房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案(運(yùn)營(yíng)示例稿)

1、.XXXX房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案一、房地產(chǎn)周邊工作情況概述XXX號(hào)不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱“該不動(dòng)產(chǎn)”)位于珊瑚路的下段，從現(xiàn)在的XXX城市規(guī)劃的觀點(diǎn)來(lái)看，該不動(dòng)產(chǎn)所在的地區(qū)屬于市中心地區(qū)。 周邊1000米(以該房地產(chǎn)為中心的360度放射面測(cè)量)的職業(yè)狀態(tài)為商務(wù)大廈(XX中心、XX大廈)、百貨大樓超市(商場(chǎng)百貨大樓、加佳超市、大多超市)、城中心花鳥(niǎo)市場(chǎng)、酒店(龍馬銀座酒店、高沼地酒店、貴元酒店等)商務(wù)大廈(龍馬銀座酒店、酒店、貴元酒店等) 銀行(交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、富楚銀行、華夏銀行)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(窯頭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、虹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng))、小商品批發(fā)市場(chǎng)(彩虹橋小商品批發(fā)市場(chǎng))、虹建材市場(chǎng)、住宅群、各等級(jí)

2、規(guī)格的飲食等方面周邊學(xué)校： XX一中、XX五中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、鄭井小學(xué)等汽車(chē)旅客樞紐站：中心旅客樞紐站，城西旅客樞紐站男低音：車(chē)站多，從州城到北城男低音樞紐站等如上所述，該房地產(chǎn)周邊的商業(yè)、住宅定徑套成熟，工作豐富，交通便利，車(chē)流、人流很多，具備城市CBD商圈的各種條件，有較好的租賃、運(yùn)營(yíng)潛力。二、房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)概況該房地產(chǎn)于2002年由XX礦業(yè)有限公司全額購(gòu)買(mǎi)。 本房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)設(shè)有辦公主樓一棟、附屬樓兩棟，其中主樓(原公司辦公建筑)建筑面積4145.31平方米，附屬樓(原機(jī)關(guān)工會(huì)、房產(chǎn)公司、公文室)建筑面積1359.46平方米，附屬樓(原人力資源部、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)辦公室區(qū)域)建筑面積2128.95房地產(chǎn)

3、的詳細(xì)分布(不包括具體面積)空間汽車(chē)停車(chē)1、該房地產(chǎn)用地內(nèi)的劃線車(chē)是3.6臺(tái)，加上未劃線部分，院內(nèi)有望汽車(chē)停車(chē)50-55臺(tái)的車(chē)(不包括綠化部分，綠化部分占地面積約360-400平方米左右，拆遷時(shí)，車(chē)輛的位置估計(jì)會(huì)增加20-30臺(tái)的車(chē)2、院外玄關(guān)固定有3個(gè)汽車(chē)停車(chē)空間，該房地產(chǎn)范圍內(nèi)的公共道路臨時(shí)停車(chē)空間約為1.5個(gè)(受城市管理局限制)。(二)辦公主樓；1、一樓大堂有雜物之間的一個(gè)房間和室內(nèi)開(kāi)放的地方(后期的招募、運(yùn)營(yíng)中，主樓整體包裝對(duì)外租賃的話，不影響結(jié)構(gòu)、耐力的基礎(chǔ)上，可以考慮與社會(huì)保障事務(wù)所的商社的相互運(yùn)用。 例如，以酒店為大堂開(kāi)設(shè)，或者和主樓一樓的各店鋪取得聯(lián)系，在超市)二、二樓設(shè)有1.

4、5房、女衛(wèi)生一間，二樓副樓部分原生產(chǎn)社會(huì)部和宣傳部設(shè)備區(qū)域設(shè)有兩間開(kāi)放區(qū)域、消火栓3、三樓設(shè)有1.4房、男衛(wèi)生1房、消火栓1個(gè)4、四樓設(shè)有1.2房、男衛(wèi)生1房、報(bào)告廳1房、消火栓1個(gè)5、5樓設(shè)有1.5房間、男性衛(wèi)生1間、大會(huì)議室共4間(包括原總經(jīng)理辦公室會(huì)議室1間、吸煙室1間、原安全環(huán)保部辦公室1間、材料室1間)、消火栓1間6、6樓設(shè)有1.4房、男性，女性衛(wèi)生2房、消火栓1個(gè)七、七樓有六間房，原廚房有一間廚房，共有七間和公共場(chǎng)所P.S.主樓通道共有2個(gè)安全通道，各自的安全通路口設(shè)有粉滅火器。(3)帶一層一樓有三家停車(chē)庫(kù)，一個(gè)開(kāi)放辦公室區(qū)域(現(xiàn)在由聯(lián)通公司租賃使用)。二樓有六個(gè)房間，一個(gè)陽(yáng)臺(tái)三三

