房屋建筑物與在建工程的評估.ppt

1、第五章 房屋建筑物與在建工程的評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 （一）土地 （二）建筑物 （三）土地與建筑物合一的“房產(chǎn)”,二、房地產(chǎn)的特征 1、土地的自然特性主要表現(xiàn)在： （1）數(shù)量的固定性 （2）位置的不可移動性 （3）效用的持久性,2、土地的人文特性主要表現(xiàn)： （1）土地用途的廣泛性 （2）土地數(shù)量的稀缺性 （3）土地社會經(jīng)濟位置的可變性 （4）土地的可壟斷性,3、房屋建筑物的特點 （1）不可位移性 （2）產(chǎn)權(quán)邊界的復(fù)雜性 （3）功能變異性,4、房地產(chǎn)的特性 （1）位置的固定性 房地產(chǎn)位置的固定

2、性，派生出了房地產(chǎn)的地區(qū)性和個別性 （2）使用的長期性 土地使用權(quán)的剩余年限是影響房地產(chǎn)評估價值的一個重要因素 （3）影響因素的多樣性 （4）投資大量性 房地產(chǎn)投資的大量性使房地產(chǎn)變現(xiàn)比較困難，變現(xiàn)風險較大 （5）保值增值趨勢,三、房地產(chǎn)價格及其決定因素,（一）房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格是指房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。主要包括： 1、土地價格 2、建筑物價格，指純建筑物部分的價格，不包括其占用的土地價格,建筑物價格的分類,（1）根據(jù)流通形式的不同，建筑物價格可分為出售價格與出租價格。出租價格現(xiàn)值之和要高于出售價格 （2）根據(jù)計算單位的不同建筑物價格可以分為總價格與單位價格。在確定出售價格與出租價

3、格時一般以單位建筑面積價格表示 （3）根據(jù)交房時間的不同，建筑物價格可為現(xiàn)房價格與期房價格，其房價格中應(yīng)扣除預(yù)付房款利息，一般低于現(xiàn)房價格 房地價是指建筑物連同其占用的土地在一起的價格,（二）影響房地產(chǎn)價格的因素 1、基本因素 （1）建筑成本 （2）開發(fā)商利潤 （3）稅金 （4）其他配套費用,2、一般因素：指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普通性和共同性影響因素 （1）土地因素 （2）經(jīng)濟地理因素 （3）市場因素 （4）行政因素,3、個別因素 （1）物理因素（位置、地形地質(zhì)、面積、地塊形狀、土地用途、容積率和使用年限等） （2）房屋裝修標準 （3）設(shè)備完善狀況 （4）房屋附屬設(shè)備狀況 （5）樓層、朝向

4、因素 （6）房屋折舊和完損程度,四、房地產(chǎn)評估的原則和程序,（一）房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則 2、房地分估合一原則 3、區(qū)域及地段原則 4、最有效使用原則,（二）房地產(chǎn)評估程序,1、明確評估基本事項 2、擬定評估工作計劃 3、實地勘察（重要步驟） 4、收集整理資料 5、選用評估方法評定估算 房地產(chǎn)評估的基本方法有：成本法、市場法、收益法 6、確定評估結(jié)果，撰寫評估報告,第二節(jié) 建筑物評估,一、建筑物及其分類 建筑物是是指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 （一）按用途分類 分為商用建筑、工業(yè)建筑、民用建筑、公共建筑、公用設(shè)施等 （二）按結(jié)構(gòu)分類 分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)

5、構(gòu)、其他結(jié)構(gòu),二、建筑物評估應(yīng)考慮的因素,（一）坐落位置 （二）面積 （三）結(jié)構(gòu) （四）用途 （五）附屬設(shè)施 （六）裝修質(zhì)量和水平 （七）樓層、朝向 （八）建成時間、平面格局、權(quán)利狀況 （九）其他,三、建筑物評估特點 （一）房地合一評估與房地分估 （二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)制約 四、建筑物評估的成本法 （一）建筑物重置成本的構(gòu)成及估算方法,1、重置成本的構(gòu)成 （1）土地取得費；（2）開發(fā)成本；（3）管理費用；（4）投資利息；（5）銷售稅費，包括銷售稅金及附加、銷售費用，其他銷售稅費；（6）開發(fā)利潤 待估建筑物的價格=建筑物重置全價實體成新率功能性貶值經(jīng)濟性貶值,2、重置成本的估算方法 （1）

