陜西漢中濱江新區(qū)總體策劃報告_101PPT_王志綱.ppt

1、漢中濱江新區(qū) 總體策劃報告,二零零九年 七月,前 言,本次策劃，以濱江新區(qū)為平臺，站在城市的高度，致力于打造城市名片，樹立起漢中市在陜西省、西部地區(qū)乃至整個中國的獨特形象及魅力，進而打響城市品牌，擴大城市影響力；同時帶動漢中的產(chǎn)業(yè)升級，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；最后通過城市價值的提升，帶動地塊價值的提升，實現(xiàn)區(qū)域價值最大化。 樹立城市形象，打造“魅力漢中” 帶動產(chǎn)業(yè)升級，打造“活力漢中” 帶動城市建設(shè)，打造“宜居漢中”,目 錄,第一部分 大勢分析 第二部分 總體定位 第三部分 項目構(gòu)建 第四部分 開發(fā)運營 第五部分 項目營銷,第一部分 大勢分析,欲策劃漢中，必先跳出漢中看漢中，站在全球的視野，立

2、足中國，以更高的戰(zhàn)略眼光重新審視漢中的價值，找到漢中的魂。,1.1 中國進入“省際開放時代” 漢中有望成為“省際開放示范城市”,中國進入“省際開放時代” 。 過去的三十年，是中國改革開放的第一大階段，其特征主要是通過沿海作為窗口與世界聯(lián)網(wǎng)，即“沿海開放”；而如今，迎來了第二個三十年，中國的改革開放將進入新的階段，從“單一的沿海開放”進入“全面開放”，其重要的特征即是“內(nèi)陸開放”，“海陸并進，東西互動”。其中，包括了內(nèi)陸邊境城市的沿邊開放，以及內(nèi)陸省際城市間的沿省開放，即“省際開放”。 同時，政府不斷深化“統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展”的國家戰(zhàn)略，并面對當前嚴峻經(jīng)濟形勢，提出“擴大內(nèi)需”的戰(zhàn)略要求；因此，省際開

3、放無疑將成為未來三十年中國的重要戰(zhàn)略。 從“諸侯經(jīng)濟”到“區(qū)域經(jīng)濟一體化”，省際邊緣區(qū)迎來新的發(fā)展契機。 省際交界地帶是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重點區(qū)域。我國省級行政區(qū)陸路邊界線分布了849個縣級行政區(qū)占全國縣市總數(shù)的39%。我國有名的省際邊緣地區(qū)有湘贛、閩浙贛、鄂豫皖、湘鄂川黔、晉冀魯豫、蘇魯豫皖、晉察冀、陜甘寧、川陜甘等。大部分省際邊緣地區(qū)仍處在不發(fā)達或貧困狀態(tài)，其經(jīng)濟水平和發(fā)展速度遠低于全國平均水平。 當“省際開放時代”到來，在打破諸侯經(jīng)濟，走向區(qū)域經(jīng)濟一體化的進程之中，占比達39%的省際交界地帶無疑迎來了前所未有的發(fā)展契機，很多省際交界城市紛紛抓住機遇，提出新戰(zhàn)略，走出困境。后附案例若干，如閩浙

4、贛皖毗鄰九方經(jīng)濟區(qū)，湖南懷化，湖南郴州等。,中國進入“省際開放時代”，省際邊緣區(qū)迎來發(fā)展契機,【省際開放案例】 閩浙贛皖毗鄰九方經(jīng)濟區(qū)：由福建南平，浙江金華、衢州、麗水，江西上饒、鷹潭、撫州、景德鎮(zhèn)，安徽黃山等毗鄰九市組成，創(chuàng)建于1986年。9市轄71個縣市區(qū)，2005年底總?cè)丝跒?722萬人。區(qū)域面積12.35萬平方公里。 04年，4省9市又聯(lián)手打造華東地區(qū)長三角旅游經(jīng)濟合作圈外的第二個旅游經(jīng)濟合作圈浙贛閩皖邊際旅游合作圈，共同打造邊際旅游整體品牌，推進區(qū)域旅游業(yè)整體協(xié)調(diào)發(fā)展。 06年，在金華簽署閩浙贛皖九方經(jīng)濟區(qū)旅游合作與發(fā)展行動綱要協(xié)議書，決定共同合作開發(fā)旅游資源，聯(lián)手構(gòu)建無障礙旅游圈。

5、 根據(jù)此次簽署的協(xié)議，閩浙贛皖九方經(jīng)濟區(qū)的旅行社在本區(qū)域內(nèi)可異地開辦分支機構(gòu)，實行跨城市連鎖經(jīng)營；取消國內(nèi)旅游地陪制，旅行團和旅游車異地享受“同城待遇”。同時，加強旅游產(chǎn)品整合，共同設(shè)計推出整個區(qū)域的旅游精品線路，統(tǒng)一組織開展成員城市的聯(lián)合宣傳促銷活動；成立旅游同業(yè)協(xié)會，健全旅游質(zhì)量管理聯(lián)動監(jiān)督機制，設(shè)立市游客投訴和應(yīng)急事件處理熱線電話。 湖南郴州：建設(shè)成為湖南最開放城市、湘粵贛省際區(qū)域中心城市。湘粵贛省際區(qū)域中心城市就是在湘粵贛省際區(qū)域（即郴州、韶關(guān)、贛州三市區(qū)域）內(nèi)居于城鎮(zhèn)體系的頂層，經(jīng)濟發(fā)達，功能完善，具有較強的聚集、輻射和綜合服務(wù)能力，能夠主導(dǎo)和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的城市。郴州建設(shè)湘粵贛省

6、際區(qū)域中心城市，從城市規(guī)劃的角度看，就要實現(xiàn)特大城市和本區(qū)域首位城市的發(fā)展目標，承擔本區(qū)域交通信息中心、產(chǎn)業(yè)聚集中心、商貿(mào)物流中心、金融服務(wù)中心、科教文化中心等五大功能。 湖南懷化:戰(zhàn)略目標：“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心、建設(shè)生態(tài)宜居城市”。懷化地處湘鄂渝黔桂五省( 市、區(qū)) 交接處, 是我國東中部通往大西南的“橋頭堡”和“結(jié)合部”, 自古就有“滇黔門戶”、“全楚咽喉”之稱。位于貴陽重慶宜昌長沙柳州貴陽這一大城市網(wǎng)絡(luò)“空洞”中心點, 周邊400km 以內(nèi)無大中城市, 其經(jīng)濟輻射面可達湘鄂渝黔桂五省際邊界地域的44 個縣( 市) , 約9106hm2, 1500 萬人口的廣大區(qū)域。懷化獨有的區(qū)位優(yōu)勢、交通

7、優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟發(fā)展至少要對周邊150km 的廣大地區(qū)具有經(jīng)濟輻射和擴張優(yōu)勢, 最終將會發(fā)展成為這一區(qū)域的中心城市。,漢中隸屬的川陜甘邊緣地區(qū)形成了巨大的空洞地帶,川陜甘邊緣地區(qū)是國內(nèi)著名的省際邊緣地區(qū)，由于秦嶺和巴山的阻隔，長期以來游離于西安/蘭州/成渝之外，缺乏中心城市帶動，發(fā)展滯后，形成了巨大的空洞區(qū)域。,安康,西三角蓄勢待發(fā)，川陜省際邊緣區(qū)迎來契機，漢中有望以小促大，率先突破,背景：今年兩會期間，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆拋出了“西三角經(jīng)濟圈”的概念。其核心內(nèi)容是，重慶經(jīng)濟圈、成都經(jīng)濟圈、以西安為中心的關(guān)中-天水城市群聯(lián)合，大西南與大西北聯(lián)手，共同打造中國第四極?！拔魅墙?jīng)濟圈”開始進入了

