第九講 房地產(chǎn)評估

1、第五章,房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,一、土地的特性： 1. 土地的自然特性： （1）土地位置的固定性 （2）土地質(zhì)量的差異性 （3）土地資源的不可再生性 （4）土地效用的永續(xù)性,2.土地的經(jīng)濟特性 （1）土地經(jīng)濟供給的稀缺性 （2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性 （3）土地利用的多方向性 （4）土地效益的級差性 二、土地使用權(quán) 1.城市的土地使用權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有(宅基地和自留地、自留山)。 2.土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓（地價指土地使用權(quán)價格）。,3.國有土地使用權(quán)出讓最高年限： （1）居住70年；（2）工業(yè)50年；（3）科

2、教文體衛(wèi)50年；（4）商業(yè)40年；（5）綜合及其他50年。 4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上的建筑物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓建筑物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 5.土地使用權(quán)出租：土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物及其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金。,6.土地使用權(quán)抵押：以土地使用權(quán)、地上附著物一同抵押。 7.土地使用有償使用合同期滿時需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)與期滿前1年提出續(xù)期申請，除根據(jù)社會公共利益需要收回外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。,三、房地產(chǎn)的特性 1.位置固定性 2.供求區(qū)域性 3.長期使用性 4.大量投資性 5.保值增值性 6.投資風(fēng)險性 7.

3、不易變現(xiàn)性 8.政策限制性,四、房地產(chǎn)評估原則 1.最有效使用原則 2.合法使用原則 五、房地產(chǎn)價格的特征 1.房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格 2.房地產(chǎn)價格與用途相關(guān) 3.房地產(chǎn)價格具有個別性 4.房地產(chǎn)價格具有可比性,六、影響房地產(chǎn)價格的因素 1.經(jīng)濟因素： （1）經(jīng)濟發(fā)展因素：經(jīng)濟增長速度，國民生成總值，居民收入，物價指數(shù)。 （2）財政金融因素：存款利率，貸款利率，通貨膨脹率，稅率，土地資本化率。 （3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素：第三產(chǎn)業(yè)比重 2.社會因素 （1）人口因素：人口數(shù)量，人口密度，人口素質(zhì) （2）家庭規(guī)模因素 （3）房地產(chǎn)投機因素 （4）教育科研水平和治安因素,（5）社會福利因素 3.行政因素 （

4、1）土地使用制度和住房政策、地價政策 （2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 （3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 （4）行政隸屬關(guān)系變更：級別升格，管轄權(quán)變更 （5）交通管制：禁止通行，單行道，通行時間限制,4.心理因素：環(huán)境認同，趣味欣賞，時尚風(fēng)氣，門牌號碼，風(fēng)水等 5.區(qū)域因素 （）商業(yè)服務(wù)繁華因素 （）道路通達因素 （）交通便捷因素 （）城市設(shè)施狀況因素： 基礎(chǔ)設(shè)施：水、電、氣、熱、通訊等 生活設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、郵局等 文體娛樂設(shè)施：電影院、圖書館等,（6）環(huán)境狀況因素 綠地、公園、空氣等。 .個別因素 土地： （）區(qū)位因素 （）面積、寬度、深度因素 （）形狀因素 （

5、）地力、地質(zhì)、地勢、地形因素 （）容積率因素 （）用途因素 （）土地使用年限因素,建筑物： （）面積、結(jié)構(gòu)、材料因素； （）設(shè)計、設(shè)備因素 （）施工質(zhì)量因素 （）法律限制因素：限高、消防管制環(huán)保限制等 （5）與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)性,第二節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本公式（收益性房地產(chǎn)） 二、凈收益： 客觀凈收益客觀總收益客觀總費用 客觀總收益（客觀總費用）：正常使用下的正常收益（費用）。,二、資本化率,（一）資本化率的確定方法： .凈收益與售價比率法 .無風(fēng)險利率加風(fēng)險調(diào)整法 .各種投資收益率排序插入法 （二）土地資本化率、建筑物資本化率與綜合資本化率,三、常用計算公式 .房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)

