物業(yè)管理法規(guī)常識解讀

1、20.6.26,1,物業(yè)法規(guī)常識,20.6.26,2,學(xué)習(xí)內(nèi)容大綱之一,物業(yè)管理的幾個基本概念,20.6.26,3,學(xué)習(xí)內(nèi)容大綱之二,物業(yè)費、停車費高于政府指導(dǎo)價,未收房未入住，也要交物業(yè)費嗎,家里被盜、服務(wù)瑕疵，拒交物業(yè)費,鄰里糾紛、房屋質(zhì)量問題，拒交物業(yè)費,違章裝修怎么辦,亂停車、車輛丟失、車輛損傷,高空拋物、人身傷害、財產(chǎn)損失,狗患、安全防范與安全保障的差異,郵件代收、社區(qū)活動,20.6.26,4,第一部分,物業(yè)管理的幾個基本概念,20.6.26,5,物權(quán)在公民權(quán)利中的地位及物權(quán)法的框架,20.6.26,6,物業(yè)管理活動中權(quán)利來源示意圖,20.6.26,7,物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動

2、產(chǎn)的民事活動，其權(quán)利來源于建筑物 區(qū)分所有權(quán)。 物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。 物權(quán)法第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有 所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。,什么是物業(yè)管理,20.6.26,8,物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)進(jìn)行管理維護的有償服務(wù)。 物權(quán)法第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容： 物權(quán)法第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 物業(yè)管理條例第二條

3、本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。,什么是物業(yè)服務(wù),20.6.26,9,業(yè)主有3種 1、房產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人 2、已交付、但尚未辦房產(chǎn)證的一手房購買人 3、通過繼承、遺贈等形式獲得房屋所有權(quán)的人 物業(yè)管理條例 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 區(qū)分所有權(quán)解釋 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分

4、，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。,什么是業(yè)主,20.6.26,10,業(yè)主大會 是全體業(yè)主的代表，維護合法權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。 業(yè)主委員會 是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 物業(yè)管理條例 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。,什么是業(yè)主大會、業(yè)主委員會,20.6.26,11,第二部分

5、,物業(yè)服務(wù)常見糾紛及法律對策,20.6.26,12,收費類糾紛,收費標(biāo)準(zhǔn) 收費時間 履約標(biāo)準(zhǔn) 合理性,業(yè)主疑問： 為什么不按政府指導(dǎo)價收物業(yè)費？ 為什么不按政府指導(dǎo)價收停車費？,20.6.26,13,收費標(biāo)準(zhǔn)答疑,1、物業(yè)費的性質(zhì)物業(yè)費是業(yè)主維護自己不動產(chǎn)的必要費用，業(yè)主愿意承擔(dān)多少，完全基于業(yè)主對不動產(chǎn)管理水平和保持某種程度生活質(zhì)量的需要，屬于業(yè)主自治的范疇。 2、物業(yè)服務(wù)收費的原則合理、公開、質(zhì)價相符 3、判斷是否屬于政府指導(dǎo)價范圍區(qū)分普通住宅與非普通住宅,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 武漢市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法實施細(xì)則 第八

6、條 普通住宅和經(jīng)濟適用住房的綜合管理服務(wù)費，實行政府指導(dǎo)價。其他類型物業(yè)服務(wù)項目均實行市場調(diào)節(jié)價。 第二十五條 普通住宅和經(jīng)濟適用住房小區(qū)的露天或室內(nèi)配套停車場（庫）車輛停泊服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)按是價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門公布的指導(dǎo)價執(zhí)行。 武國土房發(fā)【2008】13號 關(guān)于武漢市享受優(yōu)惠政策普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的實施意見 1、 住宅小區(qū)建筑容積率在1.5（含1.5）以上; 2、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下； 3、別墅類（含聯(lián)體）商品住房除外，售價在5700元/平方米以下且單套銷售總價在80萬元以下。 同時滿足以上3個條件的住宅，為普通住宅。,20.6.26,14,收費類糾紛,收費

7、標(biāo)準(zhǔn) 收費時間 履約標(biāo)準(zhǔn) 合理性,業(yè)主疑問： 為什么沒收房也要全額交物業(yè)費？ 為什么沒入住也要全額交物業(yè)費？,20.6.26,15,收費時間答疑,1、物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)物業(yè)服務(wù)是為房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地提供維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，其本質(zhì)是一項公共服務(wù)，服務(wù)區(qū)域并非業(yè)主的專有部分，房屋使用與否并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)提供。 2、物業(yè)費的本質(zhì)是業(yè)主的共同財產(chǎn)，是業(yè)主承擔(dān)共同管理責(zé)任的方式，并不等同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。,物權(quán)法 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 物業(yè)糾紛司法解釋 第六條 物業(yè)

