第1章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng).ppt

1、1,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),蘆金鋒2,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)例,3,學(xué)習(xí)本課程的目的,站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全過(guò)程及其具體操作方法；,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為節(jié)點(diǎn)，了解政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制過(guò)程。,4,本課程的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的獲取 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃,5,第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述,6,本章主要內(nèi)容： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的涵義與特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),7,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的涵義和特點(diǎn),8,擁有資金,尋找投資機(jī)會(huì),發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)（項(xiàng)目

2、）,論證、投資測(cè)算,融資、置地,規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售、售后服務(wù),回收資金,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)資本增值,非主營(yíng)地產(chǎn)公司投資（要有開(kāi)發(fā)許可）,地產(chǎn)公司接受委托,地產(chǎn)公司直接投資,市場(chǎng)調(diào)查,市場(chǎng)細(xì)分,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)鏈條,9,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以城市土地資源為對(duì)象，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開(kāi)發(fā)。,10,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過(guò)投資，建設(shè)適應(yīng)城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿(mǎn)足用戶(hù)要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)

3、境，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和提高土地使用社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。,11,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),開(kāi)發(fā)成本高，投資量大；,12,譬如：,土地費(fèi)：3億元 建安工程費(fèi)：10萬(wàn)平方米2容積率3000元/平方米=6億元 土地費(fèi)+建安工程費(fèi)=9億元 未含小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、市政配套費(fèi)、融資成本、勘察及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi) 以及其他開(kāi)發(fā)建設(shè)收費(fèi)。,13,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),2. 開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢； 3. 市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性； 4. 需求具有穩(wěn)定性； 5. 涉及面廣，綜合性強(qiáng)。,14,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類(lèi),按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在的位置劃分，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)； 按照開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分，可分

4、為零星地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和成片小區(qū)開(kāi)發(fā)； 按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能劃分，可分為居住房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、旅館用房地產(chǎn)、餐飲用房地產(chǎn)、娛樂(lè)用房地產(chǎn)、特殊用途的房地產(chǎn)等； 按照開(kāi)發(fā)的深度劃分，可分為土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)； 按照開(kāi)發(fā)的方式劃分，可分為定向開(kāi)發(fā)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)和單獨(dú)開(kāi)發(fā)。,15,四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動(dòng)。,16,五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與購(gòu)置； 房地產(chǎn)品的銷(xiāo)售； 房屋互換； 房地產(chǎn)信托和咨詢(xún)。,17,房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)過(guò)程中涉及的相關(guān)行為主體（以住宅為例）,開(kāi)發(fā)商,金融機(jī)構(gòu),地方政府部門(mén),勘查規(guī)劃設(shè)計(jì)單位,承包商,材料設(shè)備供應(yīng)商,購(gòu)房者,監(jiān)理單位,18,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,19,典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,普通商品住宅 土地交易中心獲取土地； 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分； 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使

6、用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第40條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,20,典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,經(jīng)濟(jì)適用房 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第36條規(guī)定，按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)； 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第37條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，

7、經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。,21,典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,利用集體土地建工廠 依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法辦理建設(shè)用地預(yù)審報(bào)告； 依據(jù)建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。,22,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)階段的劃分（以商品住宅開(kāi)發(fā)為例）：,項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工建設(shè)階段 營(yíng)銷(xiāo)階段 竣工入住階段 售后移交階段,23,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,主要工作： 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 土地信息收集 土地

8、初判 項(xiàng)目定位 土地深判 尋找合作資金 土地投標(biāo)（或摘牌） 簽訂土地出讓合同,24,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,1. 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查 項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研,25,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,2. 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 了解周邊配套情況 了解該區(qū)域未來(lái)規(guī)劃情況,26,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,3. 土地初判 了解地塊的上市方式和地價(jià) 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況（成本測(cè)算） 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況（產(chǎn)品形式、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)格局、發(fā)展趨勢(shì)及前景、開(kāi)發(fā)周期的安排）,27,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取

