房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究摘要：在2011年國家嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，投機(jī)房產(chǎn)方的熱情趨減和購房者的觀望情緒濃厚，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金來源上受到雙重控制。在融資渠道上受到國家層面的控制，銷售收入也在一定程度上下滑，在此環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效的調(diào)整企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)，提高自身的經(jīng)營效率，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，直接或者間接性的節(jié)約企業(yè)的經(jīng)營成本。文章通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，根據(jù)內(nèi)部控制的原則，結(jié)合揚(yáng)州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的情況提出針對其企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)措施。關(guān)鍵詞：萬馬房地產(chǎn)內(nèi)部控制大集團(tuán)我國房地產(chǎn)從90年代開始了飛速發(fā)展，特別是在1998年我國個(gè)人商業(yè)銀行放貸開設(shè)

2、以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)，特別在2000年以來，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)的高利潤和高速發(fā)展，吸引了很多資源進(jìn)入，出現(xiàn)了很多新的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)市場火熱的狀況，使得房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)控制上并不注重，在國家政策的變化下，內(nèi)部控制中風(fēng)險(xiǎn)管理體制不完善的情況下，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，使得整個(gè)企業(yè)遭到劇烈影響，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。2011年的“新國八條”使得很多企業(yè)陷入資金困局，因而，房地產(chǎn)企業(yè)在國家政策高壓的和弱勢市場下，要從企業(yè)內(nèi)部控制抓起，在能夠節(jié)約經(jīng)營成本度過“寒冬”的同時(shí)，做好企業(yè)“內(nèi)功”，提高企業(yè)工作效率，調(diào)整企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)，尋找核心競爭力和未來發(fā)展趨勢。一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控

3、制的原則（一）成本效益原則房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的目的也是為了提高企業(yè)的經(jīng)營效率，從而提高企業(yè)的最后利潤和降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因而企業(yè)在實(shí)行內(nèi)部控制的過程中，要注重企業(yè)投入和產(chǎn)出的效益比。同時(shí)，在內(nèi)部控制的投入過程中，要注意不要為刻意追求效果而盲目投入，從而導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，要在保證企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，保持一定的投入比，讓內(nèi)部控制的投入隨著企業(yè)一起增長，做到企業(yè)良性的發(fā)展。在企業(yè)制度、執(zhí)行、監(jiān)督上的投入過程中，考量在投入較小的情況下，能夠保證內(nèi)部控制的效果更好。（二）相互制約原則在實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制過程中，保證控制執(zhí)行和監(jiān)督人員的相互性和職權(quán)的分離線，從而在保證工作正常進(jìn)行的同時(shí)，使得員工以及部門

4、之間能夠達(dá)到相互制約的效果。通過在橫向上權(quán)利牽制，上下級(jí)報(bào)告制度的原則，達(dá)到相互監(jiān)督的效果。對于房地產(chǎn)公司，決策項(xiàng)目涉及面較廣，資金較多，因而相互制約能夠保證公司的決策權(quán)的分散，這樣也能保證企業(yè)內(nèi)部政策的共同合理性，同時(shí)對于內(nèi)部控制過程中的各種決策能夠達(dá)到共同探討然后得出結(jié)果或者政策，這樣有利于企業(yè)在內(nèi)部控制的順利執(zhí)行和團(tuán)結(jié)合作，提高內(nèi)部控制的效率。（三）有效合理原則在內(nèi)部控制政策制定和實(shí)施過程中，需要對其有效合理性進(jìn)行相應(yīng)分析。內(nèi)部控制不能和國家法律政策相抵觸，保證企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)性可控。同時(shí)在實(shí)行過程中能夠在企業(yè)現(xiàn)有的情況下執(zhí)行下去，這就需要企業(yè)在制定過程中充分考慮到制定和實(shí)施的合理性，避免資

5、源投入浪費(fèi)，且還造成內(nèi)部控制不合理給企業(yè)發(fā)展造成“內(nèi)傷”，阻礙企業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在制定和實(shí)施過程中要保證內(nèi)部控制的有效性，提高內(nèi)部控制的效果才是最終的目的，通過對內(nèi)部控制的政策和執(zhí)行進(jìn)行考核，做到內(nèi)部控制合理有效，從而來提高企業(yè)的經(jīng)營效果和企業(yè)的信息流通，節(jié)約企業(yè)的成本，提高企業(yè)的核心競爭力。二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的完善措施揚(yáng)州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從屬于浙江萬馬集團(tuán)有限公司。作為集團(tuán)旗下的子公司，揚(yáng)州萬馬在資金來源上有一定的保障，同時(shí)在融資成本上通過母公司擔(dān)保也會(huì)降低。但是作為一家企業(yè)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，通過內(nèi)部控制的實(shí)施，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)成本在一定程度上能夠緩解企業(yè)自

6、身的財(cái)務(wù)壓力顯得十分必要。同時(shí)通過內(nèi)部控制努力改變企業(yè)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)管理效率，使得企業(yè)在房地產(chǎn)市場上的競爭力，這有利于企業(yè)能夠健康持續(xù)的發(fā)展。（一）持續(xù)改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境1、提高內(nèi)部控制意識(shí)揚(yáng)州萬馬房產(chǎn)在實(shí)行內(nèi)部控制的過程中，可能會(huì)有些員工的相關(guān)權(quán)利受到一定的限制，利益會(huì)受到一定的損害。這就需要在企業(yè)內(nèi)部提高員工的意識(shí)，通過宣傳內(nèi)部控制的重要性，對員工進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)在員工的聘用，晉升上加入內(nèi)部控制意識(shí)的考核，加大員工主動(dòng)參與的積極性。另外，在將內(nèi)部控制融入到企業(yè)文化中，這樣能夠讓員工更加容易理解和接受，做到內(nèi)部控制意識(shí)在企業(yè)文化中傳承的效果，這樣在企業(yè)能夠節(jié)約成本的同時(shí)，能夠使內(nèi)部控制在企業(yè)