8、服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 物業(yè)管理條例 第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。,20.6.26,16,收費時間答疑,1、已竣工未出售或未交付，物業(yè)費誰出？建設(shè)單位承擔(dān) 2、已交付，物業(yè)費誰出？業(yè)主承擔(dān) 3、何為交付？業(yè)主收到交付通知書并辦理鑰匙交接手續(xù)，收到通知書后一個月無正當(dāng)理由不辦理鑰匙交接手續(xù)的，視為交付。,物業(yè)管理條例 第四十二條 已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。 武漢市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法實施細(xì)則 第十八條 業(yè)主按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

9、約定的時間開始全額繳納物業(yè)服務(wù)費；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。,20.6.26,17,收費類糾紛,收費標(biāo)準(zhǔn) 收費時間 履約標(biāo)準(zhǔn) 合理性,業(yè)主觀點： 物業(yè)公司提供的服務(wù)，達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可以少交或拒交物業(yè)費。 案例： 1、業(yè)主認(rèn)為其地下室北側(cè)采光井（也是管道井）長期（一年以上）不打掃，衛(wèi)生狀況很差，導(dǎo)致其無法開窗通風(fēng)，因此物業(yè)服務(wù)不到位，要求法官酌情減少物業(yè)費。 2、因居家被盜等，認(rèn)為物業(yè)未盡管理義務(wù)，拒交物業(yè)費,20.6.26,18,履約標(biāo)準(zhǔn)答疑,拒交物業(yè)費的本質(zhì)物業(yè)費是業(yè)主的共同財產(chǎn)，是業(yè)主承擔(dān)

10、共同管理責(zé)任的方式，并不等同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。業(yè)主欠費，首先損害的是業(yè)主共同利益，是妨害全體業(yè)主的共同管理而不是妨害物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，其次損害的是其他業(yè)主權(quán)益應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M用各，一人不交，就是侵占了其他交費人的利益，最好才是損害物業(yè)企業(yè)的利益，它拿不到應(yīng)有的報酬，自然難以為繼。 交費是業(yè)主的義務(wù)，是全體業(yè)主的共同利益，以物業(yè)企業(yè)未打掃某一部位的衛(wèi)生就不交費，沒有合理的理由，欠費應(yīng)當(dāng)清償； 至于物業(yè)企業(yè)是否未履行義務(wù)，未履行義務(wù)對業(yè)主造成何種損失，應(yīng)由業(yè)主證明，能夠成立的，由物業(yè)企業(yè)賠償，而不是減少業(yè)主物業(yè)費的問題。,物業(yè)糾紛司法解釋 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者

11、法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。,20.6.26,19,履約標(biāo)準(zhǔn)答疑,1、物業(yè)費繳納和居家被盜求償兩個獨立的法律關(guān)系。特別是，酬金制中的物業(yè)費是業(yè)主的共有財產(chǎn)。業(yè)主沒有理由因此拒交物業(yè)費。 2、區(qū)分被盜事件中物業(yè)公司有無過錯，協(xié)助處理被盜事件。 協(xié)助處理被盜事件（報警、提供線索等），盡可能幫業(yè)主減少損失； 如果公司有過錯的，予以改進(jìn)； 公司無過錯的，但公司可能進(jìn)一步提供防范服務(wù)的，提供防范服務(wù)，短期內(nèi)無法提供 進(jìn)一步服務(wù)的，對業(yè)主居家防盜提供建議。,3、有無過錯，判斷依據(jù)

12、有兩個： 第一、法定的安全防范協(xié)助義務(wù)是否履行到位 第二、合同約定的安全防范協(xié)助義務(wù)是否履行到位,物業(yè)管理條例 第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)服務(wù)合同,20.6.26,20,收費類糾紛,收費標(biāo)準(zhǔn) 收費時間 履約標(biāo)準(zhǔn) 合理性,業(yè)主觀點： 公共費用分?jǐn)偛缓侠恚唤毁M；（一樓業(yè)主沒有使用電梯，不應(yīng)該交電梯費） 房屋質(zhì)量有問題，不交費；（房屋漏水，不修好不交費） 鄰里糾紛，不交費。（樓上裝修導(dǎo)致樓下漏水，不交費；樓下搭雨篷導(dǎo)致樓上聲光污染，不交費）,20.6.2

13、6,21,合理性答疑,1、電梯是房屋的配套設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主共有，一樓業(yè)主理應(yīng)承擔(dān)電梯的運行、維保費。不得以不乘坐電梯為由，不交電梯費。即不得以放棄權(quán)利來拒絕履行義務(wù)。 2、房屋質(zhì)量問題，首先區(qū)分是否保修期內(nèi)，保修期內(nèi)，聯(lián)系建設(shè)單位維修，保修期外，共有部分由物業(yè)公司維修，專業(yè)部分由業(yè)主自行維修。 3、相鄰權(quán)糾紛，引導(dǎo)業(yè)主協(xié)商解決。,物權(quán)法 第八十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為

