廊坊塞納河谷商業(yè)專題報(bào)告

1、塞納河谷二期商業(yè)部分 專題研究報(bào)告,2008年01月,報(bào)告框架,一、城市概況,人口概況,廊坊市人口規(guī)模在河北省11個(gè)市級(jí)城市中內(nèi)僅高于秦皇島和承德，而市區(qū)人口僅為50萬(wàn)人，按照北京人均商業(yè)1.1平米計(jì)算，市區(qū)商業(yè)飽和線約為55萬(wàn)平米。,城市概況,GDP概況,人均GDP水平上，與京津及河北其他城市相比仍處于低點(diǎn)，但較之廊坊相對(duì)薄弱的發(fā)展基礎(chǔ)，這一水平屬于合理現(xiàn)象，隨著京津冀經(jīng)濟(jì)圈的輻射日益加深及廊坊自身實(shí)力的增強(qiáng)，廊坊的整體經(jīng)濟(jì)水平將繼續(xù)保持積極發(fā)展態(tài)勢(shì)。 目前廊坊市人均GDP相當(dāng)于1997年北京市水平。,2006年人均GDP對(duì)比,城市概況,利用外資概況,2006年實(shí)際利用外資額對(duì)比,廊坊歷年實(shí)

2、際利用外資額,憑借良好的區(qū)位環(huán)境及政策支持，廊坊對(duì)于外資具有較強(qiáng)的吸引力，近三年實(shí)際利用外資增長(zhǎng)率均保持在15以上，2006年實(shí)際利用外資額達(dá)到3.15億美元，遠(yuǎn)高于保定、秦皇島等同類城市。,城市概況,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)概況,2006年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比,與國(guó)內(nèi)其他消費(fèi)城市第三產(chǎn)業(yè)占50比例相比，目前廊坊仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主，商業(yè)消費(fèi)尚處于較低等級(jí)。,城市概況,廊坊近三年三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況,可支配收入概況,2006年人均可支配收入對(duì)比,廊坊歷年人均可支配收入額,近年來(lái)，廊坊市人均可支配收入水平保持了持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，2002年以來(lái)增速連年加快。 2006年人均可支配收入水平超過(guò)保定、秦皇島兩市，而同年的人均GDP數(shù)

3、據(jù)卻較這兩市為低，由此可見(jiàn)廊坊具有較好的大眾消費(fèi)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果為普通市民所享。,城市概況,二、商業(yè)板塊格局,中心商業(yè)帶 特色商業(yè)帶 新朝陽(yáng)商業(yè)帶,商業(yè)板塊格局板塊劃分,目前廊坊市已形成三個(gè)較為成熟的商業(yè)板塊。,位置 位于廊坊市核心地帶，以金光道附近的明珠商廈為圓心，步行在10分鐘左右以內(nèi)的范圍。 規(guī)模 約30萬(wàn)平方米。 流量 日平均人流量約為6-8萬(wàn)人左右。 交通 經(jīng)過(guò)的公交線路：1路、 2路、 3路、 5路、6路、8路、11路等。 典型項(xiàng)目 明珠百貨。,商業(yè)板塊格局中心商業(yè)帶,廊坊核心商業(yè)區(qū),特點(diǎn) 中心商業(yè)帶屬于典型的百貨、超市、小商品市場(chǎng)等生活配套商圈。明珠百貨屬于該區(qū)域最有影響的集

4、中商業(yè)，另有月光廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈，整個(gè)區(qū)域商業(yè)放量巨大，對(duì)各層次的消費(fèi)者具有普遍的吸引力，是大眾性的基礎(chǔ)購(gòu)物場(chǎng)所。 品牌 以明珠百貨為例，以傳統(tǒng)購(gòu)物形式為主要消費(fèi)模式，主力品牌多為國(guó)內(nèi)一、二線，如Bossini、only、Veromoad、Eatm、老人頭、金利來(lái)、盛大保羅、皮爾卡丹、羅蒙、九牧王、西域駱駝、恒源祥、寶馬服飾、尼格里拉等。,商業(yè)板塊格局中心商業(yè)帶,位置 位于第一大街至第八大街。 規(guī)模 約28萬(wàn)平方米。 流量 日平均人流量約為5萬(wàn)人左右。 交通 經(jīng)過(guò)該商業(yè)帶的公交線路有1路、2路、3路、13路。 典型項(xiàng)目 女人街、大中電器、蘇寧電器、京客隆超市,商業(yè)板塊格局特色商業(yè)帶,特色的步行商

