房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究摘要：在2011年國家嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，投機房產(chǎn)方的熱情趨減和購房者的觀望情緒濃厚，導致房地產(chǎn)企業(yè)在資金來源上受到雙重控制。在融資渠道上受到國家層面的控制，銷售收入也在一定程度上下滑，在此環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效的調(diào)整企業(yè)的管理結構，提高自身的經(jīng)營效率，增強企業(yè)的競爭力，直接或者間接性的節(jié)約企業(yè)的經(jīng)營成本。文章通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本現(xiàn)狀進行了分析，根據(jù)內(nèi)部控制的原則，結合揚州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的情況提出針對其企業(yè)內(nèi)部控制的相關措施。關鍵詞：萬馬房地產(chǎn)內(nèi)部控制大集團我國房地產(chǎn)從90年代開始了飛速發(fā)展，特別是在1998年我國個人商業(yè)銀行放貸開設

2、以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進，特別在2000年以來，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)的高利潤和高速發(fā)展，吸引了很多資源進入，出現(xiàn)了很多新的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)市場火熱的狀況，使得房地產(chǎn)企業(yè)在風險控制上并不注重，在國家政策的變化下，內(nèi)部控制中風險管理體制不完善的情況下，都會導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，使得整個企業(yè)遭到劇烈影響，甚至會導致企業(yè)的破產(chǎn)。2011年的“新國八條”使得很多企業(yè)陷入資金困局，因而，房地產(chǎn)企業(yè)在國家政策高壓的和弱勢市場下，要從企業(yè)內(nèi)部控制抓起，在能夠節(jié)約經(jīng)營成本度過“寒冬”的同時，做好企業(yè)“內(nèi)功”，提高企業(yè)工作效率，調(diào)整企業(yè)的管理結構，尋找核心競爭力和未來發(fā)展趨勢。一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控

3、制的原則（一）成本效益原則房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)內(nèi)部控制的目的也是為了提高企業(yè)的經(jīng)營效率，從而提高企業(yè)的最后利潤和降低企業(yè)的經(jīng)營風險。因而企業(yè)在實行內(nèi)部控制的過程中，要注重企業(yè)投入和產(chǎn)出的效益比。同時，在內(nèi)部控制的投入過程中，要注意不要為刻意追求效果而盲目投入，從而導致資源的浪費，要在保證企業(yè)風險可控的情況下，保持一定的投入比，讓內(nèi)部控制的投入隨著企業(yè)一起增長，做到企業(yè)良性的發(fā)展。在企業(yè)制度、執(zhí)行、監(jiān)督上的投入過程中，考量在投入較小的情況下，能夠保證內(nèi)部控制的效果更好。（二）相互制約原則在實現(xiàn)內(nèi)部控制過程中，保證控制執(zhí)行和監(jiān)督人員的相互性和職權的分離線，從而在保證工作正常進行的同時，使得員工以及部門

4、之間能夠達到相互制約的效果。通過在橫向上權利牽制，上下級報告制度的原則，達到相互監(jiān)督的效果。對于房地產(chǎn)公司，決策項目涉及面較廣，資金較多，因而相互制約能夠保證公司的決策權的分散，這樣也能保證企業(yè)內(nèi)部政策的共同合理性，同時對于內(nèi)部控制過程中的各種決策能夠達到共同探討然后得出結果或者政策，這樣有利于企業(yè)在內(nèi)部控制的順利執(zhí)行和團結合作，提高內(nèi)部控制的效率。（三）有效合理原則在內(nèi)部控制政策制定和實施過程中，需要對其有效合理性進行相應分析。內(nèi)部控制不能和國家法律政策相抵觸，保證企業(yè)經(jīng)營風險性可控。同時在實行過程中能夠在企業(yè)現(xiàn)有的情況下執(zhí)行下去，這就需要企業(yè)在制定過程中充分考慮到制定和實施的合理性，避免資

5、源投入浪費，且還造成內(nèi)部控制不合理給企業(yè)發(fā)展造成“內(nèi)傷”，阻礙企業(yè)的健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在制定和實施過程中要保證內(nèi)部控制的有效性，提高內(nèi)部控制的效果才是最終的目的，通過對內(nèi)部控制的政策和執(zhí)行進行考核，做到內(nèi)部控制合理有效，從而來提高企業(yè)的經(jīng)營效果和企業(yè)的信息流通，節(jié)約企業(yè)的成本，提高企業(yè)的核心競爭力。二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的完善措施揚州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從屬于浙江萬馬集團有限公司。作為集團旗下的子公司，揚州萬馬在資金來源上有一定的保障，同時在融資成本上通過母公司擔保也會降低。但是作為一家企業(yè)在當前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，通過內(nèi)部控制的實施，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)成本在一定程度上能夠緩解企業(yè)自

6、身的財務壓力顯得十分必要。同時通過內(nèi)部控制努力改變企業(yè)結構，提高企業(yè)管理效率，使得企業(yè)在房地產(chǎn)市場上的競爭力，這有利于企業(yè)能夠健康持續(xù)的發(fā)展。（一）持續(xù)改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境1、提高內(nèi)部控制意識揚州萬馬房產(chǎn)在實行內(nèi)部控制的過程中，可能會有些員工的相關權利受到一定的限制，利益會受到一定的損害。這就需要在企業(yè)內(nèi)部提高員工的意識，通過宣傳內(nèi)部控制的重要性，對員工進行培訓，同時在員工的聘用，晉升上加入內(nèi)部控制意識的考核，加大員工主動參與的積極性。另外，在將內(nèi)部控制融入到企業(yè)文化中，這樣能夠讓員工更加容易理解和接受，做到內(nèi)部控制意識在企業(yè)文化中傳承的效果，這樣在企業(yè)能夠節(jié)約成本的同時，能夠使內(nèi)部控制在企業(yè)

