專題4：不動產(chǎn)估價(jià)專題.ppt

1、，房地產(chǎn)評估專題，第一節(jié)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)錢第二節(jié)房地產(chǎn)評估概述第三節(jié)評價(jià)方法第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評估第五節(jié)特殊類型地價(jià)評估第六節(jié)房地產(chǎn)評估程序第七節(jié)房價(jià)和地價(jià)關(guān)系討論，第一節(jié)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)錢，第一節(jié)房地產(chǎn)的概念，位置無法移動后性質(zhì)，形狀變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)，2 .房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益，1。房地產(chǎn)的實(shí)物，(1)土地，(2)建筑物，(3)其他地面靜物，(2)。房地產(chǎn)權(quán)益主要包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、全權(quán)、地役權(quán)、鄰接權(quán)等。第一節(jié)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)錢，4，房地產(chǎn)類型，1。按用途：(1)居住用途、(2)商業(yè)用途、(9)特殊用途、(3)辦公用、(4)服務(wù)用途、(2)租賃房地產(chǎn)；(3)營業(yè)房地產(chǎn)；(4

2、)自用房地產(chǎn)。(1)獲利性房地產(chǎn)；(2)鄭智薰獲利性房地產(chǎn)。第一節(jié)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)錢、5房地產(chǎn)價(jià)格的概念是指在某個時(shí)間點(diǎn)為了獲得別人的房地產(chǎn)而為取得相應(yīng)權(quán)益而付出的代價(jià)。6，房地產(chǎn)價(jià)格的類型，1 .根據(jù)價(jià)錢的形成情況：(1)交易價(jià)錢，(2)市場價(jià)錢，(3)理論價(jià)錢，(4)公共市場價(jià)錢，(5)價(jià)錢評估，(6母地價(jià)格熟知價(jià)格，(2)建筑物價(jià)格，(3)(2)房地產(chǎn)估價(jià)是客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格的暴露和暴露。第二節(jié)房地產(chǎn)評價(jià)概述，第二，內(nèi)容：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評價(jià)，第一。房地產(chǎn)估價(jià)：(1)城市土地評價(jià)；(2)農(nóng)用地估價(jià)。2 .房地產(chǎn)評估(1)住宅建筑評估；(2)結(jié)構(gòu)評估。3，原則，第二節(jié)房地產(chǎn)評估概述，法律原

3、則預(yù)期收益原則供給和需求原則最高使用原則替代原則外部效果原則評估時(shí)原則公平原則，(1)法律原則：法律財(cái)產(chǎn)權(quán)，法律使用，法律處置等。1 .法律財(cái)產(chǎn)權(quán)：基于房地產(chǎn)所有權(quán)證書和相關(guān)文件。2 .合法使用：基于城市規(guī)劃、土地使用控制等。3 .合法處置：基于法律、法規(guī)、合同等允許的處置方式。4 .其他方面：評估的價(jià)格必須符合國家的價(jià)錢政策。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述，(2)預(yù)期原則，1。自溶型房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于未來的預(yù)期利益、舒適、擁有和占有的樂趣。2 .獲利性房地產(chǎn)的價(jià)值取決于未來可能發(fā)生的收益。價(jià)值來自于對未來能獲利的期待(anticipation)。房地產(chǎn)的價(jià)值取決于市場參與者對未來利益的期望。第二節(jié)

4、房地產(chǎn)估價(jià)概述，(3)供求原則，2。房地產(chǎn)價(jià)格隨著需求的增加而上漲。短期內(nèi)很難增加特定用途的房地產(chǎn)供給，因此需求對房地產(chǎn)價(jià)格的影響更大。3 .房地產(chǎn)價(jià)格是由供求兩個茄子因素綜合決定的。，1 .房地產(chǎn)價(jià)格一般隨著供應(yīng)的增加而下降。房地產(chǎn)的供應(yīng)與房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途變更的可能性有關(guān)。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述，(4)最佳使用原則，2 .最大最佳使用包括三個茄子方面：(1)最佳使用；(2)最佳規(guī)模；(3)最高強(qiáng)度。3 .決定最大最佳使用的三個茄子經(jīng)濟(jì)學(xué)原則：(1)收入增長減少原則：投入產(chǎn)出關(guān)系(2)平衡原則：內(nèi)部組件是否平衡；(3)適宜性原則：房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)。1 .最好的使用是法律