5、業(yè)帶,特點(diǎn) 該板塊主要為步行商業(yè)帶，以專業(yè)市場(chǎng)和提供廣陽(yáng)區(qū)域西部生活配套為主，其中以女人街最為代表性，并包括了大中電器、蘇寧電器行及京客隆超市，雖然商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，但呈現(xiàn)雜而亂的現(xiàn)象，統(tǒng)一管理性和產(chǎn)品協(xié)調(diào)性較差，整體檔次處于中檔以下，主要滿足中低檔城市消費(fèi)群。 由于進(jìn)駐門(mén)檻較底，經(jīng)營(yíng)自由度相對(duì)寬松，吸引來(lái)部分極具特色的經(jīng)營(yíng)者，如，異度法餐，該餐廳經(jīng)營(yíng)火爆，深受追求用餐情調(diào)的年輕人喜愛(ài)。在女人街附近，已經(jīng)有特色商業(yè)萌芽的跡象，廊坊市民的對(duì)消費(fèi)環(huán)境的要求，消費(fèi)產(chǎn)品的個(gè)性化已經(jīng)逐步趨于明顯。,商業(yè)板塊格局特色商業(yè)帶,位置 以愛(ài)民東道與和平路交叉口西南角的新朝陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)為圓心，步行在68分鐘左右

6、以內(nèi)的范圍。 規(guī)模 約15萬(wàn)平方米。 流量 日平均人流量約為3萬(wàn)人左右。 交通 經(jīng)過(guò)商業(yè)帶的公交線路：7路、15路、17路。 典型項(xiàng)目 新朝陽(yáng)購(gòu)物中心。,商業(yè)板塊格局新朝陽(yáng)商業(yè)帶,新興的商業(yè)區(qū)域,特點(diǎn) 朝陽(yáng)購(gòu)物中心屬于新建項(xiàng)目，尚處在培養(yǎng)階段，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法與傳統(tǒng)商圈相抗衡。且由于20年產(chǎn)權(quán)的限制，未來(lái)是否盈利還是未知，同時(shí)明珠商廈對(duì)新朝陽(yáng)形成了圍追堵截的競(jìng)爭(zhēng)排斥，而此區(qū)域商業(yè)為傳統(tǒng)購(gòu)物和專業(yè)市場(chǎng)組成，中高檔商業(yè)向新朝陽(yáng)商業(yè)帶轉(zhuǎn)移需考慮因素過(guò)多，因此新朝陽(yáng)商業(yè)帶長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不被看好。但由于成功引進(jìn)了沃爾瑪超市，其品牌知名度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用加大，也聚攏了商場(chǎng)附近一批的高尚社區(qū)消費(fèi)人群。 品牌 朝陽(yáng)

7、購(gòu)物廣場(chǎng)從京津等地引進(jìn)大批知名品牌包括：圣德西、Eatm、polo、Omger、Veromode、萊克斯威、康耐、沙馳、賓度、swatch、caiso、瑞士格林表。,商業(yè)板塊格局新朝陽(yáng)商業(yè)帶,商業(yè)板塊格局各商圈租金水平及業(yè)態(tài)組成,商業(yè)板塊格局典型項(xiàng)目底商情況,三、商業(yè)發(fā)展特征,三個(gè)特色商業(yè)帶 滿足生活需求為主,最近幾年，廊坊市的商業(yè)發(fā)展極為迅猛，目前已形成了三個(gè)不同特色的商業(yè)帶，并且新興商業(yè)還在不斷的規(guī)劃和誕生中。 從目前來(lái)看，廊坊地區(qū)的商業(yè)供以滿足居民日常生活需求為主。如百貨、超市、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)，各大商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局簡(jiǎn)單，缺乏特色，停車位匱乏，配套落后。,商業(yè)發(fā)展特征,商業(yè)供應(yīng)量大，人均零

