總部基地研究

1、總部基地項(xiàng)目工程研究、商務(wù)園區(qū)、報(bào)告提綱、一、總部基地解讀、二、案例參考，中國大陸已成為許多世界萩名企業(yè)亞洲總部所在地。 再加上云同步，許多國內(nèi)知名企業(yè)從戰(zhàn)略發(fā)展的角度出發(fā)，開始重新選擇自己的總部，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟(jì)成為許多中國大城市(如北京牌、上海)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 總部經(jīng)濟(jì)在一定程度上可以說是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的有效手段。 一、總部基地解讀，新的高端城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)，推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器，城市國際化水平與競爭力的重要標(biāo)識(shí)牌，一、總部經(jīng)濟(jì)概念，一、總部基地解讀，總部基地、商務(wù)生活質(zhì)量提升，是綠色園林景觀引起員工靈感思維的場(chǎng)所、窗口/營銷學(xué)中心、總部/研

2、發(fā)等分公司、企業(yè)總部基地的布局趨勢(shì)。 在總部經(jīng)濟(jì)中被定位的商業(yè)花園中，也有表示將來總部布局的流程的。 一、總部基地的解讀、我們從以下方面闡述了對(duì)business park的認(rèn)識(shí)，從產(chǎn)業(yè)類型上看， business park的產(chǎn)業(yè)以智能集約型產(chǎn)業(yè)為主，如軟件、研發(fā)、生物壓電石英藥、情報(bào)服務(wù)業(yè)等。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，切取不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，使各產(chǎn)業(yè)鏈的不同部分密集分布在同一地區(qū)。 通過分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息交流、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的“凝聚效應(yīng)”。 從地理上看，主要位于城市邊緣地帶，對(duì)中心城市具有一定的獨(dú)立性和良好的達(dá)標(biāo)性。 從園區(qū)的功能來看，剝離了傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能，主要在研發(fā)和商業(yè)功能方面

3、，對(duì)云同步的生活和結(jié)賬臺(tái)功能也很明顯。 從小區(qū)修訂來看，表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。 從小區(qū)環(huán)境上看，園區(qū)地貌景觀優(yōu)美，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，注重人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展，賦予一定生態(tài)。 總部基地、2、總部基地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)替代模式、非生產(chǎn)型、集管理、研發(fā)、營銷學(xué)展示、商務(wù)接待等企業(yè)活動(dòng)高端環(huán)節(jié)，始于產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求、智能集約型知識(shí)集約型、3、總部基地發(fā)展過程、4、國內(nèi)總部基地發(fā)展、總部經(jīng)濟(jì)元年、北京牌，是風(fēng)靡全國的新概念和2005年正式浮出水面，北京牌豐臺(tái)總部基地正式開始運(yùn)營。 自北京牌2003年成功建成總部基地以來，以上海、廣州、深圳、武漢、廈門、沈陽、成都、南京為代

4、表的大城市陸續(xù)建成區(qū)域性企業(yè)總部基地。 5、總部基地效用、總部平臺(tái)、總部文化、總部經(jīng)濟(jì)、企業(yè)總部基地發(fā)揮明顯的凝聚和擴(kuò)散作用。 提高區(qū)域科學(xué)科技創(chuàng)新能力，幫助區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 實(shí)現(xiàn)不同社會(huì)、商業(yè)等文化間的共存、對(duì)話、互補(bǔ)、共榮與整合，形成兼容、打包、開放、創(chuàng)新的多元文化。6、總部基地特征分析、地產(chǎn)代理開發(fā)、政府供應(yīng)地、開發(fā)項(xiàng)目工程、銷售/招商、政府獨(dú)立開發(fā)、投資公司設(shè)立、開發(fā)項(xiàng)目工程、招商、綜合開發(fā)、總部基地開發(fā)模式、投資公司設(shè)立、開發(fā)項(xiàng)目工程、招商、招商，任何模式政府都必須參加，政策支持尤為重要， 開發(fā)模式分析、開發(fā)基礎(chǔ)條件分析、企業(yè)總部基地的開發(fā)建設(shè)，一般具有地區(qū)、交

