行業(yè)自律檢查中企業(yè)價(jià)值主要問題解PPT課件

1、,行業(yè)自律檢查中企業(yè)價(jià)值評估 主要問題講解,北京中天華資產(chǎn)評估有限公司,楊劍萍,1,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,主要內(nèi)容,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性 主要包括：簽訂評估業(yè)務(wù)約定書、編制評估計(jì)劃、現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核工作、評估工作底稿歸檔。 二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性及完備性 評估報(bào)告主要內(nèi)容的規(guī)范性及完備性、評估報(bào)告正文的規(guī)范性及完備性。,2,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,業(yè)務(wù)約定書是反映中介服務(wù)活動的合同，具有合同法所規(guī)定的合同基本屬性。

2、同時(shí)，資產(chǎn)評估是一種受托業(yè)務(wù)（屬于合同法中的委托合同類），約定事項(xiàng)直接決定了評估的基本要素（包括為什么評估？評估什么？出具什么樣的報(bào)告？等等）。 與一般商業(yè)合同相比，評估業(yè)務(wù)合同除明確權(quán)利義務(wù)外，重要的是明確評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日、評估服務(wù)費(fèi)、評估報(bào)告類型、評估報(bào)告提交時(shí)間和方式、評估報(bào)告使用者和使用方式等評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，作為評估執(zhí)業(yè)的基礎(chǔ)依據(jù)。 準(zhǔn)則沒有對業(yè)務(wù)約定書的形式、格式作出明確的規(guī)定，但評估業(yè)務(wù)委托只能通過書面合同的方式。 與1999年發(fā)布的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書指南相比，新增了中止履行或解除業(yè)務(wù)約定、變更業(yè)務(wù)約定書的情形，引入報(bào)告使用者概念，對基本要素和標(biāo)準(zhǔn)條款進(jìn)行

3、了修改、補(bǔ)充和細(xì)化，將評估風(fēng)險(xiǎn)控制前移。,業(yè)務(wù)約定書,3,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 沒有業(yè)務(wù)約定書，或只有付款協(xié)議、委托函；（法院、資產(chǎn)管理公司） 沒有評估機(jī)構(gòu)和委托方的法定代表人或合伙人簽字及簽字日期； 業(yè)務(wù)約定書中有關(guān)要素不完整、不全面；（如無委托方住所及名稱、無評估目的、無評估對象、無評估基準(zhǔn)日，未約定評估服務(wù)費(fèi)金額，無評估報(bào)告使用者、無評估報(bào)告提交的時(shí)間及方式等） 業(yè)務(wù)約定書評估對象與評估報(bào)告評估對象表述不一致；（約定書中的評估對象為企業(yè)整體價(jià)值,報(bào)告中為股東全部權(quán)益價(jià)值） 簽約時(shí)

4、間晚于報(bào)告出具時(shí)間；（評估簽約時(shí)間為2010年5月20日，而報(bào)告書出具時(shí)間為2010年5月15日）,業(yè)務(wù)約定書,4,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,業(yè)務(wù)約定書中的委托方與報(bào)告中描述的委托方不一致；（評估業(yè)務(wù)約定書的委托方名稱為A公司，而報(bào)告中描述的委托方為B公司，名稱不一致） 業(yè)務(wù)約定書載明的評估目的不是唯一的；（業(yè)務(wù)約定書中評估目的表述為“為XX塑膠有限公司企業(yè)重組、資產(chǎn)收購以及股份制改造提供參考依據(jù)”） 評估重要事項(xiàng)發(fā)生變更（如評估基準(zhǔn)日、評估范圍）但未簽訂補(bǔ)充協(xié)議；（業(yè)務(wù)約定書中約定的評估基準(zhǔn)日為2009年10月

5、31日，評估報(bào)告的評估基準(zhǔn)日為2009年12月10日，評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化，評估機(jī)構(gòu)未與委托方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書） 關(guān)于價(jià)值類型。,業(yè)務(wù)約定書,5,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,案例：業(yè)務(wù)約定書約定的評估范圍與實(shí)際評估范圍不符。如某股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，評估報(bào)告中描述“土地使用權(quán)、采礦權(quán)為其他機(jī)構(gòu)評估，報(bào)告只進(jìn)行引用。”而業(yè)務(wù)約定書中未約定土地使用權(quán)、采礦權(quán)另行委托評估的事項(xiàng)。（或者變更事項(xiàng)，未簽補(bǔ)充協(xié)議）,業(yè)務(wù)約定書,6,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作

6、底稿規(guī)范性和完備性,第六條：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在決定承接評估業(yè)務(wù)后與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或合伙人簽字并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。（業(yè)務(wù)約定書簽訂及生效條款） 第七條：業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容： 評估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱、住所；評估目的；評估對象和評估范圍；評估基準(zhǔn)日；評估報(bào)告使用者；評估報(bào)告提交期限和方式；評估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式；評估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù)；違約責(zé)任和爭議解決；簽約時(shí)間。 （業(yè)務(wù)約定書主要內(nèi)容條款）,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書,7,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,第

7、十九條：業(yè)務(wù)約定書簽訂后，簽約各方發(fā)現(xiàn)相關(guān)事項(xiàng)約定不明確，或者履行評估程序受到限制需要增加、調(diào)整約定事項(xiàng)的，可以協(xié)商對業(yè)務(wù)約定書相關(guān)條款進(jìn)行變更，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。 第二十條：業(yè)務(wù)約定書簽訂后，評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化，或者評估范圍發(fā)生重大變化，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。 （簽訂補(bǔ)充協(xié)議或重新簽訂業(yè)務(wù)約定書的條款，新增和創(chuàng)新的內(nèi)容。）,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書,8,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評估計(jì)劃是評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，擬定的資產(chǎn)評估思路和

