法學(xué)系房地產(chǎn)法課件1.ppt

1、物權(quán)法的教學(xué)內(nèi)容和要點(diǎn)：1 .房地產(chǎn)法概述；2.房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度；3.房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度；4.房地產(chǎn)交易法律制度(重點(diǎn))；5.房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度；6.物業(yè)管理法律制度。案例1:一個(gè)房間兩個(gè)銷售。2005年6月，和順市一家房地產(chǎn)公司經(jīng)市國土資源局批準(zhǔn)，從事“修遠(yuǎn)花園”商住樓的開發(fā)建設(shè)。2006年7月，在完成商住樓的基礎(chǔ)打樁工作后，房地產(chǎn)公司開始預(yù)售修遠(yuǎn)花園大廈。7月28日，華誼影視公司與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)購花園B座6樓601、602、603套住房，并預(yù)付購房款60萬元的30%。根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)協(xié)助華誼影視公司(以下簡(jiǎn)稱華誼公司)在商住樓竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)

2、證。1998年3月20日，“修遠(yuǎn)花園”竣工驗(yàn)收。3月26日，房地產(chǎn)公司未經(jīng)與華誼影視公司協(xié)商，將預(yù)售給華誼公司的三套房屋出售給信使傳媒公司(以下簡(jiǎn)稱信使公司)，信使公司一次性付清全部房款。4月2日，房地產(chǎn)公司協(xié)助快遞公司辦理了花園B座6層601、602、603房屋的產(chǎn)權(quán)證。4月5日，華誼公司根據(jù)合同對(duì)該房屋進(jìn)行入住檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)原預(yù)售房屋已被快遞公司占用。華誼公司不得不詢問房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司承諾為華誼公司更換另外三套房子，但華誼公司不同意，堅(jiān)持住在原來預(yù)定的房子里。由于房地產(chǎn)公司不能滿足其要求，它向人民法院提起了訴訟。問題：(1)房地產(chǎn)公司的行為性質(zhì)是什么？(2)乙座6套3套房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰

3、？(3)該如何處理此案？房地產(chǎn)公司的行為是違約。房地產(chǎn)公司違反與華誼公司簽訂的商品房預(yù)售合同中的約定，在項(xiàng)目完成后，未經(jīng)華誼公司同意，將預(yù)售給華誼公司的房屋轉(zhuǎn)售給快遞公司。為此，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。()B棟公寓的產(chǎn)權(quán)人是快遞公司，由于房地產(chǎn)公司與華誼公司和快遞公司簽訂了兩份合同，后一份合同已經(jīng)全部履行，房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)依法辦理，表明快遞公司是該房屋的產(chǎn)權(quán)人。(3)分析形勢(shì)。如華英公司起訴房地產(chǎn)公司出售一房?jī)煞浚梢蠼獬贤?，退還已付房款及利息，賠償損失，并要求賣方承擔(dān)不超過已付房款兩倍的賠償責(zé)任。如果華英公司起訴房地產(chǎn)公司與快遞公司惡意串通，要求確認(rèn)房地產(chǎn)公司與快遞公司簽訂的商品房銷售合

4、同無效。如果合同無效，登記也無效。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第八條因下列情形之一致使商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人不能取得房屋的，可以要求解除合同，退還已付房?jī)r(jià)款及利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房?jī)r(jià)款兩倍的賠償責(zé)任。(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人將該房屋出售給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，因下列情形之一導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求退還已付房?jī)r(jià)款及利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房?jī)r(jià)款兩倍的賠償責(zé)任： (一)故意隱瞞第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通訂立另一份商品房買賣合同并交付使用為由，

5、要求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)當(dāng)予以支持。預(yù)告登記是指為保全請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，其目的是未來不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更。第二十條當(dāng)事人簽訂房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)買賣協(xié)議的，可以根據(jù)協(xié)議向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證未來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記持有人同意處分房地產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，自房地產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)債權(quán)消滅或者未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記無效。案例二：房地產(chǎn)法律關(guān)系的特殊性。1994年12月，市政府以“統(tǒng)一征用儲(chǔ)備土地”的名義，征用大石鎮(zhèn)管理區(qū)黃岐村100畝土地，并劃撥10畝給該村作為發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地。1995年3月，村委會(huì)與某縣金葉公司簽訂土地使用權(quán)