8、國家戰(zhàn)略的視野。 概念：西三角經(jīng)濟圈”的全稱是“西部川陜渝金三角”，包括重慶經(jīng)濟圈、成都經(jīng)濟圈、以西安為中心的關(guān)中城市群，總面積22萬平方公里，人口1.18億，包含47座城市，GDP總額1.5萬億元，占全國的6.3%，整個西部的33%。 關(guān)鍵問題：“成渝一體化”已逐步成型，因此“陜西如何融入成渝”成為西三角合作的核心問題。 突破：漢中有望成為省際開放的爆發(fā)點（打通西安融入成渝的通道，成為戰(zhàn)略樞紐），成為西三角經(jīng)濟圈的功能點（旅游休閑產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)）。漢中可從全國省際開放大趨勢的大處著眼，然后從陜西融入成渝省際合作的小處著力，從而以小促大，成為西三角合作的示范城市及先行區(qū)域，加速西三角的區(qū)域經(jīng)濟

9、一體化。,漢中具備了打造區(qū)域中心城市，成為省際開放示范城市的基礎(chǔ)。,目前川陜甘省際邊緣區(qū)域總GDP達1155億，常住人口1550萬。漢中是其中最大的城市。 交通一體化是區(qū)域經(jīng)濟一體化的重要基礎(chǔ)。作為中國地理之心的漢中，在未來三至五年內(nèi)將形成集機場、鐵路、國道、高速、高鐵于一體，縱貫東西、聯(lián)動南北的交通樞紐，與全國聯(lián)網(wǎng)，為區(qū)域經(jīng)濟一體化打下了堅實的基礎(chǔ)。 漢中歷史上曾為蜀地，與四川淵源頗深。同時作為樞紐要地，文化多元，屬于陜甘川渝四方文化交匯融合之地。可謂歷史橫貫陜川，文化牽線四方。,漢中應(yīng)堅持貫徹“雙百戰(zhàn)略”，全力做大城市平臺，打造區(qū)域中心城市，輻射周邊城鎮(zhèn)群，整合周邊資源，成為區(qū)域的政治經(jīng)濟

10、文化代言城市，促進區(qū)域經(jīng)濟一體化，以小促大，加速西三角的進程，成為省際開放的示范城市。,本項目應(yīng)承擔城市使命，在這一進程中成為重要平臺,工作室認為：漢中下一步的發(fā)展應(yīng)以省際開放為戰(zhàn)略重點，正處于從內(nèi)向往外向轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折時期。本項目具有無可比擬的綜合優(yōu)勢，有條件亦有責(zé)任成為戰(zhàn)略支撐平臺，是漢中戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略型項目，應(yīng)搭建軟硬件平臺，以旅游休閑產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)為重點產(chǎn)業(yè)突破方向，成為漢中打造中國省際開放先行示范城市、陜西與成渝省際合作先行區(qū)域的重要抓手。,1.2 中國進入“文化消費時代” “漢之淵源”的獨特文化優(yōu)勢讓漢中有望走向世界,從“文化觀光”到“文化體驗” 進入21世紀，文化產(chǎn)業(yè)與高科技產(chǎn)業(yè)已

11、經(jīng)成為世界范圍內(nèi)的新經(jīng)濟增長點； 伴隨國民經(jīng)濟的快速增長，人們尤其是城市居民對于文化消費的產(chǎn)品需求正逐漸從文化觀光型（如北京故宮）轉(zhuǎn)為文化體驗型（如西安大唐芙蓉園、杭州宋城）。 眾多的文化消費平臺浮出水面 成功案例：大唐芙蓉園/宋城等。,【案例1：大唐芙蓉園】 大唐芙蓉園位于西安市曲江新區(qū)的大唐芙蓉園占地1000畝，其中水面300畝，總投資13億元，是西北地區(qū)最大的文化主題公園，建于原唐代芙蓉園遺址以北，是中國第一個全方位展示盛唐風(fēng)貌的大型皇家園林式文化主題公園。包括紫云樓、仕女館、御宴宮、芳林苑、鳳鳴九天劇院、杏園、陸羽茶社、唐市、曲江流飲等眾多景點。大唐芙蓉園創(chuàng)下多項紀錄，有全球最大的水景

12、表演，是首個“五感”（即視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、味覺）主題公園；擁有全球最大戶外香化工程；是全國最大的仿唐皇家建筑群，集中國園林及建筑藝術(shù)之大成。,【案例2：杭州宋城】 杭州宋城旅游景區(qū)位于西湖風(fēng)景區(qū)西南，北依五云山、南瀕錢塘江，是中國最大的宋文化主題公園，占地約200畝，投資1.5億元。它主要分為：（清明上河圖）再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、仙山瓊閣區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分。宋城是兩宋文化在西子湖畔的自然溶合，也使杭州宋文化旅游得到了定位。宋城旅游景區(qū)的建設(shè)運用了現(xiàn)實主義、浪漫主義、功能主義相結(jié)合的造園手法。宋城千古情是宋城景區(qū)傾力打造的一臺立體全景式大型歌舞。上演至今，已經(jīng)迎來了1千多萬觀

13、眾，好評如潮，是每一個到杭州的游客必看的劇目。,中國進入“文化消費時代”,“漢之源”是具有壟斷性的核心競爭力：漢之源的特性具有唯一性、權(quán)威性、排他性。相比唐文化之于西安，宋文化之于杭州，在文化的傳承性與厚重感方面，漢文化之于漢中完全可以與上述兩者相媲美，甚至有過之而無不及，“漢之源” 正是漢中文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有壟斷性競爭力的定位。而漢唐盛世是中國歷史的巔峰，“漢之源”使得漢中實際上成為了中國歷史上具有文化里程碑性質(zhì)的城市，同時可以滿足后現(xiàn)代人的懷舊愿望、老家情懷，因此，依托“漢之淵源”的獨特文化優(yōu)勢，通過市場的有效運營，漢中有望走向世界。,“漢之源”的獨特文化優(yōu)勢讓漢中有望走向世界,“漢中是漢人

14、的老家，到漢中就相當于回到老家。 ” 余秋雨；,之前漢中在文化上尚未充分實現(xiàn)自我！ “漢之源”僅停留在文物（以三遺址為主）、文獻（書籍記載），讓“漢之源”徒具虛名，沒充分彰顯，沒系統(tǒng)挖掘，沒讓外界體驗及識別，更沒有整合放大！ “三遺址”已經(jīng)在升級，但空間有限，只能在遺址觀光的基礎(chǔ)上適當增加體驗及參與內(nèi)容，很難全方位彰顯“漢之源”。所以漢中不應(yīng)只將“漢之源”停留于“三遺址”。,掛檔漢文化崛起 ，實現(xiàn)國人情感回歸！ 中國正迎來文化崛起及回歸的時代，“漢文化”作為文化概念代言，成為世界的焦點。 漢中作為“漢之源”，是中國漢文化的里程碑式城市，應(yīng)全面復(fù)興漢文化，掌握話語權(quán)，樹立品牌號召力，贏得國人的情

15、感認同，實現(xiàn)國人的情感回歸，成為軟性的重要文化高地。,漢中需突破既往局限，重塑“漢之源”文化高地,項目使命之必需：基于本項目的戰(zhàn)略定位，濱江新區(qū)未來肩負著城市戰(zhàn)略升級的使命，將打造成為城市名片及城市客廳，因此需要代言漢中，展示漢中之魂。而“漢之源”作為漢中之魂，亦是本項目之魂；同時之前漢中在“漢之源”的打造上過多的停留于“三遺址”，未能充分彰顯，因此急需全方位挖掘，以及整合放大！ 區(qū)位特性之必然：本項目是古城的延伸，屬于廣義的古城范疇；同時，“北靠漢城，南臨漢水”，位于漢中的核心文脈主線，是漢中最核心的標志性區(qū)域。因此，作為漢中城區(qū)最后一塊處女地，延續(xù)“漢城”文脈，串接“漢水”，全力承擔“漢之

