房屋建筑物與在建工程的評(píng)估.ppt

1、第五章 房屋建筑物與在建工程的評(píng)估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 （一）土地 （二）建筑物 （三）土地與建筑物合一的“房產(chǎn)”,二、房地產(chǎn)的特征 1、土地的自然特性主要表現(xiàn)在： （1）數(shù)量的固定性 （2）位置的不可移動(dòng)性 （3）效用的持久性,2、土地的人文特性主要表現(xiàn)： （1）土地用途的廣泛性 （2）土地?cái)?shù)量的稀缺性 （3）土地社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性 （4）土地的可壟斷性,3、房屋建筑物的特點(diǎn) （1）不可位移性 （2）產(chǎn)權(quán)邊界的復(fù)雜性 （3）功能變異性,4、房地產(chǎn)的特性 （1）位置的固定性 房地產(chǎn)位置的固定

2、性，派生出了房地產(chǎn)的地區(qū)性和個(gè)別性 （2）使用的長期性 土地使用權(quán)的剩余年限是影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一個(gè)重要因素 （3）影響因素的多樣性 （4）投資大量性 房地產(chǎn)投資的大量性使房地產(chǎn)變現(xiàn)比較困難，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大 （5）保值增值趨勢(shì),三、房地產(chǎn)價(jià)格及其決定因素,（一）房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。主要包括： 1、土地價(jià)格 2、建筑物價(jià)格，指純建筑物部分的價(jià)格，不包括其占用的土地價(jià)格,建筑物價(jià)格的分類,（1）根據(jù)流通形式的不同，建筑物價(jià)格可分為出售價(jià)格與出租價(jià)格。出租價(jià)格現(xiàn)值之和要高于出售價(jià)格 （2）根據(jù)計(jì)算單位的不同建筑物價(jià)格可以分為總價(jià)格與單位價(jià)格。在確定出售價(jià)格與出租價(jià)

3、格時(shí)一般以單位建筑面積價(jià)格表示 （3）根據(jù)交房時(shí)間的不同，建筑物價(jià)格可為現(xiàn)房價(jià)格與期房價(jià)格，其房價(jià)格中應(yīng)扣除預(yù)付房款利息，一般低于現(xiàn)房價(jià)格 房地價(jià)是指建筑物連同其占用的土地在一起的價(jià)格,（二）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 1、基本因素 （1）建筑成本 （2）開發(fā)商利潤 （3）稅金 （4）其他配套費(fèi)用,2、一般因素：指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及其變化具有普通性和共同性影響因素 （1）土地因素 （2）經(jīng)濟(jì)地理因素 （3）市場(chǎng)因素 （4）行政因素,3、個(gè)別因素 （1）物理因素（位置、地形地質(zhì)、面積、地塊形狀、土地用途、容積率和使用年限等） （2）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn) （3）設(shè)備完善狀況 （4）房屋附屬設(shè)備狀況 （5）樓層、朝向

4、因素 （6）房屋折舊和完損程度,四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則和程序,（一）房地產(chǎn)評(píng)估的原則 1、合法原則 2、房地分估合一原則 3、區(qū)域及地段原則 4、最有效使用原則,（二）房地產(chǎn)評(píng)估程序,1、明確評(píng)估基本事項(xiàng) 2、擬定評(píng)估工作計(jì)劃 3、實(shí)地勘察（重要步驟） 4、收集整理資料 5、選用評(píng)估方法評(píng)定估算 房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法有：成本法、市場(chǎng)法、收益法 6、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告,第二節(jié) 建筑物評(píng)估,一、建筑物及其分類 建筑物是是指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 （一）按用途分類 分為商用建筑、工業(yè)建筑、民用建筑、公共建筑、公用設(shè)施等 （二）按結(jié)構(gòu)分類 分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)

