走進美國房地產(chǎn)

1、走進美國房地產(chǎn)（系列之一）-美國房地產(chǎn)概況 一、美國人的住房情況美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部?？偯娣e萬平方公里，海岸線長22680公里。美國是世界經(jīng)濟大國。經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國民生產(chǎn)總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬美元，居主要工業(yè)國家的首位。對GDP的貢獻(xiàn)中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%。在家庭收入方面，雖然美國貧富懸殊，10%的人占有90%的財富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過著普通的生活。圖一是美國家庭在1967年至

2、1997年三十年間的收入中位數(shù)曲線，從中可以看出，美國的普通家庭收入一直在3000038000美元之間，增長幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這表明美國的經(jīng)濟發(fā)展是比較平穩(wěn)的。雖然美國普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大部分人擁有自己的住房。美國政府為了解決國民的住房問題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵舊屋改造，通過抵押證券化保證購房按揭資金等。一般來說，一個小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買得起房。圖二是近30年來，美國家庭自有住房率曲線，從中可以看出，美國一直以來維持比較高的自有住房率。199

3、7年，美國自有住房率為66%（指獨戶型房屋），獨戶型房屋平均價為13.39萬美元。在美國政策住房政策中，為美國人提供“買得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美國買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來不超過家庭收入的36%。例如，按1997年美國家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過863元時，這樣的房屋就是買得起的，按這個標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)銀行提供9成30年按揭（這是美國最普遍的按揭成數(shù)和年限），年利率7%，那么美國中等收入的家庭買得起的住房房價約為14.24萬美元，而目前美國獨戶型房屋的均

4、價為13.39萬元，因此中等收入的美國家庭都是買得起的，房價是合理的。根據(jù)這個買得起的住房政策，美國聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場住房房價情況，了解目前市場上的房屋是不是美國人買得起的,進而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價格提供。二、房地產(chǎn)業(yè)在美國經(jīng)濟中的比重房地產(chǎn)業(yè)是美國國民經(jīng)濟的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重并不大。如表一所示，1992年美國房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所

5、有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業(yè)人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個問題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國民經(jīng)濟發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對房地產(chǎn)的需求。因為房地產(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟增長和人們生活水平提高對其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟而肓目發(fā)展。表一、1992年和1997年美國房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)比較三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

6、展趨勢在過去的二十年里，美國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會的整體國民經(jīng)濟發(fā)展，基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢。雖然美國房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是1820年左右經(jīng)歷一個周期循環(huán)，但周期波動幅度較小，較少大起大落。圖三是美國主要房地產(chǎn)參考指數(shù)之一的“NCREIF指數(shù)”，近20年來的表現(xiàn)情況, 從中可看出美國房地產(chǎn)投資回報的平穩(wěn)增長趨勢，這也表明美國房地產(chǎn)市場是一個理性成熟的市場。從長線投資來看，在美國投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、回報率高等特點。美國房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展還可以從租售房屋的空置率體現(xiàn)出來，一直以來，美國保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在58%之間，而銷售房屋空置率則保留在12%之間。圖四

7、是美國三十年來供出租和銷售的房屋空置率曲線。 注：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租戶已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可賣的房屋。2、銷售空置率=空置的供銷售的房屋/（業(yè)主已經(jīng)居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供銷售的房屋）四、房地產(chǎn)業(yè)的管理美國是土地私有制國家，房地產(chǎn)市場完全按市場規(guī)律運作，政府對市場的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進行土地管制；二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)

8、紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場；三是依法征稅；四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對房地產(chǎn)市場管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動完全按市場規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。 政府對土地的管理權(quán)力 政府對土地的管轄權(quán)力主要包括如下幾個方面：征稅(taxation)：政府以土地所有者要征收地稅。地稅是美國的主要稅種之一，也是調(diào)控土地資源配置的主要手段。通過征收地稅，可以調(diào)控土地的占用情況，阻止亂占地、占好地、占大地等行為。在紐約等美國主要城市，隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋（稱為棄屋），這許多是因為地稅太重，業(yè)主無力負(fù)擔(dān)而主動放棄產(chǎn)權(quán)的“祖屋

9、”，最后這些土地將被收歸國有。有些人繼承了祖宗留下的大片土地，如果這些土地賣不出去，而且這些人的收入又不富有的話，最后也往往是因付不起地稅，而不得不放棄產(chǎn)權(quán)，這些土地最終將變成聯(lián)邦政府或州政府的土地。地稅一般歸地方政府所有，主要用于教育開支，一個社區(qū)的教育質(zhì)量是決定地稅高低的主權(quán)因素之一。警察權(quán)（police power）：政府在土地管理方面的警察權(quán)力一般是指政府出于公眾利益的需要，對土地利用進行管制。警察權(quán)力通過法律體現(xiàn)，主要法律包括環(huán)境保護法規(guī)、規(guī)劃法規(guī)、建筑法規(guī)、租賃法規(guī)等。強制征用（Eminent domain）: 當(dāng)為了公眾利益征用土地時，在與業(yè)主談判無法達(dá)成協(xié)議的情況下，政府可以向