9、階段,4. 項(xiàng)目定位 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類(lèi)和數(shù)量 市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位（房型和面積定位）、價(jià)格定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告（開(kāi)發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目考核指標(biāo)；資金流）,28,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,5. 土地深判 可行性研究報(bào)告（區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展前景等的分析；該項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置、發(fā)展前景；現(xiàn)狀圖；市場(chǎng)深度調(diào)研結(jié)果；項(xiàng)目最終定位；成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選；開(kāi)發(fā)周期及付款計(jì)劃；項(xiàng)目方案確定；資金流測(cè)算）,29,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,6. 尋找合作資金 研究并確定融資方式 項(xiàng)目招商 明確合作伙伴、尋找合作方式 引資（商業(yè)計(jì)劃書(shū)、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議

10、） 合作實(shí)施（成立合作公司，辦理相關(guān)手續(xù)）,30,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,7. 土地投標(biāo)（或摘牌） 投方案標(biāo)（項(xiàng)目方案確定） 投經(jīng)濟(jì)標(biāo)（確定土地上限） 拍賣(mài)（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣(mài)戰(zhàn)術(shù)） 掛牌（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)）,31,一、項(xiàng)目構(gòu)想及土地獲取階段,8. 簽訂土地出讓合同 土地出讓合同 出讓金、交費(fèi)證明 辦理土地證,32,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,主要工作： 設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備 組織方案設(shè)計(jì) 組織施工圖設(shè)計(jì) 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦理施工許可證,33,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,1. 設(shè)計(jì)前期 明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn) 制定設(shè)計(jì)組織

11、計(jì)劃,34,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,2.組織方案設(shè)計(jì) 方案和設(shè)計(jì)單位選擇與合同簽訂 制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 規(guī)劃方案的確定及成本測(cè)算 建筑平面、立面功能效果分析及成本測(cè)算 景觀概念方案的確定,35,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,3.組織施工圖設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇與合同簽定 制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 施工圖成果（總平面圖；放線圖；樁位圖；施工圖報(bào)建圖；消防、人防報(bào)建圖；施工圖審查全圖及計(jì)算書(shū)；編制建安工程預(yù)算，建安工程成本綜合測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化；施工圖會(huì)審。）,36,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,綜合管網(wǎng)方案設(shè)

12、計(jì) 景觀擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 景觀施工圖成本測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化,37,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,4. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 建筑方案送審 取得許可證,38,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,5. 施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書(shū)、工程施工中標(biāo)通知書(shū)及經(jīng)過(guò)鑒證的施工合同、建設(shè)資金證明（銀行存款證明）、建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃、施工圖審查、質(zhì)量監(jiān)督登記表、安全措施、安全施工措施登記表、交費(fèi)各專(zhuān)業(yè)會(huì)簽單。,39,三、施工建設(shè)階段,主要工作： 開(kāi)工準(zhǔn)備 施工放線及基礎(chǔ)施工 主體施工 變更簽證 支付工程款 主體驗(yàn)收備案 室內(nèi)外裝修 水、暖、電

13、安裝,樓宇智能化 通風(fēng)與空調(diào)設(shè)備安裝 電梯安裝 毛坯房竣工驗(yàn)收備案 毛坯房竣工結(jié)算 成品房裝修 配套工程,40,三、施工建設(shè)階段,1. 開(kāi)工準(zhǔn)備 組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場(chǎng)條件 臨時(shí)水、電接入 平整場(chǎng)地 土建施工單位的公開(kāi)招標(biāo)及合同備案 施工圖會(huì)審（組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙會(huì)審；會(huì)同設(shè)計(jì)單位進(jìn)行會(huì)審，簽定會(huì)審記錄；會(huì)同設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄；辦理質(zhì)檢委托；辦理安全檢查委托） 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)（申辦項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù)；申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用電、排污手續(xù)；辦理施工人員暫住手續(xù)）,41,三、施工建設(shè)階段,2. 施工放線及基礎(chǔ)施工 施工放線 規(guī)劃驗(yàn)線 樁