5、構(gòu)、其他結(jié)構(gòu),二、建筑物評(píng)估應(yīng)考慮的因素,（一）坐落位置 （二）面積 （三）結(jié)構(gòu) （四）用途 （五）附屬設(shè)施 （六）裝修質(zhì)量和水平 （七）樓層、朝向 （八）建成時(shí)間、平面格局、權(quán)利狀況 （九）其他,三、建筑物評(píng)估特點(diǎn) （一）房地合一評(píng)估與房地分估 （二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)制約 四、建筑物評(píng)估的成本法 （一）建筑物重置成本的構(gòu)成及估算方法,1、重置成本的構(gòu)成 （1）土地取得費(fèi)；（2）開發(fā)成本；（3）管理費(fèi)用；（4）投資利息；（5）銷售稅費(fèi)，包括銷售稅金及附加、銷售費(fèi)用，其他銷售稅費(fèi)；（6）開發(fā)利潤 待估建筑物的價(jià)格=建筑物重置全價(jià)實(shí)體成新率功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值,2、重置成本的估算方法 （1）

6、重編預(yù)算法 重置成本=（實(shí)際工程量現(xiàn)行單價(jià)或定額）（1+工程費(fèi)率）材料差價(jià)+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本 準(zhǔn)確性相對(duì)較高，但所需工程技術(shù)資料多，工作量大。,（2）預(yù)決算調(diào)整法：是指已擬評(píng)估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率計(jì)算建安工程造價(jià)，再加上間接成本，從而估算出重置成本。 重置成本=建筑綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本 一般適用于評(píng)估用途和結(jié)構(gòu)大致相同或相似、數(shù)量較多的建筑物以及因缺乏參照物無法運(yùn)用類比法的情形。 （3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法，適用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單、運(yùn)用其他方法有困難的建筑物重置成本評(píng)估,（二）建筑物有形損耗率及成新率的估算 1、使用年限法 有形損耗率=實(shí)

7、際已使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）100% 成新率=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）100%,2、打分法。五個(gè)等級(jí)： （1）完好房，成新率在80%以上 （2）基本完好房，成新率在60%79%之間 （3）一般損壞房，成新率在40%59%之間 （4）嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下 （5）危房 P142表6-1,（三）建筑物功能性貶值的分析估算,（1）建筑物用途及使用強(qiáng)度，與其占用土地的最佳使用不一致的時(shí)候，土地的最佳效用沒有發(fā)揮出來產(chǎn)生了土地的功能性貶值。建筑物的功能性貶值等于建筑物占地的實(shí)際用途與最佳用途之間的價(jià)差。 （2）建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建

8、筑物有效使用面積與其建筑面積的比例，所形成的價(jià)值損失，也是一種功能性貶值。 （3）建筑物的裝修和設(shè)備的配置水平過高或過低，與其總體功能不協(xié)調(diào)，也會(huì)造成建筑物的功能性貶值。,（四）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析估算 經(jīng)濟(jì)性貶值=（建筑物年收益凈損失額/建筑物還原利率）1-1/(1+r) n 經(jīng)濟(jì)性貶值=Ri（1+r）i 其中：Ri第I年建筑物收益損失額； r折現(xiàn)率； n收益損失預(yù)計(jì)年限。,評(píng)估步驟： 第一，確定評(píng)估基準(zhǔn)日。 第二，估算重置成本。 第三，估算成新率。 第四，估算功能性貶值。 第五，計(jì)算評(píng)估值。,例：某市一幢八層出租寫字樓，位于該市較繁華地段，占地面積800平方米，建筑面積3500平方米，其

9、結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。該寫字樓于2002年5月竣工投入使用，投入時(shí)其賬面成本為350萬元。已知采用市場(chǎng)比較法評(píng)定的該地產(chǎn)的單位價(jià)格為1500元/平方米，現(xiàn)要求評(píng)估該房地產(chǎn)在2007年5月的價(jià)格，其中房產(chǎn)的評(píng)估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料均可獲得）。,該房地產(chǎn)評(píng)估的估算過程如下： 1.評(píng)估確定該建筑物的重置全價(jià)。根據(jù)收集的資料表明，該建筑物重新建造的工程量及相關(guān)費(fèi)率與原建筑物決算情況相同且有比較可靠的建筑業(yè)價(jià)格指數(shù)體系，因此可以根據(jù)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法確定待估建筑物的重置全價(jià)。 假設(shè)2002年建筑業(yè)定基價(jià)格指數(shù)為112.5，2007年建筑業(yè)定基價(jià)格指數(shù)為128.5，故該待估建筑物的

