09第九章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略201101 選修.ppt

1、第九章房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理，2010秋，本章主要內(nèi)容是房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)工商管理的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)制定房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策方法，了解基本要求，了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本性質(zhì)，了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本要求， 了解設(shè)立過程了解房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的作用、性質(zhì)，了解房地產(chǎn)市場和在行業(yè)中的地位了解房地產(chǎn)行業(yè)管理的基本內(nèi)容。 本章的難點、市場分析方法房地產(chǎn)項目工程的確定方法、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)是土地和住宅的開發(fā)建設(shè)和房地產(chǎn)市場從事房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟組織。 房地產(chǎn)企業(yè)是在房地產(chǎn)市場上利用各種生產(chǎn)要素生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的機構(gòu)。 各種各樣的生產(chǎn)要素包括土地、資

2、金、建筑知識和技術(shù)、人工等各個方面。 房地產(chǎn)企業(yè)按企業(yè)功能分類，1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 指購買土地使用權(quán)后，經(jīng)過項目工程規(guī)劃、規(guī)劃、修訂、施工建設(shè)等過程，建設(shè)房地產(chǎn)商品供租賃銷售的生產(chǎn)企業(yè)。 這是市場上房地產(chǎn)商品的供給和需求的主體。 (一)房地產(chǎn)開發(fā)專營公司；(二)房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司；(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程公司。 2房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。 是指投資庫存不動產(chǎn)，或者利用所有不動產(chǎn)進行租賃、抵押、維護等工商管理活動的企業(yè)。 3中介服務(wù)型企業(yè)。 指在房地產(chǎn)咨詢、評價、經(jīng)紀行業(yè)從事各種中介活動的企業(yè)。 這些個接受委托，提供有償服務(wù)。 按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，1公有制房地產(chǎn)企業(yè)。 二合資企業(yè)。 三私人公司。 開發(fā)

3、經(jīng)營對象分類，1土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)專業(yè)的企業(yè)。 2專門建設(shè)地面建筑物和構(gòu)筑物的房地產(chǎn)企業(yè)。 3房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 按政府參與企業(yè)的程度分類，1商業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)。 2政策性房地產(chǎn)企業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)的特點，房地產(chǎn)企業(yè)除了具有企業(yè)的一般性質(zhì)外，與其他企業(yè)相比，還具有以下特點： 首先，房地產(chǎn)商品的“房地產(chǎn)”特性決定房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩浴?其次，土地市場的壟斷決定了房地產(chǎn)企業(yè)不完全競爭的第三位，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)經(jīng)營復雜性、系統(tǒng)性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的多功能特征。 設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的條件有一個符合公司企業(yè)法人登記的名稱和組織機構(gòu)。 2有適合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定辦公用房間。 有符合三規(guī)定限額的注冊資

4、本和流動資金。 4擁有一定數(shù)量專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑施工專業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員和專職會計負責人。 五、法律、法律規(guī)范規(guī)定的其他條件。其他條件，國務(wù)院1998年7月20日頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)工商管理條例)規(guī)定成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，除符合有關(guān)法律、行政法律規(guī)范的規(guī)定條件外，還應(yīng)當具備下列條件：1.有一百萬元以上的注冊資本。 2 .擁有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑施工專業(yè)的專職技術(shù)人員4人以上，持有資格證書的專職會修訂負責人2人以上。 不動產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)的設(shè)置，(1)訂設(shè)訂部；(2)征地拆遷部；(3)工作技術(shù)部；(4)訂畫部；(5)財務(wù)部；(6)材料供給部；(7)經(jīng)營部；(8)人力資源部；(9)辦公室。 房

5、地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部規(guī)章制度，(1)指導制度房地產(chǎn)企業(yè)的指導制度包括經(jīng)管人責任制和職工代表大會制。 (2)內(nèi)部管理制度思想政治工作管理制度房地產(chǎn)開發(fā)工商管理制度工程技術(shù)管理制度經(jīng)濟會修訂管理制度行政人員管理制度物業(yè)管理制度。 (三)內(nèi)部經(jīng)濟責任制度1的責任、權(quán)利、利益相結(jié)合的原則2國家、集體、個人三者利益統(tǒng)一的原則。 3貫徹執(zhí)行勞動分配原則。 4、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責任制。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司服務(wù)機構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢：為從事房地產(chǎn)活動的當事人在法律、法律規(guī)范、政策、信息、技術(shù)等方面提供服務(wù)的經(jīng)營活動。 不動產(chǎn)價格評價是指測定不動產(chǎn)，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)商是為委托人提供房地產(chǎn)信息和中介服務(wù)的