14、基施工 樁基檢測(cè) 基礎(chǔ)驗(yàn)收備案 基礎(chǔ)竣工結(jié)算,42,三、施工建設(shè)階段,3. 主體施工 審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì) 材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收 鋼筋混凝土工程 配套管線預(yù)埋 重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收 圖紙問(wèn)題解決 施工質(zhì)量問(wèn)題、事故處理,43,三、施工建設(shè)階段,4. 工程變更簽證 工程變更分為：設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更等。 工程簽證是指在施工過(guò)程中，由于發(fā)生了工程變更而通過(guò)約定的程序?qū)ζ渲Ц陡鞣N費(fèi)用、順延工期、損失賠償?shù)仁马?xiàng)達(dá)成意思表示一致的協(xié)議。 工程簽證是原工程承包合同的補(bǔ)充協(xié)議，是工程款結(jié)算時(shí)的有效憑據(jù)。,44,三、施工建設(shè)階段,5. 支付工程款 工程進(jìn)度的確認(rèn)。 工程款申請(qǐng)表審批。

15、工程款支付 。,45,三、施工建設(shè)階段,6. 主體驗(yàn)收備案 施工單位自評(píng)。 監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查。 組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收（參與單位：工程部、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工，監(jiān)督部門(mén)）。 簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表。,46,三、施工建設(shè)階段,7. 室內(nèi)外裝修 地面（基層處理；找平層；面層） 防水（基層處理；防水層施工；面層砂漿） 抹灰（基層處理；抹灰） 飾面板（磚）（排磚；面磚安裝；勾縫） 門(mén)窗（型材加工；安裝窗框；安裝窗扇；封膠） 輕質(zhì)隔墻（放線定位；隔墻砌筑及安裝） 幕墻（幕墻專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)；預(yù)埋件安裝；龍骨加工及安裝；幕墻面材安裝；封膠） 涂飾（基層處理；底料施工；面料施工） 各分部

16、分項(xiàng)工程的方案審核，過(guò)程監(jiān)督驗(yàn)收，成品保護(hù)，工種及工序的協(xié)調(diào),47,三、施工建設(shè)階段,8. 水、暖、電安裝 室內(nèi)給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水供應(yīng)系統(tǒng) 衛(wèi)生器具安裝 變配電室 供電干線 電氣動(dòng)力 電氣照明安裝 備用和不間斷電源安裝 防雷及接地安裝,48,三、施工建設(shè)階段,9. 樓宇智能化 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 智能化集成系統(tǒng) 住宅小區(qū)智能化系統(tǒng),49,三、施工建設(shè)階段,10. 通風(fēng)與空調(diào)設(shè)備安裝 送排風(fēng)系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng) 除塵系統(tǒng) 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 凈化空調(diào)系統(tǒng) 制冷設(shè)備系統(tǒng),50,三、施工建設(shè)階段,11. 電梯安裝 招標(biāo)選定安裝

17、單位（選型及招標(biāo)） 提供電梯井道土建節(jié)點(diǎn)圖（預(yù)埋件的設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置） 指導(dǎo)電梯井道土建施工 電梯安裝及調(diào)試,51,三、施工建設(shè)階段,12. 毛坯房竣工驗(yàn)收備案 會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 整理竣工資料及竣工圖 施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書(shū) 組織銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)共同驗(yàn)收 報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門(mén)審定備案 與物業(yè)進(jìn)行交接（包括圖紙）（與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗(yàn)收，向物業(yè)交房）,52,三、施工建設(shè)階段,13. 毛坯房竣工結(jié)算 土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項(xiàng)分包工程結(jié)算,53,三、施工建設(shè)階段,14. 成品房裝修 15. 成品房驗(yàn)收備案 16. 成品房竣工結(jié)算 17. 配套工程 排

