重慶大學(xué)工程項(xiàng)目管理課件8《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理(三)》

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理(三),劉貴文 教授 博導(dǎo) 副院長(zhǎng) 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Email： Tel：02365120976,課 程專題,當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)與展望 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位與策劃 房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與控制 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式展望,課程定位,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)識(shí)問題，避免風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)戰(zhàn)略層面的風(fēng)險(xiǎn) 行業(yè)層面的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目層面的風(fēng)險(xiǎn),中國(guó)企業(yè)家的五個(gè)夢(mèng),躋身上市公司行業(yè),做成國(guó)際品牌,躋身世界500強(qiáng),做成百年老店，基業(yè)長(zhǎng)青,做成國(guó)內(nèi)名牌,幾個(gè)誤解,家族企業(yè) 上市公司,易居（中國(guó)）董事局主席 周忻,在美國(guó)上市的第一支地產(chǎn)概念股 1.融資-上市得到充足的資金會(huì)使業(yè)務(wù)拓展得更快 2.樹立

2、品牌效應(yīng)，在中國(guó)本土可以加速增長(zhǎng) 3.可以被國(guó)際資本市場(chǎng)認(rèn)可,為中國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)打開尋求資本和快速擴(kuò)張業(yè)務(wù)的大門,大中華區(qū)做地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的行尊，至今也不上市。1.錢多未必是好事，這個(gè)行業(yè)（房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)）并非資本為首。 2.經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)要靠自然生長(zhǎng)發(fā)展思路是有機(jī)增長(zhǎng)，就是把公司看成一個(gè)有求生意志和繁殖意志的生命體，其生存發(fā)展的養(yǎng)分來自環(huán)境，大環(huán)境有什么我們就吸什么，然后通過消化吸收將之變成生長(zhǎng)的能源。,中原集團(tuán)主席 施永青,企業(yè)的壽命,中國(guó)的企業(yè)壽命平均是8年，中小企業(yè)只有2.9年。 全球500強(qiáng)企業(yè)平均壽命4050年，跨國(guó)公司為1112年。 80的企業(yè)壽命不超過3年，10的企業(yè)超過8年，2的企

3、業(yè)壽命超過40年。,第一道門檻： 13年,大約60的企業(yè)沒有入門就被淘汰出局 市場(chǎng)時(shí)機(jī) 創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：馬鞭公司 現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn),第二道門檻： 810年入道,剩下40的企業(yè)中，有6075沒有入道而被淘汰 領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)：金弓集團(tuán) 投資的風(fēng)險(xiǎn)：管理不確定性,第三道門檻： 2535年入化,剩下1015的企業(yè)中又有60沒有入化而被淘汰 二次創(chuàng)業(yè)、三次創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：溫水青蛙 創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)：民企的二次創(chuàng)業(yè),第四道門檻： 4050年入定,只有約2的企業(yè)可以入定，成為百年老店 人壽與企壽的相關(guān)性接班換代風(fēng)險(xiǎn) “富不過三代”與敗家子基金,奧林匹亞約克開發(fā)公司的背景介紹,芮奇曼兄弟出身嚴(yán)謹(jǐn)、中產(chǎn)階級(jí)的猶太正統(tǒng)教徒家

4、庭 五十年代，家族移民到加拿大，三兄弟克勤克儉建立基業(yè) 1969年，芮其曼兄弟成立主持了奧林匹亞暨約克開發(fā)公司 七十年代，進(jìn)軍紐約曼哈頓收購(gòu)八棟商業(yè)大廈，更進(jìn)而投資興建世界金融中心大樓群，成為紐約市持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)面積最大的公司 八十年代，游刃與地產(chǎn)業(yè)和并購(gòu)游戲，成為了全球商業(yè)地產(chǎn)界的“不倒神話” 1987年，到英國(guó)倫敦準(zhǔn)備開發(fā)康納利碼頭區(qū)，卻一頭栽進(jìn)無底深淵 1992年，在多倫多和紐約申請(qǐng)破產(chǎn),奧林匹亞約克開發(fā)公司的背景介紹,芮其曼兄弟自己用7萬(wàn)元的價(jià)格建成了當(dāng)時(shí)最低報(bào)價(jià)為12.5萬(wàn)元的倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目，并進(jìn)入建筑行業(yè),芮其曼走進(jìn)商業(yè)地產(chǎn),他成功開發(fā)了維爾瑪麗亞大樓群等大型項(xiàng)目，并形成了自己的開發(fā)模式

5、“豪華寬闊的零售店面、加上辦公室、餐廳、電影院等等，還不談它的地下室是個(gè)超大型火車站”典型的商業(yè)地產(chǎn),當(dāng)時(shí)常用的傳統(tǒng)的投標(biāo)方式是業(yè)主邀請(qǐng)承包商來投標(biāo)，最低價(jià)就得標(biāo)，承包商風(fēng)險(xiǎn)較大，芮其曼兄弟則先找出誰(shuí)需要辦公室空間，然后向這些主顧提出計(jì)劃書及成本估算，并替他們?nèi)淌┕?，正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。,20世紀(jì)70年代初的紐約市又臟又亂，加上不景氣，市府債臺(tái)高筑，曼哈頓區(qū)內(nèi)的大公司紛紛搬家出走，各大寫字樓空置率攀升，辦公室的租金一落千丈，這個(gè)節(jié)骨眼上，芮奇曼兄弟卻一口氣買下八棟摩天大樓（樓板面積達(dá)到1500平方尺），即優(yōu)里斯系列大樓群。 全世界都認(rèn)為買優(yōu)里斯系列大樓是瘋子行徑，但是整個(gè)70年代末期，她