8、實(shí)施方案。評估計(jì)劃應(yīng)涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、確定估算方法等基本評估程序的具體評估步驟，并確信所制定和實(shí)施的具體步驟是合理有效的，能夠支持形成的評估結(jié)論。 評估計(jì)劃是評估業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)性文件，也是控制性文件。評估計(jì)劃的繁簡程度取決于評估項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度等。對于大型評估業(yè)務(wù)（評估對象價(jià)值量大、作業(yè)點(diǎn)多、核算單位多、安排的評估人員多、評估情況復(fù)雜等），評估計(jì)劃尤為重要。 評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南(征求意見稿)對評估計(jì)劃的要求。,評估計(jì)劃,9,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 未編制評估計(jì)劃； 評估計(jì)

9、劃過于簡略，只有一張格式表。尤其是大型項(xiàng)目，所編制的計(jì)劃針對性不強(qiáng)，流于形式； 評估計(jì)劃要素不完備，缺評估目的、評估對象和范圍、缺少價(jià)值類型和具體技術(shù)方案、缺少時(shí)間進(jìn)度安排以及提交報(bào)告時(shí)間等； 評估計(jì)劃缺乏相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)（重視問題）； 評估現(xiàn)場調(diào)查程序受限，評估計(jì)劃缺乏相關(guān)應(yīng)對措施。,評估計(jì)劃,10,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,第十四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)編制評估計(jì)劃。評估計(jì)劃的內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報(bào)告等評估業(yè)務(wù)實(shí)施全過程。評估計(jì)劃通常包括評估的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和

10、技術(shù)方案等內(nèi)容。 注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況確定評估計(jì)劃的繁簡程度。 第十五條 注冊資產(chǎn)評估師編制的評估計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)實(shí)施過程中的情況變化進(jìn)行必要調(diào)整。 第十六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)將編制的評估計(jì)劃報(bào)評估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)。,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序,11,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,編制評估計(jì)劃需關(guān)注的事項(xiàng)： 評估計(jì)劃需要對評估工作的各個(gè)階段進(jìn)行規(guī)劃，其編制應(yīng)該在評估工作正式開展前進(jìn)行。 根據(jù)評估業(yè)務(wù)性質(zhì)和復(fù)雜程度等因素確定評估計(jì)劃繁簡程度。 評估工作本身遇到障礙 評估計(jì)劃的調(diào)整 調(diào)整評估范

11、圍 評估內(nèi)容發(fā)生變化 調(diào)整評估基準(zhǔn)日,評估計(jì)劃,12,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,現(xiàn)場 調(diào)查,13,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,現(xiàn)場調(diào)查應(yīng)當(dāng)在評估對象或評估業(yè)務(wù)涉及的主要資產(chǎn)所在地進(jìn)行，這是對注冊評估師進(jìn)行實(shí)地調(diào)查工作的要求。 現(xiàn)場調(diào)查應(yīng)根據(jù)重要性原則確定現(xiàn)場調(diào)查的重點(diǎn)及勘查盤點(diǎn)數(shù)量。 對于客觀條件受限，無法實(shí)施資產(chǎn)現(xiàn)場勘查的情形，應(yīng)重點(diǎn)考慮：所受限是否對評估結(jié)論或評估目的所對應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為構(gòu)成重要影響；是否能夠采取必要措施彌補(bǔ)不能實(shí)施調(diào)查

12、程序的缺失。,現(xiàn)場調(diào)查,14,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,現(xiàn)場調(diào)查,15,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 沒有與相關(guān)人員的訪談紀(jì)錄（書面）； 現(xiàn)場調(diào)查受到客觀限制時(shí)采取的其他適用方法和記錄欠缺； 資料收集：缺少基準(zhǔn)日會計(jì)報(bào)表、缺少大額重要設(shè)備的購置合同及發(fā)票、缺少固定資產(chǎn)清查盤點(diǎn)記錄等； 沒有評估申報(bào)表；（母公司及長投） 缺少評估對象法律權(quán)屬的資料及相關(guān)替代性文件； 對長期投資的現(xiàn)場核查程序執(zhí)行力度較弱； 采用收益法

13、評估企業(yè)價(jià)值，履行現(xiàn)場調(diào)查程序不到位； 對委托方或產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估申報(bào)表及相關(guān)證明材料未蓋章、簽字或以其他方式進(jìn)行確認(rèn)。,現(xiàn)場調(diào)查,16,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查時(shí)無法或者不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。,現(xiàn)場調(diào)查,17,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHIN

14、A Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,收集評估資料主要是規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)過程中，根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評定估算所需要的評估相關(guān)資料。 所收集的評估資料包括：客戶查詢紀(jì)錄、檢查紀(jì)錄、政府文件、行業(yè)資訊、市場詢價(jià)結(jié)果、專家鑒定結(jié)果、數(shù)據(jù)分析結(jié)果以及其他專業(yè)人士報(bào)告等。 資料的收集應(yīng)具備完備性、相關(guān)性、適當(dāng)性。,收集資料,18,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 缺少銀行詢證函，缺少完整的審計(jì)報(bào)告資料； 缺少對重要資產(chǎn)的詢價(jià)紀(jì)錄，有的甚至連所做的案例都沒