10、重置全價(jià)為： 350（128.5/112.5）=399.78（萬元）,2.確定建筑物的實(shí)體成新率。經(jīng)專家評(píng)定打分，該建筑物結(jié)構(gòu)部分得分為81分，裝修部分得分為65分，設(shè)備部分得分為75分，則該建筑物的實(shí)體成新率為： 實(shí)體成新率（810.8650.1750.1）/10010078.8 3.計(jì)算功能性貶值。經(jīng)專家分析測(cè)算，該建筑物由于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，為達(dá)到其應(yīng)有的理想狀態(tài)需一次性花費(fèi)20萬元進(jìn)行內(nèi)部改造，該建筑物功能性貶值僅此一項(xiàng)，則應(yīng)扣除的建筑物功能性貶值額為20萬元。,4.計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。由于該建筑物附近正進(jìn)行該市重點(diǎn)交通建設(shè)項(xiàng)目，使得該地區(qū)交通條件及環(huán)境質(zhì)量嚴(yán)重下降，從而有些租戶退客導(dǎo)致每年

11、4萬元的凈收益損失，該損失額持續(xù)的時(shí)間將是3年，已知建筑物收益率為10%，則該建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值為： （4/10%）11/（1+10%）3 =9.95（萬元）,5.計(jì)算建筑物的價(jià)格： 建筑物的價(jià)格（建筑物重置全價(jià)實(shí)體成新率功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值） 399.7878.8209.95=285.08（萬元） 6.確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。 由現(xiàn)有資料可知土地總價(jià)格為： 8001500120（萬元） 故該待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為： 285.08120405.08（萬元）,五、建筑物評(píng)估的收益還原法 原理與土地使用權(quán)的收益法評(píng)估基本相同，主要適用于收益性房產(chǎn)的評(píng)估，并且能夠合理地分解房產(chǎn)和地產(chǎn)各自歸屬的收益。 基

12、本思路： 1.當(dāng)只需評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)格時(shí)，可計(jì)算出房地產(chǎn)的整體收益，再用房地產(chǎn)的綜合還原利率進(jìn)行還原可得到房地產(chǎn)的價(jià)格。 2.當(dāng)需要單獨(dú)估算房產(chǎn)（建筑物）的價(jià)格，則需要從房地產(chǎn)整體收益中分離出屬于房產(chǎn)的純收益，可用建筑物殘余法進(jìn)行建筑物的估價(jià),建筑物評(píng)估的殘余法：是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，而依收益法以外的方法確定土地的價(jià)格，并根據(jù)其還原利率計(jì)算出土地的純收益。再根據(jù)從房地產(chǎn)純收益總額中扣除土地的純收益。,在凈收益每年不變，可獲收益無限期的情況下，建筑物殘余法的計(jì)算公式如下：（P144） （折舊后收益） 其中：B建筑物的收益價(jià)格； A建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益； L土地價(jià)格； 土地的還

13、原利率； 建筑物的還原利率。, 1 ,(1+ ) n,1,例題：P145,某物業(yè)公司經(jīng)營一座綜合商用大廈，用地總面積1萬平方米，建筑總面積60000平方米。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上層高12層。自1999年1月1日，土地使用年限為50年，用其他方法評(píng)估的土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/平方米。評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年12月21日。要求根據(jù)以下資料確定該大廈的評(píng)估值：,大廈可供經(jīng)營出租的凈使用面積占總建筑面積的70，即42000平方米，其余部分為建筑墻體、公用樓道和公司自用房。月租金按使用面積算，每平方米為80元。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，常年平均空房率為15。大廈總造價(jià)為7500萬元，設(shè)備與家具總投資為600