6、凈收益綜合資本化率 房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用 房地產(chǎn)總費用管理費維修費保險費稅金 2.土地價值土地凈收益土地資本化率 土地凈收益土地總收益土地總費用 土地總費用管理費維護費稅金 或 土地價值房地產(chǎn)價值建筑物價值 建筑物價值建筑物重置成本年貶值已使用年限 年貶值建筑物重置成本（1-殘值率）/耐用年限,或 土地價值（房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益）土地資本化率 建筑物凈收益建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率 .建筑物價值房地產(chǎn)價值土地價值 或 建筑物價值（房地產(chǎn)總收益土地凈收益）建筑物資本化率,例： 某房地產(chǎn)公司與年月以有償出讓方式取得一塊土地年使用權(quán)，并于年月在此地上建成一磚混結(jié)構(gòu)寫字樓，當(dāng)時造價元

7、平方米，經(jīng)濟耐用年限為年，殘值率為。目前，該類建筑重置價值為元平方米。該建筑占地面積為平方米，建筑面積為平方米?，F(xiàn)在用于出租，每月平均實收租金萬元。,補充資料： 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫自?，空置率為，每年需支付管理費為年租金的.%，維修費為建筑重置價格的.，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率為，建筑資本化率為。,假設(shè)條件：土地使用權(quán)期滿時土地使用權(quán)及地上建筑物由國家收回。 要求：計算該宗地年月的土地使用權(quán)價值。 評估過程： . 計算總收益 年總收益 （-）=（元） 2 . 計算總費用 年管理費 .,年維修費 . 年稅金 年保險費

8、 . 年總費用管理費維修費保險費稅金 （元） .計算房地產(chǎn)凈收益 房地產(chǎn)凈收益年總收益年費用 （元） .計算房屋凈收益 （）年貶值額建筑物重置價值耐用年限 （） （元）,（）房屋現(xiàn)值 建筑物重置價值年貶值已使用年限 （元） （）房屋凈收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率 165000（元） .計算土地凈收益： 土地凈收益年房地產(chǎn)凈收益年房屋凈收益 （元）,.計算土地使用權(quán)價值,第三節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、計算公式 A=100/（ ）=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易狀況指數(shù) B=（ ）/100=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù) C= （ ） / 100 =待估對象房地產(chǎn)狀況指數(shù)/可比實

9、例房地產(chǎn)狀況指數(shù) 或100 /（）,或 容積率修正系數(shù)待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù) (容積率修正系數(shù)表) 使用年限修正系數(shù) 修正系數(shù)k(n:可比實例使用年限;m:被評估對象使用年限;r:資本化率),1.交易情況的修正: (1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易; (2)交易時有特別的動機，如急需脫手; (3)買方或賣方不了解市場行情; (4)其他特殊交易的情形，契稅轉(zhuǎn)為賣方負擔(dān); (5)特殊的交易方式,如拍賣、招標(biāo)等。 修正系數(shù)一般需根據(jù)具體交易憑經(jīng)驗判斷。,2.交易日期修正: (1)修正系數(shù)=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù) (2)(1+k1)(1+k2)(1+kn

10、),其中,ki為房地產(chǎn)價格的月增長率. 3.房地產(chǎn)狀況修正: (1)區(qū)位狀況修正; (2) 實物狀況修正;,例1 有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下：,上表中成交價的單位為：元 /平方米。 該城市地價指數(shù)表為：,另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.5時的地價增加3%。,對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被

11、估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。 試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2005年的價值。,1.建立容積率地價指數(shù)表:,2.案例修正計算: A. B. C. D. E. F.,3.評估結(jié)果。案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。 因此，待估宗地G的評估結(jié)果為： （620+627+623+638+633）5=628（元/平方米）,例2 估價對象概況:待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地,面積為600平方米,地形為長方形。 評估要求:評估該地塊1997年10月的公平市場交易價格。 評估過程: (1)選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例,故采用市場法進行

