認3.1 甲方在簽署本服務協議之前已經了解乙方的基本情況并對開發(fā)商選聘物業(yè)服務企業(yè)的合法性無異議。3.2 雙方對本協議條款已知悉并已理解一致，在自愿、平等、協商一致的基礎上，簽訂本協議。4本協議所指物業(yè)概況4.1物業(yè)概況物業(yè)類型： ；座落位置： ；物業(yè)名稱： 占地面積： 平方米；建筑面積： 平方米。4.2物業(yè)主要設備設施物業(yè)主要設備設施見甲方與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同。4.3甲方的房屋單位情況本協議甲方所購房屋基本情況：甲方所購房屋銷售（預售）合同名稱及編號： 以商品房買賣合同為準類型： 以商品房買賣合同為準 坐落位置： 以商品房買賣合

3、同為準 建筑面積： 以商品房買賣合同為準 5物業(yè)管理授權管理范圍5.1 在前期物業(yè)服務合同中，開發(fā)商授權乙方管理本物業(yè)公用部位、會所、地下停車場、物業(yè)公用設施設備及物業(yè)環(huán)境（包括道路、園林綠化、公共環(huán)境、消防治安管理等）。5.2 本協議乙方提供物業(yè)管理服務受益人為本協議所確定物業(yè)單元業(yè)主或物業(yè)單位使用人，都應按本協議約定承擔其義務。5.3 甲方轉讓或出租物業(yè)單元時，本協議對買受人、承租人具有同等約束力。6本協議明確物業(yè)管理服務項目6.1 房屋建筑6.1.1 房屋建筑公用部位包括內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等的養(yǎng)護和管理。6.1.2 對物業(yè)公共區(qū)域的外飾面，

4、包括地面、墻身表面、石材、瓷片、油漆、涂料、外墻裝飾板、天花等，如出現損壞、污染情況，及時進行維修。6.2 設備設施6.2.1 供電配電系統(tǒng)6.2.1.1 供電、配電高壓端設備維修、養(yǎng)護、運行；6.2.1.2 低壓配電設備維修、養(yǎng)護、運行；6.2.1.3 物業(yè)共用配電線路（不包括業(yè)主進戶接線以內部分）維修、養(yǎng)護；6.2.1.4 物業(yè)公用照明，包括樓內大堂、走廊、走火通道、電梯廳、電梯轎廂及室外照明等的檢查、維修和更換。6.2.2 供水、排水系統(tǒng)6.2.2.1 供排水水泵的檢查、養(yǎng)護、運行管理；6.2.2.2 二次供水水池設施檢修、水池定期清洗；6.2.2.3 供水管道及樓內共用部位上水管道的檢

5、修；6.2.2.4 樓內共用排水管道、共用溝渠、池、井等的養(yǎng)護管理。6.2.3 電梯6.2.3.1 電梯的日常保養(yǎng)和防護；6.2.3.2 電梯定期檢修；6.2.3.3 電梯按法規(guī)文件規(guī)定申報年檢；6.2.3.4 電梯使用、運行管理，包括制訂管理規(guī)定和監(jiān)督管理。6.2.4 公共區(qū)域空調6.2.4.1 空調的日常保養(yǎng)；6.2.4.2 空調的定期檢修；6.2.4.3 空調的使用、運行管理。6.2.5 保安監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)6.2.5.1 保安監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)的保養(yǎng)、檢修和運行監(jiān)控管理；6.2.5.2 樓內可視對講系統(tǒng)的共用線路、設施的保養(yǎng)維修；6.2.5.3 可視對講系統(tǒng)終端甲方室內部分的線路、設

6、備的保養(yǎng)維修由甲方自行負責。6.2.6 消防系統(tǒng)6.2.6.1 消防水泵的保養(yǎng)、檢修和運行管理；6.2.6.2 消防監(jiān)控系統(tǒng)的保養(yǎng)、檢修管理；6.2.6.3 消防設施的定期檢查和保養(yǎng)；6.2.6.4 公共區(qū)域消防器材的配置、定期檢查和補充或更換；6.2.6.5 甲方應按消防管理要求，負責配備室內家用消防器材。6.2.7 其他設備設施6.2.7.1 公共場所的通風設備設施的保養(yǎng)、維修和運行管理；6.2.7.2 電力設備設施的保養(yǎng)、維護；6.2.7.3 與市政、電訊、有線電視、管道煤氣等單位保持溝通聯系。6.3 環(huán)境清潔6.3.1 樓內共用的大堂、走廊通道、消防通道、電梯廳及電梯轎廂保潔；6.3.

