宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析

1、中國宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)分析,2,宏觀環(huán)境分析,政治因素,經(jīng)濟(jì)因素,P,E,國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速穩(wěn)定增長(zhǎng) 近年GDP的增幅保持在9%左右。未來幾年，國家經(jīng)濟(jì)依然向好，將為房地產(chǎn)業(yè) (服務(wù)業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡 我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡。東部沿海經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后3到8年；長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)比較繁榮，且呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，環(huán)渤海地區(qū)開始逐漸崛起；武漢、成都、青島等部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。 經(jīng)濟(jì)全球化的影響越來越大 我國已加入WTO，尤其是與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的零售業(yè)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)逐步對(duì)外全面開放，因而將越來越受到經(jīng)濟(jì)全球化的強(qiáng)大影

2、響。,改革力度加強(qiáng)，市場(chǎng)化進(jìn)程加快 2010年國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見 發(fā)布以來，國家大力鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)在新的領(lǐng)投資域發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)面臨發(fā)展良機(jī)。 科學(xué)發(fā)展觀與社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建 “科學(xué)發(fā)展觀 ”和“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì) ”，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與人的全面發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的和諧，解決城鄉(xiāng)差距、貧富差距、環(huán)境污染等一系列社會(huì)突出問題正在發(fā)揮巨大作用。 中央加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控 2003年以來，國家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列政策文件，包括 831文件、 121文件、國八條、國六條、新國八條等，重點(diǎn)在抑制房?jī)r(jià)過快

3、上漲、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作、解決中低收入者住房問題等方面。,E生態(tài)環(huán)境因素,P政治因素,E經(jīng)濟(jì)因素,S社會(huì)因素,T技術(shù)因素,L法律因素,3,技術(shù)因素,T,社會(huì)因素,S,宏觀環(huán)境分析,社會(huì)持續(xù)保持穩(wěn)定 中國的改革開放一直堅(jiān)持“漸進(jìn)式”，妥善處理“改革、發(fā)展和穩(wěn)定 ”的關(guān)系，社會(huì)持續(xù)保持穩(wěn)定，人民安定團(tuán)結(jié)。 城市化進(jìn)程加快 未來幾年，中國將大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，生產(chǎn)、生活方式發(fā)生變化，2010年城市化水平達(dá)到48左右，到2012、2013年，城市化水平將首次突破50%；2015年，會(huì)達(dá)到53%左右，大批城市的出現(xiàn)，將為房地產(chǎn)發(fā)展提供良機(jī)。 中產(chǎn)階級(jí)比例上升 2005年中產(chǎn)階級(jí)的人口比例

4、已達(dá)20%。預(yù)計(jì)到2015年，該比例將達(dá)到 40%左右。中產(chǎn)階級(jí)對(duì)房地產(chǎn)的需求將成為未來的市場(chǎng)主流。 2010年人均國民收入已達(dá)到3566美元，消費(fèi)能力增強(qiáng)。,新型的、工業(yè)化的建筑結(jié)構(gòu)體系 建筑結(jié)構(gòu)體系是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)、工業(yè)化、現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。發(fā)達(dá)國家目前是以鋼結(jié)構(gòu)、鋼混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等為主的新體系。我國房產(chǎn)的建筑體系作為后進(jìn)者，正朝著這種安全、環(huán)保、節(jié)能和可持續(xù)的新型建筑結(jié)構(gòu)體系發(fā)展。 標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化技術(shù) 發(fā)達(dá)國家對(duì)房產(chǎn)尤其是住宅產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和供應(yīng)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化的管理。無特殊要求的住宅，只須將通用部品組合起來即可。這是保證住宅功能與質(zhì)量的基本條件，也是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)

5、業(yè)化的重要標(biāo)志。國內(nèi)正向此方向邁進(jìn)。 分工種、分專業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)體系 發(fā)達(dá)國家目前已基本做到分工種、分專業(yè)施工。我國還停留在一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)施工單位的初級(jí)階段，或僅僅對(duì)部分工種進(jìn)行了一些簡(jiǎn)單的分工，未來正在形成細(xì)分工種與專業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)施工體系。,E生態(tài)環(huán)境因素,P政治因素,E經(jīng)濟(jì)因素,S社會(huì)因素,T技術(shù)因素,L法律因素,4,法律因素,L,生態(tài)環(huán)境因素,E,我國生態(tài)環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻 盡管國家已頒布了環(huán)境保護(hù)法，把生態(tài)環(huán)境保護(hù)納入法制管理體系，盡管政府、社會(huì)各界采取了諸多積極措施，盡管國人的環(huán)保意識(shí)不斷加強(qiáng)，但是中國的生態(tài)環(huán)境形勢(shì) 依然非常嚴(yán)峻，未來還有很長(zhǎng)的路要走。 政府提出可持續(xù)發(fā)展的理念 我國政府在