15、有詢價(jià)紀(jì)錄； 沒有現(xiàn)場勘查紀(jì)錄，重點(diǎn)資產(chǎn)現(xiàn)場勘查表無勘查人員簽字、無現(xiàn)場工作日期； 對被評估企業(yè)整體狀況及行業(yè)了解不夠深入，有關(guān)企業(yè)整體狀況的資料收集不夠全面，特別是對市場和客戶狀況、企業(yè)管理狀況和企業(yè)運(yùn)營常規(guī)流程等資料收集不全（有的僅收集了被評估單位的營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告和前三年度審計(jì)報(bào)告）；,收集資料,19,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 被評估企業(yè)相關(guān)的歷史和預(yù)測資料欠缺；（蓋章的預(yù)測表） 所收集的資料相關(guān)性不強(qiáng)； 有的評估項(xiàng)目中重要資產(chǎn)的評估價(jià)值是引用其他專業(yè)人士的報(bào)告，但底稿中缺少重要資

16、產(chǎn)的有關(guān)詳細(xì)資料； 缺少委托方關(guān)于被評估企業(yè)資產(chǎn)配置和使用情況的說明，缺少對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債及溢余性資產(chǎn)狀況的說明等。,收集資料,20,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)收集并分析被評估企業(yè)的信息資料和與被評估企業(yè)相關(guān)的其他信息資料，通常包括： （一）被評估企業(yè)類型、評估對象相關(guān)權(quán)益狀況及有關(guān)法律文件； （二）被評估企業(yè)的歷史沿革、現(xiàn)狀和前景； （三）被評估企業(yè)內(nèi)部管理制度、核心技術(shù)、研發(fā)狀況、銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營權(quán)、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況； （四）被評估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資

17、料和財(cái)務(wù)預(yù)測信息資料； （五）被評估企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、盈利、利潤分配、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況； （六）評估對象以往的評估及交易情況； （七）可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素； （八）被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及前景； （九）參考企業(yè)的財(cái)務(wù)信息、股票價(jià)格或股權(quán)交易價(jià)格等市場信息，以及以往的評估情況等； （十）資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關(guān)信息； （十一）注冊資產(chǎn)評估師認(rèn)為需要收集分析的其他相關(guān)信息資料。,企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）,21,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評定估算,22,精品課件,中國資

18、產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 未對所收集的資料進(jìn)行分析； 評估方法選取依據(jù)不充分； 在使用收益法過程中，評估模型應(yīng)用錯(cuò)誤，收益和折現(xiàn)率口徑不一致。如報(bào)告描述收益口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流，折現(xiàn)率為權(quán)益資本成本，兩者口徑不一致。 評估方法的運(yùn)用和邏輯推理計(jì)算過程過于簡單，沒有如折現(xiàn)率、價(jià)值比率等重要參數(shù)的形成過程； 對溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)的界定依據(jù)不充分； 未對評估結(jié)論的合理性進(jìn)行分析，特別是缺少對資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法結(jié)果差異的原因分析； 當(dāng)預(yù)測趨勢與被評估企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況存在較大差異時(shí)，對產(chǎn)生差異的原因及其合理性的分析

19、欠缺或不夠充分。 個(gè)別評估假設(shè)及限制條件不合理； 持續(xù)經(jīng)營假設(shè)不合理性； 低級錯(cuò)誤。,評定估算,23,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評定估算,成本法,收益法,市場法,1、對長期股權(quán)投資評估所采用方法的適用性分析不夠，對長期股權(quán)投資是否應(yīng)當(dāng) 單獨(dú)評估的合理性分析不夠，長期股權(quán)投資評估價(jià)值的合理性依據(jù)不夠充分； 2、對有些資產(chǎn)評估方法選用的適當(dāng)性分析不夠充分，直接以賬面值確定評估值的 依據(jù)不夠充分； 3、確定重置成本和各相關(guān)貶值因素的過程不詳細(xì)，或過于簡單，支持評估結(jié) 論的依據(jù)不夠充分。,1、當(dāng)預(yù)測趨勢與被評估企業(yè)現(xiàn)實(shí)情

20、況存在較大差異時(shí)，對產(chǎn)生差異的原因及其 合理性的分析欠缺或不夠充分； 2、資本化率或折現(xiàn)率及相關(guān)參數(shù)的合理性依據(jù)不充分； 3、未來收益預(yù)測缺乏充分的依據(jù)支持，應(yīng)當(dāng)收集的有關(guān)被評估企業(yè)所涉及交易、 收入、支出、投資等業(yè)務(wù)合法性和證明未來預(yù)測可靠性的證明材料欠缺或不夠充分； 4、部分評估假設(shè)不盡合理，有的評估假設(shè)脫離了企業(yè)實(shí)際情況； 5、分析預(yù)測計(jì)算方法的恰當(dāng)性、資本化率或折現(xiàn)率計(jì)算的正確性有待提高。,1、缺乏對參考企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與被評估企業(yè) 的財(cái)務(wù)報(bào)表具有可比性的過程； 2、對被評估企業(yè)和參考企業(yè)之間相似性和差異性的分析比較不夠 充分； 3、將參考企業(yè)或交易案例的價(jià)值比率應(yīng)用于

21、被評估企業(yè)的合理性 分析不夠充分； 4、對所選擇的參考企業(yè)或交易案例與被評估企業(yè)是否具有可比性 考慮不夠充分。 5、選擇價(jià)值比率時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素考慮不夠充分。,24,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,案例（分析資料） 某電業(yè)公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，委托評估機(jī)構(gòu)對其股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。根據(jù)評估師收集的09年購售電合同顯示，公司年供電量為17597萬千瓦，若年供電量超出合同約定的量，超出部分不能計(jì)算電量，且還需支付違約金。而根據(jù)預(yù)測，實(shí)際09年全年的供電量已超出合同約定電量，這部分收入在預(yù)測中也計(jì)算了全部收入。,評定估算