14、，可以依法向人民法院提起訴訟。,處理原則積極溝通、主動協(xié)調(diào)，盡力解決影響客戶居住的實質(zhì)性問題。,20.6.26,22,收費類糾紛,法律應(yīng)對 訴訟注意事項,1、收費不違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定或合同約定。 除違反法律規(guī)定和合同約定的收費，其他不能拒交。對于有爭議的收費，合同中要約定明確。 2、應(yīng)對履約標(biāo)準(zhǔn)糾紛，履約應(yīng)有明確記錄。 3、促進(jìn)地方立法對物業(yè)費的規(guī)定。,20.6.26,23,收費類糾紛,法律應(yīng)對 訴訟注意事項,20.6.26,24,服務(wù)類糾紛,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),1、什么是違章搭建 2、如何對待業(yè)主的裝修搭建行為 3、物業(yè)公司在裝修管理

15、中的地位 4、處理違章搭建糾紛的注意事項,20.6.26,25,第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為： （一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； （三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為： （一）搭建建筑物、構(gòu)筑物； （二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施； （四）拆改燃?xì)夤艿篮?/p>

16、設(shè)施。 本條所列第（一）項、第（二）項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。,什么是違章搭建,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法,20.6.26,26,第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形

17、狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。,什么是違章搭建,區(qū)分所有權(quán)司法解釋,20.6.26,27,如何對待裝修搭建行為,分清專有部位還是私有部位 違章搭建的民事責(zé)任 根據(jù)行為的危害性作出處理,專有部分行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害 其他業(yè)主的合法權(quán)益。 共有部位的權(quán)利邊界在于正常的、合理的、不損害他 人利益前提下的使用。 對共有部位的合理性使用， 如：安裝太陽能熱水器、 安裝空調(diào)室外機、安裝防 盜門、安裝商店招牌等。,20.6.26,28,如何對待裝修搭建行為,分清專有部位還是共有部位 違章搭

18、建的民事責(zé)任 根據(jù)行為的危害性作出處理,物權(quán)法 第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 物業(yè)服務(wù)司法解釋 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,20.6.26,29,如何對待裝修搭

19、建行為,分清專有部位還是私有部位 違章搭建的民事責(zé)任 根據(jù)行為的危害性作出處理,案例 1、北京物業(yè)就業(yè)主挖地下室的案件09年7月審結(jié)，公司勝訴。由于被告沒有立即回填，于9月底申請了強制執(zhí)行。 2、沈陽萬科蘭喬圣菲2戶別墅業(yè)主裝飾裝修期間在小院內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模的拆改，下挖地面修建游泳池、酒窖、儲藏室，物業(yè)公司進(jìn)行了告知、制止和上報。 3、2010年5月深圳都市頻道對金域華府12棟2G違章搭建及拆除情況進(jìn)行了報道。報道中記者采訪12棟2F業(yè)主吳先生時，吳先生提及12棟2G業(yè)主鐘小姐曾因違建問題與物業(yè)服務(wù)中心溝通時，向服務(wù)中心出示其市府單位的工作證件，但服務(wù)中心能夠堅持立場并勸其不能帶頭違建。,20.6

20、.26,30,如何對待裝修搭建行為,分清專有部位還是私有部位 違章搭建的民事責(zé)任 根據(jù)行為的危害性作出處理,1、涉及建筑物安全（拆除承重墻、開挖地基等），堅決制止以防既成事實。 2、一般損害公共利益的（私搭構(gòu)筑物等），履行告知法律與（臨時）管理規(guī)約約定、制止不當(dāng)行為、上報主管部門的義務(wù)，避免其他業(yè)主跟風(fēng)、效仿。 3、對侵害相鄰業(yè)主利益的（如遮陽蓬、搭花架等）行為，可以做出明顯判斷的，依據(jù)管理規(guī)約約定指出、勸阻并協(xié)調(diào)相鄰業(yè)主協(xié)商，不能明顯判斷的，上報主管部門 。,20.6.26,31,物業(yè)管理公司在裝修管理中的地位,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定 第十七條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅寅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)

21、議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實施本辦法第六條所列行為的，或者有違本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。 物業(yè)管理條例 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。,20.6.26,32,處理違章搭建糾紛的應(yīng)對,（1）事前防范、化堵為疏 （2）履行義務(wù)，保留證據(jù) 書面違章通知書的發(fā)出和證據(jù)保存，向政府