10、法庭申請強制征用，強制征用要符合三個條件：一是由法庭裁定土地征用確是為了公眾利益，二是業(yè)主得到了合理補償，三是已有足夠的法律程序保護業(yè)主的權(quán)益。承受無人繼承不動產(chǎn)的權(quán)利（Escheat）：當(dāng)房地產(chǎn)所有人死亡后，無法定繼承人而且未留下處置房地產(chǎn)的遺囑，那么不動產(chǎn)將歸政府所有。（二）政府對土地利用的控制政府對土地利用的控制主要是通過制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來實現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：總體規(guī)劃（master plan）：總體規(guī)劃由市或縣一級政府制定，主要規(guī)劃一個地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境等關(guān)系。分區(qū)條例（Zoning ordinance）：分區(qū)條例即法定圖則，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過

11、分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得建筑許可證方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)驗收合格，獲得占用證（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后經(jīng)驗收合格，則獲發(fā)合格證（certificate of compliance）。地塊劃分規(guī)則（subdivision regulations）：地塊劃分規(guī)則主要是控制住宅用

12、地的劃分。因為美國的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨占一塊地，因此有專門的法律規(guī)定地塊如何劃分，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適。地塊劃分規(guī)則主要規(guī)定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設(shè)施的安裝、公共用地的面積等等。除了規(guī)劃法規(guī)對土地利用的限制外，環(huán)境保護法律也對土地利用有嚴(yán)格的約束。 私人對土地利用的控制 除了政府對土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時往往也設(shè)定一些對土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅”等。一般情況下，私人對土地用途的限制契約都到登記機關(guān)登記，對今后的后續(xù)

13、受讓人都有約束力。 美國房地產(chǎn)業(yè)的特點 通過對美國房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點：（一）、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展比較協(xié)調(diào)美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。之所以如此，主要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險意識強，投資決策科學(xué)，對經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項決策之前，往往要作大量的分析研究，從人口增長、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機會等等作大量的研究，有時研究時間跨度前后十年，對前十年的情況和后十年的預(yù)測都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計投資數(shù)學(xué)模型，進行模擬的資金流量檢驗。因此，美國房地產(chǎn)雖然也有周期性波動，

14、但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性還體現(xiàn)在對住宅購買力的分析方面。由于美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會的按揭標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，確定個人購房按揭還款能力的指標(biāo)是“28-36”-即借款人每月的供款額一般不超過家庭月收入的28%，如果借款人還有其他債務(wù)（如供車等），則供樓款加其他債務(wù)支出不能超過家庭月收入的36%，如果超過此限，那么就被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重，買房者應(yīng)該另外選擇較便宜的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這個指標(biāo)，結(jié)合對民眾收入的調(diào)查，對住宅價格進行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購買力相協(xié)調(diào)。（二）商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營方式美國象商場、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主

15、要以租賃為主要經(jīng)營方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營方式，有如下優(yōu)點：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)?；?jīng)營；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的許多麻項；有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產(chǎn)上，且進退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的另一個好處是，提高房地產(chǎn)市場分析的“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及社會整體經(jīng)濟形勢，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價的易變和不可捉摸性。經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場，從投資角度來看，某一房地產(chǎn)是否值得投資

16、，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟的理論、估價方法等一般都是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價來分析。（三）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高現(xiàn)代社會的發(fā)展導(dǎo)致了社會化、專業(yè)化分工，美國房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特色。美國房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、建設(shè)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險商、抵押服務(wù)等機構(gòu)。土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，地塊劃分商（Subdivider）, 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場銷售策劃，保險機構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險、抵押信用風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)保險風(fēng)險，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。由于分工細(xì)，每一市場參與者都對本行有豐富的經(jīng)驗和知識，而且實力雄厚，往往都

17、是跨州、甚至跨國的集團公司，開發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也上檔次、高效率。例如，美國最大的寫字樓投資者之一 -“寫字樓投資信托基金公司（Equity Office Properties Trust）”擁有287幢寫字樓，總面積760萬平方米，分布在26個州。美國房地產(chǎn)投資的專業(yè)化還體現(xiàn)在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商業(yè)中心，一般都是由大型房地產(chǎn)公司（或基金）開發(fā)并持有產(chǎn)權(quán)，然后由商家租賃經(jīng)營。（四）房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費市場為主美國的房地產(chǎn)抵押貸款以消費市場為主，主要是為個人買房提供資金。1998年上半年統(tǒng)計，個人購房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的76%，如果加

18、上多戶型住宅，則比例高達(dá)82.4%。其它貸款包括開發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、農(nóng)場貸款等等加起來才占17.6%。這種貸款結(jié)構(gòu)的理由很簡單：只有購房者買得起，開發(fā)的商品房才能賣得出去。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。相反，如果把錢貸給開發(fā)商，購房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來越多，結(jié)果只能是房地產(chǎn)公司經(jīng)營困難，金融機構(gòu)的爛賬壞賬越來越多，最后危及金融市場的安全。另外，貸款流向開發(fā)市場的結(jié)果也可能會使沒有資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，玩空手套進入房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。實踐證明，美國的這種貸款結(jié)構(gòu)是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。（五）有健全的房地產(chǎn)