7、中得到更好的執(zhí)行。2、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)對于內(nèi)部控制的制定和實(shí)施都有非常大的影響，結(jié)構(gòu)不合理，內(nèi)部控制就會(huì)遇到非常大的阻力。同時(shí)容易有漏洞，導(dǎo)致內(nèi)部控制的效果不佳。在完善企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的過程中，要注意公司管理決定權(quán)的相互制約，對于影響公司重大決策的事項(xiàng)，需要提交到公司董事會(huì)進(jìn)行處理，做到內(nèi)部重大決策的風(fēng)險(xiǎn)可控性。萬馬房地產(chǎn)公司完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)后，能夠使企業(yè)內(nèi)部做到相互協(xié)同，相互監(jiān)督內(nèi)部控制的實(shí)行，做到提高內(nèi)部控制的執(zhí)行效率，提高公司管理效率的結(jié)果。（二）注意內(nèi)部控制“大集團(tuán)”的協(xié)同作用作為浙江萬馬房地產(chǎn)集團(tuán)下的公司，在內(nèi)部控制過程中，可以在內(nèi)部控制執(zhí)行和監(jiān)督部門的集團(tuán)化，由分公司

8、制定，定期匯報(bào)，集團(tuán)公司不定期檢查制度，這樣能夠保證內(nèi)部控制在執(zhí)行過程中的強(qiáng)大的推動(dòng)力。同屬于浙江萬馬集團(tuán)的上市公司浙江萬馬電纜的內(nèi)部控制規(guī)則的制定和執(zhí)行，揚(yáng)州萬馬房產(chǎn)公司能夠更容易接觸和了解到，通過借鑒上市公司優(yōu)秀的內(nèi)部控制管理體系，有利于揚(yáng)州萬馬成本的節(jié)約，同時(shí)在執(zhí)行和監(jiān)督過程中能夠更加高效。另外，大集團(tuán)內(nèi)部形成的內(nèi)部控制體系，在執(zhí)行的過程中，能夠有效的分享實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在集團(tuán)集體出現(xiàn)的內(nèi)部控制問題，通過集團(tuán)集體與咨詢公司解決，引進(jìn)管理人才和管理系統(tǒng)也更加具有議價(jià)能力，同時(shí)規(guī)?；褂?，都能降低企業(yè)內(nèi)部控制的成本。（三）建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控部門現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)正處于高壓階段，揚(yáng)州萬馬公司需要建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)

9、督部門，為內(nèi)部控制的做好準(zhǔn)備并做好內(nèi)部控制后的評估監(jiān)控工作。在2011年國家調(diào)控剛不久，浙江綠城集團(tuán)就傳出因高速擴(kuò)張導(dǎo)致的資金鏈緊張的情況。對于我國一家優(yōu)質(zhì)高端的房產(chǎn)企業(yè)都可能遇到問題，因而揚(yáng)州萬馬在發(fā)展過程中也需要對自身經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的考核。在企業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控部門后，揚(yáng)州萬馬可以對企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評估，然后有針對性出臺(tái)內(nèi)部控制措施，這樣也能夠提高內(nèi)部控制的執(zhí)行效率。同時(shí)，在內(nèi)部控制制定和執(zhí)行過程中，所遇到的問題和產(chǎn)生的效果，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控部門都需要進(jìn)行及時(shí)的跟進(jìn)和評估，保證企業(yè)在在實(shí)行內(nèi)部控制過程中的風(fēng)險(xiǎn)可控問題，從而來保證實(shí)施過程中企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營，避免內(nèi)部控制考慮不周給企業(yè)造成

10、經(jīng)營混亂。（四）加強(qiáng)信息流動(dòng)與部門溝通在信息時(shí)代，各個(gè)公司在建立數(shù)據(jù)庫的同時(shí)，都非常注重?cái)?shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘，根據(jù)市場成交信息和成交量能夠判斷市場的走勢，揚(yáng)州萬馬房產(chǎn)公司也要注重銷售部門和工程部門之前信息的互相流通，面對市場回暖，企業(yè)可以考慮市場的房產(chǎn)建設(shè)和供應(yīng)，避免當(dāng)市場反轉(zhuǎn)，出現(xiàn)無房可售的情況，給公司經(jīng)營造成損失。同時(shí)，公司信息流動(dòng)和部門溝通，有利于內(nèi)部控制在企業(yè)管理架構(gòu)，人員工作狀況，工作流程變化過程的相關(guān)了解，做到因地適宜的制定內(nèi)部控制政策，并在工作流程和管理架構(gòu)的順利推行，建設(shè)執(zhí)行的阻害。另外，公司內(nèi)部信息的良好溝通，有利于內(nèi)部控制過程中，效果和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的及時(shí)反饋，從而有效降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)束語2011年國家“新國八條”房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控，將房地產(chǎn)行業(yè)拖入了“寒冬”，房地產(chǎn)企業(yè)在融資受壓和銷售受壓的情況下，資金鏈驟然緊張，并且對于很多負(fù)債率較高的企業(yè)來說，其財(cái)務(wù)壓力更大，這些都促使房地產(chǎn)公司進(jìn)行內(nèi)部控制，壓縮成本，提高經(jīng)營效率來保證企業(yè)的存活。揚(yáng)州萬馬房地產(chǎn)公司在行業(yè)的“寒冬”階段