8、售商業(yè)面積高 ，結(jié)構(gòu)分布不均勻,據(jù)我司統(tǒng)計(jì)，目前廊坊市市區(qū)商業(yè)規(guī)模約73萬(wàn)平方米，按市區(qū)常住人口按50萬(wàn)人計(jì)，則廊坊市人均擁有零售商業(yè)面積約1.5平方米，已經(jīng)超越國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的面積，甚至超過(guò)了國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展首屈一指的上海市人均1平方米的商業(yè)面積。 雖然廊坊市區(qū)商業(yè)同時(shí)也容納廊坊市下轄郊縣的部分消費(fèi)，但考慮到其郊區(qū)人口消費(fèi)具有消費(fèi)時(shí)間集中，人均消費(fèi)額低的特點(diǎn)，我司認(rèn)為目前廊坊市商業(yè)規(guī)模已接近飽和性臨界線發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 從業(yè)態(tài)類型方面分析，廊坊市商業(yè)在餐飲、休閑、娛樂(lè)等類型比例偏低，仍有一定需求。 整體而言，市場(chǎng)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展空間相當(dāng)有限，但在餐飲、休閑等配套方面市場(chǎng)空間具有較大潛力。,

9、商業(yè)發(fā)展特征,消費(fèi)水平增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)升級(jí)，商業(yè)將向更高層次發(fā)展,2006年廊坊人均可支配支出為8242元。高收入者的消費(fèi)實(shí)力是人均消費(fèi)的23倍。值得關(guān)注的現(xiàn)象是，居民消費(fèi)支出平穩(wěn)增長(zhǎng),而用于購(gòu)房、社會(huì)保障和轉(zhuǎn)移支出等非消費(fèi)支出保持較快增長(zhǎng)。 進(jìn)一步細(xì)化分析發(fā)現(xiàn)，在居民消費(fèi)支出中，呈現(xiàn)“六升二降”情況，除家庭設(shè)備用品及服務(wù)和居住支出下降外，食品、衣著、醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂(lè)教育文化服務(wù)等均呈上升趨勢(shì)，居民的消費(fèi)支出逐步向非傳統(tǒng)消費(fèi)支出分流。 由于經(jīng)濟(jì)水平的提升使得可支配消費(fèi)支出提高，并由于可支配收入的增加使得這種消費(fèi)欲望能夠適時(shí)得到釋放和滿足，同時(shí)由于消費(fèi)層次需求的變化，這些綜合因素導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)的

10、優(yōu)化和升級(jí)。 依據(jù)需求決定供給的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)廊坊市的商業(yè)發(fā)展必然朝著高層次、能給人們帶來(lái)更多精神享受、滿足人們受尊重、自我實(shí)現(xiàn)的方向發(fā)展。表現(xiàn)形式上更多的體現(xiàn)為休閑、娛樂(lè)、度假、高品質(zhì)購(gòu)物的形態(tài)多樣化。,商業(yè)發(fā)展特征,商業(yè)租金售價(jià)均不甚理想,商業(yè)發(fā)展特征,廊坊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展仍處于中低端階段，主要的商業(yè)項(xiàng)目集中于新華路，包括明珠大廈、京客隆等商場(chǎng)，沿街大部分均為中小型商鋪和餐飲店。其他較大的商業(yè)項(xiàng)目，如沃爾瑪?shù)容^大的商業(yè)零星的分布于各個(gè)區(qū)域。 大多為底商形式，體量普遍較小，單位面積以100-200平方米為主。 集中型商業(yè)租金大多在1.0元/平方米/天以下，僅在中心商業(yè)帶內(nèi)，

11、部分商鋪?zhàn)饨鸩派仙?.0元/平方米/天 底商售價(jià)普遍在50007000元/平方米之間，租金大多在1.0元/平方米/天左右，僅在個(gè)別位置如：接近社區(qū)出入口位置，或社區(qū)本身就在商圈附近，商業(yè)租金才突破1.0元，達(dá)到1.02.0元/平方米/天；而在成熟度較低的區(qū)域，前期招商就有一定難度。,一線城市商業(yè)聚集力較強(qiáng)，形成商業(yè)真空效應(yīng)，高端消費(fèi)外流明顯,商業(yè)發(fā)展特征,由于廊坊城市位于京、津城市帶之間，同時(shí)距離過(guò)近，由于一線城市商業(yè)的強(qiáng)聚集力效應(yīng)，使廊坊市商業(yè)形成真空效應(yīng)，高端消費(fèi)支撐較弱，大多高端消費(fèi)向外流失。 這一現(xiàn)象造成目前廊坊商業(yè)缺少國(guó)際品牌，業(yè)態(tài)布局簡(jiǎn)單，以日常生活消費(fèi)業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)狀。 相信隨著