16、源”的重任，當之無愧！ 市場競爭之必要：從市場競爭的角度出發(fā)，正如曲江新區(qū)打“唐文化”牌，濱江新區(qū)應(yīng)極力突出自身的核心競爭力，與其他新區(qū)尤其是周邊的其他城市新區(qū)形成差異化競爭。而從整個城市的核心優(yōu)勢挖掘，打“漢文化”牌將是濱江新區(qū)的最佳競爭策略。,本項目具有權(quán)威性、唯一性、排他性的平臺優(yōu)勢,本項目應(yīng)成為“文化漢中戰(zhàn)略”的核心文化體驗平臺及關(guān)鍵引擎,本項目 偏重文化體驗、文化消費 文化元素體驗、參與 文化節(jié)慶活動體驗 文化論壇、培訓(xùn)交流 ,西漢三遺址 以文化觀光為主，文化體驗為輔 歷史文化 遺址觀光 ,相比較西漢三遺址，本項目的文化資源整合及表現(xiàn)空間更大,1.3 中國進入“全民休閑時代” 漢中有

17、條件打造“休閑城市”,從“觀光時代”到“休閑時代” 世界旅游組織將旅游發(fā)展分為三個階段，即觀光旅游、休閑旅游、體驗旅游，根據(jù)其對GDP與旅游階段的研究表明，當GDP達到3000美元時，將進入休閑旅游階段。 2008年中國人均GDP突破3000美元，達到3266美元，中國已經(jīng)進入“全民休閑時代”。 中國的“休閑城市”浮出水面。 中國已經(jīng)產(chǎn)生了以成都、杭州、大連為代表的最佳旅游城市，也迎來了以三亞為標桿的國際休閑旅游度假區(qū)，中國一大批旅游發(fā)展先進城市以休閑城市的新面孔浮出水面。,中國進入“全民休閑時代”,【資料分析】休閑城市：是以休閑產(chǎn)業(yè)（包括旅游業(yè)、娛樂業(yè)、會展業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）為主導(dǎo)產(chǎn)

18、業(yè)的城市，是隨著信息技術(shù)的發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的跨空間布局，是環(huán)境友好型的“宜居宜創(chuàng)”型城市，是介于旅游城市和臥城間的城市，比旅游城市更有可持續(xù)發(fā)展能力，比臥城更繁華、更有活力。,休閑度假與傳統(tǒng)觀光旅游的區(qū)別主要在于消費的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生了很大變化。從國內(nèi)外來看，休閑度假產(chǎn)品主要有以下形態(tài)。,高端度假酒店：主題酒店、五星級酒店群 郵輪（游艇）：大型豪華郵輪、私人游艇 休閑運動：高爾夫、滑雪、極限運動、登山、游泳、沖浪、潛水 娛樂活動：大型主題公園（迪斯尼等）、熱氣球 養(yǎng)生產(chǎn)品：SPA、溫泉、鹽浴、護理 餐飲產(chǎn)品：名牌葡萄酒、雪茄、精品餐飲 文化產(chǎn)品：音樂會（?。?、大型文化節(jié)慶（如電影節(jié)、啤酒節(jié)）,休閑城

19、市與旅游城市及臥城的區(qū)別：,“漢中是地球同緯度生態(tài)保護最好地區(qū)，最適合人類居住?！?梁會文 “漢中是最早的天府之國，自古就是風(fēng)水寶地 ?！?易中天,漢中有條件打造“休閑城市”,“西北桃花源”：漢中猶如一顆飛來的明珠，嵌入大西北的黃土高原之中，其得天獨厚的自然生態(tài)優(yōu)勢讓其在陜甘寧地區(qū)具有了核心的比較優(yōu)勢。 “天府就在家門口”：漢中的獨特資源優(yōu)勢，使其與關(guān)中和陜北形成了巨大的反差；當休閑時代到來，以漢中為首的秦巴盆地?zé)o疑將成為關(guān)中及陜北市場的休閑首選地。,漢中有望成為“自駕游樞紐城市”、“自駕游大本營”,從“過境地”到“目的地”：目前漢中的旅游人次眾多，尤其自駕游休閑比例很大，但其最大的問題在于以

20、過境為主，人均消費很低。漢中急需實現(xiàn)從“過境地”到“目的地”的升級，留住消費者。 從“戰(zhàn)略驛站”到“休閑樞紐”：由于獨特的區(qū)位優(yōu)勢，漢中曾是著名的“戰(zhàn)略驛站”，但后來隨著冷兵器時代的終結(jié)而逐步衰落。如今，隨著休閑時代的到來，尤其是自駕游時代的到來，漢中有望重新崛起，成為休閑時代的超級休閑樞紐；有望成為國內(nèi)著名的“自駕游樞紐”、“自駕游大本營”。 “休閑資源休閑產(chǎn)品休閑平臺休閑城市”：漢中目前仍停留在資源階段，急需打造一系列的休閑產(chǎn)品，涌現(xiàn)一批有競爭力的休閑平臺，從而實現(xiàn)休閑城市的打造。,本項目應(yīng)成為“休閑漢中戰(zhàn)略”的核心休閑平臺及先行區(qū)域,天生麗質(zhì)，離塵不離城： 本項目位于城市中心區(qū)，又位于漢

21、江之濱，可遠眺群山，有豐富的景觀層次，自然生態(tài)很好；因此是“離塵不離城”，具有絕佳的優(yōu)勢。 市區(qū)最后的處女地： 一期已有6.1平方公里，將來二期會有更廣闊的開發(fā)建設(shè)腹地，建設(shè)用地指標的體量優(yōu)勢是本項目區(qū)別于其他開發(fā)建設(shè)項目最突出的優(yōu)勢所在。 政府主導(dǎo)，眾志成城： 本項目是政府主導(dǎo)型項目，可更好的從城市戰(zhàn)略需求出發(fā)，對項目進行整體策劃、規(guī)劃以及后期的招商引資等項目運營，實現(xiàn)城市價值和項目價值的統(tǒng)一與雙贏。,1.4 漢中進入發(fā)展新階段 本項目有望成為“皇冠上的明珠”,漢中正拉開骨架，中心城區(qū)大規(guī)模外擴，本項目有望成為“雙百戰(zhàn)略”的率先突破區(qū)域。,獨特的綜合優(yōu)勢讓本項目有望率先實現(xiàn)突破，成為“雙百戰(zhàn)

22、略”的核心引擎。 歷史原因讓西片區(qū)長期擱置，成為漢中市區(qū)最被低估的區(qū)域，但其離老城很近，甚至于可以說位于老城之中，符合人們的心理需求；如今迎來機遇，相比較其他外部區(qū)域，最容易短期見效。 區(qū)域位于天漢大道和漢江的核心交叉地帶，最符合城市的發(fā)展規(guī)律，老城成熟區(qū)最易于延伸發(fā)展過來。 通過本項目的示范帶動，將極大的促進雙百戰(zhàn)略的實施。 雙百戰(zhàn)略是一項長期而艱巨的任務(wù)，很多外部區(qū)域基礎(chǔ)都相當薄弱，不容易一步到位開發(fā)；本項目的出現(xiàn)恰逢其時，未來將開發(fā)新型的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，大量導(dǎo)入外來人口，為其他區(qū)域的后續(xù)開發(fā)起到帶動示范作用，將極大的促進雙百戰(zhàn)略的實施。,古老的漢水及其兩岸正重?zé)ㄇ啻?，成為未來漢中的城市名片及客