6、 “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃中，明確提出了要把以人為本、可持續(xù)發(fā)展放在突出位置，并對(duì)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中如何保護(hù)生態(tài)環(huán)境、如何使用資源、材料等都提出了指導(dǎo)性要求。 房地產(chǎn)開發(fā)日益受到生態(tài)環(huán)境因素的制約 近年來，隨著人們生活水平的提高，對(duì)房產(chǎn)的要求已經(jīng)從面積轉(zhuǎn)向質(zhì)量、環(huán)境等因素。同時(shí)，城市規(guī)劃也把房產(chǎn)開發(fā)和城市經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來，很多以塑造城市品牌為核心的生態(tài)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。,宏觀環(huán)境分析,E生態(tài)環(huán)境因素,P政治因素,E經(jīng)濟(jì)因素,S社會(huì)因素,T技術(shù)因素,L法律因素,針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策文件不斷出臺(tái) 2011年的新國八條：進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作； 2010年的國十一條：明確二套房貸首付不能低于

7、40%； 2009年5月的關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，提出研究開征物業(yè)稅； 2006年的國六條：關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 ； 2005年的國八條：關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 2004年8月的中華人民共和國土地管理法； 2004年的71號(hào)文件：關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知； 1994年，我國頒布了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)開始納入法制管理的軌道。,-5-,全球主要房產(chǎn)市場(chǎng)2010年 已經(jīng)見底回升,從全球房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)目前逐漸企穩(wěn)； 從房地產(chǎn)周期來看，在18年的周期中，往往要下跌3-4年，2010年

8、基本就是全球房?jī)r(jià)見底的時(shí)間； 全球主要市場(chǎng)利率基本處于最低水平，已經(jīng)有些經(jīng)濟(jì)體開始加息； 全球經(jīng)濟(jì)最低點(diǎn)已經(jīng)過去，總體處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,宏觀環(huán)境分析,-6-,我國房市：短期波動(dòng)不改中長(zhǎng)期向好趨勢(shì),新政對(duì)投資性需求有效打壓，一線城市(如北京、上海、廣東)和熱點(diǎn)二線城市（如杭州、南京、天津）銷售量總體將出現(xiàn)短期性下滑,資料來源：macrochina數(shù)據(jù)庫,-7-,大幅下滑可能性不大,市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整預(yù)期已形成，但大幅下滑可能性不大 價(jià)格下調(diào)空間不大：上半年可售存貨不多；開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定。下半年供應(yīng)量加大，新開盤項(xiàng)目定價(jià)更趨理性。 二線城市調(diào)整的壓力較小。二線城市的月供收入比普遍

9、在40%左右，低于50%的歷史平均水平。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-8-,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡,由于住房制度改革的實(shí)施，我國的房地產(chǎn)需求得以釋放，并隨著城鎮(zhèn)人口增加和收入增多等因素而逐漸上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-9-,中期企穩(wěn)：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的增加值占到GDP比重的4.7%左右。 工業(yè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)值每增加 1個(gè)單位，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l.5單位到2個(gè)單位； 我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資； 其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元； 有學(xué)者估計(jì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動(dòng)60多個(gè)部門和

10、行業(yè)的發(fā)展；,資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫,-10-,房地產(chǎn)業(yè)未來長(zhǎng)期發(fā)展前景看好,決定中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大關(guān)鍵因素包括： 龐大的人口規(guī)模及持續(xù)的人口增長(zhǎng)， 持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程， 以及每年平均超過10%的持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 投機(jī)需求在短期內(nèi)仍然會(huì)存在， 外資投資的勢(shì)頭會(huì)增強(qiáng)。,外資投資占比,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-11-,城市化每年增加1千萬人，城市化進(jìn)程還有15年，然后長(zhǎng)期穩(wěn)定在60%65%,中國08年城市化率為45.7% 按今后每年城市化率增加0.8%（1000萬人口）-1%估算，中國還有13-17年達(dá)到60%，此后進(jìn)入滯漲狀況 實(shí)際城市化率可能比同級(jí)更快，中國有外出農(nóng)民工1.3億,日本城市