19、保險制度保險業(yè)在美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場的運作靠保險業(yè)來分散和避免風(fēng)險。有關(guān)房地產(chǎn)的保險包括自然災(zāi)害方面的保險、建筑期保險、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險等方方面面。健全的保險制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項收益穩(wěn)定，風(fēng)險有保障的投資工具。（六）集約用地，土地利用效率高雖然美國地大物博，人口密度不高，但是美國在土地利用方面充分顯示出經(jīng)濟家的精打細(xì)想，充分合理利用每寸土地，土地的集約化程度和利用效率很高。美國的城市用地的開發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴展，除住宅建設(shè)按美國人的習(xí)慣一

20、般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機勃勃。如紐約市，是世界經(jīng)濟中心城市，全市面積645平方公里，但商業(yè)用地（寫字樓、商場、酒店、車庫等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在這塊比例不大的土地上，提供了176萬就業(yè)崗位，而工業(yè)用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。表二、紐約市土地利用情況表名稱用地面積（平方公里）建筑面積（平方公里）建筑幢數(shù)住宅單位一至二戶型住宅190379212多層住宅和商住綜合樓879119652商業(yè)樓宇3037654431000工業(yè)建筑5832398022000公共

21、設(shè)施和機構(gòu)5043433311000開放空間和戶外休閑用地13405空地8115其他1224合計6448143721走進美國房地產(chǎn)（系列之二）-美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、估價師發(fā)牌考試制度 美國政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理一是管規(guī)劃，二是管人，三是管收稅。管人就是對房地產(chǎn)從業(yè)人員資質(zhì)的管理，主要是通過發(fā)牌考試制度來實現(xiàn)的。目前房地產(chǎn)行業(yè)的牌照主要有兩種，一是經(jīng)紀(jì)人牌照，二是估價師牌照。下面以紐約州為例說明房地產(chǎn)發(fā)牌考試的一些基本情況。 一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)牌考試制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（broker）是美國房地產(chǎn)行業(yè)中為數(shù)最龐大的群體，起著非常重要的作用。美國的大部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等是通過經(jīng)紀(jì)實現(xiàn)的，通常人們從廣告

22、、招牌中見到的“某某房地產(chǎn)公司”,一般都是指中介經(jīng)紀(jì)公司，而不是指開發(fā)公司。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大部分是獨立執(zhí)業(yè)的公司，但也有一些屬于大型房地產(chǎn)發(fā)展商的有獨立法人資格的子公司（稱為in house sell）。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分類 美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為：經(jīng)紀(jì)人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經(jīng)紀(jì)人（associate broker）三類。經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個人、公司、商行等

23、。銷售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個人。銷售員不能單獨執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作?；锇榻?jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格的經(jīng)紀(jì)人自己不單獨開業(yè)，而選擇在另一個經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷售員的工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照分為兩種：一是經(jīng)紀(jì)人牌照，二是銷售員牌照。 經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍 經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍包括： 各種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過程中的談判協(xié)商事項； 代理房地產(chǎn)銷售和租賃活動； 代理抵押貸款； 代理收租； 代理房地產(chǎn)交換； 代理房地產(chǎn)拍賣； 代理房地產(chǎn)價值占半數(shù)以上的企業(yè)拍賣 但必須注意的是，經(jīng)紀(jì)人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產(chǎn)權(quán)審查方面的業(yè)務(wù)，不能起草合同，否則就是違法，要受到處罰。 經(jīng)紀(jì)人的資格

24、和考試要求 1、銷售人員的資格：（1）年滿18歲及以上美國公民或擁有合法永久居留權(quán)（綠卡）的外國人；（2）無犯罪紀(jì)錄；（3）完成規(guī)定的45個小時的課程學(xué)習(xí)；（4）通過州政府組織的銷售人員發(fā)牌考試；（5）有注冊經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)保。2、銷售人員的考試課程與學(xué)時：（1）牌照法與相關(guān)條例4小時（2）代理法13小時（3）房地產(chǎn)權(quán)益與房地產(chǎn)文書10小時（4）房地產(chǎn)金融5小時（5）土地利用條例2小時（6）建筑概論3小時（7）房地產(chǎn)估價2小時（8）人權(quán)與住房平等法案4小時（9）環(huán)境保護法案2小時3、經(jīng)紀(jì)人和伙伴經(jīng)紀(jì)人的資格要求：經(jīng)紀(jì)人和伙伴經(jīng)紀(jì)人的資格要求相同，要求：（1）年滿19歲及以上；（2）已取得銷售人員牌照

25、滿一年或兩年的相關(guān)工作經(jīng)驗并經(jīng)批準(zhǔn)；（3）無犯罪記錄；（4）完成90小時的規(guī)定課程學(xué)習(xí)；（5）通過州政府組織的經(jīng)紀(jì)人發(fā)牌考試。4、經(jīng)紀(jì)人的考試課程與學(xué)時經(jīng)紀(jì)人除要完成銷售員課程學(xué)習(xí)外，同時要完成如下課程學(xué)習(xí)：（1）牌照法規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人職責(zé)5小時（2）代理法規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人職責(zé)8小時（3）房地產(chǎn)金融5小時（4）房地產(chǎn)投資5小時（5）物業(yè)管理5小時（6）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2小時（7）建筑課程3小時（8）土地開發(fā)與土地分割3小時（9）房地產(chǎn)稅賦與負(fù)擔(dān)2小時（10）產(chǎn)權(quán)交割與費用2小時（11）房地產(chǎn)估價原理2小時（12）地區(qū)事務(wù)3小時 發(fā)牌考試的組織 紐約州房地產(chǎn)執(zhí)照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New Yor