12、廊坊經(jīng)濟(jì)、人均GDP的進(jìn)一步發(fā)展，廊坊本地的消費(fèi)將逐漸向休閑、娛樂(lè)、餐飲等方向發(fā)展。,三、商業(yè)客群消費(fèi)行為研究,目前廊坊市的商業(yè)供應(yīng)量巨大，人均商業(yè)占有量已接近發(fā)達(dá)城市水平。而商業(yè)供應(yīng)以傳統(tǒng)購(gòu)物為主，缺少領(lǐng)導(dǎo)型品牌和時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)，同時(shí)商業(yè)形態(tài)陳舊。 本次研究的方向著重于目前廊坊消費(fèi)群體的購(gòu)物場(chǎng)所的選擇、消費(fèi)時(shí)間安排、娛樂(lè)消費(fèi)方式；影響消費(fèi)的主要因素以及日常消費(fèi)狀況。消費(fèi)者的偏好和消費(fèi)習(xí)性為本案商業(yè)發(fā)展策略提供依據(jù)。,商業(yè)客群消費(fèi)行為分析研究?jī)?nèi)容,48的被訪者的購(gòu)物行為發(fā)生在居住地附近,據(jù)廊坊市內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇看，就近生活超市占有37的比例。市中心綜合百貨和特色商街占有37的同樣比例。由此可見(jiàn)，

13、廊坊市日常消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)行為遵循就近原則，此結(jié)論也可能和商業(yè)密度過(guò)大相關(guān)。而購(gòu)物消費(fèi)行為集中在市中心綜合百貨和特色商街。廊坊市日常購(gòu)物行為主要圍繞百貨、水果蔬菜、副食品等日常消費(fèi)品為主。 值得注意的是30的客群購(gòu)物行為發(fā)生在高端購(gòu)物場(chǎng)所和北京，即所謂“上北京”現(xiàn)象。,商業(yè)客群消費(fèi)行為分析研究結(jié)果,廊坊周末和節(jié)假日為主要購(gòu)物消費(fèi)時(shí)段,廊坊周末和節(jié)假日為主要購(gòu)物消費(fèi)時(shí)段，符合國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣。不過(guò)廊坊購(gòu)物商場(chǎng)一般營(yíng)業(yè)至晚十點(diǎn)。晚上19：3120：30為第二購(gòu)物時(shí)段。,商業(yè)客群消費(fèi)行為分析研究結(jié)果,購(gòu)物消費(fèi)是目前廊坊最主流的休閑方式,不斷富裕的生活逐漸改變著大眾的消費(fèi)習(xí)性，音樂(lè)、影視及上網(wǎng)、閱讀的休閑方式

14、已開(kāi)始占有較大比例。消費(fèi)意識(shí)由傳統(tǒng)向時(shí)尚轉(zhuǎn)變。 傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)特征的主導(dǎo)也說(shuō)明廊坊休閑娛樂(lè)業(yè)有待進(jìn)一步發(fā)展，以滿足逐漸多樣化休閑方式。,商業(yè)客群消費(fèi)行為分析研究結(jié)果,價(jià)格、購(gòu)物環(huán)境和交通便利是影響消費(fèi)最主要因素,在消費(fèi)模式趨于傳統(tǒng)，消費(fèi)意識(shí)也處于初始狀態(tài)下，價(jià)格因素及性價(jià)比影響力的權(quán)重通常較大。但同時(shí)，消費(fèi)意識(shí)超前的群體所關(guān)注的產(chǎn)品特色、服務(wù)和品牌影響作用也占有較大比重。顯然，廊坊市新時(shí)代下的消費(fèi)理念已開(kāi)始萌動(dòng)，有可能成為主流。,商業(yè)客群消費(fèi)行為分析研究結(jié)果,傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)頻次最高、占日常消費(fèi)最大份額，餐飲消費(fèi)其次,對(duì)比日用品、服飾和餐飲消費(fèi)水平可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)頻次最高，也占據(jù)著總體日常消費(fèi)的

15、最大份額，餐飲消費(fèi)其次。22的被訪者日用品月均消費(fèi)為200元，36的被訪者服飾月均消費(fèi)為200400元，36的被訪者餐飲月均消費(fèi)為400600元。年度度假頻次普遍在12次，對(duì)比國(guó)際平均標(biāo)準(zhǔn)年度假頻次在3次以上，水平不低。但度假目的地多以北京為主，可見(jiàn)廊坊休閑度假消費(fèi)尚處于初級(jí)階段。,商業(yè)客群消費(fèi)行為分析研究結(jié)果,四、商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議,市場(chǎng)研究對(duì)本案商業(yè)的啟示,廊坊市人均商業(yè)占有面積過(guò)大，雖然有周邊郊縣的消費(fèi)支持，但無(wú)論是持續(xù)性和消費(fèi)額，均難以消化目前商業(yè)面積，廊坊市商業(yè)市場(chǎng)有一定的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。 距離一線城市過(guò)近，高端消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重，中短期內(nèi)，高端消費(fèi)難以大幅發(fā)展。 廊坊商業(yè)目前正處于由中低端