23、廳，本項目有望成為“一江兩岸戰(zhàn)略”其皇冠上的明珠。,未來的一江兩岸，將致力于打造“城市新形象標志、漢中都市活力帶”、“城市優(yōu)美生態(tài)自然區(qū)域、漢中歷史文化高地”、“城市山水宜居地、漢中生活升級片區(qū)” 。然而數(shù)十平方公里的一江兩岸片區(qū)，藍圖的實現(xiàn)需要長期的開發(fā)和艱辛的工作；而目前在“一江兩岸片區(qū)”之中，本項目無疑具有最獨特的區(qū)位優(yōu)勢及時間優(yōu)勢，因此有望成為其皇冠上的明珠。尤其應(yīng)聚焦各方力量，打造亮點產(chǎn)品，打造新的城市名片及城市客廳，使其成為“流淌的歷史，夢想的櫥窗”，帶動“一江兩岸片區(qū)”的后續(xù)開發(fā)。,第二部分 總體定位,戰(zhàn)略思路：搶占制高點，掌握話語權(quán)，勇當領(lǐng)跑者,搶占省際開放示范、中華文化全面復(fù)

24、興的制高點,掌握全球營銷時代的城市戰(zhàn)略營銷的話語權(quán),勇當陜西乃至中國城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的領(lǐng)跑者,搶占制高點,掌握話語權(quán),勇當領(lǐng)跑者,戰(zhàn)略定位：,中國首個漢文化濱水休閑新城,省際開放示范城市之重要抓手，陜甘川地區(qū)省際交流中心。 世界漢文化發(fā)展里程碑城市之關(guān)鍵引擎，文化產(chǎn)業(yè)示范基地。 中國西部舉足輕重的休閑城市之先行區(qū)域，大西北休閑高地。 漢中新的城市名片及城市客廳，一座承載著漢中夢想的新城區(qū)。,功能定位：,國際上頗具影響的漢文化體驗中心。 大西北生態(tài)休閑高地。 生態(tài)為本的高尚居住區(qū)，宜居新城。 其他：商業(yè)娛樂、會議會展、養(yǎng)生保健、休閑商務(wù)、商貿(mào)物流、教育培訓(xùn)等。,其中,生態(tài)休閑及文化體驗應(yīng)緊密結(jié)

25、合，以生態(tài)為本，休閑體驗為功能，文化體驗為靈魂，將文化價值最大化，重塑漢中核心競爭力，成為周邊經(jīng)濟區(qū)的共享平臺。,未來本項目將成為大西北的休閑高地,第一圈層：關(guān)中-天水經(jīng)濟圈 核心輻射圈，以西安、寶雞、天水為核心的城市群。 第二圈層：陜北、蘭州經(jīng)濟圈 重要輻射圈，陜北的榆林、延安，以及以蘭州為核心的城市群。 第三圈層：大西北更遠的區(qū)域 次要輻射圈，甘肅其他城市、山西，以及青海、寧夏等地。,未來本項目將成為五大都市圈的共享平臺,五大城市：約1.6萬億GDP，占全國5.3%；6174萬常住人口，占全國4.7%。 五大省份：約3.9萬億GDP，占全國13%；2.3億常住人口，占全國17.4%。,漢中

26、的城市形象訴求建議：,1、漢之源 水天堂 2、漢之源 中國心 3、天下漢之源 西北小天府,本項目的形象訴求建議：,1、漢中客廳 魅力新城 2、一座承載漢中夢想的新城區(qū) 3、漢水之濱 宜居新城,第三部分 項目構(gòu)建,3.1 總體構(gòu)建,項目范圍：,重點考慮一期； 輔助考慮二期。,一期范圍涉及漢臺區(qū)3 個辦事處，企事業(yè)單位21個，村居民1853戶，5974人，需拆遷房屋面積約47萬平方米。規(guī)劃范圍內(nèi)總用地9150畝，其中可征用收儲土地7210畝，除去市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建、綠化等公共用地外，實際可出讓開發(fā)凈土地約5000畝。,一期地塊：,總體設(shè)想：,一期：城市核心功能區(qū) 城市公建：會展中心、音樂廳、科技館

27、、青少年宮等。 消費性服務(wù)業(yè)：商貿(mào)、休閑旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等等。 宜居新城：新興生態(tài)人居區(qū)。 二期：城市核心功能延展區(qū) 一期延伸：如文化體驗、休閑旅游、商貿(mào)物流、生態(tài)人居等功能的延伸。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)：可適當考慮休閑研發(fā)等具有產(chǎn)業(yè)因素的服務(wù)業(yè)。 其他：如職業(yè)教育基地等。,新城：位于城市邊緣，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美并具有城市規(guī)模和密度的區(qū)域，分擔中心城區(qū)的居住功能、產(chǎn)業(yè)功能的城區(qū)。,新城分類： 臥城：廣州華南板塊、原北京通州 教育新城：上海松江大學(xué)城、廣州大學(xué)城 旅游新城：寧波東錢湖新城、杭州休博園板塊 商貿(mào)新城：紹興迪蕩新城 航空城：美國菲尼克斯航空城、浦東航空城 產(chǎn)業(yè)新城：上海嘉定新城、臨

28、港新城 都市副中心型：巴黎拉德方斯、寧波東部新城 老城延伸型：西安曲江新城、上海青浦新城,新城釋義：,案例：西安曲江新城 重塑古城，打造新城,戰(zhàn)略思路：騰籠換鳥 將相當部分老城人口和城市功能向外疏導(dǎo)，降低古城人口密度，重新梳理整合歷史文化資源，恢復(fù)古城風(fēng)貌，再現(xiàn)漢唐盛世“天下第一皇城”，同時把曲江新城打造成西安未來的新城市中心區(qū)。 戰(zhàn)略定位： 曲江新城是西安新時代形象的標志性區(qū)域，是現(xiàn)代西安的城市客廳和名片； 是西安整合旅游、文化、教育、科技四大優(yōu)勢資源的平臺，推動經(jīng)濟增長的發(fā)動機； 是西安輻射西北的都市信息港，是西安成為國際化旅游中心城市的生態(tài)旅游休閑港，是西安城市的副都心。 功能定位：四大

29、中心 西安旅游中心 西安休閑度假中心 西安政務(wù)會展中心 西安居住中心 戰(zhàn)略引擎：八馬拉車 配備產(chǎn)業(yè)引擎拉動開發(fā)。以旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展為突破點，整合復(fù)合多產(chǎn)業(yè)，形成一個旅游休閑、商貿(mào)居住、會展、科教文化等三產(chǎn)為主的新型城區(qū)。,案例：上海青浦新城 古城+新城,定位：“青浦新城”是青浦區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，是具有“水鄉(xiāng)文化”與“歷史文化”內(nèi)涵的現(xiàn)代化中等城市。 發(fā)展特色：非常注重新城與老城的關(guān)系，新老結(jié)合，一方面注重老城文脈的保護，另一方面注重于新興功能和業(yè)態(tài)，兩者很好的融合。邀請國內(nèi)外著名規(guī)劃/建筑大師設(shè)計，如馬清運、劉家琨等，打造出不少中西精髓良好結(jié)合的著名建筑。,崧澤廣場,北菁園,規(guī)劃展示中心,

