已用財(cái)務(wù)分析報(bào)告萬科A PPT課件

1、萬科A財(cái)務(wù)分析報(bào)告 小組成員: 方穎 張益杭 祝燕華 湯青青 曹君君 黃吉東 李志毅,1,目錄,一、公司簡介 公司基本情況簡介 報(bào)告年度概況 二、財(cái)務(wù)分析 （一）盈利能力分析 （二）償債能力分析 （三）營運(yùn)能力分析 三、展望未來,2,房地產(chǎn)業(yè)基本特征:,1、房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具 有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、 地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。 2、產(chǎn)品基本處于供不應(yīng)求的賣方市場狀態(tài)， 這意味著存貨具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，同時(shí) 將會(huì)普遍存在著預(yù)售現(xiàn)象。 3、擁有較大比例開發(fā)中及規(guī)劃中產(chǎn)品、且 擁有較多現(xiàn)金和銀行存款、短期資金周 轉(zhuǎn)量大等。,3,萬科簡介:,1984年5月 萬科企業(yè)股份有限公司成

2、立 1988年 介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 1991年1月 萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易 1992年 正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 2004年 在“中國最受尊敬企業(yè)”評(píng)選中名列第 位，在“中國最佳企業(yè)公民行為評(píng)選中” 得票數(shù)居本土企業(yè)第一位。 2005年 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng) 選第一,4,2006 年萬科的主題是“變革先鋒企業(yè)公民”。 2006 年在A 股市場實(shí)施一次非公開發(fā)行，共募集資金42 億元 2006 年萬科榮獲多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)及榮譽(yù)稱號(hào) 2006 年，萬科實(shí)際繳納稅金達(dá)24.2 億元，比2005 年提高約83%。,5,（一）盈利能力分析,6,總體分析: 2006年，萬科企業(yè)股份有

3、限公司經(jīng)營業(yè)績有大幅度提高，表現(xiàn)為公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入17,848,210,282.17元，比上年增加69.04%；凈利潤2,154,639,315.18元，比上年增加59.56%；每股收益 0.493，比上年增加，35.81%；凈資產(chǎn)收益率18.58%，比上年增加14.33%。與行業(yè)平均水平相比，萬科的各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平。,圖表,7,具體分析:,毛利率有所上升,但在銷售凈利率卻有所下降,說明管理費(fèi)用和利息支出偏大，從報(bào)表上看主要是由于財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加導(dǎo)致出現(xiàn)上述情況，2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用額為140,151,591.93，而2005年僅為16,197,148.2

4、2， 利息支出上升幅度較大，為765.29%。這主要是由于公司2006年經(jīng)營業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大導(dǎo)致借款的增加而引起，2006年萬科實(shí)際完成新開工面積500.6 萬平方米，竣工面積327.5 萬平方米。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金及借款方面管理。,8,資產(chǎn)凈利潤率相對(duì)上年下降了1.11%，主要原因在于隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，凈資產(chǎn)及負(fù)債增長。2006年該公司借入大量長短期借款用于房產(chǎn)開發(fā)，形成大量存貨，從而導(dǎo)致總資產(chǎn)大幅度增長。從報(bào)表上可以清楚地看到，資產(chǎn)總計(jì)48,507,917,570.69元，存貨30,805,028,158.96元，占總資產(chǎn)的63.51%。由于總資產(chǎn)的增加主要是由于負(fù)債，所以凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)

5、穩(wěn)定增長。 每股收益比上年增長35.81%，說明該公司的盈利能力在增強(qiáng)，公司有較好的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況。,圖表,9,（二）償債能力分析,10,具體分析：,流動(dòng)比率較04年有所下降，較05年的比率有明顯 上升，但近幾年來都保持在2左右，06年更趨合 理，該公司的償債能力較好，對(duì)債權(quán)人有保障，在 同行業(yè)中屬于正常水平。 速動(dòng)比率一直偏低，小于1，04，05，06年的比率 分別是0.73，0.46，0.63，從表面的數(shù)據(jù)顯示該公 司的短期償債能力較差，但是由于萬科房地產(chǎn)的特 殊情況，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比率十分高，土地儲(chǔ)備 較多，與同行業(yè)相比，屬于正常范圍。 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率表明全部資產(chǎn)中債權(quán)人投入資金 的