6、重編預(yù)算法 重置成本=（實際工程量現(xiàn)行單價或定額）（1+工程費率）材料差價+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本 準確性相對較高，但所需工程技術(shù)資料多，工作量大。,（2）預(yù)決算調(diào)整法：是指已擬評估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行預(yù)算價格和費率計算建安工程造價，再加上間接成本，從而估算出重置成本。 重置成本=建筑綜合造價+前期費用+其他費用+資金成本 一般適用于評估用途和結(jié)構(gòu)大致相同或相似、數(shù)量較多的建筑物以及因缺乏參照物無法運用類比法的情形。 （3）價格指數(shù)調(diào)整法，適用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單、運用其他方法有困難的建筑物重置成本評估,（二）建筑物有形損耗率及成新率的估算 1、使用年限法 有形損耗率=實

7、際已使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）100% 成新率=尚可使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）100%,2、打分法。五個等級： （1）完好房，成新率在80%以上 （2）基本完好房，成新率在60%79%之間 （3）一般損壞房，成新率在40%59%之間 （4）嚴重損壞房，成新率在39%以下 （5）危房 P142表6-1,（三）建筑物功能性貶值的分析估算,（1）建筑物用途及使用強度，與其占用土地的最佳使用不一致的時候，土地的最佳效用沒有發(fā)揮出來產(chǎn)生了土地的功能性貶值。建筑物的功能性貶值等于建筑物占地的實際用途與最佳用途之間的價差。 （2）建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建

8、筑物有效使用面積與其建筑面積的比例，所形成的價值損失，也是一種功能性貶值。 （3）建筑物的裝修和設(shè)備的配置水平過高或過低，與其總體功能不協(xié)調(diào)，也會造成建筑物的功能性貶值。,（四）建筑物經(jīng)濟性貶值的分析估算 經(jīng)濟性貶值=（建筑物年收益凈損失額/建筑物還原利率）1-1/(1+r) n 經(jīng)濟性貶值=Ri（1+r）i 其中：Ri第I年建筑物收益損失額； r折現(xiàn)率； n收益損失預(yù)計年限。,評估步驟： 第一，確定評估基準日。 第二，估算重置成本。 第三，估算成新率。 第四，估算功能性貶值。 第五，計算評估值。,例：某市一幢八層出租寫字樓，位于該市較繁華地段，占地面積800平方米，建筑面積3500平方米，其

9、結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。該寫字樓于2002年5月竣工投入使用，投入時其賬面成本為350萬元。已知采用市場比較法評定的該地產(chǎn)的單位價格為1500元/平方米，現(xiàn)要求評估該房地產(chǎn)在2007年5月的價格，其中房產(chǎn)的評估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技術(shù)經(jīng)濟資料均可獲得）。,該房地產(chǎn)評估的估算過程如下： 1.評估確定該建筑物的重置全價。根據(jù)收集的資料表明，該建筑物重新建造的工程量及相關(guān)費率與原建筑物決算情況相同且有比較可靠的建筑業(yè)價格指數(shù)體系，因此可以根據(jù)價格指數(shù)調(diào)整法確定待估建筑物的重置全價。 假設(shè)2002年建筑業(yè)定基價格指數(shù)為112.5，2007年建筑業(yè)定基價格指數(shù)為128.5，故該待估建筑物的

10、重置全價為： 350（128.5/112.5）=399.78（萬元）,2.確定建筑物的實體成新率。經(jīng)專家評定打分，該建筑物結(jié)構(gòu)部分得分為81分，裝修部分得分為65分，設(shè)備部分得分為75分，則該建筑物的實體成新率為： 實體成新率（810.8650.1750.1）/10010078.8 3.計算功能性貶值。經(jīng)專家分析測算，該建筑物由于結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，為達到其應(yīng)有的理想狀態(tài)需一次性花費20萬元進行內(nèi)部改造，該建筑物功能性貶值僅此一項，則應(yīng)扣除的建筑物功能性貶值額為20萬元。,4.計算經(jīng)濟性貶值。由于該建筑物附近正進行該市重點交通建設(shè)項目，使得該地區(qū)交通條件及環(huán)境質(zhì)量嚴重下降，從而有些租戶退客導(dǎo)致每年