22、案例1,25,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,案例（關(guān)于溢余資產(chǎn)） A公司位于xx街房產(chǎn)已于2002年7月由xx市房產(chǎn)開發(fā)有限公司拆遷改建，并補(bǔ)償xx東路xx號18棟房產(chǎn)16套，建筑面積合計(jì)為1751.14平方米，假設(shè)這部分房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)，則市場價(jià)值約為人民幣13,658,892元。這部分房屋已于2004年建好，根據(jù)從A公司了解的情況，因開發(fā)商各種原因，一直未辦得房地產(chǎn)權(quán)證。考慮這部分房產(chǎn)建好五年后尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)上存在瑕疵，按照謹(jǐn)慎性原則，成本法評估結(jié)果暫按賬面值8,116,948.64元列示，而在收益法

23、評估結(jié)果中未做溢余資產(chǎn)，導(dǎo)致收益法的評估結(jié)果漏掉一部分。,評定估算案例2,26,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,關(guān)于溢余資產(chǎn)及非經(jīng)營性資產(chǎn) 企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見第十七條： 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)與委托方進(jìn)行溝通，獲得委托方關(guān)于被評估企 業(yè)資產(chǎn)配置和使用情況的說明，包括對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余 資產(chǎn)狀況的說明。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)及切實(shí)可行的情況下對被評估企業(yè)的非 經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析和評估。,評定估算,27,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底

24、稿規(guī)范性和完備性,評定估算,28,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,案例（種評估方法結(jié)果合理性的分析） 某公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法分別進(jìn)行了評估，收益法的結(jié)果與資產(chǎn)基礎(chǔ)法的結(jié)果相差228.61萬元（資產(chǎn)基礎(chǔ)法為6,388.35萬元，收益法為6,159.74萬元），差額率為3.58%。產(chǎn)生差異的主要原因是應(yīng)用收益法評估時(shí)，將該公司的主要收益能力指標(biāo)（包括凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤率、銷售增長率等指標(biāo)）與行業(yè)水平比較，其收益水平處于行業(yè)的中等偏下水平，按目前的狀況無法體現(xiàn)出股東全部權(quán)益價(jià)值。鑒于本次評估的目的是

25、為該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜提供其股東全部權(quán)益價(jià)值在評估基準(zhǔn)日時(shí)的市場公允價(jià)值參考依據(jù)，故本次評估應(yīng)選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果。,評定估算案例3,29,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,案例（個(gè)別假設(shè)不合理） 背景情況：某商廈股份公司擬收購母公司持有的另外家公司的股權(quán)，委托評估公司就家公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。該家公司的主要資產(chǎn)均為用于出租的商業(yè)用房，其中有較大部分出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)，租金遠(yuǎn)低于市場價(jià)，且租期長達(dá)20年之久。 評估方法： 對股權(quán)評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法兩種方法，并以資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為最終評估結(jié)論，對其中的主要資產(chǎn)出租

26、物業(yè)采用市場法評估。,評定估算案例4,30,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評估基本情況： 單位：人民幣萬元,評定估算案例4,31,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,分析： 各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值未根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法。家被評估公司主要資產(chǎn)均為用于出租的商業(yè)地產(chǎn)，評估師采用市場法對出租物業(yè)進(jìn)行評估。經(jīng)了解，這些物業(yè)大部分為帶有長期租約（租賃給關(guān)聯(lián)公司，租金遠(yuǎn)低于市場價(jià)，且租期都很長，20年以上）。因此對于這種帶有長期租約的物業(yè)評估，采用收

27、益法評估更適合。 2.個(gè)別評估假設(shè)及限制條件不合理。如對公司的收益法評估中，做了如下個(gè)別假設(shè)：即公司于2010年對二層商場加層為三層的假設(shè)，評估時(shí)是按照三層的假設(shè)來做的。而該假設(shè)是在相關(guān)規(guī)劃審批程序尚未辦理僅憑公司管理層的工作發(fā)展計(jì)劃作出的，未考慮假設(shè)的合理性、合法性，也未考慮相關(guān)容積率變更而需繳納的土地出讓金對評估值的影響。,評定估算案例4,32,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,3.評估機(jī)構(gòu)分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法及收益法對家公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估，并最終以資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為最終評估結(jié)論。但評估機(jī)構(gòu)并沒有對采用不

28、同方法得出初步評估結(jié)果的合理性進(jìn)行分析，尤其是當(dāng)兩種方法計(jì)算出的評估值產(chǎn)生重大差異時(shí)。如本例中公司成本法增值率為92.30%，收益法增值率為230.99%，二者差異很大。但評估機(jī)構(gòu)僅僅簡單解釋為“被評估企業(yè)列入評估范圍的主要資產(chǎn)是土地使用權(quán)和房屋建筑物。由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論的可參考性較高，此次評估選擇采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)論作為最終的評估結(jié)果?！辈环掀髽I(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）的相關(guān)規(guī)定。,評定估算案例4,第三十八條 注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對形成的各種初步價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價(jià)值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，形成合理評估結(jié)論

29、。,33,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）,第三十六條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用成本法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法得出。 第二十七條注冊資產(chǎn)評估師在對被評估企業(yè)收益預(yù)測進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮并分析被評估企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和被評估企業(yè)所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評估企業(yè)所涉及交易、收入、支出、投資等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設(shè)。 當(dāng)預(yù)測趨勢與