6、比重，反映資產(chǎn)對(duì)負(fù)債的保障程度。該比率06年 為負(fù)數(shù)，即經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 高，資金鏈容易斷缺。,11,與同行業(yè)相比，該公司的短期償債能力較強(qiáng)。 與同行業(yè)相比，06年負(fù)債比率比較大，股東權(quán)益 比較小，說明公司的長期償債能力比較弱，債務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)較大，產(chǎn)權(quán)比率較大,負(fù)債的權(quán)益保障程度較 低。 有形資產(chǎn)負(fù)債率是為了更加可靠地評(píng)價(jià)企業(yè)資本對(duì)債 務(wù)償還的承受能力與保障程度，該指標(biāo)值較04、05 年有所上升，說明該企業(yè)資本對(duì)負(fù)債有較大的償還能 力，對(duì)債務(wù)的保障程度較高。 現(xiàn)金債務(wù)總額比是指經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量與債務(wù)總額的 比值。06年的比值為負(fù)數(shù)，說明該公司06年的經(jīng)營 活動(dòng)現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，企業(yè)

7、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高。,12,（三）營運(yùn)能力分析,總體而言，萬科的營運(yùn)能力較強(qiáng)，保持在行業(yè)的領(lǐng)先水平，而且其未來的發(fā)展前景較好。,13,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/0.51=705.9（天） 雖然較前兩年有一點(diǎn)下降，但還算正常，跟 同行業(yè)水平相比有很大的優(yōu)勢(shì)。 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/48.11=7.5(天) 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率相對(duì)于前兩年明顯提高,周轉(zhuǎn) 天數(shù)少,可見企業(yè)對(duì)應(yīng)收帳款的把握力度強(qiáng),這 對(duì)企業(yè)有利. 但主要原因是由于銷售規(guī)模的擴(kuò)大。 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/0.49=734.7（天） 存貨周轉(zhuǎn)率偏低,周轉(zhuǎn)過慢，較同行業(yè)沒有明顯 的優(yōu)勢(shì)。存貨中待開發(fā)土地和在建增加較快，土 地資源儲(chǔ)備代表著房地產(chǎn)企業(yè)的

8、發(fā)展后勁，從現(xiàn) 有土地儲(chǔ)備和新投資項(xiàng)目力度上看，萬科未來幾 年仍將處于高速擴(kuò)張階段，擴(kuò)張速度與土地資源 儲(chǔ)備的增速大約持平。,14,改進(jìn)建議,在擴(kuò)張的過程中加強(qiáng)資金鏈的管理，把負(fù)債水平控制在一定范圍內(nèi)。 適當(dāng)降低住宅房產(chǎn)均價(jià),使房價(jià)同國民經(jīng)濟(jì)增長率、物價(jià)指數(shù)、居民收入水平的提高相協(xié)調(diào)。這樣一方面呼應(yīng)了政府的宏觀調(diào)控政策，另一方面也利于規(guī)范自身的發(fā)展與盈利模式。 改善自身的資本結(jié)構(gòu)，加大權(quán)益資本所占比重，以合理降低負(fù)債水平。 百尺竿頭，更進(jìn)一步。萬科這一優(yōu)秀品牌在時(shí)機(jī)成熟時(shí)可考慮逐步實(shí)現(xiàn)國際化戰(zhàn)略。,15,展望未來 承載著商業(yè)地產(chǎn)的土地資源長期以來都是一種稀缺資源，在人口眾多的中國尤為如此，“居者有其屋”一向是中國人的夢(mèng)想，因此從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，至少在可以預(yù)見的將來，商業(yè)房產(chǎn)總體上仍將處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)。隨著1998年住房體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱性產(chǎn)業(yè)之一。商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。萬科在05年已完成了相關(guān)調(diào)整，06-08年正步入一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大幅擴(kuò)張的發(fā)展周期，從06年的相關(guān)財(cái)務(wù)狀況來看，萬科在總資產(chǎn)擴(kuò)張的同時(shí)，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比例維持在了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，同時(shí)對(duì)應(yīng)收賬款的管理也頗為出色。主營