5、樓有六個(gè)房間四、四層-五層是原來(lái)的檔案室，房間數(shù)要和二層、三層一致。P.S.附屬樓各層的鐵路道口設(shè)置有粉滅火器安全問(wèn)題：該建筑物只有一個(gè)安全通道，另一個(gè)是現(xiàn)在處于閉塞狀態(tài)(可能留下歷史問(wèn)題)，根據(jù)現(xiàn)在的消防、安全規(guī)定，該建筑物不具備開(kāi)放的運(yùn)營(yíng)條件。 早在實(shí)際租賃過(guò)程中要與意向租戶協(xié)商。(4)帶2層合計(jì)2.4家的住宅、通水、電通適合住宅居住，在1樓和2樓的鐵路道口設(shè)置了干粉滅火器(公司現(xiàn)有的11-12戶出租，其馀的房間在后期運(yùn)營(yíng)中，作為住宅繼續(xù)出租)。(5)主樓一樓的商店目前以結(jié)構(gòu)劃分的實(shí)體店共5實(shí)體店，其中社會(huì)保障事務(wù)所面積大，聯(lián)通公司實(shí)體店次之，其馀均為單間(6)機(jī)械室房間數(shù)約有4間，現(xiàn)在作

6、為連通室使用。三、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果本次市調(diào)以XX中心、XX大廈、XX大廈、中軸玉璽、XX大廈為代表的以南非蘭特標(biāo)記式辦公室、住宅、商業(yè)為中心，輔助性地進(jìn)行了發(fā)散性的個(gè)人事業(yè)形態(tài)的調(diào)查，具體的調(diào)查結(jié)果如下(1)實(shí)體店部分限制價(jià)格： XX大廈，200元/平方米/月最低價(jià)格： XX大廈、XX大廈、4.0方/平方米/月本不動(dòng)產(chǎn)地轄區(qū)的彈性價(jià)格：約40-50元/平方米/月(2)住宅部分限制價(jià)格：時(shí)代新都匯，1.8元/平方米/月(含室內(nèi)裝修、家具)，室內(nèi)裝修，不含家具價(jià)格約1.4元/平方米/月最低價(jià)格：某尤針織面料小區(qū)，8元/平方米/月(含基礎(chǔ)室內(nèi)裝修，不含家具)此房地產(chǎn)地轄區(qū)的彈性價(jià)格：8-12元/平方米/

7、月(三)辦公部分限制價(jià)格： XX中心，2.9來(lái)源/平方米/月(含基礎(chǔ)室內(nèi)裝修)最低價(jià)格：玉興商業(yè)廣場(chǎng)(XX大廈斜對(duì)面，中衛(wèi)生產(chǎn)隊(duì)與某開(kāi)發(fā)商合作興建商業(yè)體)，2.0元/平方米/月(含基礎(chǔ)室內(nèi)裝修)。此房地產(chǎn)地轄區(qū)的彈性價(jià)格： 20-27來(lái)源/平方米/月(4)汽車(chē)停車(chē)空間部分限制價(jià)格：中軸玉璽，3000元/個(gè)/年最低價(jià)格： XX中心，1800元/年該房地產(chǎn)汽車(chē)停車(chē)空間彈性價(jià)格： 1500-2000元/年，建議按房產(chǎn)整體打包出租，并按房屋租賃單價(jià)分配價(jià)格。(5)物業(yè)費(fèi)的部分限制價(jià)格商業(yè)房地產(chǎn)管理費(fèi)： XX大廈，4元/平方米/月(包括自動(dòng)電梯、水費(fèi)、消防、公共部分清掃、垃圾清掃、公共部分電費(fèi)、保安、清