26、k Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)。房地產(chǎn)銷售員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試是開放的，任何有興趣的人，無論是否完成課程學(xué)習(xí)都可申請參加考試?？荚嚥捎脴?biāo)準(zhǔn)化試卷，銷售員考一小時，經(jīng)紀(jì)人考二個半小時，一般當(dāng)天就能知道考試結(jié)果?？荚囐M用為15美元?？荚嚨恼n程內(nèi)容和選擇的上課學(xué)校以及考試題目等由州房地產(chǎn)理事會（State Board of Real Estate）審定和批準(zhǔn)?？荚嚭细窈螅暾埲丝梢詡潺R其它文件資料，即時申請執(zhí)業(yè)牌照，合格者當(dāng)天先拿到一張臨時執(zhí)照，并馬上可以開始營業(yè)。申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成

27、法定課程和課時學(xué)習(xí)的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供注冊經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)保書，如果是申請經(jīng)紀(jì)人資格考試，則要提供工作經(jīng)驗證明，要達(dá)到規(guī)定的經(jīng)驗分?jǐn)?shù)。經(jīng)審核符合條件后，方能取得資格。銷售員和經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照有效期兩年，兩年后申請換發(fā)，申請換發(fā)時必須再參加22.5小時的繼續(xù)教育。一直到連續(xù)工作滿15年后，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續(xù)教育。牌照費用為經(jīng)紀(jì)人牌照150美元（兩年），銷售員牌照50元（兩年）。（五）工作經(jīng)驗的量化計分制度從房地產(chǎn)銷售人員升為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具有一年全職(定義為工作50周，每周工作35小時）的房地產(chǎn)銷售員工作經(jīng)驗。為了有效考核有關(guān)申請人的相關(guān)工作經(jīng)驗情況，紐約州建立了比

28、較完善的工作經(jīng)驗量化評分制度，用打分的方法衡量申請人的工作經(jīng)驗。計分辦法見表三： 銷售人員申請經(jīng)紀(jì)牌照除必須有一年全職工作經(jīng)驗外，還須至少滿1750分，并提供相關(guān)證明文件。如果其它從事房地產(chǎn)職業(yè)的人員而非持牌的銷售人員申請經(jīng)紀(jì)牌照，那么需二年全職房地產(chǎn)經(jīng)驗，并滿足3500分。（六）關(guān)于經(jīng)紀(jì)人和銷售員的一些管理規(guī)定1、關(guān)于經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)規(guī)定持牌經(jīng)紀(jì)人必須有固定的營業(yè)場所才能開業(yè)，要在醒目的地方張?zhí)麡?biāo)志。如果設(shè)有分公司或辦公室，必須為每一個公司和辦公室申請同樣的執(zhí)照。經(jīng)紀(jì)人必須設(shè)立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。經(jīng)紀(jì)人必須保留所有經(jīng)手處理的有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的文件至少三年。房地產(chǎn)廣告必須注明經(jīng)

29、紀(jì)人的公司名稱。如果經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)按揭經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，還必須取得銀行核發(fā)的按揭經(jīng)紀(jì)執(zhí)照。經(jīng)紀(jì)人要承擔(dān)其屬下銷售員的職業(yè)責(zé)任。2、關(guān)于銷售員的從業(yè)規(guī)定銷售員只能在經(jīng)紀(jì)人名下從事房地產(chǎn)服務(wù)，一般情況下，銷售員牌照由經(jīng)紀(jì)人保管，銷售員持執(zhí)業(yè)工作證。銷售員如果要脫離當(dāng)前服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，為另外的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，要知會發(fā)牌部門，注銷舊執(zhí)照，換領(lǐng)新執(zhí)照。如果經(jīng)紀(jì)人的牌照被注銷，那么其屬下所有銷售員的牌照自動注銷，直至銷售員投靠新的經(jīng)紀(jì)人，并取得新的擔(dān)保后，方可換領(lǐng)新的銷售員牌照。銷售員只能從他所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人手中獲得報酬，不能接受其他任何人的傭金和報酬，因此類似代經(jīng)紀(jì)人從客戶手中收錢等是禁止的。 代理法對經(jīng)紀(jì)活動的約束

30、 （1）代理法對代理人、顧主、顧客關(guān)系的定義：代理人：是指被授權(quán)并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以充當(dāng)賣方（或地主）的代理人，也可以充當(dāng)買主（或租戶）的代理人。銷售員是注冊經(jīng)紀(jì)人的代理人。代理人只能充當(dāng)一方的代理。顧主：雇用或授權(quán)代理人代表其利益的人。代理：代理人與雇主之間的誠實與信用關(guān)系。代理關(guān)系一般要通過達(dá)意的協(xié)議（express agreement)來表示。顧客：代理人代表顧主處理交易事務(wù)時所面對的第三人。代理人對顧主有“關(guān)心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Dis