7、2 外墻清洗、天花清潔；6.3.3 樓外廣場、道路的清潔；6.3.4 設備房、設備設施的清潔；6.3.5 化糞池清疏；6.3.6 生活垃圾收集和清運；6.3.7 甲方室內部分的保潔由甲方自行負責。6.4 綠化、園林小品6.4.1 公共綠地、花木、園林小品的養(yǎng)護與管理；6.4.2 甲方室內的盆栽植物養(yǎng)護管理由甲方自行負責，但應符合物業(yè)的管理規(guī)定，不得妨礙他人安全和有礙觀瞻。6.5 室內裝修管理6.5.1制訂本物業(yè)室內裝修管理規(guī)則，具體參照業(yè)主收樓時領取的物業(yè)使用守則，并執(zhí)行和監(jiān)督；6.5.2 審核甲方的室內裝修施工圖，主要從保護主體結構、消防要求方面進行審核；如按政府規(guī)定需要經政府部門審批的，甲

8、方必須按照規(guī)定自行辦理；6.5.3 對裝修施工人員出入和裝修施工材料進出進行管理；6.5.4 對施工人員和運送材料使用電梯按室內裝修管理規(guī)則進行管理。必要時，做好電梯的防護工作；6.5.5 對室內裝修現場進行檢查，檢查是否符合室內裝修管理規(guī)則；6.5.6 甲方應配合乙方的管理，因甲方所聘請的施工單位或人員違反規(guī)則造成他人人身安全、財產損失以及公共財產損失的由甲方負連帶責任；6.5.7 甲方裝修施工產生的垃圾由甲方自行清運或委托乙方清運。6.6 公共安全管理6.6.1 提供24小時保安服務；6.6.2 建立消防、緊急救護機制，協助政府消防及救護工作；6.6.3 對涉及公共安全的其他突發(fā)事件協助有

9、關政府部門進行處理和救助；6.6.4 為維護本物業(yè)業(yè)主公共利益，制訂本物業(yè)管理規(guī)定，負責本物業(yè)公共秩序的管理。6.7 車輛交通管理6.7.1 負責按本物業(yè)規(guī)定管理車輛和交通；6.7.2 負責本物業(yè)交通標志的建立和管理；6.7.3 負責保持本物業(yè)道路通暢；6.7.4 要求甲方和物業(yè)使用人遵守本物業(yè)相關車輛管理規(guī)定。6.8 節(jié)日布置及社區(qū)文化6.8.1 負責根據節(jié)日特點進行本物業(yè)環(huán)境布置，展現節(jié)日喜慶歡樂氣氛；6.8.2 負責組織社區(qū)文化活動，營造本物業(yè)文化氛圍；6.8.3 負責印制宣傳資料，宣傳消防、安全等知識，指導甲方和物業(yè)使用人使用本物業(yè)的公建配套設施。6.9 圖紙、資料管理6.9.1 管理

10、本物業(yè)有關的工程圖紙資料（包括竣工資料）；6.9.2 管理設備檔案，并按設備設施維修、更新、改造等進行資料更新；6.9.3 管理業(yè)主檔案。6.10 接待、咨詢服務以多種方式與業(yè)主溝通，接待業(yè)主的咨詢、投訴以及求助。7.甲方房屋如需裝修的，在裝修時需向乙方繳交下列費用：7.1裝修保證金7.1.1 甲方同意向乙方繳交裝修保證金，別墅 元/套，多層住宅 元/套，高層住宅 元/套，復式住宅 元/套，商鋪 元/套。7.1.2 裝修保證金待甲方裝修完工后，經乙方驗收且無損壞公共設施，不影響其它業(yè)戶行使權利的，于甲方裝修工程驗收合格之日起，一個月后無息退回甲方。7.1.3 甲方及其使用者應嚴格按照乙方制定的

11、裝修規(guī)定，完成其單元的裝修工程。如果乙方發(fā)現甲方聘用的承包商及其工人違反裝修規(guī)定，乙方有權拒絕其進入本小區(qū)物業(yè)區(qū)域。如甲方在裝修過程中存在違反裝修規(guī)定的行為，或其裝修影響了其它業(yè)戶權利的行使或對共用設施、設備、公共場所造成影響的，甲方所交裝修保證金不予退還，由乙方用于補償因此而產生損失，不足金額部分，乙方可向違反裝修規(guī)定的甲方追償。7.2裝修垃圾淤泥清運費：普通住戶： 500 元/戶；復式單元住戶： 1000 元/戶；裝修人如需自行清運的，無需交此費，具體操作參照物業(yè)使用手冊。7.3裝修工人出入證押金 50元/人（此項款不計利息），工本費 5 元/人，具體操作參照物業(yè)使用手冊。8. 物業(yè)服務費