8、掃等)最低商業(yè)房地產(chǎn)管理費(fèi)用： XX中心、2.0源/平方米/月(包括公共清潔費(fèi)、垃圾清潔運(yùn)輸費(fèi)、保安、清潔等)住宅物業(yè)費(fèi)的限制價(jià)格： XX大廈，1.4元/平方米/月住宅物業(yè)費(fèi)最低價(jià)格：紫苑區(qū)，0.5元/平方米/月該房地產(chǎn)涉及住宅與商業(yè)的混合，房地產(chǎn)價(jià)格取商業(yè)與住宅的混合價(jià)格： 2元/平方米/月四、行情分析根據(jù)周邊的職業(yè)狀況，結(jié)合這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)狀況制作SWOT分析表如下優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，住宅、商業(yè)、交通、相關(guān)附屬設(shè)施完善，辦公、生活便利劣勢(shì)1、考慮到歷史遺留因素，事務(wù)主樓和附屬樓在現(xiàn)在的使用方面有一定的安全危險(xiǎn)(主樓的7層和附屬樓只有一個(gè)安全通路口，不符合現(xiàn)代化公共場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)要求)。2、停車(chē)區(qū)廣

9、闊，可改造，有可擴(kuò)展的汽車(chē)停車(chē)空間(拆除綠化部分)。2、資產(chǎn)分割租賃，會(huì)造成出租人結(jié)構(gòu)混亂，不利于管理3、設(shè)備設(shè)施比較完善，在滿足現(xiàn)代辦公需求方面具有一定的居住條件3、本房產(chǎn)建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，外觀經(jīng)過(guò)多次改建，但內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)屬于磚瓦結(jié)構(gòu)，承租者的經(jīng)營(yíng)、使用方面的室內(nèi)裝修、改造是有限的4、該房地產(chǎn)區(qū)域占地寬廣，功能(設(shè)有食堂)，定徑套健全(多功能報(bào)告廳，大，中，小會(huì)議室)，適合多種經(jīng)營(yíng)渠道4、智能、便利化設(shè)施相對(duì)缺乏的(如自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、天燃?xì)夤艿赖?。5、許多設(shè)備、設(shè)施存在老化現(xiàn)象，面臨更換，租戶出租后可能存在較大的更換成本5、本房地產(chǎn)除辦公主樓外，電費(fèi)按民用電標(biāo)收費(fèi)6、房地產(chǎn)具體面積測(cè)算不清楚

10、(如實(shí)體店面積、辦公面積、住房面積)不利于開(kāi)展租賃工作，也影響實(shí)際租賃金額。7、該房產(chǎn)外部道路汽車(chē)停車(chē)空間的一部分是由政府有關(guān)部門(mén)監(jiān)督的區(qū)域，汽車(chē)停車(chē)容易受到罰款。機(jī)會(huì)1、該房地產(chǎn)周邊人產(chǎn)水量大，行政、企業(yè)、銀行多，具有一定的商業(yè)、商業(yè)潛力威脅1、周邊有很多相同類(lèi)型的替代房地產(chǎn)2、由于需要新城市市政規(guī)劃，許多政府機(jī)構(gòu)的辦公建筑面臨拆除2、近年來(lái)XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，本土企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r低迷，成熟型外來(lái)企業(yè)較少3、該房地產(chǎn)滿足現(xiàn)代化工作的需要，在結(jié)構(gòu)方面，進(jìn)口地點(diǎn)不需要太多變動(dòng)。 考慮到我公司工作面積方面的調(diào)整，特別適用于行政、企業(yè)部門(mén)。3、實(shí)體化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展衰退，再加上XX房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)剩，很多辦公

11、建筑和商店都存在一定程度的偶像分析結(jié)論：(1)一盞茶發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)：分析同質(zhì)化資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)和價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn)本身的屬性，綜合發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，篩選意向合作伙伴，結(jié)合開(kāi)放型辦公室稀缺性，強(qiáng)調(diào)地表汽車(chē)停車(chē)的便利性和區(qū)域劃分的靈活性優(yōu)勢(shì)(目前地表區(qū)域劃分的靈活性和地表汽車(chē)停車(chē)的便利性，是招商引資娛樂(lè)等行業(yè)尤其重要)，充分利用該房地產(chǎn)的定徑套、功能性存在的優(yōu)勢(shì)(市場(chǎng)上很多同型房地產(chǎn)和主流商務(wù)大廈、商務(wù)大廈沒(méi)有設(shè)置與大型食堂、辦公區(qū)住宅、大型會(huì)議系統(tǒng)等一致的功能配置區(qū)域，業(yè)務(wù)開(kāi)展的范圍比較有限)，對(duì)這些個(gè)優(yōu)勢(shì)有很高需求的意向合作單位理由有三個(gè)方面：一、國(guó)務(wù)院關(guān)于直轄市、省、市、區(qū)行政事務(wù)區(qū)域辦公用房的