16、消費(fèi)向中高端消費(fèi)過(guò)渡的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本案集中商業(yè)檔次應(yīng)以中端、中高端檔次為主。 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)匱乏以及開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)23年的大規(guī)模發(fā)展，均為本案提供了較好的區(qū)域條件，本案商業(yè)應(yīng)針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的消費(fèi)特征，增大相應(yīng)業(yè)態(tài)比例如：商務(wù)餐飲、小型超市、藥店、印刷復(fù)印等。 住宅產(chǎn)品為本案商業(yè)帶來(lái)高質(zhì)消費(fèi)人群，本案商業(yè)定位應(yīng)著重對(duì)位此類人群的消費(fèi)取向和趨勢(shì)，增大時(shí)尚休閑、娛樂(lè)等與先進(jìn)城市更為接近的精神層面消費(fèi)業(yè)態(tài)比例，如：西餐、咖啡廳、茶樓等。,商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議現(xiàn)有方案評(píng)估,沿耀華道與華祥路設(shè)置底商，并在二期西北角出入口處相對(duì)集中設(shè)置，與北側(cè)一期商業(yè)街形成良好的呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的聚集效應(yīng)，在對(duì)內(nèi)部干擾最小的條件下，達(dá)到快

17、速拉升地段商業(yè)價(jià)值的目的。,全面挖掘商業(yè)價(jià)值,O,區(qū)域目前商業(yè)稀缺 一期住宅項(xiàng)目已經(jīng)形成良好的市場(chǎng)形象和口碑，有助于區(qū)域價(jià)值提升 富士康和華為的入駐將會(huì)為區(qū)域帶來(lái)消費(fèi)人群,開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿瓣P(guān)注度使本案具有優(yōu)越的環(huán)境基礎(chǔ)； 本案住宅部分的高質(zhì)客群對(duì)商業(yè)部分有一定的支撐力； 小學(xué)將為本案商業(yè)帶來(lái)一定客流 五星級(jí)酒店將樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿形象,本案商業(yè)面積較大，已超出配套商業(yè)所需 底商限制餐飲、歌廳等業(yè)態(tài),區(qū)域以廠區(qū)為主，并非傳統(tǒng)居住區(qū) 產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題 小學(xué)附近的業(yè)態(tài)限制,商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議SWOT分析,商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)定位,高端商務(wù)交往區(qū),以5星級(jí)酒店配套為主要商業(yè)形式； 廊坊市的高端商務(wù)交往區(qū)。

18、本案整體高端形象的支撐點(diǎn)之一。,商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)定位,社區(qū)型生活鄰里中心,業(yè)態(tài)組合支持時(shí)尚生活概念，與現(xiàn)代生活方式對(duì)接； 空間和建筑形象具有鮮明個(gè)性，從而提升街區(qū)整體的品質(zhì)和品位。,商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)定位,HALF MILE商業(yè)步行街,日常生活配套類為主； 部分商業(yè)節(jié)點(diǎn)可設(shè)置風(fēng)情休閑型業(yè)態(tài),商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)定位,社區(qū)文化藝術(shù)中心,以藝術(shù)展覽展示為主。 展示為業(yè)主舉辦的繪畫(huà)展、風(fēng)箏展、泥塑展、攝影展的作品展示。 是項(xiàng)目文化藝術(shù)氣質(zhì)的集中體現(xiàn)，是業(yè)主歸屬感、榮譽(yù)感的增幅器。,社區(qū)型生活鄰里中心,公共服務(wù)型商業(yè),風(fēng)情休閑型商業(yè),商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議業(yè)態(tài)設(shè)計(jì),業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)主要針對(duì)規(guī)模較大的社區(qū)鄰里中心和HALF MILE商業(yè)步行街 。,公眾服務(wù)型,開(kāi)發(fā)區(qū)目前成熟度不高，為滿足居住人群日常生活需要，需要具備部分公共服務(wù)職能； 比例約為1020左右； 主要業(yè)態(tài)包括：銀行、郵局、旅行社、售票處、地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)中心等，應(yīng)相對(duì)集中設(shè)置