5、通、政策、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)四大優(yōu)勢(shì)，支撐著企業(yè)總部基地的發(fā)展。、區(qū)域、交通、政策、產(chǎn)業(yè)、所在區(qū)域如果居住在城市驛站具有優(yōu)勢(shì)的城市中心，有更好的合作優(yōu)勢(shì)，只有遠(yuǎn)離云同步降低項(xiàng)目開發(fā)成本的城市中心，注重商業(yè)定徑套的建構(gòu)，才能滿足客戶群的商業(yè)、辦公室需求。 政府主導(dǎo)的總部基地建設(shè)，以在企業(yè)主導(dǎo)的總部基地發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)利益、政策優(yōu)惠單一為目標(biāo)，兼顧經(jīng)濟(jì)和社會(huì)利益，為營銷對(duì)象客戶提供稅收優(yōu)惠、財(cái)政政府補(bǔ)貼，在政策上具有更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。 交通順暢，到道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)的車站、飛機(jī)場(chǎng)、城市中心都很方便快捷。 地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)(商業(yè)金融業(yè))發(fā)達(dá)的地區(qū)如果自身有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在為后期招商提供便利的地區(qū)，地區(qū)周邊沒有多樣的產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目工程

6、后期搖滾樂客戶成為重點(diǎn)解決問題。地區(qū)、交通、政策、地區(qū)、交通、產(chǎn)業(yè)、政策、地區(qū)、交通、開發(fā)產(chǎn)品分析、景觀、規(guī)劃、規(guī)模、產(chǎn)品、總部基地的規(guī)模與該地區(qū)有關(guān)，新興地區(qū)的開發(fā)規(guī)模越大，離城市中心地區(qū)越近，為了更有計(jì)劃地強(qiáng)化公司內(nèi)部的集約力和資源整合，根據(jù)作為營銷對(duì)象的企業(yè)的行業(yè)類型進(jìn)行劃分一家商務(wù)產(chǎn)品一般在4-5層，可以滿足企業(yè)辦公室各個(gè)功能的需要的面積區(qū)間從數(shù)百變化到數(shù)千，一般的4-5層的單戶商務(wù)樓可以根據(jù)600-2000左右的個(gè)別企業(yè)的特殊需要提供定制服務(wù)。 企業(yè)總部基地十分重視內(nèi)部景觀的建構(gòu)，“生態(tài)”、“綠色”、“花園”等景觀理念是大部分總部基地的景觀主題。商服定徑套、商服定徑套是總部基地非常重

7、要的一部分，直接關(guān)系到基地的等級(jí)和形象，總部基地的商業(yè)企劃案定位于中高級(jí)商業(yè)定徑套，大型總部基地的商服業(yè)務(wù)狀態(tài)更豐富：星級(jí)酒店是滿足商務(wù)接待的大型商業(yè)街，會(huì)所是娛樂、結(jié)賬臺(tái)， 滿足體育等需求的公寓成為關(guān)定徑套，是滿足員工居住業(yè)需求的商務(wù)通信、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等需求的培訓(xùn)中心。 6、總部基地的完整價(jià)值網(wǎng)絡(luò)、總部基地的完整價(jià)值鏈、市場(chǎng)定位、產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展運(yùn)營、銷售/招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)集聚、房地產(chǎn)開發(fā)、那山石可攻玉、二、案例參考、 后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式“商業(yè)花園”，國外案例研究，二，案例參考，歐洲商業(yè)花園案例杜柏林park west西區(qū)商業(yè)花園概況： park west park west是

8、城郊鄉(xiāng)通勤列車侯站，專業(yè)男低音運(yùn)輸設(shè)施，廣闊的汽車停車擁有能夠迅速到達(dá)m50和nass道路的高速公路，從城市中心和周邊地轄區(qū)都能方便地進(jìn)入商務(wù)花園。 14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 pw擁有世界先進(jìn)水平的光纖通訊技術(shù)，這些個(gè)完善的通訊設(shè)施正好滿足園區(qū)內(nèi)大型跨國公司的需要。 數(shù)據(jù)處理、呼叫中心服務(wù)、軟件研發(fā)、醫(yī)療和研發(fā)進(jìn)入園區(qū)后，可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。 小區(qū)內(nèi)辦公建筑面積大小的柔軟多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。 截止到2003年，pw讓30000人在這里就業(yè)。 相關(guān)行業(yè)包括信息技術(shù)、壓電石英藥物和保健、計(jì)算機(jī)、電子和軟件等。二、案例參考，新加