12、使用面積規(guī)定，行政、企業(yè)部門(mén)辦公用房的面積有限。 在這個(gè)房地產(chǎn)還沒(méi)有投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)之前，我公司做了相應(yīng)的劃分，所以在工作面積方面完全符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，上述單位租賃后，沒(méi)有必要投入多馀的成本進(jìn)行隔絕，二、考慮到國(guó)家現(xiàn)行的政策和制度，對(duì)公務(wù)膳食有很大的限制。 開(kāi)設(shè)食堂的條件是有木有，是很多公職機(jī)構(gòu)在選擇事務(wù)所時(shí)，首先要考慮的條件三、這一類(lèi)型的意向合作機(jī)構(gòu)對(duì)會(huì)議系統(tǒng)的適合度和地表便利的汽車(chē)停車(chē)區(qū)域的劃分需求很強(qiáng)，特別是市級(jí)機(jī)構(gòu)明顯。 此外，在這種類(lèi)型的工作場(chǎng)所的行政人員結(jié)構(gòu)中，有一部分地方人員，為了方便辦公和員工的居住，上述公司在選擇工作場(chǎng)所時(shí)，有選擇辦公和住宅的結(jié)合式場(chǎng)所的傾向。其次，考慮在廣闊的場(chǎng)

13、所引進(jìn)具有大需求的意向合作公司。 例如，空間壓迫感敏感的行業(yè)(教育、金融、銀行等)在營(yíng)業(yè)廳、展示柜、交易廳等使用的服務(wù)型行業(yè)(汽車(chē)4S店、通訊、保險(xiǎn)、證券等)需要一定的空間，在應(yīng)急、救援等特殊狀況殘留的情況下需求大的行業(yè)(醫(yī)院、消防、大型修理廠等)。最后，考慮引入對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的排他優(yōu)勢(shì)不敏感的行業(yè)(由于排他影響因素小，面臨高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為了獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只有從降低價(jià)格和給予政策補(bǔ)償性來(lái)尋找突破口)。由于該房地產(chǎn)適合多種經(jīng)營(yíng)渠道，故若設(shè)比較一定的使用范圍，將束縛意向承租者的運(yùn)營(yíng)方向和思維方法，不利于招攬資產(chǎn)，建議在運(yùn)營(yíng)方面原則上不干擾作用意向承租者的合作意向，并向承租者提出合理的合作方案后，

14、公司協(xié)商確定(方案為運(yùn)營(yíng)方向、室內(nèi)裝修)(二)規(guī)避劣勢(shì)消除威脅：首先，采用政府指定的安全評(píng)估機(jī)構(gòu)做評(píng)估房屋安全性(包括耐力、結(jié)構(gòu)、存在的安全隱患)，而對(duì)建設(shè)、購(gòu)置年代較早的房屋進(jìn)行安全評(píng)估是實(shí)踐國(guó)有財(cái)富管理規(guī)范性不可或缺的項(xiàng)目， 有利于本公司了解房地產(chǎn)的實(shí)時(shí)安全狀況，容易檢測(cè)出明顯的隱性風(fēng)險(xiǎn)源，制定整改措施，完成整改，另一方面由于在安全評(píng)估整理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、耐力、安全隱患問(wèn)題，更好地與意向合作公司協(xié)商房地產(chǎn)的室內(nèi)裝修、改造，房地產(chǎn)不影響耐力和結(jié)構(gòu)其次，委托XX市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)的映射部門(mén)正確測(cè)量該房地產(chǎn)的對(duì)應(yīng)面積，形成映射結(jié)果。 另一方面，一方面確定各部分的面積，可以避免在拆毀租賃過(guò)程中由于面