6、經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)行業(yè)管理內(nèi)容；(1)建立有效的行業(yè)管理制度；(2)健全行業(yè)自律組織；(3)完善法律規(guī)范制度，完善房地產(chǎn)行政管理，房地產(chǎn)行政管理是國家和地方人民政府行政主管機關(guān)，按照國家有關(guān)法律、法律規(guī)范和政策，對房地產(chǎn)各方面的活動實施了全面， 作為系統(tǒng)管理行為的房地產(chǎn)行政管理主體：各級人民政府房地產(chǎn)行政主管機關(guān)的房地產(chǎn)行政管理對象是從事城市內(nèi)所有房屋和土地房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、維護等經(jīng)濟活動的企業(yè)和個人。 房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容(31 )，1房地產(chǎn)開發(fā)管理。 指房地產(chǎn)綜合發(fā)展過程中的經(jīng)濟活動宏觀管理和政策指導。 主要包括開發(fā)規(guī)劃管理、開發(fā)規(guī)劃管理、開發(fā)工程項目管理、開發(fā)成本和配套管理以及城鎮(zhèn)危險

7、的舊房改造管理。 2住宅建設(shè)管理。 包括住房建設(shè)規(guī)劃管理、住房建設(shè)資金管理、住房消費管理、合資建設(shè)和共同建設(shè)管理和個人建設(shè)管理。 3房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)管理。 包括不動產(chǎn)權(quán)利登記發(fā)證管理、不動產(chǎn)產(chǎn)籍管理、不動產(chǎn)映射管理、住房政策執(zhí)行和歷史遺留的不動產(chǎn)權(quán)利問題的處理。 物業(yè)行政管理的內(nèi)容(32 )，4物業(yè)使用管理。 包括房屋分配、交換和使用管理、住房制度改革、土地出讓、轉(zhuǎn)讓和使用管理、土地使用制度改革、房屋拆遷管理、房屋采暖管理、居住小區(qū)管理。 5房地產(chǎn)市場管理。 包括市場交易秩序管理、住房買賣(包括拍賣)和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理、房地產(chǎn)租賃管理、不動產(chǎn)抵押(包括典型)管理、房地產(chǎn)價格管理、房地產(chǎn)稅管

8、理。 不動產(chǎn)行政管理的內(nèi)容(33 )，6房屋改建管理。 包括修理范圍和標準的管理、修理生產(chǎn)定額和質(zhì)量管理、安全檢查和危房的鑒定管理、房屋健全度評議和評定標準管理、修理技術(shù)管理。 7房地產(chǎn)行業(yè)管理。 包括資質(zhì)管理、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和修訂管理、行業(yè)服務(wù)標準、道德規(guī)范和收費標準管理、專業(yè)人才培訓管理、專業(yè)技術(shù)職務(wù)評定管理。 8不動產(chǎn)行政復議和糾紛仲裁。房地產(chǎn)行政復議、房地產(chǎn)糾紛、戰(zhàn)略目標、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)目標、房地產(chǎn)開發(fā)運營戰(zhàn)略、房地產(chǎn)開發(fā)運營戰(zhàn)略(1)、財務(wù)戰(zhàn)略1、通融資金戰(zhàn)略(資金成本、財務(wù)風險平衡) 2、投資戰(zhàn)略(項目選擇過程) 3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略(2)，包括資金回收戰(zhàn)略； 開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略(一

9、般從屬于市場開發(fā)戰(zhàn)略) 1、決定開發(fā)規(guī)模2、選擇開發(fā)時間3、選擇開發(fā)方式3、選擇房地產(chǎn)開發(fā)運營戰(zhàn)略3、市場開發(fā)戰(zhàn)略1、市場開拓戰(zhàn)略新市場領(lǐng)導者戰(zhàn)略2、市場滲透戰(zhàn)略進入比較成熟的市場跟隨戰(zhàn)略3，產(chǎn)品開發(fā)型和多元化戰(zhàn)略進入某個細分市場4， 市場收縮戰(zhàn)略退出細分市場，對房地產(chǎn)開發(fā)運營戰(zhàn)略(4)、價格戰(zhàn)略1、高價戰(zhàn)略2、低價戰(zhàn)略3、均衡價格戰(zhàn)略市場均衡價格一般競爭性市場4、不均衡價格戰(zhàn)略的差異定價戰(zhàn)略、組織和組織架構(gòu)、組織架構(gòu)功能、組織結(jié)構(gòu)組成部分、組織結(jié)構(gòu)權(quán)力配置， 上級授權(quán)下屬授予一定的權(quán)力，使下屬在一定監(jiān)督下，相當大的自主權(quán)和行動權(quán)如下：授予委托任務(wù)的職權(quán)集權(quán)和分權(quán)的層次配置， 企業(yè)的組織架構(gòu)古