14、萬，可按10年折舊。建筑物壽命受土地使用權(quán)所限，按50年折舊。因鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)清理費(fèi)用高，不計(jì)建筑物殘值，設(shè)備與家具凈殘值率為5，經(jīng)營期間，每月的經(jīng)營性支出為12萬元，房產(chǎn)稅按建筑物造價(jià)的70計(jì)征，稅率為每月0.5。其他稅率按每月總收入的8交納，所得稅按25計(jì)征。假設(shè)建筑物適用的還原利率為12，土地適用的還原利率為10。,該建筑物價(jià)格的評(píng)估過程如下：,（1）計(jì)算總收入 年總收入42000（115）801234272000（元）3427.2（萬元） （2）計(jì)算年總費(fèi)用 家具設(shè)備年折舊費(fèi)600（15）/1057（萬元） 年經(jīng)常性支出1212144（萬元） 年房產(chǎn)稅7500700.512315（萬元

15、） 年其他稅費(fèi)42000（115）80812 274.176（萬元） 年總費(fèi)用790.176（萬元）,（3）計(jì)算年純收益 年純收益（年總收益年總費(fèi)用）（1所得稅稅率） （3427.2790.176）（125） 2637.0240.75=1977.768（萬元） （4）計(jì)算土地年純收益 土地年純收益20001000010200（萬元） （5）計(jì)算建筑物年純收益（折舊前） 建筑物年純收益1977.7682001777.768（萬元）,（6）計(jì)算大廈的評(píng)估值 因該大廈的土地使用年限只有50年，自1999年1月1日算起至評(píng)估日已有10年，故剩余有效期為40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用權(quán)年限，故

16、折舊年限只能以土地使用權(quán)年限為準(zhǔn)，折舊率d=1/402.5%，在折現(xiàn)率為12的情況下，建筑物的評(píng)估值為：（計(jì)算過程簡略） 10833.28（萬元） 該建筑物在2008年12月31日的評(píng)估值為10833.28萬元。,六、建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法 與土地使用權(quán)的市場(chǎng)法基本相同 （一）市場(chǎng)房價(jià)對(duì)照法 關(guān)鍵在準(zhǔn)確獲取與待評(píng)估建筑物相同或相似的建筑物的市場(chǎng)價(jià)格 （二）單位造價(jià)調(diào)整法,第三節(jié) 在建工程評(píng)估,一、在建工程及特點(diǎn) 在建工程資產(chǎn)指在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)尚未完工的建設(shè)項(xiàng)目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等物資。評(píng)估在建工程有許多特點(diǎn)： （一）在建工程資產(chǎn)種類多，情況復(fù)雜。 （二

17、）在建工程資產(chǎn)的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大。 （三）在建工程資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算投資數(shù)與在建工程實(shí)際完成工作量較難一致。 （四）在建工程的建設(shè)周期長短差別較大。,二、在建工程評(píng)估所需資料 第一，在建工程的詳細(xì)資料； 第二，有關(guān)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、預(yù)算書，施工合同等 第三，有關(guān)在建工程預(yù)算定額、建筑工程間接費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地方建筑材料價(jià)差、建筑工程預(yù)備費(fèi)用及其他費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料。,三、在建工程的評(píng)估方法,在建工程的評(píng)估方法主要是重置成本法。收益現(xiàn)值法也可以有條件地運(yùn)用。因?yàn)榭杀容^的案例較少，一般而言市場(chǎng)比較法不適用。,（一）重置成本法評(píng)估在建工程：,思路與評(píng)估固定資產(chǎn)相同：固定資產(chǎn)（建筑物）的重置價(jià)一