22、主管部門報告的發(fā)出、回執(zhí)。 （3）對業(yè)主的過激行為要區(qū)別對待 （4）配合執(zhí)法，規(guī)避風(fēng)險,20.6.26,33,服務(wù)類糾紛,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),1、小區(qū)內(nèi)的車位歸誰所有？ 2、小區(qū)車位不足亂停放如何解決？ 3、 車輛丟失、損壞物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？,20.6.26,34,小區(qū)車位歸誰所有？,規(guī)劃內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)屬于地產(chǎn) 規(guī)劃外的車位產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 物權(quán)法 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng) 事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于 停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,20.6.26,35,小

23、區(qū)車位不足，亂停放如何解決,共有部位改造的法定程序？ 物業(yè)能否拖走亂停放的車輛？ 物權(quán)法 第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè) 施；決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三 分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 物業(yè)管理條例 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面 法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或 者依法處理。,20.6.26,36,車輛丟失、損傷，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？,案

24、例： 某安全班長在對廣場車輛進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)停放在出口處一輛車的后門車窗玻璃破碎。經(jīng)過錄像察看，在發(fā)現(xiàn)車窗被砸大約7個小時之前，有一穿灰色夾克的男子走近該車,打碎后門車窗玻璃，并取走放在車廂里面的手提包，此時廣場無人值班。經(jīng)過察看該時段控制中心工作錄像得知，當(dāng)值班長離開廣場到控制中心處理一名住戶搬運冰箱事宜，控制中心當(dāng)值人員注意力分散而沒有監(jiān)控到砸窗盜包事件。,分析： 1、保管合同還是服務(wù)合同？有償還是無償？公司是否有過錯？ 2、對于非車輛保管關(guān)系，通過合同排除保管責(zé)任；車輛管理服務(wù)符合合同、盡到一般注意義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物 業(yè)服務(wù)合同約定的

25、或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān) 行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)， 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救 措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予 支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定 的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部 分。,20.6.26,37,服務(wù)類糾紛,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),案例： 2006年5月31日17時40分左右，上小學(xué)四年級的小宇（化名）放學(xué)回家，經(jīng)過位于南山區(qū)南山大道與海德二道交叉口處的“好來居”物業(yè)人行路面時，被從樓上墜落的玻璃擊傷頭部，后經(jīng)南山區(qū)人民醫(yī)院搶救無效死亡。,20.6.26,38,服務(wù)類糾紛

26、,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),一審法院：在本案中，于事故發(fā)生的一個多小時前，已經(jīng)在該區(qū)域附近出現(xiàn)了一次高空墜物的事件。被告深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司未舉證證明其已經(jīng)及時履行職責(zé)，說明其未能盡職履行物業(yè)管理人的職責(zé)，對原告的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。判決物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任。 二審法院：73戶業(yè)主每戶賠四千 侵權(quán)責(zé)任法 第八十五條 建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。 第八十七條

27、從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?！?20.6.26,39,服務(wù)類糾紛,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中處于管理者的地位，依照物業(yè)服務(wù)合同對建筑物共有部分和共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)管理的責(zé)任。發(fā)生建筑物致害時，業(yè)主可以主張已經(jīng)把建筑物的管理責(zé)任交給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而物業(yè)企業(yè)責(zé)無旁貸。 堆放物、傾倒物及林木折斷致害，其責(zé)任一般也都會追究到物業(yè)企業(yè)。在小區(qū)道路或者公共區(qū)域從事維修時，物業(yè)企業(yè)是施工人。 小區(qū)內(nèi)的窨井，管理人也是物業(yè)公司，一旦造成

28、損害，無論受害人自身有無過錯，只要管理人不能證明盡到管理職責(zé)，就要賠償。,20.6.26,40,服務(wù)類糾紛,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),應(yīng)對措施 1、按法律規(guī)定和合同約定履行維護義務(wù)，確保記錄完整、頻次達(dá)標(biāo)。 2、事前：風(fēng)險提示、安全警示和采取安全防范措施， 事后：上報、協(xié)助等。,20.6.26,41,服務(wù)類糾紛,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),案例1 2001年3月5日凌晨，上海新建小區(qū)內(nèi)罪犯翻過圍墻（紅外癱瘓）進(jìn)入最靠近圍墻的一樓人家，女業(yè)主被殺。然后打開小區(qū)建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門（本應(yīng)上鎖），順著垃圾攀上墻，

29、翻出小區(qū)。寶山區(qū)法院一審判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決，裁定物業(yè)管理公司賠償4萬元。 案例2 2009年7月，江西省吉安市某小區(qū)，小學(xué)二年級學(xué)生揚揚在小區(qū)內(nèi)被一條流浪狗咬傷脖子。其家人認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，要求對方賠償醫(yī)藥費、誤工費、護理費、交通費及精神損失費12121元。,20.6.26,42,服務(wù)類糾紛,裝修服務(wù) 停車服務(wù) 共用設(shè)施設(shè)備 共用場所管理 安全防范 增值服務(wù),物業(yè)管理條例 第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 保安服務(wù)管理條例 第二十五條 保