6、卻日日增值，利潤(rùn)滾滾而至?？罩寐始眲∠陆?，而且租金暴漲了3倍。不久，約克公司每年就可以收入5000萬(wàn)美元。,優(yōu)里斯系列大樓群案,第二次世界大戰(zhàn)的碼頭區(qū)，以及整個(gè)倫敦東區(qū)，由于工廠林立，日夜飽受德軍空襲，整排街道的住宅，以及三分之一的工廠，遭受破壞。死亡者數(shù)以百計(jì)，搬離此區(qū)再也不會(huì)來這動(dòng)輒千人。 記者華德.史都華,獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)、優(yōu)惠條件： 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司出面收購(gòu)?fù)恋?，廉價(jià)轉(zhuǎn)售給開發(fā)商 企業(yè)區(qū)內(nèi)所有商業(yè)及工業(yè)物業(yè)，可享十年一切稅捐全免（含公司營(yíng)業(yè)所得稅）的優(yōu)待 工商業(yè)建筑的資本支出準(zhǔn)予100%折舊 簡(jiǎn)化并加速進(jìn)口物質(zhì)通關(guān)手續(xù) 豁免工業(yè)訓(xùn)練的附加捐 大幅減少申請(qǐng)都市計(jì)劃所需許可(包括環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告

7、） 簡(jiǎn)化各項(xiàng)行政管理措施,康納利碼頭區(qū)開發(fā)案,采用自由企業(yè)方針，制造就業(yè)機(jī)會(huì)，清除官僚擊斃作風(fēng)，釋出民間投資獎(jiǎng)金，讓碼頭區(qū)成為倫敦的驕傲。 撒切爾夫人,1987.7.17 芮期曼兄弟從德國(guó)開發(fā)商崔佛史迭手中接過了康納利碼頭區(qū)開發(fā)案。 前提：芮其曼兄弟與撒切爾夫人的良好關(guān)系,官僚若是奉上級(jí)指令，就會(huì)全力以赴，推動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè) 若能與政府官署簽訂長(zhǎng)期租約，可以為康納利碼頭案打下基本支柱 奧約公司夠大，財(cái)務(wù)健全，不用仰賴金融機(jī)關(guān)預(yù)借融資 奧約公司經(jīng)驗(yàn)豐富，可以做的又好又快 稅負(fù)寬減非常優(yōu)厚 地價(jià)便宜 有把握解決基礎(chǔ)建設(shè)的問題,前提是撒切爾夫人在職 這一點(diǎn)一直沒有實(shí)現(xiàn) 經(jīng)事實(shí)證明，這是個(gè)大錯(cuò)特錯(cuò) 資金充足

8、的前提上 政府提供稅負(fù)減免，但不提供基礎(chǔ)設(shè)施，各有利弊 只用了40%的價(jià)錢就買走了開發(fā)權(quán) 這是整個(gè)開發(fā)案最為失敗的地方,康納利碼頭區(qū)開發(fā)案,企業(yè)長(zhǎng)壽的秘訣,除了具有核心的價(jià)值理念，對(duì)周圍環(huán)境具有快捷、敏銳的反應(yīng)，不斷的創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)英國(guó)長(zhǎng)壽公司俱樂部（300 years） 企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于不斷的學(xué)習(xí)與研究 “資本”向“知本”的轉(zhuǎn)換 皮鞋商人與美國(guó)海關(guān)法 中國(guó)商人的第一桶金,建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,建筑與房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系密切 建筑與房地產(chǎn)業(yè)的周期性 香港與東南亞的例子，97年前的房地產(chǎn)瘋長(zhǎng)與97年后的“負(fù)資產(chǎn)”降價(jià)潮 日本長(zhǎng)達(dá)到10多年的經(jīng)濟(jì)蕭條 9

9、3年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”，海南與北海,次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響,建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)局部過快過熱，與通貨膨脹的壓力 熱錢的流入與流動(dòng)性過剩 行政主導(dǎo)的“腳手架”經(jīng)濟(jì)、“塔吊”經(jīng)濟(jì)、土地經(jīng)濟(jì) 土地儲(chǔ)備與出讓制度的隨意性 政府主導(dǎo)的“熱錢”流入 產(chǎn)業(yè)流出與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的“空洞化”與抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降,建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn),全民全行業(yè)的房地產(chǎn)現(xiàn)象 機(jī)械、電子等其它行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從觸網(wǎng)到觸電 做“資本”取代做“產(chǎn)品”的現(xiàn)象出現(xiàn)蔓延 目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊(cè)資金沒有完全到位的占，股東基本未投入注冊(cè)資金的占，而注冊(cè)資金投入量在一半以上的僅占左右。,2007年以來，10個(gè)月，8次提高準(zhǔn)備金率，5次加息，還有數(shù)千億元的定向票據(jù)。這一系列舉措，主旨在于加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長(zhǎng)。目的在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制通脹趨勢(shì)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 地方政府的房地產(chǎn)沖動(dòng)：財(cái)政收入與