30、被評估企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況存在重大差異時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)予以披露，并對產(chǎn)生差異的原因及其合理性進(jìn)行分析。,34,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,關(guān)于折現(xiàn)率的計(jì)算 權(quán)益資本成本按國際通常使用的CAPM模型進(jìn)行求取，即： Ke= Rf1L（RmRf1）rc =Rf1LERPrc 式中： Ke：權(quán)益資本成本； Rf1：目前的無風(fēng)險(xiǎn)利率； L：權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)； Rm：市場預(yù)期收益率； ERP：市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)； rc ：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),評定估算,35,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評

31、估工作底稿規(guī)范性和完備性,Rf1：中長期國債到期收益率 20082010上市公司重大資產(chǎn)重組評估中，無風(fēng)險(xiǎn)利率均值約為4%。 ERP： 方法一：股票市場若干年相關(guān)收益的平均值（Rm）-無風(fēng)險(xiǎn)利率（Rf1 ） 方法二：選用成熟市場（如美國市場）的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)并在其溢價(jià)基礎(chǔ)上考慮中 國實(shí)際狀況加以調(diào)整。 20082010上市公司重大資產(chǎn)重組評估中，市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)ERP平均值為7.38%。 Rc： 20082010上市公司重大資產(chǎn)重組評估中，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的均值為2.14%，主要分布在1%-3%之間。,評定估算,36,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底

32、稿規(guī)范性和完備性,評定估算,檢查中Rm的幾種確定方式： 滬深300連續(xù)10年的平均凈資產(chǎn)收益率、行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率、對比上市公司近3年的凈資產(chǎn)收益率的平均值等。 市場預(yù)期收益率（Rm）：對于市場（組合）收益率的確定，一般采用近10年左右我國深圳證券交易所和上海證券交易所年度綜合指數(shù)指標(biāo)值為基礎(chǔ)，計(jì)算年度市場收益率，最后計(jì)算兩個(gè)市場收益率的幾何平均值作為市場（組合）收益率。,37,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 例：某銀行擬增資擴(kuò)股，委托評估機(jī)構(gòu)對其于評估基準(zhǔn)日2008年12月31日的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行

33、評估。評估機(jī)構(gòu)采用收益法、市場法進(jìn)行評估，并以收益法作為最終評估結(jié)論。收益法評估模型選用股權(quán)現(xiàn)金流模型，折現(xiàn)率采用資本定價(jià)模型（CAPM）估算。其中，對個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的確定，報(bào)告“根據(jù)公司特有風(fēng)險(xiǎn)超額收益研究得出數(shù)據(jù)，規(guī)模超過20億的公司，規(guī)模超額收益率為7.41%，該銀行凈資產(chǎn)規(guī)模大于20億，確定銀行特有風(fēng)險(xiǎn)為7.41%?！?分析： 1、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的含義、包括的內(nèi)容； 2、案例中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)僅考慮了規(guī)模溢價(jià)。,評定估算案例5,38,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,權(quán)益資本報(bào)酬率 例：某股份公司擬增資擴(kuò)股，委托評估機(jī)構(gòu)對其于

34、2009年12月31日的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。其中收益法評估采用企業(yè)自由現(xiàn)金流，評估師在確定權(quán)益資本報(bào)酬率時(shí)，分別采用了資本資產(chǎn)定價(jià)模型和風(fēng)險(xiǎn)累加法兩種方法確定權(quán)益資本報(bào)酬率，最后采用兩種方法的算術(shù)評估值作為被評估企業(yè)的權(quán)益資本報(bào)酬率。 采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算的權(quán)益資本報(bào)酬率為8.94% 采用風(fēng)險(xiǎn)累加法計(jì)算的權(quán)益資本報(bào)酬率為9.0% 最終?。?8.94% 9.0% ）/2=8.97%,評定估算-案例6,39,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,折現(xiàn)期出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤 例：某公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估基準(zhǔn)日為2009年9月3

35、0日，采用收益法評估時(shí)，其折現(xiàn)期應(yīng)為3個(gè)月、15個(gè)月、27個(gè)月、39個(gè)月、41個(gè)月及53個(gè)月，但評估師實(shí)際使用的折現(xiàn)期為4個(gè)月、12個(gè)月、24個(gè)月、36個(gè)月、48個(gè)月及60個(gè)月,評定估算案例7,40,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,“期末”折現(xiàn)和“期中”折現(xiàn),期末折現(xiàn) 所謂期末折現(xiàn)就是假設(shè)所有的收益流均在每期的期終收到，期末折現(xiàn)系數(shù)計(jì)算公式如下：,期中折現(xiàn) 所謂期中折現(xiàn)就是假設(shè)所有的收益流在一個(gè)期間內(nèi)均勻收到，分布在整個(gè)期間內(nèi)，因此折現(xiàn)計(jì)算時(shí)點(diǎn)為“期中”。 式中 ： r = 折現(xiàn)率 t = 收到收益流的年份,式中 ：

36、r = 折現(xiàn)率 t = 收到收益流的年份,41,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,經(jīng)營收益流應(yīng)該可以被認(rèn)為是均勻分布在整個(gè)年度期間的，因此應(yīng)該符合“期中”折現(xiàn)條件的，因此采用經(jīng)營現(xiàn)金流進(jìn)行收益法評估適宜采用“期中”折現(xiàn)模式。,分紅收益流是企業(yè)給股東以分紅派息的方式所形成的收益流，該種收益流通常在年末實(shí)現(xiàn)，因此該種收益流通常適用“期末”折現(xiàn)的方式。,兩種常用類型收益流：經(jīng)營收益流和分紅收益流,42,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,案例（稅收優(yōu)惠政策