6、出讓合同，同意將3畝“集體征用儲(chǔ)備土地”轉(zhuǎn)讓給金葉公司，用于商業(yè)中心建設(shè)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為180萬元。該款項(xiàng)分兩期支付，第一期120萬元在合同簽訂并公證之日支付，余款在1995年底前支付。同年4月，黃琦村委會(huì)將土地使用權(quán)出讓合同報(bào)送市國土資源局備案并申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，受到該局的處罰。處罰決定要點(diǎn)如下：(1)被處罰的相對(duì)人是黃岐村委會(huì)和金葉公司。(2)處罰的理由是合同雙方違反了中國土地管理法和土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例。擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地和改變土地用途。(三)處罰內(nèi)容為責(zé)令上述雙方各繳納土地出讓金50萬元，罰款30萬元，并責(zé)令其辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)和土地用途變更審批手續(xù)。金葉公司表示，黃岐村有責(zé)任

7、不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓金和罰款由該村承擔(dān)。黃岐村認(rèn)為雙方都有過錯(cuò)，不同意單獨(dú)承擔(dān)。雙方協(xié)商不成，金葉公司以黃岐村為被告向人民法院提起上訴，請(qǐng)求：(1)終止雙方的(土地使用權(quán)出讓合同)；(2)被告返還轉(zhuǎn)讓款120萬元及利息；(三)責(zé)令被告承擔(dān)支付租賃費(fèi)和罰款的全部責(zé)任；(4)賠償原告損失50萬元。問題：(1)原告金業(yè)公司的第三項(xiàng)索賠原則上是否有錯(cuò)誤？法院應(yīng)該如何處理？為什么？(2)市國土局的處罰內(nèi)容和處罰對(duì)象是否正確，為什么？(1)中有錯(cuò)誤。是否以及如何承擔(dān)出讓金和罰款是原被告與土地管理部門之間的行政關(guān)系，而不是民事關(guān)系。但是，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方之間的關(guān)系是民事關(guān)系，雙方當(dāng)事人和兩種法律

8、關(guān)系的性質(zhì)是不同的。人民法院應(yīng)當(dāng)駁回請(qǐng)求。告知當(dāng)事人向有關(guān)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或者在其他案件中提起行政訴訟。(2)有一些不準(zhǔn)確之處。責(zé)令補(bǔ)辦出讓手續(xù)是正確的，屬于行政管理范圍，但土地出讓金屬于土地部門與土地使用者之間的民事關(guān)系，應(yīng)通過自愿協(xié)商或招標(biāo)方式確定。同時(shí)，對(duì)應(yīng)方不應(yīng)包括金業(yè)公司。黃岐村，協(xié)議規(guī)定，在建設(shè)項(xiàng)目完成并打樁后進(jìn)行地下室建設(shè)時(shí)，國有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)在土地價(jià)款付清后歸陽光公司所有，據(jù)此，天海公司一次性獲得陽光公司支付的土地價(jià)款540萬元。市國土局發(fā)現(xiàn)后，多次與天海公司負(fù)責(zé)人討論，提出其違法事實(shí)，但天海公司沒有采取任何積極行動(dòng)。問題：(1)天海公司和陽光公司簽署的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議有效嗎？為

9、什么？(2)本市土地局可以對(duì)天海公司采取什么處罰措施？首先，本案中天海公司與陽光公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議無效。原因如下：第一，(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的實(shí)質(zhì)是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不是合作開發(fā)。二是天海公司轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)不符合法定條件，即不按出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件之一是從事房屋建設(shè)和開發(fā)，且必須完成開發(fā)總投資的25%以上。天海公司未對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行任何投資，而是以聯(lián)合開發(fā)協(xié)議的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，屬于非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。第三，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并辦理轉(zhuǎn)讓登記。本案中，天海公司和陽光公司未另行簽訂土地使用權(quán)出讓合同，也未辦理登記，其出讓行

10、為不符合法定要求。其次，市國土局對(duì)天海公司可以采取的處罰措施是：一是沒收非法所得。其次，你也可以處以罰款。三是對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責(zé)任人依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。案例四：房屋拆遷糾紛發(fā)生在藍(lán)海街小井路35號(hào)，占地75平方米，產(chǎn)權(quán)屬于市郵政局。自1994年起，由公民余某承租，年租金800元。1996年6月，為了籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，市房地產(chǎn)開發(fā)公司于7月12日決定拍賣其管轄的小井路25號(hào)(含35號(hào))房屋。市政府通知下面的房地產(chǎn)公司，根據(jù)政府公告和規(guī)定，井路沿線部分道路規(guī)劃中需要拆遷的房屋不能拍賣，35號(hào)不拍賣。接到通知后，該房地產(chǎn)公司于7月12日沒有拍賣35號(hào)。7月25日，新