31、closure)”的責(zé)任，俗稱為“CC-LOAD”關(guān)系。代理人對顧客要公平合理，如實反映所代理的房地產(chǎn)情況，不能欺騙和誤導(dǎo)。（2）主要代理關(guān)系：賣方（或房東）代理：分為獨家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing)，獨家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付傭金給經(jīng)紀(jì)人。獨家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯(lián)系的，那么不用付傭金，否則都要付傭金；敞開代理，賣方可以同時委托多個經(jīng)紀(jì)人，買賣成交后，誰聯(lián)系的買主，傭金

32、就付給誰。經(jīng)紀(jì)人在未知會賣方并經(jīng)賣方同意的情況下，經(jīng)紀(jì)人不能買自己代理的房地產(chǎn)。買方（或租戶）代理：分為獨家買方代理(Exclusive buyer agency) ，獨家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理（Open buyer agency)三種形式。其含義同前。經(jīng)紀(jì)人在未知會買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關(guān)系的房地產(chǎn)。雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經(jīng)買賣雙方書面同意。美國大部分州的代理法要求，代理關(guān)系當(dāng)事人應(yīng)以書面形式向顧主和顧客披露代理關(guān)系。4、反托拉斯法（Antitrust La

33、w）對房地產(chǎn)代理的約束反托拉斯法規(guī)定，房地產(chǎn)代理活動不能有固定價格、聯(lián)合抵制、瓜分市場和捆綁銷售行為。（1）固定價格（price-fixing)：兩個經(jīng)紀(jì)人之間不能討論任何有關(guān)傭金標(biāo)準(zhǔn)的問題。例，在Foley案例中， 一經(jīng)紀(jì)人在National Association of Realtors理事會上，對其它經(jīng)紀(jì)人說，不管其他人如何收費，他將單獨提高傭金的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價格，屬違法行為。這個案例對經(jīng)紀(jì)人的影響很大，為了避免觸犯反托拉斯法，經(jīng)紀(jì)人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。（2）聯(lián)合抵制（Group boycott）：不能

34、有排斥他人公平參與市場競爭的聯(lián)合抵制行為。兩個（或以上）經(jīng)紀(jì)人之間不能有針對第三經(jīng)紀(jì)人或?qū)Φ谌?jīng)紀(jì)人不利的任何協(xié)議。（3）瓜分市場(market allocation)：經(jīng)紀(jì)人之間不能有瓜分市場和客戶的任何協(xié)議。如經(jīng)紀(jì)人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價格范圍、物業(yè)類型、置業(yè)者階層等。（4）捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發(fā)商將土地賣給一建筑商，附加約定，房子建好后，要由開發(fā)商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。違反反托拉斯法，如果是個人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違法的處罰除代理法和反托拉斯法的制約外，

35、經(jīng)紀(jì)人還受到許多法律的約束，同時還要遵守本行業(yè)的行規(guī)，如果經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)，將受到處罰。（1）違法行為認(rèn)定A、有誤導(dǎo)行為；B、用虛假的承諾來影響、引誘和尋求代理業(yè)務(wù)；C、銷售人員接受所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人之外的人所付的傭金或有價物品；D、在未事先知會買賣雙方的情況下，接受雙方的報酬；E、未按規(guī)定時間將經(jīng)手的他人資金轉(zhuǎn)帳或匯出；F、提供法律意見和從事產(chǎn)權(quán)審查業(yè)務(wù)；G、廣告中有虛假、種族歧視等成份；H、故意招攬那些已與其他代理人簽訂了獨家代理合同的客戶；I、簽訂傭金與售價掛購的凈值合同；J、對多重掛牌的，未明確合作方名單；K、通過不正當(dāng)手段獲得牌照；L、在代理活動中有不誠實和與經(jīng)紀(jì)牌照不相符的行為；M、違反

36、牌照法有關(guān)規(guī)定。（2）違法處理程序經(jīng)紀(jì)人違法的處理程序為：受理投訴-調(diào)查、聽證-做出處罰決定-申訴。主要處罰措施：賠償-所造成損失的四倍以下金額的賠償；罰款-1000美元以下罰款；吊證；入獄1年以下。（七）房地產(chǎn)理事會1、房地產(chǎn)理事會的組成房地產(chǎn)理事會是房地產(chǎn)行業(yè)管理機構(gòu)，在銷售人員和經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試中，它負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)學(xué)校，審查課程，審查考試內(nèi)容等。紐約州房地產(chǎn)理事會由15名成員組成，包括州務(wù)卿、消委會總干事、五名10年以上經(jīng)驗的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、其它為與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)無關(guān)的公眾人事，州務(wù)卿為理事會主席。在除州務(wù)卿和消委會總干事之外的13名理事中，由州長任命三位經(jīng)紀(jì)理事、四位公眾理事共七位；由參議院

37、議長，任命一位紀(jì)理事和一位公眾理事共二位；由眾議院發(fā)言人任命一名經(jīng)紀(jì)理事和一名公眾理事共兩位；余下的兩位理事一位由參議院少數(shù)黨領(lǐng)袖任命，另一位由眾議院少數(shù)黨領(lǐng)袖任命。理事會理事任期兩年，但在任期內(nèi)他的任命人可以隨時換人。2、房地產(chǎn)理事會的職責(zé)房地產(chǎn)理事會履行如下職責(zé)： 發(fā)布一些有關(guān)經(jīng)紀(jì)人和銷售員管理的規(guī)則和規(guī)章； 審查申請人資格，審查課程內(nèi)容以及考試內(nèi)容； 審批有關(guān)學(xué)校從事課程教育的資格； 研究與經(jīng)紀(jì)人活動有關(guān)的法律法規(guī)； 行使有關(guān)房地產(chǎn)法律賦予的職能，管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動； 每年向眾院和參院司法委員會提出報告。 二、紐約州房地產(chǎn)估價師的發(fā)牌制度美國政府從90年代初開始倡導(dǎo)房地產(chǎn)估價人員持牌和許

