某國際商業(yè)廣場定位策劃報告(PPT 61頁).ppt

1、株洲地球國際商業(yè)廣場市場定位規(guī)劃報告，長沙市主力房地產(chǎn)顧問有限公司2007年四月，項目概況分析，位置項目位置呂宋商圈板，東林建設(shè)南路，南接軍路，北火車站附近，東是呂宋批發(fā)市場集團，西臨美麗的香江河畔。在整個地區(qū)及城市中，其綜合優(yōu)勢是其他項目(自然強硬環(huán)境與盧宋相權(quán)的近位置條件相結(jié)合)無法比擬的，可以說，盧宋板塊具有比較獨特的優(yōu)勢，必須在定位中有效地結(jié)合項目位置的牙齒特征。地塊條件：(1)牙齒地塊是建設(shè)南路和秋郡路交叉口的西北角，北是國安臺市場，西與郊區(qū)人民政府接壤。整個地塊形狀不規(guī)則的多邊形，大致梯形，原株洲市財政局辦事員和文聯(lián)的辦公地點，容積率為9.3，占用3465平方米，總建筑面積約5萬多

2、平方米，建議的地下2層，地面裙樓5層(15層)，主樓22層(627層)。(2)縣城地塊抓不住，不能進行整體開發(fā)，目前要開發(fā)的地塊呈長靴形狀分布。大型零售商不能形成規(guī)模，不能保持人氣，楚軍路窄，臨江不能寬，很容易妨礙項目整體計劃。(3)項目地塊周圍的配套成熟，交通方便，但高容積率也容易降低項目質(zhì)量，影響項目定價，必須在自己的質(zhì)量和配套上寫文章。公共交通經(jīng)過很多巴士路線牙齒牙齒地方，銷售需要專題概念投機材料招募運用性的商人方向地圖商業(yè)運營形成差異競爭，專題特色鮮明，投資收益率穩(wěn)定，專業(yè)管理，項目質(zhì)量提高的配套商業(yè)資本運營快速銷售，快速董事長資金，推進項目后期開發(fā)整體租金收益穩(wěn)定提名，也推進到外部開

3、發(fā)商。通過項目整體質(zhì)量和差異化，投資者和消費者承認，項目牙齒解決的問題，州商業(yè)分析，州商業(yè)分析，州商業(yè)分析，州商業(yè)分析城市商業(yè)發(fā)展計劃，株洲市到漳州潭一體化計劃，展望構(gòu)想：在河?xùn)|市商業(yè)貿(mào)易物資流通，對外交通主體，計劃姜潮盧松商業(yè)優(yōu)勢的進一步開發(fā)，商業(yè)物流區(qū)域擴大株洲市城市總體計劃西部，特別是河西天元區(qū)，將繼續(xù)發(fā)展，今后將成為州的行政文化中心地區(qū)。株洲未來交通網(wǎng)絡(luò)仍然是目前的“兩縱一橫”主干道、“兩縱”建設(shè)路和紅旗路、“一橫”神話路和延伸到天源地區(qū)的屋頂路。為了減輕株洲大橋的負擔(dān)，還開通了連接天元地區(qū)和呂宋地區(qū)的株洲四橋(暫定名)。摘要：城市規(guī)劃發(fā)展方向分析：動向、西向地區(qū)重點發(fā)展、中心城市曹征

4、最優(yōu)化、項目在成熟中心城市的老松商圈內(nèi)發(fā)揮了功能規(guī)劃上應(yīng)對牙齒地區(qū)補充最優(yōu)化的作用。株洲商業(yè)分析商業(yè)圈格局，株洲主要商業(yè)圈(包括營地和建設(shè)中)列表，摘要：項目蘆松批發(fā)市場集團商業(yè)圈周邊地區(qū)，傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場功能輻射，相對獨立，起到互補作用。受株洲商業(yè)分析-商業(yè)形式(專題市場定位)、新興零售形式的持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)新的影響，以及株洲特有服裝批發(fā)市場集團的影響，株洲百貨店萎縮(以銅鑼灣廣場表示)、時尚轉(zhuǎn)型和經(jīng)營市場定位調(diào)整開始了。多種經(jīng)營中的主體性經(jīng)營，主題經(jīng)營中的切換，銅鑼灣百貨店等除了舊的家用電器連鎖酒店外，“國美、統(tǒng)井、嘉潤島、報告”等全國及內(nèi)地家用電器連鎖商店也相繼入住，有進一步擴大炮點的趨勢，

5、競爭非常激烈。家樂福、新一家、朱柏、報告等超級市場超市在各大商圈爭奪權(quán)力范圍，尤其是在盧松商圈，競爭最為激烈。盧宋市場郡本身的改造升級、產(chǎn)業(yè)升級改造后的形象等級、商品品相、客流將進一步提高。池秒、唐人街、恩曲等專業(yè)市場相繼登場，循環(huán)酒城、南大門也氣勢洶洶，規(guī)模均在3萬平方米以上，價位較高。形式上，上述商業(yè)房地產(chǎn)均以服裝批發(fā)為主，有可配套的商業(yè)項目不足。株洲商業(yè)分析以商業(yè)形式、惠金國際、時尚新天地等建設(shè)園區(qū)的地板商業(yè)、城市購物中心路線，通過蘆淞商業(yè)圈內(nèi)巨大的客流量和超級市場融合，建設(shè)百貨店精品，嘗試形成自己的優(yōu)勢。在呂宋市場集團周圍逐漸形成了以商務(wù)小戶型住宅、寫字樓、酒店公寓、產(chǎn)權(quán)型酒店為主的輔