10、典企業(yè)組織架構(gòu)：直線制現(xiàn)代企業(yè)組織架構(gòu)h型結(jié)構(gòu)：絕對控股式組織架構(gòu)u型結(jié)構(gòu)：直線職能制：職能部門業(yè)務(wù)部門m型結(jié)構(gòu)：事業(yè)部制分權(quán)制結(jié)構(gòu)沉積基質(zhì)結(jié)構(gòu)：職能部門加項目組新型企業(yè)組織結(jié)構(gòu)虛擬公司組織結(jié)構(gòu)：企業(yè)間“戰(zhàn)略聯(lián)盟”組組織結(jié)構(gòu)：小組成員橫向移動網(wǎng)絡(luò)加強庫型組織架構(gòu)：市場合同化無限組織：指組織架構(gòu)扁平化、產(chǎn)品生命周期和市場周期、產(chǎn)品生命周期房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)品出借、使用、正常運營和維護以及達到經(jīng)濟壽命的時間周期。 市場周期1、進入期2、成長期3、成熟期4、衰退期的房地產(chǎn)產(chǎn)品的周期與一般商品的生命周期有很多不同。 因為房地產(chǎn)商品多具有獨特性。 決策：決策人根據(jù)不同的信息

11、材料，研究分析決策對象，提出不同的策略方案，并根據(jù)某些原理或準則，從提出的方案中選擇決策過程。 人們?yōu)榱诉_到某個目標，也許有很多的選擇，但是為了得到最滿意的結(jié)果，必須進行比較和選擇，決定如何行動。構(gòu)成決策判定問題的基本條件、(1)存在兩個以上的自然狀態(tài)、(2)存在兩個以上的可選擇的方案、(3)存在明確的目標、(4)在各自然狀態(tài)下，不同方案的經(jīng)濟效果能夠定量地修正預測、(5)自然狀態(tài)的出現(xiàn)或者能夠確定或者不確定的決策類型， 根據(jù)決策時自然狀態(tài)的分布情況，對將來的自然狀態(tài)做出肯定且已知的不確定的決策：知道將來的可能的自然狀態(tài)，但不能確定或推斷其發(fā)生概率的情況下的決策風險決策：知道將來的可能的自然狀

12、態(tài)，但， 在能夠推定其發(fā)生概率的情況下的決策有一定的風險性、決策原則、1、遵守政策法規(guī)原則2、最佳利益獲得原則3、風險意識的原則4、定性和量化分析相結(jié)合的原則、肯定的決策、自然狀態(tài)在已知條件下的決策，根據(jù)具體的指標值對不同的方案進行比較分析。 風險型決策，隨機型決策標準：未來上通告的發(fā)生是隨機的，可以估計各種上通告發(fā)生的概率，決策有一定的風險。決定的基準：不同條件下的期待收益值和損失值、風險型決定方法、1、充滿度基準(最佳化基準) 2、最大可能基準3、期待值基準4、期待值分散基準5、決策樹方法、1、充滿度基準(最佳化基準)、決定基準：根據(jù)合理的滿足值來決定的使用條件：1) 選擇最佳方案花費了太

13、多時間或者太多費用2 )其他方案的資料得不到之前必須決定3 )方案的損益值不能估計困難，但是方案的充滿度可以估計，充滿度可以選擇最大的方案，但是方案2的中需求時的收益是可能的收益在10%以上，此時最好的方案是第一個方案。 2、最大可能標準、決定標準：從各種自然狀態(tài)中選擇概率最高的狀態(tài)，在該狀態(tài)下根據(jù)不同計劃的收益值進行化學基決定。 例如，決定：選擇概率最高的自然狀態(tài)，將該自然狀態(tài)下收益最高的計劃作為最好的計劃，即第二個計劃。 3、期望值標準、決定標準：修正各方案在不同自然狀態(tài)下的利益期望值，作為決定的依據(jù)，例如，決定：第2方案為最佳方案，4、期望值方差標準，決定標準：在很多情況下，修正不同方案的期望值并云同步。 修正提案的收益的分散，將期待值和分散作為云同步使用決定的依據(jù)，式：例：5，決策樹方法，決定基準：多個判定問題的決定方法，即具有多個水平的自然狀態(tài)決定步驟： a，判斷樹b，預期事件發(fā)生的概率c，修正損益期待值d的10萬平方米，策略點，高需求16%、判斷樹、20萬平方米、30萬平方米、中需求0.5、低需求0.2、低需求0.2、中需求0.5、中需求0.5、中需求0.5 10.4%、不確定型決定、1、悲觀基準2、樂觀基準3、最小后悔值基準4、等概率決定基準5、硬件基準、悲觀基準大中小(費用)決定方法步驟：(費用)、樂觀標準、大中取大決定方