38、可制度，規(guī)定凡涉及與聯(lián)邦政府有關(guān)的轉(zhuǎn)移價值25萬美元以上的房地產(chǎn)評估，要由持許可證的估價人來評估，與房地產(chǎn)抵押有關(guān)的估價一般也要有執(zhí)照，但其它房地產(chǎn)評估沒有要求一定要有牌照。估價師考牌制度各州有所區(qū)別，現(xiàn)將紐約州有關(guān)房地產(chǎn)估價的考牌制度簡單介紹如下： 估價師的分級及業(yè)務(wù)范圍 估價人員的級別由高到低和所允許從事的業(yè)務(wù)范圍為：1、特許總估計師（Certified General Appraiser）：可以評估所有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2、特許住宅估價師(Certified Residential Appraiser)：可以評估四個單位（包含四個單位）以下的任何住宅。3、持牌房地產(chǎn)估價師(Licensed

39、Real Estate Appraiser)：可以估價一至四個單位，轉(zhuǎn)讓價值低于25萬的住宅房地產(chǎn)。4、估價師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價助理必須在持牌估價師或特許估價師手下工作，估價報告要由持牌估價師（或特許估價師）出具。 考牌資格要求： 1、有關(guān)估價的必修課程R-1房地產(chǎn)估價介紹30小時R-2估價原理與程序30小時R-3實用住宅估價案例分析30小時R-4利潤資本化方法與技巧15小時G-1收入型房地產(chǎn)介紹30小時G-1收入型房地產(chǎn)估價30小時G-3實用收入型房地產(chǎn)估價30小時附加職業(yè)道德與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15小時估價師助理和持牌房地產(chǎn)估價師必須修完R-1，

40、R-2共60個小時的專業(yè)課程，和15個小時的附加課程；特許房住宅估價師必須完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小時的專業(yè)課程和15小時的附加課程；特許總估價師必須修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150個小時的專業(yè)課程和15個小時的附加課程。2、關(guān)于實踐經(jīng)驗的要求除估價師助理無實踐經(jīng)驗的要求外，其他估價師要有二年全職房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，并取得240分以上（分?jǐn)?shù)計算方法見三）。特許總估價師的240分中，有180分必須來自綜合性房地產(chǎn)估價，其它牌照的估價師必須至有180分來自住宅估價。3、考試與經(jīng)紀(jì)牌一樣，牌照考試和發(fā)牌由州務(wù)部執(zhí)照處（the New York Department o

41、f State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)，考試內(nèi)容由執(zhí)照處會同州房地產(chǎn)理事會確定?？荚囐M為50美元，牌照費為250美元。 估計實踐經(jīng)驗計分辦法 計分表 （1）住宅估價單戶型住宅1分2-4戶型住宅2分1-4戶型住宅空地0.5分小于100英畝帶住宅的農(nóng)場2分（2）綜合性估價100英畝以上的農(nóng)場3分未開發(fā)大片土地3分多戶型住宅用地3分工、商業(yè)用地3分5-12戶型住宅6分13戶型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分單租戶辦公樓、零售商店、服務(wù)中心、倉庫等6分多租戶辦公樓、商業(yè)中心、酒店、倉庫等到10分制造工廠8分醫(yī)院、學(xué)校、教堂、政府建筑等機構(gòu)房地產(chǎn)8分

42、計分辦法 申請人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項估價工作和所起作用的比重。如果申請人所完成的工作比重占該估價項目工作量的75%以上，則可以取得計分表所規(guī)定的分?jǐn)?shù)，如果所占比重低于75%但高于25%，則按比例計分，如果比重低于25%，則不算分?jǐn)?shù)。估價項目的復(fù)核人員按25%的比例計分。 牌照更新 房地產(chǎn)估價牌照有效期兩年，兩年后要申請更新，申請人要參加20個小時的繼續(xù)教育（或者重新參加考試），并重新繳交牌照費250元。（五）房地產(chǎn)估價理事會1、估價理事會的組成房地產(chǎn)估價理事會是房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的行業(yè)管理組織。紐約州房地產(chǎn)估價理事會由9名成員組成，6名為房地產(chǎn)估價師，3名為公眾人士。9名

43、成員中，3名由州長任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長任命，其中也包括1名公眾人士；最后2名成員由公議院和參議院少數(shù)派領(lǐng)袖各任命1名。理事會理事任期5年。2、房地產(chǎn)估價理事會的職責(zé) 執(zhí)行房地產(chǎn)估價牌照法，制定有關(guān)房地產(chǎn)估價的條例和行業(yè)規(guī)則。 制定有關(guān)估價師的教育水準(zhǔn)、實踐經(jīng)驗等資質(zhì)要求和考試規(guī)則等。 審查房地產(chǎn)估價師資質(zhì)考試的教學(xué)內(nèi)容和考試內(nèi)容。 審查估價申請人的資格。 制定有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則，統(tǒng)一規(guī)范估價報告的內(nèi)容和格式。 制定有關(guān)房地產(chǎn)估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 走進美國房地產(chǎn)（系列之三）-美國房地產(chǎn)權(quán)保障制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂，圍繞房地產(chǎn)所