12、評估。,(2)搜集有關(guān)的評估資料。 搜集待估土地資料。(略) 搜集交易案例資料。 本次評估選擇了4個市場交易案例作為參照物，具體情況見表2-1。,(3)進行交易情況修正。 經(jīng)分析,交易實例A、D為正常買賣,無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。 則各交易實例的交易情況修正率為: 交易實例A:0%；交易實例B:2%；交易實例C:3%；交易實例D:O%。,(4)進行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，1996年10月以來土地價格平均每月上漲1%,則各參照物交易實例的交易日期修正率為: 交易實例A：6；交易實例B:7%；交易實例C：12；交易實例D：10。 (

13、5)進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易案例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表22判斷。,本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表22各種區(qū)域因素的對比分析,經(jīng)綜合判定打分,交易實例B所屬地區(qū)為88,交易實例C所屬地區(qū)為108,交易實例D所屬地區(qū)為100。,(6)進行個別因素修正。 經(jīng)比較分析,待估土地的面積較大,有利于充分利用,另外環(huán)境條件也比較好,故判定比各交易實例土地價格高2%。 土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整,其調(diào)整系數(shù)測算如下(假定折現(xiàn)率為8%):

14、年限修正系數(shù)=1一1(1+8%)30 1-1(1+8%)35=0.90060.9324 =0.9659,(7)計算待估土地的初步價格。 交易案例A修正后的單價為: 參照物A成交價格 被評估對象交易情況指數(shù)/參照物交易情況指數(shù) 被評估對象交易時間指數(shù)/參照物交易時間指數(shù) 被評估對象區(qū)域情況指數(shù)/參照物區(qū)域情況指數(shù) 被評估對象個別因素指數(shù)/參照物個別因素指數(shù) 被評估對象使用年限指數(shù)/參照物使用年限指數(shù)： 870(100/100) (106/100) (100/100) (102/100) 0.9659909（元/平方米）,同理，交易案例B修正后的單價為: 820(100/98)(107/100)(

15、100/88)(102/100)1038（元/平方米） 交易案例C修正后的單價為: 855(100/97)(112/100)(100/108)(102/100)0.9659 901（元/平方米） 交易案例D修正后的單價為: 840(100/100)(110/100)(100/100)(102/100) 942（元/平方米),(8)采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果. 土地評估單價為: (909+1038+901+942)4 =948(元/平方米) 土地評估總價: 600948=568800(元),第四節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、土地 土地價值=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費

16、+土地增值收益 1.待開發(fā)土地取得費： （1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費，安置補助費等； （2）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費。,2.土地開發(fā)費： (1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費：水、路、電、氣、訊 (2)公共事業(yè)建設(shè)配套費：郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地 (3)小區(qū)開發(fā)配套費。 3. 投資利息： (1)投資額=土地取得費+土地開發(fā)費 (2)投資利息=投入資金的時間價值 (3)計息期為整個開發(fā)期和銷售期（若均勻投入，計息期可取開發(fā)期的一半）,4投資利潤和稅費： （）投資利潤=投資額利潤率 （）稅費：土地取得和開發(fā)過程中所

17、必須支付的稅賦和費用。 土地增值收益： 土地增值收益=前四項之和土地增值收益率 (土地增值收益率為10%25%),二、新建房地產(chǎn) 新建房地產(chǎn)價值土地取得費開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費正常利潤 其中 開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費房屋建筑安裝工程費公共批配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)過程中的稅費+其他間接費用 管理費用開辦費開發(fā)過程中管理人員工資,銷售稅費銷售費用銷售稅金及附加（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅，教育費附加）其他銷售稅費（印花稅，交易手續(xù)費，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費） 三、舊建筑物 建筑物價值重置成本年貶值額已使用年限 或：建筑物價值重置成本成新率 貶值額的計算方法：直線法，余額遞減法，償還基金