37、對折現(xiàn)率的影響） A公司享受西部大開發(fā)政策，具體為自2006年起在西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期內(nèi)減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)免征2007年度至2008年度企業(yè)所得稅，減半征收2009年度至2011年度企業(yè)所得稅（稅率7.5%）。故2010-2011年預(yù)測期的所得稅率按7.5%計(jì)算，自2012年起恢復(fù)正常企業(yè)所得稅政策（稅率25%）。評估基準(zhǔn)日為2010年3月31日。 實(shí)際評估時(shí)全部按照25%計(jì)算。,評定估算案例8,43,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評定估算,成本法計(jì)算問題： 1、產(chǎn)成品評估問題 公式運(yùn)用錯(cuò)誤

38、暢銷產(chǎn)品全額扣除利潤 直接以賬面值確認(rèn)評估值 2、成本法評估未考慮商標(biāo)、專利、專有技術(shù)等無形資產(chǎn)價(jià)值，或直接將其以賬面值列示，未進(jìn)行評定估算。（高新技術(shù)企業(yè)影響更甚） 3、應(yīng)收賬款回函金額與賬面金額不符，未進(jìn)行分析調(diào)整，直接按賬面值確認(rèn)為評估值。 4、在建工程長期掛賬，未分析了解原因，按賬面值保留。 5、車輛成新率僅考慮已使用年限，未考慮已行駛里程及現(xiàn)場勘察情況。,44,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,案例9（企業(yè)改制） 背景情況：某科技出版社擬進(jìn)行改制，聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。 評估情況（以下摘自評估報(bào)告） 1、

39、評估目的：企業(yè)擬進(jìn)行改制，本次資產(chǎn)評估目的即對企業(yè)改制事宜所涉及的全部資產(chǎn)及負(fù)債的市場價(jià)值進(jìn)行評估，為改制行為提供價(jià)值參考依據(jù)。 2、評估對象和評估范圍：根據(jù)省財(cái)政廳2010號省財(cái)政廳關(guān)于出版企業(yè)轉(zhuǎn)企改制清產(chǎn)核資結(jié)果的批復(fù)、會計(jì)師事務(wù)所出具的清產(chǎn)核資專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告以及科技出版企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)評估清查申報(bào)表，評估對象為科技出版企業(yè)的股東全部權(quán)益。 本次評估資產(chǎn)的范圍為科技出版企業(yè)截至2009年12月31日經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)與負(fù)債扣除截至2008年12月31日清產(chǎn)核資核減資產(chǎn)損失數(shù)額后的資產(chǎn)與負(fù)債。 具體范圍見下表：,評定估算,45,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Societ

40、y,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評定估算,截至2009年12月31日的會計(jì)報(bào)表業(yè)經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所予以審計(jì)，并出具了審會字2010第號無保留審計(jì)意見審計(jì)報(bào)告。,46,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評定估算,3、評估基準(zhǔn)日： 2009年12月31日 4、評估方法的選擇： 由于在市場上不能找到與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的公司的收購或合并案例，故本次評估不宜采用市場法。 收益法評估很大程度上依賴在合理假設(shè)條件下的企業(yè)未來收益水平，由于出版業(yè)為國家壟斷行業(yè)，其未來的經(jīng)營受國家政策影響較大，企業(yè)未來收益存在較大的不確定性，

41、因此未采用收益法對企業(yè)機(jī)制進(jìn)行評估。 成本加和法在國有企業(yè)改制中有較為廣泛的應(yīng)用。根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的特點(diǎn)以及能夠獲取的資料，對企業(yè)擁有的各項(xiàng)資產(chǎn)，評估師能夠采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行估值，故本項(xiàng)目最終選用成本加和法計(jì)算評估值。,47,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評定估算,分析： 1、關(guān)于評估范圍 首先， 案例中的評估范圍是評估師將不同時(shí)點(diǎn)的審計(jì)報(bào)告和清產(chǎn)核資報(bào)告結(jié)果簡單相加，依據(jù)不充分，另外審計(jì)師為何不依據(jù)清產(chǎn)核資報(bào)告對審計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，報(bào)告中并未說明；其次，對于改制范圍中是否存在賬面未記載的無形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)，評估師需要明確

42、。 根據(jù)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法第十二條按照本辦法規(guī)定的批準(zhǔn)程序，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)經(jīng)批準(zhǔn)或者決定后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)組織轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定開展清產(chǎn)核資，根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果編制資產(chǎn)負(fù)債表和資產(chǎn)移交清冊，并委托會計(jì)師事務(wù)所實(shí)施全面審計(jì)（包括按照國家有關(guān)規(guī)定對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)法定代表人的離任審計(jì)）。資產(chǎn)損失的認(rèn)定與核銷，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。 關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見（國辦發(fā)200396號）：企業(yè)的專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)必須納入評估范圍。,48,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,評定估算,分析：

43、 2、關(guān)于評估方法的選擇 根據(jù)企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見第三十四條的內(nèi)容，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評估方法。 根據(jù)國資委產(chǎn)權(quán)2006274號關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時(shí)，原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估。 對于整體改制的被評估單位，由于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，評估師不應(yīng)當(dāng)僅采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，而應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用收益現(xiàn)值法對其進(jìn)行估值，以期合理判斷企業(yè)是否存在其他未在賬面記載的無形資產(chǎn)，同時(shí)能夠合理估算擬改制企業(yè)的價(jià)值，為改制方案提供價(jià)值參考依據(jù)。,49,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHI

44、NA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,分析：,評定估算,3、關(guān)于存貨產(chǎn)成品評估 案例中的產(chǎn)成品為庫存圖書，對于未報(bào)損的圖書采用了銷售價(jià)格倒算法，即按照實(shí)際銷售價(jià)格,扣除銷售費(fèi)用、稅金以及適當(dāng)?shù)亩惡髢衾麧櫍鳛槠湓u估值，并根據(jù)不同類別和庫齡的圖書滯銷和暢銷度的影響，考慮不同的折扣。具體公式如下： 產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實(shí)際數(shù)量評估單價(jià) 評估單價(jià)=產(chǎn)成品實(shí)際單價(jià)（1-銷售費(fèi)用率）（1-銷售稅金及附加率）（1-稅后凈利潤率）（1-按照庫齡考慮的滯銷折扣率） 首先，評估師使用的計(jì)算模型錯(cuò)誤，由于銷售費(fèi)用率、銷售稅金附加率以及稅后凈利潤率均以銷售收入作為基礎(chǔ)，因此公司應(yīng)

45、當(dāng)表述為： 評估單價(jià)=產(chǎn)成品實(shí)際單價(jià)（1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加率-適當(dāng)比例的稅后凈利潤率） 其次，根據(jù)國有資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見等相關(guān)準(zhǔn)則的要求，圖書的滯銷和暢銷度對評估結(jié)果的調(diào)整應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在扣除的稅后利潤的比例中，而不應(yīng)當(dāng)另外扣折扣率。,50,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,底稿歸檔,工作底稿是注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中形成的工作紀(jì)錄和相關(guān)資料。 工作底稿是反映評估程序?qū)嵤┣闆r的工作紀(jì)錄和相關(guān)資料。 美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP)中，將編制工作底稿和檔案管理作為職業(yè)道德的重要內(nèi)容，并對評估師在工

46、作底稿中應(yīng)當(dāng)紀(jì)錄的內(nèi)容和工作底稿的保存期限等做了規(guī)定。 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則工作底稿中的相關(guān)條款，也對工作底稿的編制及歸檔作出了明確的規(guī)定。,51,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,底稿歸檔,52,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 缺少對評估結(jié)論有重大影響的現(xiàn)場勘查紀(jì)錄、詢價(jià)紀(jì)錄和評定估算過程紀(jì)錄，有的沒有形成紙質(zhì)文檔； 沒有重要參數(shù)的確定過程及確定依據(jù)； 涉及收益法評估的資料缺失很多；

47、 重要工作底稿的電子版仍由項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目承做人管理（包括已離開公司的項(xiàng)目人員），沒有集中管理和形成紙質(zhì)檔案，難以保證檔案的完整性； 工作底稿沒有索引號。,底稿歸檔,53,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,一、評估工作底稿規(guī)范性和完備性,工作底稿歸檔應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)問題： 存檔的紙質(zhì)底稿與電子文檔應(yīng)一致； 對涉及同一項(xiàng)目多次評估的情況，應(yīng)做好底稿的索引鏈接關(guān)系； 對委托方的反饋意見和相關(guān)部門（如證監(jiān)會、國資委等）評審意見及時(shí)歸檔； 報(bào)告簽收單的歸檔； 重大問題處理紀(jì)錄的歸檔； 引用其他專業(yè)報(bào)告的歸檔。,底稿歸檔,54,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA

48、Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,評估報(bào)告是評估項(xiàng)目的最終成果，也是對履行評估程序情況的全面檢驗(yàn)。 評估報(bào)告的編制應(yīng)遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告的要求。 根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對評估報(bào)告及評估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核。 在不影響?yīng)毩⑴袛嗟那疤嵯?，與委托方等就評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通。 以恰當(dāng)形式提交評估報(bào)告，且委托方應(yīng)有接受評估報(bào)告的書面憑證。,55,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性： 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告第十二條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列

49、主要內(nèi)容：標(biāo)題及文號；聲明；摘要；正文；附件。 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告第十五條 評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報(bào)告使用者；評估目的；評估對象和評估范圍；價(jià)值類型及其定義；評估基準(zhǔn)日；評估依據(jù)；評估方法；評估程序?qū)嵤┻^程和情況；評估假設(shè)；評估結(jié)論；特別事項(xiàng)說明；評估報(bào)告使用限制說明；評估報(bào)告日；注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。,56,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,57,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)

50、容規(guī)范性和完備性,此外，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告與 資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定相比： 增加了： 1、“價(jià)值類型及其定義”：促使評估結(jié)論與評估目的相結(jié)合； 2、“評估報(bào)告使用限制說明”：為使評估報(bào)告得以合理使用，防范由于評估報(bào)告濫用而給評估師帶來的風(fēng)險(xiǎn)； 3、“評估假設(shè)”。 減少了： 1、“評估原則”； 2、“評估報(bào)告法律效力”； 3、不再單獨(dú)列示“評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”，調(diào)整到特別事項(xiàng)說明中列示。,58,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 報(bào)告要素不完整，如缺少聲明、價(jià)值類型及其定義等； 評

51、估范圍與評估對象描述不清晰； 價(jià)值類型的選擇； 對資產(chǎn)評估基本方法的適用性分析不夠充分、到位； 評估假設(shè)不合理； 對被評估企業(yè)基本情況及財(cái)務(wù)狀況的披露不夠充分； 對評估對象及其相關(guān)權(quán)益狀況的披露不夠清晰； 對評估結(jié)論的合理性分析不夠充分，特別是采用兩種以上評估方法評估時(shí)，對多種評估方法形成的評估結(jié)果差異和原因以及最終確定評估結(jié)論的理由分析的不夠充分；對評估結(jié)論與賬面值比較變動情況及原因的分析不夠清晰；,59,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題： 收益法評估未描述企業(yè)經(jīng)營范圍、方式、經(jīng)營狀況、盈利能力、