44、產(chǎn)生的一切社會和經(jīng)濟活動，實際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。在美國，無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租以及房地產(chǎn)證券化等，都有一個前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。什么樣的房地產(chǎn)算產(chǎn)權(quán)清楚？如何保障產(chǎn)權(quán)？ 一、產(chǎn)權(quán)清楚的含義在美國產(chǎn)權(quán)清楚一般包含兩方面的意義：一是產(chǎn)權(quán)的合法性，指業(yè)主對房地產(chǎn)具有確定無疑的產(chǎn)權(quán)，無其他人對其產(chǎn)權(quán)的合法性提出異議；二是產(chǎn)權(quán)的市場性，指是否具備足夠的證明文件依法確認(rèn)業(yè)主對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，以保證房地產(chǎn)順利進入市場。具有合法的產(chǎn)權(quán)不一定具有市場性，如一些丟失資料或年代久遠(yuǎn)資料不全的房地產(chǎn)，雖然其產(chǎn)權(quán)是合法的，無他人提出異議和主張權(quán)利，但其市場性是不好的，因為在房地產(chǎn)交易時，賣方無

45、法提供足夠的證明材料讓買主確信房地產(chǎn)權(quán)清楚，因此，這樣的房地產(chǎn)進入市場就會有困難。二、產(chǎn)權(quán)的持有方式在美國，產(chǎn)權(quán)清楚同時還包括明確以何種方式持有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來對房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。美國通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類：完全產(chǎn)權(quán)（Sole Ownership）：指一個人或一個單位完全單獨擁有對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，如未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)或已婚夫婦按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)等情況。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy）：兩人以上聯(lián)合對房地產(chǎn)擁有一致的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有產(chǎn)權(quán)一致，時間一致，利益一致和占有一致的特點，產(chǎn)權(quán)的取得是同時的，確權(quán)依據(jù)的文件是相同的，各產(chǎn)

46、權(quán)人不區(qū)分產(chǎn)權(quán)份額，不能單獨處分各自的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在生的產(chǎn)權(quán)人自動獲得其產(chǎn)權(quán)，因此聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是不能用遺囑的形式處置的。法律規(guī)定，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生必須有書面文件明確約定，各產(chǎn)權(quán)人是以聯(lián)合共有的方式共同持有產(chǎn)權(quán)的。例如，一些州規(guī)定，夫妻雙方以聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的形式持有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in common）：兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。共有產(chǎn)權(quán)的特點是，盡管共有產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益，另外，各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下，兩人以上

47、對房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)。企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)包括公司產(chǎn)權(quán)、合伙組織產(chǎn)權(quán)和信托產(chǎn)權(quán)三種形式，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)權(quán)其特點是當(dāng)事人按企業(yè)章程和有關(guān)法規(guī)行使對房地產(chǎn)的權(quán)益和義務(wù)。三、產(chǎn)權(quán)保障制度與所有國家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度，但美國實行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)，它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其它保障制度。在美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料和提供法律意見，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實性；

48、三是向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險。（一）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔(dān)保契約，該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下四個方面的內(nèi)容向受讓方作出保證： 轉(zhuǎn)讓人對擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無誤的產(chǎn)權(quán)； 轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)； 如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失； 除契約中特別注明的外，該房地產(chǎn)無其他任何限制和負(fù)擔(dān)。 一般性擔(dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一手，它對房地產(chǎn)自存在以來的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保，因此對轉(zhuǎn)讓方前面任何一手存在的產(chǎn)權(quán)問題，轉(zhuǎn)讓方都要負(fù)責(zé)任。第二種是特定擔(dān)保契約，該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同，但這種擔(dān)保契約

49、轉(zhuǎn)讓方對產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一手，對于由上一手造成的責(zé)任則不予擔(dān)保。一般來說，用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來保障產(chǎn)權(quán)，主要適應(yīng)于賣方為信譽良好實力雄厚的大公司的情況下，因為在這種情況下，買方不用擔(dān)心賣方違約或者因破產(chǎn)而無法負(fù)賠償責(zé)任。（二）由律師提供法律意見產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類似于目前香港的做法，主要是通過專業(yè)代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料，提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險制度出現(xiàn)之前，這是美國最常用的辦法，特別是在美國東部和南部地區(qū)，尤其盛行。在這種制度下，專業(yè)律師受買主或者抵押貸款機構(gòu)的委托，到登記機關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，然后通過研究登記資料所披露的事實或當(dāng)事人提供的資料來判斷產(chǎn)權(quán)的合法