11、謀和房地產(chǎn)公司私下達(dá)成協(xié)議，買賣35號(hào)，當(dāng)時(shí)他們知道35號(hào)是一棟被拆除的房子。協(xié)議沒有明確規(guī)定面積、結(jié)構(gòu)、交付日期和產(chǎn)權(quán)人；此外，該房地產(chǎn)公司要求辛保證“拆遷方今后不再與城建、土地管理、郵政、房地產(chǎn)公司發(fā)生糾紛”，并于當(dāng)日支付了15萬元。6月21日，雙方在房地產(chǎn)交易所辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得了房地產(chǎn)許可證。問題：(1)房地產(chǎn)公司是否有權(quán)出售余租住的房屋，為什么？(2)房地產(chǎn)公司與新謀簽訂的房屋買賣協(xié)議有效嗎？為什么？房地產(chǎn)公司無權(quán)出售鑫的出租屋，原因如下：第一，房地產(chǎn)公司不是鑫住宅的產(chǎn)權(quán)人。二是房屋屬于拆遷范圍，依法禁止轉(zhuǎn)讓。(2)房地產(chǎn)公司與鑫簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。雖然雙方都依法在房產(chǎn)管理

12、部門登記并取得了產(chǎn)權(quán)證，但由于雙方交易的房屋都是法律禁止的，所以買賣合同的標(biāo)的是非法的。因此，房屋買賣合同無效。第一章是房地產(chǎn)法概述，第一節(jié)是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)。一、房地產(chǎn)的法律含義經(jīng)濟(jì)概念：房地產(chǎn)是土地財(cái)產(chǎn)和房產(chǎn)的總稱。樂房地產(chǎn)市場(chǎng)我國目前所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。注：房地產(chǎn)市場(chǎng)與商品市場(chǎng)(消費(fèi)品和生產(chǎn)資料市場(chǎng))、金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)一起，形成全國統(tǒng)一開放的市場(chǎng)體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能被視為某個(gè)地方的有形交易場(chǎng)所。第三，狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開

13、發(fā)和管理的行業(yè)。其業(yè)務(wù)主要分為兩類：一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋；所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一種是從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)的地塊，簡(jiǎn)稱開發(fā)地塊。指依法取得國有土地使用權(quán)后，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，再進(jìn)行土地使用權(quán)出讓或地上建筑物的出讓或租賃，按規(guī)劃進(jìn)行土地綜合開發(fā)建設(shè)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包括從事開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理和保護(hù)城鄉(xiāng)土地和房屋的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)活動(dòng)的領(lǐng)域主要包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋及其附屬物或其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)交易、租賃、交

14、易和抵押等。房地產(chǎn)融資租賃，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理，房地產(chǎn)行業(yè)管理，第二節(jié)，房地產(chǎn)法的一些基本概念，第一，房地產(chǎn)法的概念，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。根據(jù)其法律特征，房地產(chǎn)關(guān)系可以分為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系是指以土地和房屋為基礎(chǔ)的平等主體之間的所有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。比如房屋租賃。行政性房地產(chǎn)關(guān)系是指基于土地和房屋征收、拆遷、土地使用控制、建設(shè)項(xiàng)目審批、房產(chǎn)稅征收以及相關(guān)糾紛的行政調(diào)解的不平等主體之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。例如，房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)證。物權(quán)法調(diào)整對(duì)象的具體內(nèi)容主要包括以下幾項(xiàng)：1土地、房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系

15、2土地使用管理關(guān)系(包括規(guī)劃管理關(guān)系)3城市房地產(chǎn)開發(fā)管理關(guān)系4城市房地產(chǎn)管理關(guān)系5城市物業(yè)管理關(guān)系3房地產(chǎn)法的特點(diǎn)1。物權(quán)法以所有權(quán)(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利交易的特征)為基礎(chǔ)；2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需要登記(設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅)；3.物權(quán)法是一部典型的管理法，如土地劃撥、土地利用規(guī)劃與建設(shè)管理、商品房開發(fā)、售后服務(wù)產(chǎn)權(quán)登記、土地協(xié)會(huì)登記和房地產(chǎn)抵押等；4.房地產(chǎn)法律規(guī)范(起源)；1.第二，特別法如下：城市房地產(chǎn)管理法于1995年1月1日生效，并于2007年8月30日修訂。土地管理法于1999年1月1日生效，并于2004年8月28日進(jìn)行了修訂。物權(quán)法于2007年10月1日生效。城鄉(xiāng)規(guī)劃法于2008年1月1日生效。第三，相關(guān)法律如森林法、草原法、漁業(yè)法、環(huán)境保護(hù)法、公司法、合同法、擔(dān)保法、商業(yè)銀行法、婚姻法、繼承法等。，第四，房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章和物業(yè)管理法規(guī)將于2003年9月1日實(shí)施，國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例將于2007年10月1日修訂。自2011年1月19日起，將實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法(自2011年4月1日起)。商品房租賃管理辦法(2011年2月1日起施行)、房屋登記辦法(2008年7月1日起施行)、商品房銷售管理辦法(2001年6月1日起施行)、城市商品房預(yù)售管理辦法(1995年1月1日起施行，2001年8月15日和2004