52、償債能力、歷史業(yè)績、成長性等直接決定企業(yè)價(jià)值的相關(guān)內(nèi)容； 特別事項(xiàng)披露不充分； 缺乏對是否考慮了流動性對評估價(jià)值影響的披露； 缺乏對是否考慮了控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)的披露； 引用其他專業(yè)意見存在的問題； 復(fù)核程序流于形式，且沒有復(fù)核日期、沒有復(fù)核人簽字； 未根據(jù)準(zhǔn)則實(shí)施情況更新報(bào)告模板（如報(bào)告格式、評估依據(jù)）； 附件不完整。,60,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,案例關(guān)于評估對象與評估范圍 A水泥股份有限公司擬收購B水泥有限公司的股權(quán)，委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書內(nèi)容摘錄如下：

53、 評估對象：本次評估對象為B水泥有限公司申報(bào)的整體資產(chǎn)。 評估范圍：本次評估范圍系截止2009年12月31日B水泥有限公司申報(bào)的全部資產(chǎn)和負(fù)債。 某機(jī)床（集團(tuán)）有限責(zé)任公司擬出售其所持有的A公司國有股權(quán)，委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書內(nèi)容摘錄如下： 評估對象：本次評估對象為：以2009年8月31日為基準(zhǔn)日的A公司的凈資產(chǎn)。 評估范圍：xx有限公司所申報(bào)的經(jīng)xxx會計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)后的資產(chǎn)及負(fù)債，具體范圍包括：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、負(fù)債等。,61,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,操作

54、規(guī)范意見與指導(dǎo)意見的不同表述,62,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,涉及國資的項(xiàng)目，還應(yīng)關(guān)注評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為文件一致性的問題。2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（國資委第12號令）第十二條規(guī)定，凡需經(jīng)核準(zhǔn)的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，企業(yè)在資產(chǎn)評估前應(yīng)當(dāng)向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)告“資產(chǎn)評估范圍的確定情況”；第十五條規(guī)定，企業(yè)提出資產(chǎn)評估項(xiàng)目核準(zhǔn)申請時(shí)，應(yīng)當(dāng)向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送“與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或有效材料”、“所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人

55、協(xié)議等材料”、“與經(jīng)濟(jì)行為相對應(yīng)的審計(jì)報(bào)告”；第十六條規(guī)定，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)進(jìn)行審核“資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致”。,63,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,關(guān)于特別事項(xiàng)披露不充分問題： 沒有披露是否考慮了控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)； 未披露產(chǎn)權(quán)資料瑕疵情況（包括沒有權(quán)屬資料的、證載面積與實(shí)際面積不符）； 未披露對外擔(dān)保事宜（如某股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，審計(jì)報(bào)告中有對關(guān)聯(lián)方5億元的擔(dān)保事項(xiàng)披露，而評估報(bào)告卻沒做相應(yīng)披露）； 評估程序受限報(bào)告披露問題； 未披露引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)的

56、報(bào)告情況，或披露的內(nèi)容不充分。,64,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）,第二十六條：評估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明通常包括下列內(nèi)容： （一）產(chǎn)權(quán)瑕疵； （二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素； （三）重大期后事項(xiàng)； （四）在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項(xiàng)可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評估報(bào)告使用者予以關(guān)注。,65,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備

57、性,評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明的內(nèi)容,66,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,引用其他專業(yè)結(jié)果 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則利用專家工作（征求意見稿）有關(guān)條款均對如何利用專家工作進(jìn)行了規(guī)定。 準(zhǔn)則中所指的專家包括個(gè)人或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)。征求意見稿第二條：“本準(zhǔn)則所稱專家，是指注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，因涉及特殊專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)而聘請的在某一領(lǐng)域中具有專門知識、技能和經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人或組織?！?67,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完

58、備性,2. 利用專家工作時(shí)應(yīng)當(dāng)采取必要措施，確定專家工作的合理性和可用性。,68,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,3. 利用專家工作的內(nèi)容：資產(chǎn)功能的判斷；資產(chǎn)先進(jìn)性的判斷；特殊資產(chǎn)的清查；必要的技術(shù)鑒定；特殊行業(yè)或者行業(yè)特殊業(yè)務(wù)等的判斷；需用特殊技術(shù)或者方法的數(shù)額測算。 4. 評估師應(yīng)當(dāng)對利用專家工作繼續(xù)規(guī)劃，對專家工作繼續(xù)指導(dǎo)。不能因?yàn)槔脤＜夜ぷ鞫鴾p輕或免除評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 5.利用專家工作的披露：注冊資產(chǎn)評估師如果利用了專家工作，應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明利用專家工作的內(nèi)容及其對評估結(jié)論的影響。,69,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,引用其他專業(yè)報(bào)告的幾種情況：,70,精品課件,中國資產(chǎn)評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society,二、評估報(bào)告內(nèi)容規(guī)范性和完備性,評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南第三十九條 評估機(jī)構(gòu)制定的引用其他專業(yè)報(bào)告結(jié)論環(huán)節(jié)的控制政策和程序，通常包括下列內(nèi)容： （一）對出具專業(yè)報(bào)告的機(jī)構(gòu)和人員資質(zhì)的關(guān)注； （二）對擬引用專業(yè)報(bào)告進(jìn)行必要的關(guān)注； （三）引用的情形、方式及其在評估報(bào)告中的披露。,71,精