50、性及市場性，提供法律意見，并對產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出可能的補救辦法。（三）房地產(chǎn)權(quán)保險制度上述兩種方法，為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障，但還是難于保證產(chǎn)權(quán)的絕對可靠。例如，靠擔(dān)保契約的方法，轉(zhuǎn)讓方可能毀約，或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟原因等根本無法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過律師查檔和提供法律意見，律師只能查閱已登記過的（或已知的）文件資料，而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問題，對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現(xiàn)出來的產(chǎn)權(quán)缺陷（如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機關(guān)的書記筆誤）等，律師有時是沒有辦法發(fā)現(xiàn)的。因此，通過擔(dān)保契約和律師咨詢做為產(chǎn)權(quán)保障，當(dāng)事人無論多么小心，還是無法避

51、免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。為了減少風(fēng)險，預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患，美國發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險制度。目前產(chǎn)權(quán)保險制度已成為美國房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中最基本的保障制度，也是保險行業(yè)普遍的險種之一。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險制度是為彌補契約擔(dān)保和律師提供法律意見這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來的。產(chǎn)權(quán)保險制度與前面兩種制度相比，增加了如下幾個方面的保障：1、產(chǎn)權(quán)保險公司對委托人負(fù)有明確的合同責(zé)任，對將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負(fù)賠償責(zé)任；2、它有足夠的賠償基金；3、受政府和法律的嚴(yán)格監(jiān)管。產(chǎn)權(quán)保險公司在接受委托后，首先要做的事與律師相同，仔細(xì)查閱登記機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案，并盡可能收集其它相關(guān)資料，然后仔細(xì)研

52、究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補救措施，最后為委托人作出擔(dān)保，對今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償。產(chǎn)權(quán)保險制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，目前美國投資者和貸款機構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險制度，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購買產(chǎn)權(quán)保險。房地產(chǎn)權(quán)保險的險種分為兩種：一是買方保險，二是貸款方保險。買方保險保障新業(yè)主的利益，保險期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后。貸款方保險保障抵押貸款債權(quán)人的利益，保險期限至貸款本息全部償還為止。產(chǎn)權(quán)保險的費用一般包括兩項：一是保險費。保險費標(biāo)準(zhǔn)是相對固定的，一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會按房地產(chǎn)價值或抵押貸款額結(jié)合

53、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定，不同的州保險費有所區(qū)別，一般來說在10萬美元以內(nèi)的房地產(chǎn)，保險費不超過房地產(chǎn)價值的1%，超過10萬的房地產(chǎn)，保險費約為房地產(chǎn)價值的0.6%0.9%，房地產(chǎn)價值越高，保險費比例越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費用。產(chǎn)權(quán)搜索費用一般根據(jù)工作量計費，對新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn)，搜索費微不足道，但對產(chǎn)權(quán)來源復(fù)雜，歷史久遠(yuǎn)的房地產(chǎn)，費用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險費用一般都是一次過支付。（四）產(chǎn)權(quán)保險公司產(chǎn)權(quán)保險公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來，是保險行業(yè)的一種，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗的律師。產(chǎn)權(quán)保險公司的行為除受保險行業(yè)法律的約束外，同時有專門的產(chǎn)權(quán)保險法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險公司的行為

54、。產(chǎn)權(quán)保險公司一般是美國保險協(xié)會的會員，同時有自己專門的行業(yè)協(xié)會。美國土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會（American Land Title Association）是美國產(chǎn)權(quán)保險業(yè)的全國性行業(yè)組織。隨著業(yè)務(wù)的開展，許多產(chǎn)權(quán)保險公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館，并與政府的登記、稅收、司法等機關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)，提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)確性。但，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，無論產(chǎn)權(quán)保險從業(yè)人員多么小心，經(jīng)驗多么豐富，錯誤總是難免的，風(fēng)險總是存在，因此，產(chǎn)權(quán)保險公司利用收取的保險費建立保險基金，賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失。按1992年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，美國共有產(chǎn)權(quán)保險公司1532家，從業(yè)人員34473人，總產(chǎn)值48.8億美元。

55、其中排在前五位的分別為（表四）：表四名次公司名稱總經(jīng)營收入1第一美國產(chǎn)權(quán)保險公司（First American TIC）78197萬美元2芝加哥產(chǎn)權(quán)保險公司（Chicago TIC）73630萬美元3共同體土地產(chǎn)權(quán)保險公司（Commonwealth Land TIC）48188萬美元4斯圖華特產(chǎn)權(quán)集團公司（Stewart TGC）40346萬美元5律師聯(lián)合產(chǎn)權(quán)保險公司（Lawyers TIC）38852萬美元（五）房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實行產(chǎn)權(quán)登記制度的國家，房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán)，二是公示，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實行契約登記的制度的國家，房地產(chǎn)登

56、記的目的主要是公示，并通過公示確定和保障優(yōu)先權(quán)。美國房地產(chǎn)登記實行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立，登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)。房地產(chǎn)登記機關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。一般情況下，登記費是按登記的文件頁數(shù)收費的，如紐約州，登記費以17美元為基本費，每增加一頁紙增加5美元，但每項登記收費最低不少于27美元。房地產(chǎn)登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險公司或交割處理托理機構(gòu)代理。（六）產(chǎn)權(quán)交割房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產(chǎn)作為一種特殊商品，交易的實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易，房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價值量大，買賣房屋是美國人經(jīng)濟生活中非常重要的一件事情，為了保障買賣雙方的合法權(quán)益