6、助商業(yè)。例如摩登摩天樓、中王金安城、環(huán)金國際、華麗的第三期、金金金金金街悅產(chǎn)權(quán)酒店等項目。從株洲商業(yè)整體房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，它初步形成了以服裝市場為主的呂宋區(qū)、照明、建筑材料、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料交易市場為主的石峰區(qū)、塘沽區(qū)以汽車、機械、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場為主的市場區(qū)。摘要：株洲商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展開始尋求差別競爭，在此基礎(chǔ)上不斷細化和專業(yè)化，主題商業(yè)和輔助業(yè)務(wù)逐漸成為株洲商業(yè)發(fā)展的主流。從百貨店/購物中心/大型超市的發(fā)展趨勢和扣押點、租金概覽、大眾規(guī)模增加時尚新天地、西橋聯(lián)步行街等新興商業(yè)來看，商業(yè)量正在增加。文化內(nèi)化體驗消費型行業(yè)將成為中高檔商業(yè)市場需求動力級，大眾化經(jīng)營向精品化經(jīng)營轉(zhuǎn)變，商

7、品經(jīng)營從多種經(jīng)營向主題化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。流水的扣環(huán)點，呂宋上圈周圍超市有310件，服裝2022件，小電流1112左右，珠寶，手表類扣環(huán)店約為2025租金，老松上圈內(nèi)百貨店，購物中心(我)，株洲商業(yè)分析-商業(yè)形式，株洲主要購物中心目錄，大型購物中心在株洲還不能形成氣候。，株洲商業(yè)分析-商業(yè)形式，商業(yè)圈內(nèi)商務(wù)裙子面積和銷售價錢案例比較，項目商業(yè)市場定位分析，商場專業(yè)連鎖百貨店專業(yè)市場個別商店牌子直營/加盟店(商店重點)牌子折扣店批發(fā)市場品牌制造商營銷基地(展覽貿(mào)易中心)高級食物娛樂娛樂總結(jié)，幾種常見商業(yè)類型商業(yè)計劃定位的靈魂成功的第一步：尋找項目市場定位，城市商業(yè)趨勢-轉(zhuǎn)型期時尚變化和商業(yè)市場定位曹征，

8、同一商業(yè)圈內(nèi)競爭壓力承包租金低(中高檔類型)，不可能，項目邊際條件-10年5層裙子層2萬平方米以下的營業(yè)面積，地塊面積小，地段影響人氣聚集，百貨公司的可行性項目限制條件10年再租賃5層裙樓2萬平方米以下營業(yè)面積建筑組合的牙線支持功能要求、連鎖專業(yè)賣場可行性、城市商業(yè)發(fā)展趨勢受挫器不能為當?shù)叵M者輕易獲得。項目限制條件10年租賃5層裙樓2萬坪渡邊杏的營業(yè)面積停車空間不足以滿足商業(yè)和住房的雙重需求。購物中心/馬的可行性，城市商業(yè)發(fā)展趨勢經(jīng)營狀況良好。商圈內(nèi)已有重復(fù)形式家樂福、朱白超市、人口消費基本滿足，項目邊際條件10年再租賃地區(qū)內(nèi)交通節(jié)點負荷過大的地區(qū)影響人氣聚集，超市的可行性、城市商業(yè)發(fā)展趨勢

9、滿足周邊市場軍配套功能，與周邊配套商業(yè)一致。、租金項目限制條件交通節(jié)點可訪問性、等級要求、獨立產(chǎn)權(quán)式商店銷售項目邊際條件交通節(jié)點無障礙，等級要求，獨立街或整個商業(yè)街銷售，牌子直營/加盟店(重點)，城市商業(yè)發(fā)展趨勢批發(fā)市場大市場占有率，但新行業(yè)、租金及形式特性支撐租金高，人群要求高，客戶目的性明確，中低檔(戰(zhàn)時貿(mào)易高級)，交通物流的需求是否太高(戰(zhàn)時貿(mào)易以貿(mào)易訂單為主，要求不高)，批發(fā)市場升級形態(tài)展示貿(mào)易中心，項目邊際條件交通節(jié)點的可及性可以考慮。本項目商業(yè)形態(tài)綜合了專業(yè)市場個體戶(部分地區(qū))牌子直營/加盟店(部分地區(qū)，重點，但主題特色明顯，需要突破現(xiàn)有格局)展示貿(mào)易中心-批發(fā)市場升級形態(tài)，結(jié)論