5、允許、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)可行的，是經(jīng)過充分合理的論證，最大限度地發(fā)揮評價(jià)對象價(jià)值的最可能的使用。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述，(5)替代原則，2。類似房地產(chǎn)在與評價(jià)對象相同的供求范圍內(nèi)，是指在用途、規(guī)模、等級、建筑結(jié)構(gòu)等方面與評價(jià)對象相同或相似的房地產(chǎn)。3 .相同的供求范圍是指與評價(jià)對象有替代關(guān)系，價(jià)格徐璐影響的房地產(chǎn)所在的地區(qū)范圍。1 .替代原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果在同等條件下明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格時(shí)渡邊杏。牙齒原則是市場比較法的基礎(chǔ)。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述，(6)外部性原則，2 .外部性分為積極的外部性和消極的外部性。3 .外部性可以是評價(jià)對象附近的房地產(chǎn)使用或物理特性，也可以是影響評價(jià)對象所在的競

6、爭市場的經(jīng)濟(jì)條件。國際政治狀況、國內(nèi)財(cái)政政策、利率變化、地方法規(guī)、稅收政策等。1 .外部性原則是指房地產(chǎn)的外部環(huán)境因素會對其價(jià)值產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)實(shí)際上不能移動，因此容易受到多種外部性的影響。第二節(jié)房地產(chǎn)評價(jià)概述，(7)評價(jià)點(diǎn)原則(變動原則)，評價(jià)點(diǎn)和評價(jià)所依據(jù)的評價(jià)對象情況以及房地產(chǎn)市場情況之間的關(guān)系如下圖所示。評價(jià)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)評價(jià)結(jié)果應(yīng)該是評價(jià)對象的客觀合理的價(jià)格。同一房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間而波動。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述，(8)公平原則，首先假設(shè)各方是理性和聰明的。第二，以各方的作用或心態(tài)考慮價(jià)錢，即“共感思維”。公平原則要求評價(jià)者站在中立的立場，對各方評價(jià)公平合理的價(jià)格。再一次，作為專家

7、，重復(fù)價(jià)格，仔細(xì)衡量。最后，要公正廉潔，有私心雜念渡邊杏。如果與評價(jià)對象、當(dāng)事人有利害關(guān)系，就應(yīng)該避免。還必須充分理解各種影響因素，不斷提高評價(jià)技能，豐富評價(jià)經(jīng)驗(yàn)，遵循嚴(yán)格的評價(jià)程序，遵守職業(yè)道德。第2節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述，第5，評價(jià)方法，1。方法：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定的方法是市場比較法、收益法、成本法、家庭發(fā)展法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。2 .方法選擇，(1)對于同一評估對象，必須使用兩種或多種茄子評估方法進(jìn)行評估。(2)有條件地采用市場比較法進(jìn)行評價(jià)，應(yīng)以市場比較法為主要評價(jià)。(3)收益性房地產(chǎn)的評價(jià)應(yīng)選擇收益法作為評價(jià)方法之一。第二節(jié)房地產(chǎn)評價(jià)概述，(4)對具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評價(jià)，應(yīng)

8、使用假設(shè)開發(fā)法作為評價(jià)方法之一。(5)沒有市場根據(jù)或市場根據(jù)不足，采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評價(jià)的渡邊杏，可以將成本法作為主要的評價(jià)方法。，第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述，第三節(jié)評價(jià)方法介紹，土地評價(jià)方法：基本法：收益恢復(fù)法市場比較法剩余法成本近似法，應(yīng)用評價(jià)法：線性價(jià)格法標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，第三節(jié)評價(jià)法介紹第一，市場比較法的基本原則，概念：評價(jià)對象與評價(jià)點(diǎn)最近交易的類似房地產(chǎn)比較，適當(dāng)修改這種類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行評價(jià)，第三節(jié)評價(jià)方法介紹，適用對象和條件，適用對象是房地產(chǎn)開發(fā)地，商品住宅，寫字樓，購物中心，標(biāo)準(zhǔn)工廠等具有交易性的房地產(chǎn)。條件：在同一供求范圍內(nèi)有很多類似房地產(chǎn)

9、的交易。操作階段，1 .收集交易案例2。選擇交易案例3。設(shè)置價(jià)錢比較標(biāo)準(zhǔn)4。修改交易狀況5。修改交易日期6。修改房地產(chǎn)情況7。計(jì)算比較價(jià)錢，介紹第3節(jié)評價(jià)方法，收集交易實(shí)例內(nèi)容，1 .交易雙方的基本情況及交易目的位置、用途、土地狀況、建筑狀況、周邊環(huán)境等，3 .交易價(jià)格，4。交易日，5。付款方式，6。交易情況，介紹第三節(jié)評價(jià)方法，收集途徑，1，政府相關(guān)部門房地產(chǎn)交易資料祖懷。2，查閱報(bào)紙雜志房地產(chǎn)交易的信息資料。3，參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價(jià)錢行情。4，通過對房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、鄰居、中間人、金融公司、司法機(jī)關(guān)等的調(diào)查，了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。第三節(jié)評價(jià)方法介紹，收集路徑，5，假裝是房地產(chǎn)