12、8.1 物業(yè)服務費收取標準8.1.1 乙方向甲方收取物業(yè)服務費，按甲方簽訂的商品房買賣合同中約定的建筑面積（含公共部位與共用房屋分攤）計付。實測建筑面積與約定建筑面積有差異的，以實測建筑面積為準，自甲方向乙方提供或乙方自行取得相關證明文件的下一個月起調整物業(yè)服務費用。調整前甲方按約定建筑面積計付的物業(yè)服務費與按實測建筑面積計算的物業(yè)服務費之間的差額，雙方互不退不補。8.1.2 物業(yè)服務費收費標準：別墅每月每平方米 元，多層住宅每月每平方米 元，高層住宅每月每平方米 元，復式住宅每月每平方米 元，商鋪每月每平方米 元，室內停車場每月每個 元，車位有償使用費另行計算。8.1.3 物業(yè)服務費用，不包

13、括樓宇范圍內的水泵、樓層照明、走火通道照明、大堂照明、大堂空調、電梯等共用設施設備的用電費；樓宇公共范圍內的清潔、消防用水水費；物業(yè)共用部位及共用設施設備大中修、更新、改造的費用。8.2 物業(yè)服務費構成物業(yè)服務費由以下部分構成（以下涉及費用構成部分均指為管理本物業(yè)小區(qū)所發(fā)生的費用支出）：人員工資、福利費；人員勞動保護用品和社會勞動保險費；行政辦公費用；用于物業(yè)管理的固定資產折舊；會計費用；人員教育培訓費用；雇傭聘請審計、律師咨詢費用；公眾責任保險等各種相關保險；保安服務；環(huán)境保潔費；綠化園藝養(yǎng)護費；節(jié)日布置費；社區(qū)文化活動、宣傳費；公共地方零星維修養(yǎng)護費；共用設備維護保養(yǎng)費；稅項；其他為管理本

14、物業(yè)小區(qū)而發(fā)生的合理支出（包括本物業(yè)小區(qū)完成前籌備管理期間的一切開支）；法律法規(guī)規(guī)定的其他費用構成。 乙方應向甲方公布經注冊會計師審核的年度財務收支表。經注冊會計師審核的年度財務收支表對甲方具有約束力，甲方對此無任何異議。8.3 物業(yè)服務費收取起始日期8.3.1首期物業(yè)服務費從甲方簽署收樓手續(xù)單當日起計算；如甲方接到收樓通知書之日起十日內仍未辦理收樓手續(xù)的，則從商品房買賣合同或提前收樓補充協議約定的收樓日期起（以最早日期為準）計算物業(yè)服務費；依據甲方授權，乙方可直接向物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費。但甲方就繳交物業(yè)服務費事宜與物業(yè)使用人承擔連帶清償責任；8.3.2 甲方須按本協議約定繳交物業(yè)服務費。

15、乙方每月五日起征收上月欠繳款項所產生的滯納金，甲方應從逾期之日起至實際支付之日止每日按應交物業(yè)服務費的千分之一計付滯納金。8.4 物業(yè)服務費及由其他定期收取或代收費用的收取方式8.4.1 每月五日收取當月物業(yè)服務費及其他由物業(yè)公司定期收取或代收的費用;8.4.2 如因甲方原因導致費用繳交失敗或延遲，甲方應按8.3.2規(guī)定繳交滯納金。9. 物業(yè)服務費使用及管理酬金提取原則9.1 乙方應合理使用物業(yè)服務費，對各個管理項目進行適宜管理，符合協議要求；9.2 從甲方簽訂本協議之日起，甲方同意乙方從向業(yè)主收取的物業(yè)服務費中提取總收入的 百分之十 作為履行物業(yè)管理職責的酬金外，結余歸全體業(yè)主所有；9.3

16、物業(yè)服務企業(yè)無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工作為小區(qū)管理、運作、會計、核算等的一切直接開支費用；9.4 管理者酬金于每月5日前由物業(yè)服務企業(yè)自動從小區(qū)物業(yè)服務費賬戶中扣取。9.5 乙方應編制每年度的管理“ ”預算報表并盡可能使“ ”的服務費用控制在預算范圍內。當年度管理預算不足以應付所有管理開支時，乙方應提交修訂預算報告予開發(fā)商或業(yè)主委員會審核批準。10 代收代繳收費服務 受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、房租費等費用的辦理代收代繳服務（代收代繳費用不屬于物業(yè)服務費用），收費標準執(zhí)行政府規(guī)定，甲方應按乙方規(guī)定時間交納。逾期交納將按8.3.2的規(guī)定處理。11. 地下