11、4萬元的凈收益損失，該損失額持續(xù)的時間將是3年，已知建筑物收益率為10%，則該建筑物經(jīng)濟性貶值為： （4/10%）11/（1+10%）3 =9.95（萬元）,5.計算建筑物的價格： 建筑物的價格（建筑物重置全價實體成新率功能性貶值經(jīng)濟性貶值） 399.7878.8209.95=285.08（萬元） 6.確定待估房地產(chǎn)的價格。 由現(xiàn)有資料可知土地總價格為： 8001500120（萬元） 故該待估房地產(chǎn)的評估價格為： 285.08120405.08（萬元）,五、建筑物評估的收益還原法 原理與土地使用權(quán)的收益法評估基本相同，主要適用于收益性房產(chǎn)的評估，并且能夠合理地分解房產(chǎn)和地產(chǎn)各自歸屬的收益。 基

12、本思路： 1.當只需評估房地產(chǎn)的整體價格時，可計算出房地產(chǎn)的整體收益，再用房地產(chǎn)的綜合還原利率進行還原可得到房地產(chǎn)的價格。 2.當需要單獨估算房產(chǎn)（建筑物）的價格，則需要從房地產(chǎn)整體收益中分離出屬于房產(chǎn)的純收益，可用建筑物殘余法進行建筑物的估價,建筑物評估的殘余法：是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法確定土地的價格，并根據(jù)其還原利率計算出土地的純收益。再根據(jù)從房地產(chǎn)純收益總額中扣除土地的純收益。,在凈收益每年不變，可獲收益無限期的情況下，建筑物殘余法的計算公式如下：（P144） （折舊后收益） 其中：B建筑物的收益價格； A建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益； L土地價格； 土地的還

13、原利率； 建筑物的還原利率。, 1 ,(1+ ) n,1,例題：P145,某物業(yè)公司經(jīng)營一座綜合商用大廈，用地總面積1萬平方米，建筑總面積60000平方米。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上層高12層。自1999年1月1日，土地使用年限為50年，用其他方法評估的土地使用權(quán)價格為2000元/平方米。評估基準日為2008年12月21日。要求根據(jù)以下資料確定該大廈的評估值：,大廈可供經(jīng)營出租的凈使用面積占總建筑面積的70，即42000平方米，其余部分為建筑墻體、公用樓道和公司自用房。月租金按使用面積算，每平方米為80元。根據(jù)資料統(tǒng)計，常年平均空房率為15。大廈總造價為7500萬元，設(shè)備與家具總投資為600

14、萬，可按10年折舊。建筑物壽命受土地使用權(quán)所限，按50年折舊。因鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)清理費用高，不計建筑物殘值，設(shè)備與家具凈殘值率為5，經(jīng)營期間，每月的經(jīng)營性支出為12萬元，房產(chǎn)稅按建筑物造價的70計征，稅率為每月0.5。其他稅率按每月總收入的8交納，所得稅按25計征。假設(shè)建筑物適用的還原利率為12，土地適用的還原利率為10。,該建筑物價格的評估過程如下：,（1）計算總收入 年總收入42000（115）801234272000（元）3427.2（萬元） （2）計算年總費用 家具設(shè)備年折舊費600（15）/1057（萬元） 年經(jīng)常性支出1212144（萬元） 年房產(chǎn)稅7500700.512315（萬元

15、） 年其他稅費42000（115）80812 274.176（萬元） 年總費用790.176（萬元）,（3）計算年純收益 年純收益（年總收益年總費用）（1所得稅稅率） （3427.2790.176）（125） 2637.0240.75=1977.768（萬元） （4）計算土地年純收益 土地年純收益20001000010200（萬元） （5）計算建筑物年純收益（折舊前） 建筑物年純收益1977.7682001777.768（萬元）,（6）計算大廈的評估值 因該大廈的土地使用年限只有50年，自1999年1月1日算起至評估日已有10年，故剩余有效期為40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用權(quán)年限，故

16、折舊年限只能以土地使用權(quán)年限為準，折舊率d=1/402.5%，在折現(xiàn)率為12的情況下，建筑物的評估值為：（計算過程簡略） 10833.28（萬元） 該建筑物在2008年12月31日的評估值為10833.28萬元。,六、建筑物評估的市場法 與土地使用權(quán)的市場法基本相同 （一）市場房價對照法 關(guān)鍵在準確獲取與待評估建筑物相同或相似的建筑物的市場價格 （二）單位造價調(diào)整法,第三節(jié) 在建工程評估,一、在建工程及特點 在建工程資產(chǎn)指在資產(chǎn)評估時尚未完工的建設(shè)項目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設(shè)項目，以及建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等物資。評估在建工程有許多特點： （一）在建工程資產(chǎn)種類多，情況復(fù)雜。 （二