11、化率長(zhǎng)期在60%65%,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,12,中國城市化進(jìn)程正處于30%向60%增長(zhǎng)的加速周期，城市數(shù)量在未來很短的時(shí)間內(nèi)將從600個(gè)增至2000個(gè)左右。城市增多將導(dǎo)致城市之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，現(xiàn)有的城市格局將重新規(guī)劃，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)。,2010年中國城市化率各方面口徑不一，考慮到進(jìn)城農(nóng)民工等因素，實(shí)際城市化率應(yīng)該在50左右。,近五年我國城市化的增長(zhǎng)速度一直保持在1.43%-1.54%，即使考慮到人口統(tǒng)計(jì)口徑的變化，其年增長(zhǎng)率也在0.8%之上,資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫,-13-,人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)將構(gòu)成長(zhǎng)期利好,人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)將構(gòu)成長(zhǎng)期利好 國際金融危機(jī)和歐債危機(jī)以來，

12、人民幣對(duì)美元和歐元匯率大幅度升值，大量的熱錢涌入中國 房地產(chǎn)行業(yè)在人民幣升值的同時(shí)，將享受到地產(chǎn)估價(jià)增加和由于貨幣供應(yīng)量增加刺激投資需求下的房地產(chǎn)需求增加的雙重好處。 由于人民幣逐步升值將吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) 第一：升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大； 第二：收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,14,美國和歐盟量化寬松政策，讓整個(gè)世界超額發(fā)行了貸幣，大量的超額貨幣也涌入中國這樣的新興經(jīng)濟(jì)體國家 美元供應(yīng)總量- 2006年10月：69876 億美元 2008年10月：80098 億美元，兩年內(nèi)增加：10222 億美元， 2010年10月：87660 億

13、美元，兩年內(nèi)增加： 7562 億美元， 中國近幾年為應(yīng)對(duì)國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，大量發(fā)行鈔票和進(jìn)行中長(zhǎng)期投資建設(shè)項(xiàng)目，造成人民幣大量在市場(chǎng)上泛濫 人民幣供應(yīng)總量（M2）- 2006年10月：331865 億元 2008年10月：453133 億元，兩年內(nèi)增加：121268 億元 2010年10月：696471 億元，兩年內(nèi)增加：243338 億元 這樣導(dǎo)致的后果就是中國經(jīng)濟(jì)充滿泡沫，人民幣對(duì)內(nèi)大量泛濫，造成國內(nèi)出現(xiàn)重通貸膨脹,量化寬松政策導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)充滿泡沫,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,15,在今年的夏季達(dá)沃斯論壇上，亞洲開發(fā)銀行發(fā)布了2011年亞洲發(fā)展展望的報(bào)告，下調(diào)了對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)增幅的預(yù)期，同時(shí)調(diào)降中國今年經(jīng)

14、濟(jì)增速預(yù)估至9.3%，并調(diào)升中國今年全年通脹率至5.3%。亞行此前預(yù)測(cè)中國今年GDP增幅為9.6%，通脹率為4.6%。 溫家寶總理在今年夏季達(dá)沃斯論壇上指出，有質(zhì)量的增長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)是有一定的發(fā)展速度，有比較低的通貨膨脹率，可持續(xù)的增長(zhǎng)。既不使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的起落，又使通貨膨脹控制在人民可承受的范圍內(nèi)，這一點(diǎn)在當(dāng)前顯得尤為必要，因?yàn)槲覀兠媾R著比較大的通脹壓力。 2011年，中國人民銀行副行長(zhǎng)胡曉煉在抑制通貨膨脹是當(dāng)前穩(wěn)健貨幣政策的首要任務(wù)一文中指出，“目前通脹預(yù)期管理的局面十分復(fù)雜。我國部分地區(qū)出現(xiàn)的對(duì)一些日用品搶購的個(gè)別現(xiàn)象在一定程度上反映了居民通脹預(yù)期比較敏感和脆弱。”,貨幣的超發(fā)將引起未來通貨膨脹出