17、停車場地下停車場車位為業(yè)主提供停車服務，實行有償使用。車位使用費：按政府物價部門批準的收費標準收取。12. 會所12.1 會所實行 （無償/有償）使用原則。12.2 乙方制訂相應會所管理規(guī)定，甲方應遵守。13. 保險13.1 共用部位、共用設施設備的保險費用由全體業(yè)主按各自所擁有的房屋建筑面積比例分攤，保險由乙方代為辦理。13.2 甲方的家庭財產與人身安全的保險由甲方自行辦理，乙方不承擔對甲方的人身、財產的保險、保管責任。14. 專項維修資金的管理與使用14.1根據政府有關規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的專項維修資金。購房款并未包含專項維修資金。甲方應當按照

18、政府部門的有關規(guī)定按時繳納專項維修資金，存入房地產行政部門規(guī)定的銀行專款帳戶中。14.2專項維修資金的使用和續(xù)籌需經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論同意。法律、法規(guī)或政府部門的規(guī)定有調整或變更的，按調整或變更后的法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。14.3甲方轉讓房屋所有權時，結余專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。15關于物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營甲方同意乙方利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營并收取相關的收益，對乙方因此簽署的一切文件甲方均予以確認。所得收益用于補貼物業(yè)服務費用。16. 文函的有效送達16.1 雙方約定的通訊地址

19、：甲方： ；乙方： ；雙方約定的非郵寄送達的聯系人：甲方：聯系人： ；聯系電話： ；傳真電話： 。乙方：聯系人： ；聯系電話： ；傳真電話： 。16.2 任何一方就本協議發(fā)給另一方的通知必須按以上聯系方式、以中文書面形式進行。如以人手傳送，以聯系人簽收之時視為送達。如以傳真形式進行，則以聯系人確認接到傳真時視為已送達。如以郵件郵遞形式進行，應以掛號信或特快專遞方式寄送，以郵局在信封面蓋收郵戳之日為發(fā)出日，自發(fā)出之日起三個工作日后視為送達。 16.3 甲方如須變更聯系方式的，應及時書面通知乙方，否則，以按原聯系方式傳送視為送達。如因甲方未能及時通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使無法聯絡時，

20、因通信聯絡方式失效造成的損失和責任由甲方承擔。16.4 若甲方要求改投至指定地點，甲方須填寫相應委托書，并支付郵遞費、服務費等相關費用。17.甲方的權利義務17.1甲方的權利17.1.1接受乙方提供的物業(yè)管理服務；17.1.2通過與乙方溝通，修訂臨時管理規(guī)約、物業(yè)使用守則等物業(yè)管理規(guī)定；17.1.3對本物業(yè)小區(qū)重大問題處理提出合理的建議和意見；17.1.4通過與乙方協商，進行商業(yè)宣傳活動；17.1.5法律、法規(guī)規(guī)定享有的權利。17.2甲方的義務17.2.1遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)；17.2.2遵守臨時管理規(guī)約、物業(yè)使用守則等物業(yè)管理規(guī)定，配合乙方對物業(yè)行使管理權的各項管理工作；17.2.3按時繳

21、交物業(yè)服務費；17.2.4在乙方事先通知情況下，協助乙方進入本單元對公共管線或共有設施、設備等進行檢查維修；17.2.5 轉讓本物業(yè)單元時，事先通知乙方，告知買受人須與乙方簽訂本協議，否則，甲方就買受人不遵守本協議的行為承擔連帶法律責任；17.2.6 甲方如將本物業(yè)單元以某種方式給他人使用，則應約定物業(yè)使用人必須遵守臨時管理規(guī)約、物業(yè)使用守則等物業(yè)管理規(guī)定，甲方對其單元的承租人或物業(yè)使用人和訪客等因違反本物業(yè)管理規(guī)定而造成相關損失承擔連帶賠償責任。18.乙方的權利義務18.1乙方的權利18.1.1根據法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約及本協議約定，制訂物業(yè)管理規(guī)定，依協議管理物業(yè)；18.1.2收取物業(yè)服

22、務費及其他相關費用；18.1.3有權選擇專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理服務；18.1.4制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；18.1.5為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在發(fā)生突發(fā)事件，或發(fā)生本物業(yè)公共安全受到影響的緊急情況，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執(zhí)行任務等緊急情況，且乙方聯系不到甲方時，乙方有權進入甲方單元進行搶修或采取緊急措施；乙方因采取緊急措施造成甲方財產損失的，雙方按有關法律規(guī)定處理。18.1.6按照有關專項維修資金管理規(guī)定，使用專項維修資金。18.2乙方的義務18.2.1履行前期物業(yè)服務合同及本協議，向甲方提供物業(yè)管理服務；18.2.2接受甲方監(jiān)督；18.2.3不擅自占用本物業(yè)公用設施或改變其使用功能；18.2.4不因選擇專業(yè)公司而將管理本物業(yè)責任轉移給第三方；18.2.5每六個月向甲方公布本物業(yè)服務費用收支賬目。19.特約專項服務19.1本