17、）在建工程資產(chǎn)的形象進度以及資產(chǎn)功能差別很大。 （三）在建工程資產(chǎn)的會計核算投資數(shù)與在建工程實際完成工作量較難一致。 （四）在建工程的建設(shè)周期長短差別較大。,二、在建工程評估所需資料 第一，在建工程的詳細資料； 第二，有關(guān)在建工程批準文件、工程圖紙、預(yù)算書，施工合同等 第三，有關(guān)在建工程預(yù)算定額、建筑工程間接費標準、地方建筑材料價差、建筑工程預(yù)備費用及其他費用等數(shù)據(jù)資料。,三、在建工程的評估方法,在建工程的評估方法主要是重置成本法。收益現(xiàn)值法也可以有條件地運用。因為可比較的案例較少，一般而言市場比較法不適用。,（一）重置成本法評估在建工程：,思路與評估固定資產(chǎn)相同：固定資產(chǎn)（建筑物）的重置價一

18、般包括前期費用（勘察、設(shè)計、七通一平等），直接費（人工、材料、機械）、間接費用、其他費用、資金成本、合理利潤、調(diào)節(jié)稅等。 因此，運用重置成本評估在建工程時，其重置價一般應(yīng)包括以上全部項目。但是隨建筑物用途的不同，個別項目可能會有所調(diào)整。如工業(yè)廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實際發(fā)生額為基數(shù)計算。,非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100。停工項目和竣工項目一般要計算實體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值。實體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計算公式為： 實體性陳舊貶值破壞程度總費用工種項目總費用。 功能性陳舊貶值是指成本費用在同類比較中增加的費用

19、累計折現(xiàn)值工程項目總費用；經(jīng)濟性陳舊貶值指未達到的設(shè)計能力程度，其計算公式為： 經(jīng)濟性陳舊貶值（設(shè)計生產(chǎn)能力實際生產(chǎn)能力）設(shè)計生產(chǎn)能力。,對于建設(shè)期較短、工程投資與工程形象進度大體相當、其帳面價值基本上能反映評估時點的重置成本的，評估時可以考慮按在建工種的帳面值作為評估值。 對于整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考慮按房屋建筑物或其他固定資產(chǎn)的評估思路進行評估。 屬于停建的在建工程，應(yīng)查明停建的原因，因工程的產(chǎn)、供銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性貶值及經(jīng)濟性貶值。,已完工在建工程評估：,收益法或重置成本法適用 已完工在建工程價格=工程決算總支

20、出額（1+調(diào)整系數(shù)）,如果確實可以證明在建工程的預(yù)期收益明顯高于或低于社會平均水平，則要考慮在建工程超額收益或減額收益對在建工程評估值的影響。 從重置成本法評估操作來看，企業(yè)在建工程帳面值對評估的作用并不是很大的。一般而言，在建項目各項費用（如前期費用、其他費用等）均可通過有關(guān)規(guī)定計算得出；而直接費一般采用實地勘察得出工程形象進度之后，再乘以工程總投資（總預(yù)算）的方法也可以得出。當然對于工程較長的項目，可能要對工程總預(yù)算作適當?shù)奈飪r因素、技術(shù)因素的調(diào)整，這樣才能得到較合理的評估值。 對于正常的在建工程，一般應(yīng)按在建工程的重置成本來評估。,未完工在建工程的評估,（1）重置核算法：根據(jù)實際已發(fā)生的

21、工程直接費用和間接費用按現(xiàn)行物價水平進行適當調(diào)整，再加上實際已發(fā)生的不可預(yù)見費用和預(yù)算外費用的重置價值得出未完工在建工程的重置成本的方法。 未完工在建工程重置成本=(各項直接費用項目消耗量單位價格標準) （1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）+ (應(yīng)計提間接費的直接費用） 適用間接費率 （1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）+實際發(fā)生的不可預(yù)見費用和預(yù)算外費用（1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）,（2）形象進度法：根據(jù)未完成工程的總預(yù)算及工程的形象進度，將未完成工程已發(fā)生的預(yù)算投入調(diào)整為重置成本，再加上根據(jù)未完工程的預(yù)算與決算的差異所套算的預(yù)算外費用而得出未完工程重置成本的方法。 工程形象進度（%）=實際完成工程量/總預(yù)算工程量100% 工程形象進度（%）=實際已發(fā)生工程造價/工程總預(yù)算造價100% 工程形象進度=