18、水、熱力、自來(lái)水、園林用水、換熱站用水、中水、燃?xì)?、視訊、電?18. 配套工程竣工結(jié)算,54,三、施工建設(shè)階段,19. 環(huán)境施工 附屬建筑（停車(chē)場(chǎng)；圍墻，大門(mén)；垃圾收集站） 景觀（建筑小品，亭臺(tái)，連廊；道路；花壇，場(chǎng)坪綠化）,55,四、營(yíng)銷(xiāo)階段,主要工作： 營(yíng)銷(xiāo)策劃 辦理銷(xiāo)售許可證 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備 開(kāi)盤(pán) 日常銷(xiāo)售 清盤(pán),56,四、營(yíng)銷(xiāo)階段,1. 營(yíng)銷(xiāo)策劃 推盤(pán)策略確定（產(chǎn)品策略；價(jià)格策略；推廣策略；招商策略：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售需要，制定項(xiàng)目全程招商策略） 確定外部資源（廣告公司尋找及確定；制作公司尋找及確定；策略公司尋找及確定；媒介公司尋找及確定；活動(dòng)公司尋找及確定）

19、 項(xiàng)目推廣定位確定（項(xiàng)目名稱(chēng)、組團(tuán)名稱(chēng)；項(xiàng)目核心推廣理念確定） 項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定 亮相前項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn)（建筑知識(shí)，樓盤(pán)背景，項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷(xiāo)售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)） 2. 辦理銷(xiāo)（預(yù)）售許可證,57,四、營(yíng)銷(xiāo)階段,3. 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備 聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備（配備看房車(chē)及看房車(chē)的包裝；進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位的培訓(xùn)和包裝） 意向商家簽約（進(jìn)駐意向書(shū)） 確定項(xiàng)目亮相方案（項(xiàng)目形象、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定；項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定；項(xiàng)目亮相媒體確定） 項(xiàng)目亮相（媒介組合應(yīng)用，包括戶(hù)外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車(chē)體、電梯等；新聞媒體新聞信息亮相；亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì)的宣傳和安

20、排）,58,四、營(yíng)銷(xiāo)階段,4. 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備 銷(xiāo)售內(nèi)部資料（房型、房號(hào)及面積對(duì)照表） 客戶(hù)接待、客戶(hù)問(wèn)題匯總及反饋 客戶(hù)積累（意向卡銷(xiāo)售，客戶(hù)梳理，客戶(hù)關(guān)系維護(hù)） 交工標(biāo)準(zhǔn)確定 價(jià)格體系確定 合同準(zhǔn)備（房型附圖；交工標(biāo)準(zhǔn)；小區(qū)擺位；合同、附加協(xié)議等文本審查確定）,59,四、營(yíng)銷(xiāo)階段,5. 開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)（活動(dòng)形式（演出、說(shuō)明會(huì)、發(fā)布會(huì)）；與會(huì)人員（演藝名人、專(zhuān)家學(xué)者）；告知途徑（報(bào)廣、 海報(bào)） 客戶(hù)轉(zhuǎn)化（明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶(hù)，完成客戶(hù)轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作）,60,四、營(yíng)銷(xiāo)階段,6. 日常銷(xiāo)售 月度指標(biāo)分解 產(chǎn)品分析、聚焦銷(xiāo)售重點(diǎn) 月度操作手冊(cè)制定 價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整 月度推廣計(jì)劃

21、執(zhí)行 客戶(hù)到訪及接待成交工作 月度指標(biāo)考核,61,四、營(yíng)銷(xiāo)階段,7. 清盤(pán) 清盤(pán)后項(xiàng)目各種資料移交 項(xiàng)目銷(xiāo)售、招商工作問(wèn)題總結(jié)、匯報(bào)并存檔（項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正，通過(guò)銷(xiāo)售體系例會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)、部門(mén)例會(huì)、各種主題總結(jié)會(huì)等形式進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作）,62,五、竣工入住,1. 住宅準(zhǔn)入 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證 非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明 供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 土地使用權(quán)證書(shū) 地名管理部門(mén)批準(zhǔn)的地名文件 小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說(shuō)明、小區(qū)現(xiàn)狀照片、非經(jīng)營(yíng)性公建配比表） 人防驗(yàn)收,63,五、竣工入住,2. 入住準(zhǔn)備 工程質(zhì)量保證書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 寄發(fā)商品