9、坡注音字商業(yè)花園概況：新加坡位于馬六甲海峽，與連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸，為了更集約、更有效地為跨國企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃建設(shè)國際商務(wù)花園，加強(qiáng)政府色彩在商務(wù)花園的位置選擇方面，重視與城市規(guī)劃緊密結(jié)合的城市周邊區(qū)，重視與土地成本相對(duì)較低的城市交通的緊密聯(lián)系，重視城市輕軌與其他區(qū)域聯(lián)系，在商務(wù)花園的某個(gè)區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)折點(diǎn)的邊緣居住集團(tuán)的聯(lián)系重視商業(yè)花園配套設(shè)施的修訂，有助于完善城市功能，保持區(qū)域可持續(xù)活力，為了不使商業(yè)花園建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)發(fā)展，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)詳細(xì)規(guī)定了配套設(shè)施的種類和比例：獨(dú)立于辦公建筑外配套設(shè)施， 其規(guī)模為商業(yè)花園總建筑面積的15%以下辦公建

10、筑內(nèi)部輔助設(shè)施(如基礎(chǔ)商業(yè))，其規(guī)模為總建筑面積的15-40%。 商務(wù)花園內(nèi)部修訂中注意區(qū)劃的均勻性，保證各區(qū)劃接近內(nèi)部道路，交通的到達(dá)性好，區(qū)劃內(nèi)的建筑具有自各兒的展示面，這種修訂方法保證了云同步各區(qū)劃具有良好的商務(wù)價(jià)值，亞洲商務(wù)花園判例新加坡裕廊、樟宜、二、判例參考，美國商務(wù)花園判例美國硅谷silicon valley、美國硅谷silicon valley概況：硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山城區(qū)街道50英里。 硅谷地轄區(qū)集中了數(shù)萬家大小的高新技術(shù)公司，其中約60%是將以信息為中心的研究開發(fā)和生產(chǎn)銷售一體化的實(shí)業(yè)公司，約40%是為研究開發(fā)、生產(chǎn)銷售提供各種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風(fēng)險(xiǎn)資

11、本等公司。 目前，硅谷商業(yè)花園商業(yè)群落的規(guī)模已經(jīng)超越了城鎮(zhèn)概念，成為商業(yè)花園的地域概念。 現(xiàn)在硅谷的商業(yè)花園都獨(dú)立于城市，其形成的群落已經(jīng)成為該地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的載體。 在硅谷地轄區(qū)，甲骨文壟斷商業(yè)花園沿shoreline湖建造，規(guī)模宏大，地貌景觀美麗。 園區(qū)整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，具有較強(qiáng)的現(xiàn)代感。 由于因特爾的商業(yè)花園與oracle校園規(guī)模相同，在其校園內(nèi)設(shè)有其生產(chǎn)基地，整個(gè)因特爾校園顯得更加獨(dú)立、完整、宏偉。 1998年，硅谷地轄區(qū)的gdp總額約為2400億美元，占美國全國3%左右，約相當(dāng)于中國gdp總額的四分之一，約為海淀開發(fā)區(qū)gdp總額的140倍。被商業(yè)花園吸引的客戶類型、二、案例參照國

12、外案例總結(jié)，進(jìn)入商業(yè)花園的客戶特點(diǎn)、中心城市部濃厚的商業(yè)氛圍依存度相對(duì)較低，許多企業(yè)依靠智能創(chuàng)造財(cái)富，便利的交通依存度強(qiáng)，注重自各兒形象作為主流企業(yè)的it類公司壓電石英藥業(yè)公司醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司ic集成電路制造商建筑設(shè)施修訂公司漫動(dòng)畫產(chǎn)品制作公司廣告公司龍頭企業(yè)的研發(fā)中心龍頭企業(yè)數(shù)據(jù)中心培訓(xùn)中心其他服務(wù)類型產(chǎn)業(yè)，21、商務(wù)花園的特征和發(fā)生條件，二、案例參考國外案例的總結(jié)， 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日益顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高新技術(shù)企業(yè)也發(fā)生，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、城市結(jié)構(gòu)的變化、辦公室需求的多樣性、商業(yè)花園、有與生態(tài)低密度、低成本的城市密切聯(lián)系的自成系統(tǒng)的一盞茶的人才通訊端口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展促

13、進(jìn)城市的發(fā)展這種發(fā)展往往以城市擴(kuò)大的形式出現(xiàn)，城市外延正在擴(kuò)大，人們大量遷移到城市邊緣地區(qū)居住。 城市的傳統(tǒng)商業(yè)不能滿足所有企業(yè)的商業(yè)需求，為商業(yè)花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。通過研究海外案例、商務(wù)園的特點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)海外傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在向商務(wù)園形式轉(zhuǎn)變。 商業(yè)花園與cbd的關(guān)系是相輔相成的關(guān)系，二、案例是海外案例的總結(jié)，二、案例是參考、型號(hào)、客戶、營銷學(xué)的思維方法、國內(nèi)案例研究，案例是1/北京牌豐臺(tái)總部基地，英吉利道豐國際集團(tuán)是在中國投資運(yùn)營的重點(diǎn)項(xiàng)目工程、北京牌五星級(jí)酒店， 總部聚集在公寓、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等完善的配套設(shè)施內(nèi)，形成事務(wù)、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)一體化的總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)。 優(yōu)勢(shì)解讀：交通條件：道路