18、般包括前期費(fèi)用（勘察、設(shè)計(jì)、七通一平等），直接費(fèi)（人工、材料、機(jī)械）、間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本、合理利潤、調(diào)節(jié)稅等。 因此，運(yùn)用重置成本評(píng)估在建工程時(shí)，其重置價(jià)一般應(yīng)包括以上全部項(xiàng)目。但是隨建筑物用途的不同，個(gè)別項(xiàng)目可能會(huì)有所調(diào)整。如工業(yè)廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實(shí)際發(fā)生額為基數(shù)計(jì)算。,非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100。停工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目一般要計(jì)算實(shí)體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。實(shí)體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計(jì)算公式為： 實(shí)體性陳舊貶值破壞程度總費(fèi)用工種項(xiàng)目總費(fèi)用。 功能性陳舊貶值是指成本費(fèi)用在同類比較中增加的費(fèi)用

19、累計(jì)折現(xiàn)值工程項(xiàng)目總費(fèi)用；經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指未達(dá)到的設(shè)計(jì)能力程度，其計(jì)算公式為： 經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值（設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力實(shí)際生產(chǎn)能力）設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。,對(duì)于建設(shè)期較短、工程投資與工程形象進(jìn)度大體相當(dāng)、其帳面價(jià)值基本上能反映評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置成本的，評(píng)估時(shí)可以考慮按在建工種的帳面值作為評(píng)估值。 對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考慮按房屋建筑物或其他固定資產(chǎn)的評(píng)估思路進(jìn)行評(píng)估。 屬于停建的在建工程，應(yīng)查明停建的原因，因工程的產(chǎn)、供銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。,已完工在建工程評(píng)估：,收益法或重置成本法適用 已完工在建工程價(jià)格=工程決算總支

20、出額（1+調(diào)整系數(shù)）,如果確實(shí)可以證明在建工程的預(yù)期收益明顯高于或低于社會(huì)平均水平，則要考慮在建工程超額收益或減額收益對(duì)在建工程評(píng)估值的影響。 從重置成本法評(píng)估操作來看，企業(yè)在建工程帳面值對(duì)評(píng)估的作用并不是很大的。一般而言，在建項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用（如前期費(fèi)用、其他費(fèi)用等）均可通過有關(guān)規(guī)定計(jì)算得出；而直接費(fèi)一般采用實(shí)地勘察得出工程形象進(jìn)度之后，再乘以工程總投資（總預(yù)算）的方法也可以得出。當(dāng)然對(duì)于工程較長的項(xiàng)目，可能要對(duì)工程總預(yù)算作適當(dāng)?shù)奈飪r(jià)因素、技術(shù)因素的調(diào)整，這樣才能得到較合理的評(píng)估值。 對(duì)于正常的在建工程，一般應(yīng)按在建工程的重置成本來評(píng)估。,未完工在建工程的評(píng)估,（1）重置核算法：根據(jù)實(shí)際已發(fā)生的

21、工程直接費(fèi)用和間接費(fèi)用按現(xiàn)行物價(jià)水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，再加上實(shí)際已發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用和預(yù)算外費(fèi)用的重置價(jià)值得出未完工在建工程的重置成本的方法。 未完工在建工程重置成本=(各項(xiàng)直接費(fèi)用項(xiàng)目消耗量單位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)) （1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）+ (應(yīng)計(jì)提間接費(fèi)的直接費(fèi)用） 適用間接費(fèi)率 （1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）+實(shí)際發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用和預(yù)算外費(fèi)用（1+相應(yīng)調(diào)整系數(shù)）,（2）形象進(jìn)度法：根據(jù)未完成工程的總預(yù)算及工程的形象進(jìn)度，將未完成工程已發(fā)生的預(yù)算投入調(diào)整為重置成本，再加上根據(jù)未完工程的預(yù)算與決算的差異所套算的預(yù)算外費(fèi)用而得出未完工程重置成本的方法。 工程形象進(jìn)度（%）=實(shí)際完成工程量/總預(yù)算工程量100% 工程形象進(jìn)度（%）=實(shí)際已發(fā)生工程造價(jià)/工程總預(yù)算造價(jià)100% 工程形象進(jìn)度=