15、現(xiàn)，貨幣將不斷貶值,資料來源：SINA財(cái)經(jīng),16,資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫,17,2010年的物價(jià)上漲輕松掀翻了很多人的預(yù)期。CPI（消費(fèi)物價(jià)指數(shù)）從2010年初的1.5%連續(xù)闖關(guān)，呈現(xiàn)出“利落“的走勢(shì)破三、破四、破五，破六，一路仰沖至今年7月的6.6%。 “漲”字背后有游資熱“炒”作祟，有普通百姓?！岸凇睉?yīng)對(duì)，有政府出“拳”破解。 伴隨著通貨膨脹的“敲門”聲，“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你軍”、“蘋什么”、“糖高宗”、“油你去”、“煤超瘋”等網(wǎng)絡(luò)熱詞迅速躥紅，緊隨其后，土豆、雞蛋、白酒、方便面、大米、棉花、羽絨服也紛紛加入漲價(jià)大軍。,資料來源：SINA財(cái)經(jīng),18,資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫

16、,-19-,房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP占比40%,房地產(chǎn)行業(yè)的上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及行業(yè)眾多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)在3個(gè)百分點(diǎn)以上，拉動(dòng)GDP占比40%，而且房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也是吸納城鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力的主要場(chǎng)所。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-20-,地方財(cái)政高度依賴土地出讓收入,市場(chǎng)調(diào)整和較高的土地出讓量會(huì)使得土地出讓價(jià)格走低，從而極大影響地方政府的財(cái)政收入； 地方財(cái)政收入是政府能夠大力投資的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑影響地方政府土地出讓收入，則勢(shì)必會(huì)使得地方融資平臺(tái)出現(xiàn)大量壞賬，引發(fā)銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并極大危害中國經(jīng)濟(jì)。,2009年度,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-21-,銀行利潤(rùn)來自地產(chǎn),市場(chǎng)中資金的

17、最大供給者銀行，在紛擾的房?jī)r(jià)高低爭(zhēng)吵背后,以低成本的資金來為房地產(chǎn)商、買房者提供資金來保證其利潤(rùn)的增長(zhǎng)。 貸款收益在上升、房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比在上升、大中城市的房屋價(jià)格在上升。 在銀行的業(yè)務(wù)中，房貸一直是銀行爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，來自房貸的利潤(rùn)占銀行總利潤(rùn)的26.25。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-22-,經(jīng)濟(jì)如出現(xiàn)增長(zhǎng)乏力，則政策面將松動(dòng)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整到位，行業(yè)將企穩(wěn),結(jié)合歷年的調(diào)控經(jīng)歷來看，房地產(chǎn)政策的好壞通常與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)成反比，因此如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，政策將出現(xiàn)松動(dòng)。 政策松動(dòng)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整到位，房地產(chǎn)行業(yè)在中期將逐步企穩(wěn)。,資料來源：IFS數(shù)據(jù)庫,-23-,小 結(jié),政策面：政府希望房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定，既不暴

18、漲，也不暴跌，而出臺(tái)的調(diào)控政策也會(huì)以此為目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)面：目前通貨膨脹加劇，保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重缺位，剛性需求繼續(xù)存在，所以相對(duì)調(diào)控來講，房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力沒有改變。 全國樓市在20102011年以“穩(wěn)定”為主，價(jià)格基本保持穩(wěn)定，出現(xiàn)一定增長(zhǎng)或下跌都是 可能的；20122015年將又是一個(gè)樓市增長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)會(huì)不斷高企。,24,老百姓投資手段和收益,25,投資風(fēng)險(xiǎn)與收益比較,26,商 業(yè) 地 產(chǎn) 中國的投資方向,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) = 商業(yè)地產(chǎn)升值,商業(yè)地產(chǎn)與企業(yè)掛鉤，只要中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，就有更多的企業(yè)需要辦公，更多的購物娛樂消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)持續(xù)升值。 中國的GDP增速必須高于8%，否則就會(huì)有大量企

19、業(yè)虧損。預(yù)計(jì)今年中國GDP增速將達(dá)到10-11%。,商業(yè)地產(chǎn)是最好的投資渠道,-27-,房產(chǎn)在中國是主要的投資保值手段 中國的投資渠道只有房產(chǎn)、股票，而普通人炒股基本都是賠錢,商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小 住宅價(jià)格上漲會(huì)激化社會(huì)矛盾，引起政策打壓 而商業(yè)地產(chǎn)從未受到過政策打壓，沒有政策風(fēng)險(xiǎn),-28-,現(xiàn)在是投資商業(yè)地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī),-29-,大 量 資 金 急 需 出 口,寬松貨幣政策，市場(chǎng)資金充裕,2009年 全年信貸投放約10萬億 2010年 全年信貸投放約7-8萬億，貨幣供應(yīng)仍2倍于07-08水平，高位運(yùn)行,07-08平均水平,-30-,政策不斷打壓住宅，迫使資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。,商業(yè)地產(chǎn)升值幅度相對(duì)低，