10、買家，與房地產(chǎn)賣家(如開發(fā)商、代理商等)進(jìn)行和談，以獲取實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)錢資料。6，參加各種評價(jià)協(xié)會、學(xué)會、聯(lián)合會等組織，在同事之間提供信息。7，電話咨詢，網(wǎng)絡(luò)咨詢等其他方法。3節(jié)評價(jià)方法簡介，其用途必須與評估對象的用途相同。建筑結(jié)構(gòu)與評估對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。權(quán)利的本質(zhì)與評估對象權(quán)利的性質(zhì)相同。交易類型必須符合評估目的。交易日期網(wǎng)格必須接近評估點(diǎn)。交易價(jià)格應(yīng)可以修改為正常價(jià)格或正常價(jià)格。第三節(jié)評價(jià)方法介紹，價(jià)錢比較標(biāo)準(zhǔn)，1，統(tǒng)一結(jié)算方法：2，統(tǒng)一采用單價(jià)：土地(地面地價(jià))；停車場(停車位)，3，統(tǒng)一貨幣和貨幣單位，4，統(tǒng)一面積嵌套，5，統(tǒng)一面積單位，3節(jié)評價(jià)方法介紹，2，收益恢復(fù)法的基本原則，概念

11、，3節(jié)評價(jià)方法介紹，條件：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都很容易量化。面向具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如事業(yè)、酒店、膳食、辦公樓、農(nóng)田等。適用對象和條件，第3節(jié)評價(jià)方法介紹，操作程序，1 .關(guān)于房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)采集，2 .估計(jì)潛在總收入。3 .估計(jì)有效總收入。4 .運(yùn)營成本估計(jì)；5 .估計(jì)凈收入。6 .選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折扣率。7 .使用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式查找收入價(jià)格。，第3節(jié)評價(jià)方法介紹，收入年限n是無限年。，3節(jié)評價(jià)方法介紹，有限年和其他因素不變的公式，應(yīng)用條件：A不變。r 0；n是有限的年份。、預(yù)設(shè)公式如下：資本化率=安全利率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)報(bào)酬流動性賠償不足-投資帶來的好處，3節(jié)評估方法介

12、紹，投資收益率排序插入法，調(diào)查，評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資收集，相關(guān)投資回報(bào)率從低到高排列，將評估對象與其他投資進(jìn)行比較分析，以確定投資的流動性，投資流動性，投資，3節(jié)評價(jià)方法介紹，3節(jié)，第三節(jié)評價(jià)方法介紹，適用的對象和條件適合于最近可能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、計(jì)劃開發(fā)或重新開發(fā)的房地產(chǎn)。特別適用于對沒有收益、交易極少發(fā)生的房地產(chǎn)(如學(xué)校、醫(yī)院、政府大樓等)的評價(jià)。還有為滿足個別用戶的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，如鋼鐵廠、油田、碼頭、機(jī)場等。房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損失賠償也一般使用成本法。第3節(jié)評價(jià)方法介紹，操作步驟，1。收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本、稅金、利潤等的資料。2.重建價(jià)錢估算3。折舊預(yù)測4。比如計(jì)算積算價(jià)

13、格，介紹第三節(jié)評價(jià)方法，將房地產(chǎn)價(jià)錢配置為土地建設(shè)住宅銷售這一典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型。(二)開發(fā)成本；(三)管理費(fèi)；(四)投資利息；(五)營業(yè)稅；(6)發(fā)展利益。，請注意以下事項(xiàng)：1。再購買價(jià)格是評價(jià)點(diǎn)。2 .回購價(jià)格是客觀的。3 .建筑物的回購價(jià)格是新情況下的價(jià)格，不扣除折舊，土地回購價(jià)格是評估點(diǎn)下的價(jià)格。，扣除折舊是修改打折。第3節(jié)評價(jià)方法簡介。建筑物折舊內(nèi)容，物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損，類型損失，是建筑物物理損失造成的價(jià)值損失。包括四個茄子方面：自然后的衰老：刮風(fēng)，曬太陽，下雨腐敗，生銹，老化，風(fēng)化，B正常使用磨損：人工使用造成的C事故損壞：突發(fā)性自然災(zāi)害和人為災(zāi)害造成的地震，臺風(fēng)，火災(zāi)等精神磨損，也稱為無形損失，經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素造成的價(jià)值損失。供過于求，自然環(huán)境惡化等。，第三節(jié)評價(jià)方法介紹，第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原則，開發(fā)法假定是在完成評估對象的未來開發(fā)后獲取價(jià)值，減去未來正常開發(fā)成本、稅金、利潤等，估算評估對象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。第三節(jié)評價(jià)方法介紹，開發(fā)法在形式上評價(jià)新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的逆算法、適用對象和條件，適