30、金地格林郡,圖書館（浦陽閣）,行政學(xué)院,青松外苑,老商業(yè)街改造,曲水園邊園,開發(fā)理念：三區(qū)融合，打造“漢文化濱水休閑新城”,最具代表性的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 濃縮漢中文化精華，代言漢中文化，著重于文化體驗演繹。 最富有活力的漢中新城區(qū) 匯聚漢中新興城市功能，打造省際交流中心，著重于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尤其休閑產(chǎn)業(yè)的升級。 最具有吸引力的新興居住區(qū) 集聚本地精英，大力吸納外部人口，著重于生態(tài)型宜居社區(qū)的營造。,（一）最具代表性的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)：,老引擎：三遺址及周邊區(qū)域 位于老城中心，文脈核心遺址及載體，以文化觀光旅游為主，正在逐步升級，增加體驗/休閑功能；然空間有限，只能代言“漢之源”的一部分，難以全方位的展示“

31、漢之源”。,新引擎：新城核心區(qū) 位于新城中心，文脈的延續(xù)區(qū)，發(fā)展空間大，是老城的良好補充及升級，有更大的空間去全方位展示“漢之源”，可更好以休閑為載體，以文化為靈魂去打造一站式文化休閑體驗平臺。賦予文化以時尚的業(yè)態(tài)，讓文化更具生命力，更有吸引力。,其他：如張良廟、武侯墓、武侯祠、廟會節(jié)慶等，是老城和新城之外很好的補充；人們以上述兩平臺為引擎，向外輻射，更全方位的發(fā)掘“漢之源”。,（二）最具活力的漢中新城區(qū)：,核心的城市公建：在遵守總規(guī)的基礎(chǔ)上作適當功能優(yōu)化,新城區(qū)的城市公建建設(shè)思路應(yīng)升級：從“傳統(tǒng)的、封閉的、單一功能”升級為“新興的、室內(nèi)室外相結(jié)合、復(fù)合功能、展示文化特色、更加人性化”，因此，

32、建議在原總規(guī)基礎(chǔ)上作適當?shù)恼霞肮δ軆?yōu)化。,（三）最具有吸引力的新興居住區(qū),集聚本地精英：騰籠換鳥，老城人口外溢。 大力吸納外部人口：致力于打造最好的社區(qū)，吸引大量外部人口的導(dǎo)入，增加城市人口，貫徹雙百戰(zhàn)略。 著重于生態(tài)型宜居社區(qū)的營造：以生態(tài)為本，引進先進技術(shù)，致力于打造宜居新城。,城市客廳,一期將由兩大部分組成：,城市客廳 沿天漢大道及漢江濱水一線，將著重打造成為漢中首屈一指的城市客廳。未來該區(qū)域?qū)⒊蔀槭‰H交流中心、文化體驗中心及都市休閑中心。 宜居新城 其他地塊，將著重打造成為宜居新城。未來該區(qū)域?qū)⒊蔀橛H水之城、養(yǎng)生之城及生態(tài)之城。,城市客廳,宜居新城,一期構(gòu)建示意：,漢之源文化休閑區(qū),

33、水上游樂區(qū),生態(tài)居住區(qū),濱江休閑區(qū),主引擎：“漢之源”文化休閑區(qū) 由A1和A2組成，是先期啟動的核心強勢引擎，集漢文化主題公園、城市RBD于一身的城市名片及城市客廳。 引擎二：“飛虎群英”主題會所區(qū) C1，原航站樓舊址改造的特色引擎，集遺跡觀光、文化體驗、娛樂休閑于一體的紅色文化特色主題會所。 引擎三：漢水天堂 D1，將部分江面納入，作為水上功能區(qū)，打造漢水流域最好的水上樂園。 其他：濱江休閑區(qū)、生態(tài)居住區(qū) 通過引擎的帶動，其余濱江區(qū)域?qū)⒅鸩酱蛟鞛锽1濱水休閑區(qū)；其余地塊將打造為生態(tài)居住區(qū)A3、A4、B2、C2。,“飛虎群英” 主題會所區(qū),A1,A2,A3,A4,B1,B2,C1,C2,D1,

34、3.2 第一階段 A區(qū),A區(qū)綜述,目標：A區(qū)作為整個項目的啟動區(qū)兼示范區(qū)，力求濃縮精華，進而以點帶面，樹立標桿，成為漢中的城市名片。 選址：天漢大道和濱江交叉口。 規(guī)模：約2000畝。 構(gòu)成：由兩大部分組成，其中A1和A2為整個項目的主引擎，共1000畝；A3和A4為同期開發(fā)的住宅部分，共1000畝。 A1：朱鹮閣文化休閑區(qū) 550畝 A2：漢之源主題酒店 450畝 A3：濱江公寓 570畝 A4：濱江公寓 430畝,A1、朱鹮閣文化休閑區(qū),定位：漢中文化地標區(qū)域。同時通過文化地標建筑的帶動，打造濱水文化休閑片區(qū)。將文化與餐飲、典藏、演藝、娛樂、節(jié)慶等相結(jié)合，打造成為特色文化產(chǎn)業(yè)基地。 規(guī)模：

35、占地約550畝。（非建設(shè)用地） 構(gòu)成： a、休閑商業(yè)中心：80畝 b、漢水廣場：50畝 c、朱鹮閣片區(qū)：150畝 d、濱水美食公園：270畝,a,b,c,d,d,d,d,d,a、休閑商業(yè)中心,定位：集零售購物、休閑娛樂、文化旅游、休閑商務(wù)于一體的一站式休閑體驗平臺。未來將成為 以休閑商業(yè)為主的漢中商業(yè)副中心（RBD） 本項目的區(qū)域商業(yè)中心。 規(guī)模：占地約80畝（非建設(shè)用地），建筑面積3.2萬平米。 構(gòu)成： 大型超市：漢中最大的超市之一。 專業(yè)賣場主力店：如影城、書店、家居家電旗艦店等。 娛樂主力店：大型KTV、娛樂中心等。 名品旗艦店：國內(nèi)外時尚名品品牌展示銷售區(qū)。 精品小店：特色飾品、服裝、

36、禮品店等 時尚餐飲店：各色特色餐飲店。 創(chuàng)意辦公區(qū)：設(shè)計、廣告、咨詢等創(chuàng)意類公司的辦公區(qū)。,定位：漢水之濱的文化廣場，市民及游客的公共活動空間，大型節(jié)慶平臺。突出中國古典女性美及愛情主題，形成日夜不斷、動靜相宜的文化體驗天堂。打造中國最浪漫的濱水文化廣場。 規(guī)模：占地約50畝（非建設(shè)用地）。 構(gòu)成： 鳳儀噴泉：廣場的標志性景觀。設(shè)計成鳳舞之姿的音樂噴泉，突出炫彩夜景燈光，配以大漢古樂，烘托古漢古韻，與漢江遙相呼應(yīng)，倍增漢水之美。 漢水女神雕像及中國古代美女雕像群：廣場中心的地標。以中國最早的人神之戀漢水女神為核心，打造中國古代美女雕像群，如褒姒、趙飛燕、王昭君、西施等。 時空棧道：以棧道為核心

37、表現(xiàn)形式，以時空為序，移步換景，串接歷史故事，中間穿插成語故事的點睛，打造中國首個漢文化時空棧道長廊。,b、漢水廣場,定位：將朱鹮閣打造成與黃鶴樓、滕王閣、岳陽樓齊名的中國四大名樓，成為漢中的標志性建筑。漢文化主題的中式建筑與現(xiàn)代時尚相結(jié)合，將建筑的文化觀賞性與功能的實用性最佳結(jié)合。打造“宜觀、宜賞、宜聽、宜品”的“中國首個漢文化全景體驗平臺”。 規(guī)模：占地約150畝（非建設(shè)用地），建筑面積1.8萬平米，其中主樓1.3萬，樓外0.5萬。 構(gòu)成： 主樓：典藏廳、演藝廳、美食廳 主樓外區(qū)域：小型漢文化主題商業(yè)群,c、朱鹮閣片區(qū),典藏廳：漢中最大的文物典藏平臺，國內(nèi)知名的特色典藏會所?？蓞⒄諒V州番禹