18、法，年數(shù)合計法。,第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用待開發(fā)土地,假設(shè)開發(fā)法（剩余法，倒算法，預(yù)期開發(fā)法） 一、基本計算公式： 土地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 投資利息 開發(fā)商合理利潤 正常稅費 實用計算公式：,土地價值房屋的預(yù)期售價 開發(fā)建設(shè)成本利息利潤稅費 實用具體計算公式： 地價預(yù)期樓價建筑費專業(yè)費用銷售費用利息利潤稅費 其中： 專業(yè)費用建筑設(shè)計費工程概預(yù)算費用等 利息（地價建筑費用專業(yè)費用）利息率 利潤（地價建筑費用專業(yè)費用）利潤率,二、操作步驟： 調(diào)查被評估對象的基本情況 確定被評估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式 預(yù)測房地產(chǎn)售價（市場法，收益法） 估算各項成本費用

19、 （）開發(fā)建筑成本費用：當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?dāng)前平均建造費用或建筑工程概算； （）專業(yè)費用：按建造費用的一定比例估算；,（）資本利息：根據(jù)地價款，開發(fā)費用，專業(yè)費用等的投入額，各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時的貸款利率進行估算； （）稅金（營業(yè)稅，印花稅，契稅）；一般按房地產(chǎn)總價的一定比例計算； （）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（中介代理費，廣告費，手續(xù)費等）：一般按房地產(chǎn)總價的一定比例計算； 確定開發(fā)商的合理利潤：按房地產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算 估算房地產(chǎn)價值 例：p217,有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，

20、建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。 試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。,解： （1）現(xiàn)已知樓價的預(yù)測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計算公式為： 地價樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤 （2）計算樓價： 樓價20002.5900045,000,000（元） （3）計算建筑費和專業(yè)費 建筑費300020002.515,000,000（元） 專業(yè)費建筑費1015,

21、000,000101,500,000（元）,（4）計算銷售費用和稅費 銷售費用45,000,0002.51,125,000（元） 銷售稅費45,000,0006.52,925,000（元） （5）計算利潤 利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）10（地價+16,500,000）10 （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）,（6）計算利息 利息地價（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）110.1236地價+990，000 （注:地價是在兩年前就投入的，故要用2次方.而建筑費與專業(yè)費是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用1次方.） （7）求取地價

22、地價45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1地價 1,650,0000.1236地價9,900,000 地價21,810,0001.223617,824,452（元）,（8）評估結(jié)果 單位地價17,824,45220008912（元/平方米） 樓面價格89122.53565（元平方米）,第七節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法,一、基準(zhǔn)地價：區(qū)片或路段的土地使用權(quán)平均價 二、基本公式 被評估宗地地價待估宗地所處區(qū)段的基準(zhǔn)地價 使用年期修正系數(shù) 期日修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù),第八節(jié) 路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、路線價法的含義 根據(jù)土地價值高低隨距街

23、道距離增大而遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地的地價。 路線價：與特定街道的接近距離相等、具有標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均價格。,二、計算公式： 宗地總價=路線價深度百分率臨界寬度 其他條件修正率 或： 宗地總價=路線價深度百分率臨界寬度 其他條件修正額 三、操作程序 1.路線價區(qū)段劃分： 地價相等、地段相連的帶狀地段作為同一路線價區(qū)段，對每一路線段求取該路線段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價,2.標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定： 標(biāo)準(zhǔn)宗地：從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的土地（如1英尺寬、100英尺深的土地）。 標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度（宗地離開街道的垂直距離）?？扇槁肪€價區(qū)段內(nèi)臨街個宗地土地深度的眾數(shù)。 路線價即指標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。,3.路線價的評估： 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地的形狀大小評估標(biāo)準(zhǔn)宗地價格（收益法，市場法），根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地價格水平及街道狀況、公共設(shè)施的接近情況、土地利用情況劃分地價區(qū)段，附設(shè)路線價。 4.深度百分率表的制作： 深度百分率：地價隨臨街深度長短變化的比率。,