14、交通、軌道交通、鐵路干線發(fā)達(dá)，到飛機(jī)場(chǎng)的交通便利。 優(yōu)惠政策：進(jìn)入總部基地的企業(yè)，符合科技園條件者享受中關(guān)村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅按15%稅率征收。 高新技術(shù)企業(yè)自登記之日起三年內(nèi)免除所得稅，第四年至第六年按7.5%的稅率征收所得稅。 案例份額1/北京牌豐臺(tái)總部基地，生態(tài)優(yōu)勢(shì)：城區(qū)街道最大占地面積，單體數(shù)量最多的總部大樓群以及總修訂計(jì)劃的50%綠化率，使生態(tài)性與建筑結(jié)合最為緊密。 地區(qū)優(yōu)勢(shì)：與朝陽區(qū)cbd、中關(guān)村海淀粉園、金融街、亦莊開發(fā)區(qū)等周邊幾個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)相輔相成，成為城市新經(jīng)濟(jì)中心。 案例共享1/北京牌豐臺(tái)總部基地、駐地企業(yè)、企業(yè)行業(yè)：基地駐地企業(yè)結(jié)構(gòu)以科技型企業(yè)為主，涉及8個(gè)行

15、業(yè)近40個(gè)領(lǐng)域，包括宇宙航行、鐵元素、電力、鐵元素、鋼鐵、壓電石英、環(huán)保、通訊、汽車等企業(yè)實(shí)力：其平均注冊(cè)資金近1億元， 北京牌以外的企業(yè)約占40%以上的代表企業(yè)：案例共有1/北京牌豐臺(tái)總部基地、定徑套、40000平方米的五星大飯店、40000平方米總部小公寓、125000平方米的商業(yè)定徑套、健身中心、 結(jié)賬臺(tái)協(xié)會(huì)及數(shù)十個(gè)200-500平方米的不同風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園國際醫(yī)療診療所，信用、銀行、郵政、超市娛樂等，案例份額1/北京牌豐臺(tái)總部基地，產(chǎn)品：案例份額1/北京牌豐臺(tái)總部基地，盈利模式：銷售(6000-7000元/平方米) 營銷學(xué)推進(jìn)模式：擴(kuò)大自主門診本代理系統(tǒng)，參加共同開發(fā)市場(chǎng)的各種

16、經(jīng)濟(jì)會(huì)議，積極聯(lián)系外國企業(yè)宣傳總部經(jīng)濟(jì)推進(jìn)銷售的駐北京牌機(jī)構(gòu)，增進(jìn)對(duì)總部基地的理解，組織各種促進(jìn)成交的大規(guī)模營銷學(xué)活動(dòng)。 企業(yè)方面： 2004年總部基地各種廣告費(fèi)達(dá)7000萬元，三、四環(huán)之間立著無數(shù)大招牌的基地投入80萬元贊助2004年科博會(huì)用于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地2005年開展大型“總部文化年”項(xiàng)目工程，開展各種大型高端、高端、高級(jí)文化活動(dòng)學(xué)術(shù)界：總部基地已成為研究總部經(jīng)濟(jì)的最佳例子南京高等院校、北京牌高等院校光華管理學(xué)院的mba班在總部基地開設(shè)了直接實(shí)踐課。 經(jīng)常接待經(jīng)濟(jì)專門人才和學(xué)者討論總部經(jīng)濟(jì)。 案例共享2/成都青羊工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)總部基地位于成都重點(diǎn)建設(shè)的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，項(xiàng)目總投資66億，擁有近220萬平方米的建筑體量。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積： 1089畝投資規(guī)模： 37.3億元總建筑面積： 69萬m2容積率： 1.6綠地率： 28，本項(xiàng)目工程主要分為6期研發(fā)，其中1、2、3期已完成銷售，1、2期已出現(xiàn)，基本全部入股，4期現(xiàn)行平均價(jià)格為55 建筑產(chǎn)品單戶建筑，面積區(qū)間18004800平方米