38、寶墨園的運作模式，搭建平臺，整合文物資源，為著名的收藏家展示及保護文物。 演藝廳：集主題文化演出、曲藝欣賞于一體的一站式文化演藝平臺。打造一臺大戲“夢回大漢”，全方位演繹漢朝的生活方式，漢服、歌舞、禮儀、祭祀等，突出觀眾的參與性，讓觀眾得到充分的體驗。同時集合漢朝具有代表性的曲藝項目/漢樂府，如孔雀東南飛、陌上桑等傳統(tǒng)曲藝，發(fā)展為特色漢代歌賦表演，打造中國兩漢古典藝術(shù)盛宴。 美食廳：漢文化主題餐飲平臺。從裝修、家居、服飾到器皿裝飾都具有濃郁的漢文化主題，設(shè)有正式的傳統(tǒng)宴會儀式及最具檔次的漢文化主題菜式同時宴會全程伴有民樂表演及講解服務(wù)。服務(wù)于從中端到高端人群。專設(shè)漢王府，以高端為主，是漢中最高

39、級別的餐飲接待平臺。,主樓：,主樓外區(qū)域：小型漢文化主題商業(yè)群,定位：漢文化主題商業(yè)群落，一方面整合當?shù)氐氖止に嚻罚蔀楫數(shù)厥止に嚻返募姓故炯颁N售平臺，另一方面注重文化體驗及消費，以漢文化為核心集中展示漢服、中醫(yī)等豐富的文化元素。比如可設(shè)立老中醫(yī)館，提供現(xiàn)場中醫(yī)亞健康診斷及養(yǎng)生中藥銷售等。 規(guī)模：建筑面積0.5萬平米。,定位：集餐飲、休閑娛樂于一體的濱水休閑岸線，可參照美國圣安東尼奧著名的“RiverWalk”。以本地的小吃/特色餐飲為主，融合陜甘川地區(qū)的美食精華，將本土特色和時尚業(yè)態(tài)最佳的融合，與漢水相結(jié)合，利用親水河堤平臺，精心打造漢文化主題點綴的景觀，與餐飲的功能相結(jié)合，面對中端的內(nèi)外

40、部市場，最地道的材料、最地道的美食、最地道的漢水之濱。未來將打造成為陜甘川交界地區(qū)首選的休閑餐飲大本營。 規(guī)模：占地約270畝（非建設(shè)用地）。,d、濱水美食公園,A2、漢之源主題酒店,定位：中國首個漢文化主題五星級度假村。集酒店住宿、會議論壇、餐飲娛樂、文化交流、休閑商務(wù)等功能于一體的大型休閑度假區(qū)。未來將成為漢中的首席接待平臺以及陜甘川區(qū)域省際交流中心。 規(guī)模：占地約450畝，建筑面積6.7萬。 構(gòu)成： a、漢之源主題酒店主樓：100畝 b、大漢書院群：300畝 c、古渡口片區(qū)：50畝,定位：漢文化主題濱水酒店，打造漢中頂級接待平臺?？蓞⒄仗K州御庭精品酒店，依托于文化強市，很好的將現(xiàn)代時尚的

41、元素與中國本土神韻融合。 規(guī)模：占地約100畝（非建設(shè)用地），建筑面積約2.7萬。 構(gòu)成： 會議中心： 共7個會議廳，含1個主會議廳及6個中小會議廳。其中主會議廳孔明廳面積1000平米，為多功能廳，可滿足大型會議及大型宴會，同時可分割使用。其余2個50平米，2個100平米，2個200平米。未來將成為漢中首席會議論壇平臺，未來可承辦以下主題會議：1、省際開放交流：西三角論壇 / 西三角旅游論壇/西三角文化交流論壇等；2、漢文化主題：國際漢學(xué)研究論壇等。 主樓客房及其他配套區(qū)：含250間客房及大堂區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身區(qū)等。,1、漢之源主題酒店主樓,定位：以光大漢學(xué)為目的，打造漢學(xué)研究、培訓(xùn)、交

42、流的休閑平臺；打造中國著名的漢學(xué)研究交流平臺。同時亦作為主題酒店的高端別墅式客房，。 規(guī)模：占地約300畝（非建設(shè)用地）。 構(gòu)成： 漢學(xué)論壇中心、禪茶會所：與北大/復(fù)旦/人大等院校合作，打造漢學(xué)/國學(xué)知名論壇，舉辦休閑型漢學(xué)/國學(xué)培訓(xùn)，如針對EMBA，以及企業(yè)獎勵旅游等。同時，大則邀請國際知名的漢學(xué)研究專家如杜維明等，小則是漢學(xué)研究機構(gòu)/當?shù)貪h水文化研究中心等常年的文化交流平臺。 書院/會館群/別墅式客房：打造成國內(nèi)外知名的書院群，部分可作為研究型機構(gòu)的常駐平臺，如漢水文化研究中心/漢學(xué)研究類機構(gòu)協(xié)會等；部分可作為文化名人的書院，如王志綱、余秋雨、易中天等。同時亦是文化主題的別墅式客房，可作為

43、漢之源主題酒店的最高端接待平臺。,2、大漢書院群,定位：復(fù)原上水渡原址，充分演繹包裝古渡文化，建設(shè)包括小茶樓、小作坊、小客棧、船渡等在內(nèi)的以臨建形態(tài)存在的小型休閑商業(yè)片區(qū)，形成一個集休閑親水、精品商業(yè)、建筑展示等功能于一身的渡口文化天然歷史博物館。 構(gòu)成：占地約50畝（非建設(shè)用地）。,3、古渡口片區(qū),定位：濱江高檔住宅區(qū)。 規(guī)模：A3占地約570畝，A4占地約430畝，合計1000畝。容積率2.0，建筑面積133萬，小高層、高層為主。 運營思路：預(yù)計于2010年推出土地市場，A1和A3，A2和A4各自打包出讓。 測算：預(yù)測該住宅區(qū)起始售價將突破3200元，平均售價按3500元估算，可承受的樓板

44、價有望達到700-1050元，對應(yīng)的地價則是93萬- 140萬。按中間值117萬/畝估算，預(yù)計回款11.7億。,A3/A4、濱江公寓,注：樓板價均按售價的20%-30%估算，下同。,3.3 第二階段 B區(qū) 第三階段 C區(qū)、D區(qū),B1、濱江休閑區(qū),定位：以濱江景觀整治為主，營造濱江休閑帶。同時在景觀整治的基礎(chǔ)上，適當考慮增加些功能，如運動公園、高爾夫練習(xí)場、養(yǎng)生中心等，一方面增加本區(qū)域的吸引力，另一方面亦為周邊的住宅區(qū)提供配套。 規(guī)模：占地約1000畝。,建議產(chǎn)品一：運動公園,可選內(nèi)容： 巔峰對決運動區(qū)：以漢武大帝、蔡倫造紙、衛(wèi)青霍去病抗匈奴等為素材開發(fā)戰(zhàn)爭、暴力等游樂活動；充分挖掘大漢民族、匈