10、，多種茄子因素，提出了本項目定位，服裝牌子營銷為主的時裝發(fā)布，品牌展示中心定義，具有“戰(zhàn)時促進貿(mào)易，戰(zhàn)時貿(mào)易結(jié)合”的貿(mào)易特色，市場前景符合服裝行業(yè)從代理時代到牌子時代、仿真時代到設(shè)計時代的升級需求，服裝牌子展示貿(mào)易中心是什么？服裝批發(fā)市場大型集市現(xiàn)貨交流平臺上的牌子流行文化，牌子經(jīng)營理念，牌子形象經(jīng)營的信息交流平臺的切換，節(jié)目主題和運營點，方案的優(yōu)點和難點，項目周圍繁華的商業(yè)寶博超市，肯塔基餐廳等，案例啟示：-廣州市海仁多彩的廣場鉛布局，零頭，貿(mào)易，訂單多格式共存，訂單多格式共存。 舊的promiss環(huán)境及傳統(tǒng)-廣州市高級服裝的批發(fā)市場周邊，酒店集團周邊有多家服裝批發(fā)社區(qū)，新的promiss經(jīng)

11、營市場定位關(guān)鍵詞：高檔項目地塊附近現(xiàn)有的商業(yè)-傳統(tǒng)的romiss服裝批發(fā)市場集團各種酒店及新興產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店型公寓集結(jié)周邊有中紅時尚新天地西橋聯(lián)步行街、加允道廣場、等大型商業(yè)及報告超市、肯塔基、家樂福著名商場延續(xù)我們的市場定位、多彩廣場、現(xiàn)有地塊商業(yè)，第一個創(chuàng)新展示貿(mào)易中心、商場、超級市場、賣場等新的零售形式進軍中國，以經(jīng)營方式、服務(wù)功能、物流配送等優(yōu)勢，服裝批發(fā)市場影響萎縮，目前廣東50%批發(fā)服裝批發(fā)市場逆差。中國服裝業(yè)進入了牌子發(fā)展時代。以批發(fā)經(jīng)營為主導(dǎo)，簡單復(fù)制吃價錢差異的服裝經(jīng)營方式，使廣州市服裝產(chǎn)業(yè)產(chǎn)量占全國城市第一，但自有服裝牌子廣州市服裝批發(fā)業(yè)沒有升級需求和突破口。魯宋區(qū)內(nèi)的魯

12、宋市場中心，各種規(guī)模的專業(yè)市場達40多個。其中經(jīng)營狀況良好的華麗、池草、巨風(fēng)、南大門、唐人街等專業(yè)市場代表，主要經(jīng)營服裝、服裝、道具、鞋帽等產(chǎn)品，經(jīng)營家庭超過1.6萬家具，年交易額接近150億韓元。成為中南地區(qū)重要的服裝集散地。但是目前設(shè)計能力不強，基本上以材料加工為主，制約著自主品牌不足、知識產(chǎn)權(quán)保護、專業(yè)管理和地圖不足、信任水平不高等市場群體的發(fā)展。無法形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈集成中心。因此，從行業(yè)趨勢來看，當州服裝業(yè)走上品牌化的道路時，必然會對新型牌子服裝展示貿(mào)易中心的潛在需求產(chǎn)生需求。(威廉莎士比亞、服裝、服裝、服裝、服裝、服裝、服裝、服裝)，大地國際商務(wù)廣場，多彩多姿的廣場，突破現(xiàn)有發(fā)現(xiàn)市場

13、潛在需求，案例啟示：-廣州市海鮮多彩廣場，第一個創(chuàng)新展示貿(mào)易中心，創(chuàng)建多彩的時裝周，舉行牌子發(fā)布會，牌子靜態(tài)訂購組織，優(yōu)秀牌子展示設(shè)計文化團體經(jīng)營商出國留學(xué)的品牌營銷方法，建立1000平方米規(guī)模的時尚展示場，時尚展示和產(chǎn)品普羅米斯廣場的成功超越了現(xiàn)有形式，即使是新的商業(yè)形式，只要運營好，經(jīng)營者就會很樂意，多彩的廣場通過市場領(lǐng)先系列的概念和運營吸引了商家的入場券。 目前，第一個3.5萬平方米營業(yè)面積全部租賃，1000多個品牌入住，年交易額達20.30億韓元，引領(lǐng)著市場概念概念概念概念概念概念商業(yè)區(qū)。案例時事：-廣州市海印多彩廣場，第一個創(chuàng)新展示貿(mào)易中心，廣州市服裝設(shè)計師協(xié)會香港服裝設(shè)計師鄧達吉工作室國內(nèi)著名設(shè)計師劉洋工作室歐盟服裝組織廣東省聯(lián)絡(luò)處海峽兩岸500多家外資、民營、國有企業(yè)最高級服裝、皮秒、皮革品牌建立了品牌旗艦店和營銷中心廣東省名牌服裝，奢侈品企業(yè)紛紛入住12期3萬平方米營業(yè)面積案例啟示：-在完全承認廣州市海仁多彩廣場、第一個創(chuàng)新