20、不存在泡沫，更加吸引資金投資。,09年以來住宅價(jià)格上漲了80%，而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格只上漲了20-30%,-31-,通 脹 預(yù) 期 很 大,CPI持續(xù)走高，投資保值的需求更大。,4月14日，國內(nèi)汽柴油價(jià)格再次上調(diào) 今年以來，散裝米從去年的1.5員上漲至2.5元，同比上漲67% 5月初北京54種蔬菜的平均價(jià)格為每公斤3.23元，比去年同期上升18.8% 4月北京平均單套房租由3月的2055元上漲到2360元，上漲14.8%,-32-,中國CPI會(huì)長(zhǎng)期處于比較高的位置,CPI也代表了經(jīng)濟(jì)的活躍程度，CPI保持在3-5%的區(qū)間最有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)GDP高速發(fā)展的時(shí)候，CPI往往會(huì)更高。,-33-,人 民

21、幣 升 值 在 即,隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民幣必然升值,人民幣升值會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，受益最大的就是房地產(chǎn),-34-,利 空 政 策 已 出 盡,利空出盡是利好 目前各種信貸、金融、甚至行政政策都已出臺(tái)，房地產(chǎn)政策已經(jīng)到了最低點(diǎn)，之后只會(huì)逐漸轉(zhuǎn)好,目前未出臺(tái)的政策 加息：加息并不針對(duì)房地產(chǎn)，而且為保持經(jīng)濟(jì)增速，加息幅度有限 物業(yè)稅：已證實(shí)不會(huì)在北京實(shí)施,-35-,所有的政策指向都沒有擴(kuò)大供應(yīng)，而是打壓需求。同時(shí)這些政策也在減少供應(yīng)。 市場(chǎng)的需求是不可能長(zhǎng)期打壓的，而一旦打壓政策放松，需求就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，之前被壓抑的需求會(huì)已更大的能量爆發(fā)出來。 政府目前所有的政策都有“暫定”字樣，一但打壓房地產(chǎn)危及

22、經(jīng)濟(jì)，政府就會(huì)收回政策。 所有的政策均指向“住宅”，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有任何限制，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為“此輪調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有影響”。,-36-,熱錢涌向商業(yè)地產(chǎn),2010.12.26 每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道 商業(yè)地產(chǎn)抬頭：不受調(diào)控 通脹驅(qū)使熱錢涌入 2011.7.20 昆明日?qǐng)?bào)報(bào)道 昆明房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，熱錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)云南二三線城市 外資、機(jī)構(gòu)投資、民間資本、投資客開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。,-37-,全國主要城市限購現(xiàn)狀,2010年4月“國十條”發(fā)布，2010年9月“新國五條”出臺(tái)，之后“限購令”波及更多城市。,-38-,在史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策下，本應(yīng)火熱的樓市“金九銀十”偃旗息鼓，屢創(chuàng)新低的成交量更是讓房地產(chǎn)遭遇“冰點(diǎn)”。 然而在二三線城市，當(dāng)住宅市場(chǎng)一片慘淡的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻是風(fēng)景獨(dú)好。越來越多的投資者將目光轉(zhuǎn)向“不限購”的商業(yè)地產(chǎn)，商鋪的成交價(jià)格和成交數(shù)量也呈直線上升趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)正吸引了大量樓市資金的關(guān)注，與此同時(shí)，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開售。 隨著住宅調(diào)控政策不斷升級(jí)，“商業(yè)地產(chǎn)迎來春天”的說法一度成為業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)的熱點(diǎn)。大批的投資者紛紛“棄宅轉(zhuǎn)商”，讓商業(yè)地產(chǎn)一度異?；馃?。相較已經(jīng)出臺(tái)限貸政策的一線城市，“兩不限”的二三線城市成為地產(chǎn)開發(fā)商熱捧的香窩窩。,-39-,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與零售商業(yè)的