分析地價與房價的關(guān)系

1、分析地價與房價的關(guān)系班級：土管1 姓名：王 學(xué)號：201地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，買賣(具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)的是有一定使用期限的國有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。房地產(chǎn)價格，是一種雙重實體價格。即在開發(fā)、建設(shè)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格相綜合的貨幣表現(xiàn)，是建筑物連同其占用的土地的價格。大多數(shù)所研究的房地產(chǎn)價

2、格是房地產(chǎn)交易雙方的實際交易價格，即“房價”。 房地產(chǎn)價格的涵義可以從以下幾個方面來理解：房地產(chǎn)價格實體構(gòu)成具有二元性；房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性。隨著近幾年來我國的經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，不斷上升的房價成了社會群眾議論的焦點。我國是一個人口大國，而居住是人類的基本生活需要，那么對房子的需求就必然會多。盡管這幾年國家頒布了很多的調(diào)控政策，可是正如我們看到的那樣，在政策的調(diào)控下房價也還是只增不減。房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且也直接關(guān)系到城市居民的切身利益。近年來，城市化、工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。全國連續(xù)幾年都出現(xiàn)了房價和銷量的

3、持續(xù)增長，商品住房和二手住房價格逐年攀升，尤其是近兩年價格漲勢強(qiáng)勁。面對商品房價格的快速上漲，很多人認(rèn)為是由于土地政策的改變，使得土地價格上漲，從而引起了商品房價格的上漲，也有人認(rèn)為是高居不下的房價引起了土地價格的上漲，一時間“地價與房價的關(guān)系”成為了各界人士關(guān)注的焦點。有些人把房價上漲直接歸因于土地價格過高，進(jìn)而把地價過高歸咎于土地收購儲備制度和土地招標(biāo)、拍賣，這是一種似是而非的見解。首先，地價與房價有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價上漲，房價也并不一定隨之上漲，要降低房價，也并非只有降低地價一個途徑。與其他商品一樣，住房價格是由開發(fā)商的成本和利潤兩部分構(gòu)成，成本包括建筑成本、地價、財務(wù)成本等

4、，其中地價約占成本的 三分之一左右。理論上說，如果地價上漲而其他成本下降，或者開發(fā)商利潤減少，且地價上漲數(shù)額小于或等于其他成本和利潤下降之和，則房價仍然可以維持原價甚至下降。只有其他成本都呈剛性再無下降空間，而開發(fā)商已到了無利可圖的地步，地價的上升才會全部反映在房價上，成為房價上漲的直接原因。其次，在競爭性市場上，價格取決于供求關(guān)系，房產(chǎn)價格同樣如此。一個城市或一個地區(qū)的房價合理與否，不能看其絕對價格高低而要看是否與該地居民有支付能力的需求相符。第三，土地招標(biāo)、拍賣是合理配置土地資源的有效機(jī)制。土地是不可再生的稀缺性資源，從長期趨勢來看，土地相對于其他要素而言，稀缺性只會增強(qiáng)，因而其相對價格也

5、會必然上升。進(jìn)而在一定程度上推動房價。價格由市場供需決定。在自由競爭的市場里，供方和需方不能單獨對價格施加影響。但在非完全競爭的市場里，情況則有所不同:供方或需方處在不同的地位，在價格決定中發(fā)揮的作用就不一樣，有一方會起到主導(dǎo)的作用。例如當(dāng)供方之間存在激的競爭，則主要由需方?jīng)Q定商品價格；當(dāng)供方處于壟斷地位，需方別無選擇、只得購買供方商品時則主要由供方?jīng)Q定價格，這種情況下的成本也就對價格具有決定性的影響。我國房地產(chǎn)市場處在過渡時期，供需雙方的性質(zhì)和地位都處在一個變動的過程中。在房產(chǎn)市場上，開發(fā)商已經(jīng)打破了由國有企業(yè)一統(tǒng)開發(fā)的格局，并成為主力軍。盡管房地產(chǎn)具有區(qū)域性和不可移動性的特點，但資本是流動

6、的，跨區(qū)域的競爭愈演愈烈。開發(fā)商總是優(yōu)先向能帶來高回報的需求提供新建房屋，中等收入需求則轉(zhuǎn)向房產(chǎn)二級市場尋求滿足。正如房產(chǎn)市場過濾模型所顯示的，并非所有的居民都能成為有效需求，同時也只有中高收入階層能進(jìn)入市場，直接與開發(fā)商進(jìn)行博弈，這是房地產(chǎn)市場的規(guī)律。我國現(xiàn)階段房產(chǎn)需求具有特殊性，在交易房價的決定過程中起著主導(dǎo)作用。隨著時間的推移，房產(chǎn)存量市場逐漸形成規(guī)模，對增量市場的影響越來越大，二級市場價格會對增量房產(chǎn)價格(即這里的交易價格) 起到牽制作用；同時居住性需求會日趨理性和穩(wěn)定，市場中存在的信息不對稱問題會慢慢緩解，房價會平穩(wěn)下來；投資性需求相應(yīng)地從單一賺取買賣差價回歸到獲取穩(wěn)定的租金流，價租

7、比關(guān)系趨向合理。在地產(chǎn)市場上，政府壟斷了土地的收購和供應(yīng)權(quán)，在基本實行拍賣制度的情況下地價首先由政府確定出讓底價，而在此基礎(chǔ)上的地價水平就主要取決于開發(fā)商的需求。只要依據(jù)預(yù)期房價所確定的土地成本區(qū)間超出拍賣底價， 開發(fā)商就會進(jìn)入土地一級市場競爭，最終形成交易地價。顯然與交易房價相比地價的形成過程中混雜了政府、開發(fā)商的主觀判斷以及開發(fā)商之間的競爭等因素，因而地價在理論上具有超前性和更大的波動性。總之房價和地價都由市場決定。在我國房地產(chǎn)市場，開發(fā)商之間的競爭越激烈，房價就越是主要由房產(chǎn)需求決定。地價則首先由政府決定其水平下限，然后由開發(fā)商來決定其水平上限，而這個上限往往就是實際交易地價。通過以上我

8、們可以了解到房價并不直接作用于地價，而是通過影響開發(fā)商形成預(yù)期房價來決定地價。如果開發(fā)商在土地市場的競爭程度一定，房價對地價的決定作用就取決于房價信息對預(yù)期房價的影響程度；地價對房價的作用須分為兩種情況一種是如果開發(fā)商在房產(chǎn)市場缺乏競爭且房產(chǎn)需求旺盛，則成本可以比較容易地進(jìn)入房價，被購房者消化，即作為成本的地價和消費者一起推高房價。另一種是如果開發(fā)商在房產(chǎn)市場形成激烈競爭，則成本的補(bǔ)償程度就完全取決于交易房價與預(yù)期房價的一致性，即作為成本的地價與房價的高漲之間關(guān)系不大。但同時我們應(yīng)該注意到地價在特定條件下會推高房價，這種推動作用會隨著房產(chǎn)供需矛盾的緩解、開發(fā)商在房產(chǎn)市場上競爭程度的提高而逐漸弱化，直至消失。房價在高水平上維持，或在弱市里小幅而不是大幅下調(diào)，其原因是多方面的，有包括地價在內(nèi)的成本因素，有市場因素，而更重要的原因是房地產(chǎn)的耐久性和資產(chǎn)屬性。在需求的拉動下，我國房價經(jīng)歷了被地價推高、居高不下的過程。我國人口眾多，對于住房需求很大。因此政府也需