45、奴等少數(shù)民族的軍事設(shè)施、戰(zhàn)場等的娛樂性和刺激性，如棧道等，構(gòu)建古戰(zhàn)場實景，通過精細的情景設(shè)計，全面塑造古戰(zhàn)場氛圍，針對大中型旅游團體、親子旅游者等細分市場進行開發(fā)。 網(wǎng)球場、門球場、籃球場、健身設(shè)施 兒童天地 休閑水世界、水岸瑜伽館,建議產(chǎn)品二：高爾夫練習(xí)場,定位：利用河灘地打造高爾夫練習(xí)場。一方面滿足高端人士的運動休閑需求，另一方面亦是整治土地，景觀改造，作為區(qū)域的配套。,建議產(chǎn)品三：養(yǎng)生中心,定位：具有漢文化特色的養(yǎng)生/SPA中心，結(jié)合漢浴主題，提供SPA水療、桑拿、中醫(yī)推拿針灸刮痧、氧吧、體適能測試、瑜伽健身、養(yǎng)生膳食、高端素食宴、道茶館、等全方位的高端休閑養(yǎng)生健身服務(wù)。,B2 濱江休閑

46、居住區(qū),定位：濱江休閑居住區(qū)。 規(guī)模：占地約1800畝。容積率1.5，建筑面積181萬，聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層皆有。 構(gòu)成： 高檔別墅區(qū)：400畝，容積率0.6，建筑面積16萬，定位為漢中最高端的別墅區(qū)。預(yù)計平均售價6000元。可承受樓板價約為1200-1800，對應(yīng)地價為48萬-72萬，按60萬/畝估算，預(yù)計回款2.4億。 養(yǎng)生住宅區(qū)：400畝，容積率1.2，建筑面積32萬，定位為西部著名的特色養(yǎng)生養(yǎng)老區(qū)，可參照上海綠地孝賢坊及上海親和源老年社區(qū)項目。預(yù)計平均售價3800元?？沙惺軜前鍍r約為760-1140，對應(yīng)地價為61萬-91萬，按76萬/畝估算，預(yù)計回款3億。 濱江公寓：1000

47、畝，容積率2.0，建筑面積133萬，小高層高層為主。預(yù)計平均售價3500元。可承受樓板價約為700-1050，對應(yīng)地價為93萬-140萬，按117萬/畝估算，預(yù)計回款11.7億。 運營思路：預(yù)計于2012年推出土地市場。 測算：合計回款為17.1億。,C1“飛虎群英”主題會所區(qū),定位：原航站樓舊址改造的特色引擎，集文化遺址觀光、文化體驗、娛樂休閑于一體的紅色文化特色精品主題會所。未來將成為漢中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標桿性項目。 規(guī)模：占地120畝。 構(gòu)成： 展覽區(qū)：飛虎隊歷史/物品/圖片及紅色文化系列史料展覽。 體驗區(qū)：精心打造的文化體驗區(qū)，設(shè)置豐富的參與環(huán)節(jié)，如飛虎隊相關(guān)的游戲/真人CS/野戰(zhàn)等。

48、休閑區(qū)：濃郁紅色文化特色的精品茶吧、酒吧、書吧及攝影吧等。 配套商業(yè)區(qū)：依托于主題會所的打造，帶動周邊的小型商業(yè)發(fā)展。,C1,C2 生態(tài)住宅區(qū),定位：基于本地塊離江有一定距離，且周邊開發(fā)水平參差不齊，地塊先天價值相對低，因此建議以生態(tài)為特色，打造漢中首個生態(tài)主題住宅區(qū)，定位為城市中高端生態(tài)住宅區(qū)，服務(wù)于中產(chǎn)階級為主。 規(guī)模：占地約1750畝。容積率2，建筑面積233萬，小高層、高層為主。 運營思路：預(yù)計于2014年推出土地市場，建議引進2-5家大中型開發(fā)商。 測算：平均售價按3500元/平米估算，可承受的樓板價有望達到700-1050元，對應(yīng)的地價則是93萬- 140萬。按117萬/畝估算，預(yù)

49、計回款20.48億。,其他：居民安置區(qū),定位：為區(qū)域拆遷戶設(shè)置的大型居民安置區(qū)。 安置思路：不僅僅停留于解決住房問題，更重要的是把村民變成市民，既要授之以魚，更要授之以漁。 商業(yè)分利：拿出部分商鋪還與農(nóng)民； 勞動技能培訓(xùn)：勞動技能培訓(xùn)學(xué)校； 就業(yè)崗位安置：項目里將會有大量的餐飲/休閑/娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)設(shè)施，將會提供大量的就業(yè)崗位，以及物業(yè)管理等； 文化建設(shè)：文化活動中心等硬件設(shè)施的建設(shè)及文化環(huán)境的營造。 規(guī)模：占地約450畝。容積率1.6，建筑面積48萬。 構(gòu)成：建議分設(shè)兩塊 安置1區(qū)：占地200畝； 安置2區(qū)：占地250畝。,建議選址：,D1 漢水天堂（水上游樂區(qū)）,定位：漢水流域皇冠上的明

50、珠，最吸引人的漢水天堂。 規(guī)模：狹義指項目對應(yīng)的水域部分，廣義指漢中城區(qū)的漢江部分。 表現(xiàn)建議： 船型：建議針對不同游客群設(shè)計不同檔次、不同風(fēng)格的三類船型，分別是一艘50人座的豪華船，三艘20人的中型船，五艘4-8人的小船。 碼頭區(qū)：沿河設(shè)置一個綜合樞紐游船碼頭，與古渡口相結(jié)合打造，碼頭區(qū)可適當建成小規(guī)模的休閑區(qū)、或夜市等。,D1 水上游樂區(qū),3.4 二期,二期設(shè)想：,核心服務(wù)區(qū)：一期的文化體驗、休閑旅游、商貿(mào)物流、生態(tài)人居等核心功能的延伸，尤其是休閑商業(yè)，與北岸共同組成廣義的RBD，同時亦是南岸的商業(yè)中心。 休閑研發(fā)區(qū)：通過休閑研發(fā)為突破口，逐步發(fā)展一些都市型的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 職業(yè)教育基地：

51、以此職業(yè)教育基地為龍頭，帶動漢中職業(yè)教育的全面發(fā)展。 自駕游大本營：結(jié)合漢中的城市特性，打造自駕游大本營。,建議重點項目：自駕游大本營,定位：集自駕游一站式綜合服務(wù)、休閑娛樂、運動拓展于一體的自駕游綜合服務(wù)平臺。 大本營中的大本營：獨特的區(qū)位特征讓本項目區(qū)別于一般位于郊外的汽車營地，廣義上整個漢中是一個巨大的自駕游大本營，狹義上本項目是依托于城市之下的大本營中的大本營，既有強大的城市平臺，又有豐富的濱水自然屬性，成就了強有力的核心競爭力。 構(gòu)建自駕游圈子文化：針對自駕游市場消費群的特征，本項目既設(shè)置了會所內(nèi)部的汽車沙龍，亦會常年舉辦露天活動，大型如音樂節(jié)，小型如每天的燒烤表演等；將為自駕游消費

52、者提供內(nèi)外部豐富的交流平臺，構(gòu)建圈子文化。 構(gòu)成： 汽車營地：汽車會所、汽車旅館、野奢酒店、汽車露營地、拓展基地。詳見下頁。 旅游集散中心：集旅游信息服務(wù)、旅游展覽、導(dǎo)游服務(wù)、公共交通服務(wù)、停車等于一體的陜甘川省際旅游集散中心。, 汽車營地,汽車露營區(qū)：建議設(shè)置數(shù)百個左右的停車位，之外還將提供全方位的汽車服務(wù)，為自駕游消費者設(shè)置豐富的增值服務(wù)，如：汽車維修、技術(shù)咨詢、租賃中心、信息服務(wù)中心、通信服務(wù)、金融服務(wù)、保險服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。 汽車會所： 集休閑娛樂、圈子交流、汽車沙龍、文化體驗等于一體的主題汽車會所。 汽車旅館：以汽車文化及漢文化為裝飾主題的經(jīng)濟型酒店；既迎合自駕游群體的需求，又融入當