22、房交付使用通知書(shū) 對(duì)房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風(fēng)等方面進(jìn)行檢查，做好相關(guān)詳細(xì)記錄，組織相關(guān)維修人員進(jìn)行維修前的準(zhǔn)備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 寄發(fā)入住通知書(shū)，銷(xiāo)售客戶(hù)資料移交客服,64,五、竣工入住,3. 樓牌標(biāo)識(shí) 4. 物業(yè)用品儲(chǔ)備 5. 物業(yè)接收鑰匙、驗(yàn)房 6. 辦理入住 7. 售后維修,65,六、售后移交,1. 投訴處理 2. 裝修管理 3. 施工資料整理及移交 4. 供暖 5. 通煤氣 6. 整體移交物業(yè) 7. 產(chǎn)品問(wèn)題總結(jié)及反饋 8. 初始登記,66,六、售后移交,9.辦理產(chǎn)權(quán)證 10.土地證分戶(hù) 11. 供熱移交,67,第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),68,房地

23、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),依法成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司； 取得政府有關(guān)管理部門(mén)審定認(rèn)可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)； 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。,69,一、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件,有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； 有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； 有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,70,基本條件： 有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本（實(shí)例見(jiàn)萬(wàn)科2011年度報(bào)告37頁(yè)）； 有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。,71,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)?/p>

24、登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。,72,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)。,73,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)申報(bào)條件,1.注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元； 2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上； 3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100； 5.上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；,74,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)申報(bào)條件,6.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職

25、稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人： 7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)； 8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度； 9.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。,75,四、2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)排名,76,四、2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)排名 （含深市、滬市、港股）,77,萬(wàn)科基本情況及經(jīng)營(yíng)策略,引自2012年年報(bào),78,(一)主營(yíng)業(yè)務(wù),專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅。 2012年，銷(xiāo)售面積 1295.6 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額 1412.3 億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)210億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為 25.84%。

26、 全國(guó)的市場(chǎng)占有率為 2.19%。 2012 年，交付的房屋，裝修房占比超過(guò) 80%；144 平方米以下的中小套型占比達(dá)到 90%。,萬(wàn)科基本情況及經(jīng)營(yíng)策略,79,（二）主要項(xiàng)目分布,進(jìn)入全國(guó)46個(gè)城市。 市場(chǎng)占有率第一的城市（7個(gè)）：深圳、東莞、佛山、天津、沈陽(yáng)、青島、武漢。 市場(chǎng)占有率第二的城市（5個(gè)） ：珠海、福州、上海、蘇州、長(zhǎng)春。 銷(xiāo)售額過(guò)百億元的城市（2個(gè)） ：北京、深圳。 銷(xiāo)售額過(guò)五十億元的城市（5個(gè)） ：上海、沈陽(yáng)、天津、廣州、杭州。 （2010年年報(bào)）,80,（三）人員結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)共有員工 6,079 人，平均年齡 32.6 歲，平均司齡 4.1 年。 學(xué)歷構(gòu)成：博士占 0.3%，碩士占 15.9%，本科占 69.9%，大專(zhuān)占 12.1%，大專(zhuān)以下占 1.8%，本科及其以上學(xué)歷占地產(chǎn)總?cè)藬?shù)的 86.1%。 專(zhuān)業(yè)構(gòu)成：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售人員占 16.6%。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員占 58.3%，其中工程人員占 33.8%，設(shè)計(jì)人員占 11.8%，成本管理人員占