15、積的不正確度造成的租賃收益的損失，另一方面由映射形成的實(shí)際面積明確了不動(dòng)產(chǎn)的界限值，可以作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包含本公司非營(yíng)業(yè)的固定資產(chǎn)帳簿的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，并將精確數(shù)值報(bào)告給國(guó)家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和上級(jí)公司最后，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要不斷提高物業(yè)管理水平，逐步強(qiáng)化房地產(chǎn)服務(wù)意識(shí)，把房地產(chǎn)屬性結(jié)合一盞茶，制定切實(shí)有效的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，避免資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的人員結(jié)構(gòu)混亂和社會(huì)外部因素引起的一系列負(fù)面問(wèn)題(如監(jiān)測(cè)街角臨時(shí)車(chē)輛的位置，發(fā)現(xiàn)執(zhí)法部門(mén)的檢查征收物業(yè)費(fèi)可以提高云同步出租服務(wù)的能力，樹(shù)立良好的企業(yè)聲譽(yù)和形象，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中容易形成軟實(shí)力排他性和核心競(jìng)爭(zhēng)力，當(dāng)同質(zhì)化房地產(chǎn)供給量過(guò)剩、需求衰退時(shí)，會(huì)獲得很多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。五、定價(jià)方案

16、(1)價(jià)格要素的評(píng)價(jià)序列號(hào)。等級(jí)因素指標(biāo)分?jǐn)?shù)珊瑚路8.4號(hào)不動(dòng)產(chǎn)1地區(qū)1 .地段功能分布2 .周邊商業(yè)氛圍3 .周邊辦公室氛圍4 .職業(yè)狀態(tài)的構(gòu)成和發(fā)展程度1 .優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞優(yōu)2成套設(shè)備1 .城市基礎(chǔ)設(shè)施2 .社會(huì)服務(wù)設(shè)施3 .文化教育、醫(yī)療、娛樂(lè)體育、公園綠地等配套設(shè)施5、銀行網(wǎng)站1 .優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞優(yōu)3物業(yè)管理1 .安保，2 .清潔，3 .機(jī)電設(shè)備，4 .綠化養(yǎng)護(hù)1 .優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞良4建筑質(zhì)量1 .產(chǎn)品設(shè)計(jì)，2 .建筑質(zhì)量1 .優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞進(jìn)去5計(jì)畫(huà)項(xiàng)目工程1 .周邊市政規(guī)劃，2 .項(xiàng)目工程總體計(jì)劃1 .

17、優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞優(yōu)6立面裝飾1 .是否新穎，2 .是否給人以直觀的市場(chǎng)印象，3 .立面圖所采用的材質(zhì)1 .優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞進(jìn)去7職業(yè)實(shí)力和信用1 .職業(yè)規(guī)模，2 .職業(yè)命令影響力，3 .運(yùn)營(yíng)資金條件，4 .職業(yè)信用，職業(yè)資質(zhì)等級(jí)1 .優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞優(yōu)8戶型設(shè)計(jì)1 .各功能分布的合理性，2 .暗室有木有，3 .實(shí)用性的大小，3 .結(jié)構(gòu)配置的合理性，4 .功能性設(shè)施的定徑套性1 .優(yōu)2 .良3 .中4 .壞5 .壞優(yōu)(2)定價(jià)方式的提案根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售的三個(gè)主流價(jià)格原則，對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果與房地產(chǎn)周邊住宅、辦公室、商業(yè)、市政建設(shè)、配套設(shè)施等情況進(jìn)行了比較分析，得出以下意見(jiàn)1、成本定價(jià)法該房產(chǎn)的購(gòu)置時(shí)間很久，已經(jīng)超過(guò)了1.5年(時(shí)間需要考證)，另一方面，當(dāng)時(shí)的購(gòu)置價(jià)格目前還沒(méi)有任何參考、對(duì)比，而與該房產(chǎn)有關(guān)的固定資產(chǎn)成本，在本公司多年的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)按折舊進(jìn)行分配，現(xiàn)在在水費(fèi)、電費(fèi)、日常維護(hù)費(fèi)等方面因此，這個(gè)定價(jià)法沒(méi)有被考慮。2 .運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向價(jià)格法XX礦業(yè)大廈采用的定價(jià)方案，