53、地文化特色。 野奢酒店：與漢江結(jié)合，打造獨特的親水酒店，營造特殊的自然體驗氛圍，高星級標準精品酒店。 拓展基地：濱水的拓展訓(xùn)練基地，提供基本的拓展訓(xùn)練項目。,國外自駕/汽車/露營營地相對成熟 美國有2萬個左右的公共、私有營地。美國1/4的勞動力、1/3的時間、2/3的收入、1/3的土地面積都用于此領(lǐng)域。2005年，美國露營人數(shù)更是達到2,900萬人，單是露營地的年收入就超過200億美元。 歐洲各國營地總數(shù)已超過5萬個。常年舉辦各類活動。比如2004年夏天英國“格拉斯頓伯里音樂節(jié)”上，15萬音樂愛好者搭起帳篷，聚集在英國薩默塞特郡參加世界上最大的音樂盛會。 臺灣每年舉辦周末露營活動50余次，并經(jīng)

54、常舉辦知性之旅，古跡之旅，使露營者從中得到學(xué)習(xí)。 中國目前真正成熟的自駕營地極其稀少，已無法滿足快速增 長的自駕休閑需求。 我國旅游營地尚處于起步階段，主要針對休閑娛樂市場，依托所處景區(qū)或附近景區(qū)經(jīng)營，規(guī)模小，數(shù)量少，只提供簡單的服務(wù)，遠不能滿足蓬勃發(fā)展的自駕車旅游市場要求，也達不到國際標準。 2008年國家統(tǒng)計公報顯示：2008年末全國民用汽車保有量達到6467萬輛（包括三輪汽車和低速貨車1492萬輛），比上年末增長13.5%，其中私人汽車保有量4173萬輛，增長18.1%。民用轎車保有量2438萬輛，增長24.5%，其中私人轎車1947萬輛，增長28.0%。預(yù)計到2010年，中國有可能成為

55、全球第3大汽車市場，僅次于美國和日本。,與國外相比，中國的自駕營地市場增長空間巨大,目前營地的發(fā)展以東部沿海為主，但西部增長勢頭較好。 國內(nèi)專業(yè)旅游營地建設(shè)主要圍繞京津唐、長三角和珠三角三大經(jīng)濟圈展開，此外，西部以成都和西安為中心，圍繞西南生態(tài)和西北絲綢之路兩大精品線路也開始了旅游營地的建設(shè)。 綜合服務(wù)的欠缺是國內(nèi)營地發(fā)展的核心問題。 目前的營地基本是在旅游景區(qū)露營地或城市郊區(qū)荒地的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，營地類型涉及谷地、山地、林地、海濱等，大部分環(huán)境良好，有綠地和水源。所有營地均設(shè)有停車區(qū)，提供對房車的接水接電服務(wù)，戶外活動主要是燒烤、垂釣和踏青(林區(qū)營地不能燒烤)，部分營地能提供攀巖等極限活動或

56、水域活動，海濱營地還可進行沙灘運動、海上觀光等戶外活動。目前僅有橫店的旅行營地提供汽車維修和技術(shù)咨詢服務(wù)，實行營地分區(qū)和確立主題的只有萬綠湖旅游營地(國內(nèi)首家以汽車文化為主題的旅游營地)。而很多營地均沒有詳細的信息服務(wù)系統(tǒng)和解說系統(tǒng)，也缺乏醫(yī)療、通信、金融和保險方面的服務(wù)。 美國的營地已逐步發(fā)展為探險體驗/文化體驗/公益服務(wù)等社會活動的重要平臺。 美國旅游營地呈如下發(fā)展趨勢：1有75的旅游營地增加了活動項目，其中最新增加的是挑戰(zhàn)、探險類的項目。超過50的營地舉行角色扮演活動或提供探險、挑戰(zhàn)類的節(jié)目。2過去10年里美國營地國際職工不斷增加以滿足露營者接觸異國文化的需求。目前，美國各夏季營地有超過

57、35000多名的國際職工進行各種各樣的服務(wù)。3計算機不僅被用于營地登記和金融交易記錄，還被用來管理項目日程和用戶數(shù)據(jù)。網(wǎng)絡(luò)作為一種營銷手段其應(yīng)用在不斷增加。目前ACA的認證營地有79擁有自己的網(wǎng)頁，比5年前增加了29。4目前超過一半的旅游營地在運營的項目中包含社區(qū)服務(wù)或者公益項目。,中國的汽車營地還有很多方面需要改善,1、美國藍嶺群山森林型 汽車營地 擁有144個風(fēng)景秀麗的營位。 獨立的野餐桌，混凝土地面，完美集成的上水接口、下水接口、電源接口、電話接口、電視接口，帶漩渦的游泳池，四個帶燈光的網(wǎng)球場，9洞的高爾夫球場，俱樂部會所，24小時的保安，專職服務(wù)人員。 周圍有各項服務(wù)，包括汽車租賃、禽

58、肉市場、餐廳賓館、美容沙龍、高爾夫俱樂部等等。,【汽車營地案例】,2、英國四星級鄉(xiāng)村型 Penmarlam汽車營地 營地內(nèi)有商店、盥洗室、自助洗衣店、嬰兒照顧室、方便殘疾人使用的設(shè)施，以及寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 營地周圍有巖石海灣，獨特的村莊。可從營地走路去周邊那些各具特色的村莊，也可以在Old Ferr Inn（老式渡口旅館，有些是建筑在巖石上面）過上一晚。周圍還有許多有趣的步道，包括著名的“Hall Walk”。,3、金石灘國際汽車 露營地 大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地位于國家4A級旅游景區(qū)的大連金石灘黃金海岸。包括沙灘汽車露營地、森林營地及草坪汽車露營地。分為海洋娛樂、沙灘休閑、汽車營地、帳

59、篷營地、服務(wù)保障五大功能區(qū)?？赏瑫r接納房車60輛，自駕車500輛，露營者2000余人。 被命名為中國首家國際汽車露營地，并授予國家示范基地的牌匾。,招商建議：可與國內(nèi)著名的運營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，如中天行、車行天下等俱樂部，既有強大網(wǎng)絡(luò)渠道，近年來又不斷的拓展了眾多的汽車營地，針對自駕游市場形成了完整的體系。 贏利模式：建立多元渠道，一方面如與運營商的收入分成，另一方面如臨建出租租金、帳篷等設(shè)備租金，以及節(jié)慶收入；此外，更重要的是通過汽車營地的人流導(dǎo)入，帶動周邊的物業(yè)升值，帶動地價、房價及租金收入。,運營建議：,中天行投資管理有限公司成立于2003年，總部位于首都北京，擁有中國第一家房車俱樂部網(wǎng)絡(luò)；全國性房車運營網(wǎng)絡(luò)；房車會員網(wǎng)絡(luò)及汽車露營地網(wǎng)絡(luò)體系。目前中天行公司已形成了生產(chǎn)銷售運營露營地會員的一個完整產(chǎn)業(yè)鏈。在全國已有直營及加盟分部十幾家，有100多輛房車、近十個星級營地投入運營，形成了一定數(shù)量的會員系統(tǒng)，房車露營產(chǎn)品銷量占據(jù)全國份額的70%以上。 目前已形成全國性的營地網(wǎng)絡(luò)，其中比較著名的有：中天行死海房車營地；中天行喀納斯湖營地等等。,【目標運營商建議：】中天行,第四部分 開發(fā)運營,開發(fā)模式建議：“政府城市運營商開發(fā)商”,體制創(chuàng)新：“政府主導(dǎo)，企業(yè)運營” 建議增設(shè)濱江新區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)