城市舊房改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析

1、城市舊住宅改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析摘要：城市更新已成為當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、物質(zhì)環(huán)境綜合全面復(fù)興的城市公共政策，舊住房改造更新項(xiàng)目是解決當(dāng)前住房大規(guī)模老齡化的有效手段。這種政府參與組織、部分出資的項(xiàng)目要考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益要求，本文主要以北京某舊住宅改造項(xiàng)目為對(duì)象進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。關(guān)鍵詞：舊房改造；社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)1舊房改造經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)體系舊房改造項(xiàng)目與普通企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目不同，不是以項(xiàng)目自身利益為目的，而是為社會(huì)提供服務(wù)，提高原項(xiàng)目的安全性、可靠性、節(jié)能、環(huán)境美化等性能，轉(zhuǎn)換為社會(huì)利益。對(duì)于這種社會(huì)福利、政府過(guò)度介入的項(xiàng)目，單純的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不能實(shí)際反映項(xiàng)目產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。老年住

2、宅加固項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)主要是：與加固前相比，住宅壽命價(jià)值增加。建筑面積增加帶來(lái)的增值；節(jié)能轉(zhuǎn)換后產(chǎn)生的差異收益；提高城市外觀等級(jí)，舊房改造成本包括：舊建筑的抗震評(píng)估強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本、改造建設(shè)成本(人工、機(jī)器費(fèi)、材料費(fèi)、管理費(fèi)等)，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，構(gòu)建一套符合該項(xiàng)目的特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。1.1舊住宅改造的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)資料來(lái)源舊房改造的數(shù)據(jù)都來(lái)自實(shí)際項(xiàng)目。每個(gè)項(xiàng)目的抗震穩(wěn)定性“周邊環(huán)境”的原始結(jié)構(gòu)形式等，加強(qiáng)和重建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果可能會(huì)大幅度變化！本文將舊房屋改造的原始資料分為定性、定量?jī)煞N。1.1.1定性指標(biāo)和部分量化(1)居民的住房安全得到提高，抗震等級(jí)要求可以量化為承載能力指

3、標(biāo)。(2)住宅適用性高(節(jié)能改造、管線更新等)的節(jié)能指標(biāo)和空間利用指標(biāo)量化。(3)城市外觀等級(jí)的提高被量化為環(huán)境影響指標(biāo)。(4)提高居民滿意度、政策的社會(huì)影響力、政府的社會(huì)信任度。(5)工程的影響程度。(6)因工程引起的居民交通等不便，主要由改造工程所在地理位置的人口密度、施工期限、大小等決定。1.1.2定量指標(biāo)量化指標(biāo)可分為價(jià)值增值指標(biāo)和成本指標(biāo)兩類。(1)價(jià)值增值指標(biāo)：價(jià)值增值包括建筑面積增加、壽命延長(zhǎng)等指標(biāo)。(2)成本指標(biāo)：成本指標(biāo)包括抗震評(píng)估費(fèi)用、加固設(shè)計(jì)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、對(duì)居民的補(bǔ)貼和補(bǔ)償?shù)瘸杀局笜?biāo)。2舊房改革經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)案例分析2.1項(xiàng)目概述北京某舊住宅改造工程，地面4層，建筑物總高

4、度14.05米，高3.3米，建筑面積1960年為1638.2平方米，下圖為標(biāo)準(zhǔn)樓層平面圖。2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益計(jì)算抗震試驗(yàn)費(fèi)用： 1.68萬(wàn)元；加固設(shè)計(jì)費(fèi)用： 3.3萬(wàn)元；工程費(fèi)：5298萬(wàn)韓元。老年住房改造項(xiàng)目的好處包括量化的新價(jià)值和其他定性指標(biāo)。2.2.1計(jì)算新值該工程后續(xù)使用年數(shù)及地震發(fā)生鄭在玹期間為30年，新建建筑面積為160平方，項(xiàng)目所在地平均租金為30年后的殘值，建議轉(zhuǎn)換后平均租金為：年480/平方米。翻修前項(xiàng)目?jī)r(jià)值與30年后項(xiàng)目殘值相同，翻修后價(jià)值現(xiàn)值972萬(wàn)元。2.2.2定性指標(biāo)和部分量化保安：加固前，該項(xiàng)目不符合國(guó)家地震代碼要求，組件的損壞程度不同。安全識(shí)別等級(jí)3級(jí)(缺陷)住宅

5、，地震等級(jí)7，加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)二次適宜性的加固后。用節(jié)能指標(biāo)和空間利用指標(biāo)量化，結(jié)果顯示改造后每年平均水、電、熱成本可以降低30%。工業(yè)化加強(qiáng)，建筑面積增加，居住環(huán)境重新規(guī)劃。不僅利用外部面積，還充分利用原始面積，提高項(xiàng)目空間利用率。將美觀：轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)境影響指標(biāo)，將大大改善項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。舊房改造工程除了這些效果外，還影響了社會(huì)的很多方面，大大提高了政府的威望。大規(guī)模開展住房調(diào)查，規(guī)范城市住房管理秩序，是當(dāng)今政府建設(shè)部門和社會(huì)建設(shè)行業(yè)值得研究和發(fā)展的方向。2.3計(jì)算社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈經(jīng)濟(jì)現(xiàn)值是反映項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的凈貢獻(xiàn)的絕對(duì)指標(biāo)，在這種情況下，凈經(jīng)濟(jì)現(xiàn)值是：社會(huì)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)值-項(xiàng)目成本=(新值=節(jié)能收益)-項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目的凈現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0，因此可以獲得比社會(huì)折扣率要求的更多的社會(huì)盈余。因此，舊房改造事業(yè)不僅社會(huì)效益大，而且值得推進(jìn)。參考文獻(xiàn)韓屋堂。中國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論述評(píng)J。經(jīng)濟(jì)垂直和水平，2008 (10) :12-124。2趙倩。舊房改造工程造價(jià)審計(jì)的探討m?；A(chǔ)架構(gòu)管理優(yōu)化，2009年3張化洞。舊房改造的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)體系J。建筑結(jié)構(gòu)，2008(10)4兩用。工業(yè)園區(qū)改造檢討J。經(jīng)濟(jì)地理，2000，20 (4) :331-35。虛歲中。循環(huán)經(jīng)濟(jì)績(jī)效評(píng)價(jià)方法研究J。中國(guó)人口資源與環(huán)境，201