7、中得到更好的執(zhí)行。2、完善企業(yè)治理結構企業(yè)治理結構對于內(nèi)部控制的制定和實施都有非常大的影響，結構不合理，內(nèi)部控制就會遇到非常大的阻力。同時容易有漏洞，導致內(nèi)部控制的效果不佳。在完善企業(yè)內(nèi)部治理結構的過程中，要注意公司管理決定權的相互制約，對于影響公司重大決策的事項，需要提交到公司董事會進行處理，做到內(nèi)部重大決策的風險可控性。萬馬房地產(chǎn)公司完善企業(yè)的治理結構后，能夠使企業(yè)內(nèi)部做到相互協(xié)同，相互監(jiān)督內(nèi)部控制的實行，做到提高內(nèi)部控制的執(zhí)行效率，提高公司管理效率的結果。（二）注意內(nèi)部控制“大集團”的協(xié)同作用作為浙江萬馬房地產(chǎn)集團下的公司，在內(nèi)部控制過程中，可以在內(nèi)部控制執(zhí)行和監(jiān)督部門的集團化，由分公司

8、制定，定期匯報，集團公司不定期檢查制度，這樣能夠保證內(nèi)部控制在執(zhí)行過程中的強大的推動力。同屬于浙江萬馬集團的上市公司浙江萬馬電纜的內(nèi)部控制規(guī)則的制定和執(zhí)行，揚州萬馬房產(chǎn)公司能夠更容易接觸和了解到，通過借鑒上市公司優(yōu)秀的內(nèi)部控制管理體系，有利于揚州萬馬成本的節(jié)約，同時在執(zhí)行和監(jiān)督過程中能夠更加高效。另外，大集團內(nèi)部形成的內(nèi)部控制體系，在執(zhí)行的過程中，能夠有效的分享實踐經(jīng)驗，在集團集體出現(xiàn)的內(nèi)部控制問題，通過集團集體與咨詢公司解決，引進管理人才和管理系統(tǒng)也更加具有議價能力，同時規(guī)?；褂?，都能降低企業(yè)內(nèi)部控制的成本。（三）建立風險監(jiān)控部門現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)正處于高壓階段，揚州萬馬公司需要建立風險監(jiān)

9、督部門，為內(nèi)部控制的做好準備并做好內(nèi)部控制后的評估監(jiān)控工作。在2011年國家調(diào)控剛不久，浙江綠城集團就傳出因高速擴張導致的資金鏈緊張的情況。對于我國一家優(yōu)質(zhì)高端的房產(chǎn)企業(yè)都可能遇到問題，因而揚州萬馬在發(fā)展過程中也需要對自身經(jīng)營的風險進行一定的考核。在企業(yè)建立風險監(jiān)控部門后，揚州萬馬可以對企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)進行風險估計和評估，然后有針對性出臺內(nèi)部控制措施，這樣也能夠提高內(nèi)部控制的執(zhí)行效率。同時，在內(nèi)部控制制定和執(zhí)行過程中，所遇到的問題和產(chǎn)生的效果，風險監(jiān)控部門都需要進行及時的跟進和評估，保證企業(yè)在在實行內(nèi)部控制過程中的風險可控問題，從而來保證實施過程中企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營，避免內(nèi)部控制考慮不周給企業(yè)造成

10、經(jīng)營混亂。（四）加強信息流動與部門溝通在信息時代，各個公司在建立數(shù)據(jù)庫的同時，都非常注重數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘，根據(jù)市場成交信息和成交量能夠判斷市場的走勢，揚州萬馬房產(chǎn)公司也要注重銷售部門和工程部門之前信息的互相流通，面對市場回暖，企業(yè)可以考慮市場的房產(chǎn)建設和供應，避免當市場反轉(zhuǎn)，出現(xiàn)無房可售的情況，給公司經(jīng)營造成損失。同時，公司信息流動和部門溝通，有利于內(nèi)部控制在企業(yè)管理架構，人員工作狀況，工作流程變化過程的相關了解，做到因地適宜的制定內(nèi)部控制政策，并在工作流程和管理架構的順利推行，建設執(zhí)行的阻害。另外，公司內(nèi)部信息的良好溝通，有利于內(nèi)部控制過程中，效果和風險點的及時反饋，從而有效降低企業(yè)經(jīng)營風險。三、結束語2011年國家“新國八條”房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控，將房地產(chǎn)行業(yè)拖入了“寒冬”，房地產(chǎn)企業(yè)在融資受壓和銷售受壓的情況下，資金鏈驟然緊張，并且對于很多負債率較高的企業(yè)來說，其財務壓力更大，這些都促使房地產(chǎn)公司進行內(nèi)部控制，壓縮成本，提高經(jīng)營效率來保證企業(yè)的存活。揚州萬馬房地產(chǎn)公司在行業(yè)的“寒冬”階段