2013年寧波漢德城項(xiàng)目定位報(bào)告.ppt

1、2013年寧波韓德市項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目概況及區(qū)域概況：韓德市位于江東區(qū)，東臨蘭亭路，南接樟樹街規(guī)劃路，西接陳印國(guó)際，北接京嘉路主城路，東臨新城。項(xiàng)目一公里內(nèi)，有中興泰富、世紀(jì)東方、新天地、東城國(guó)際、天港西岳酒店等。具有濃厚的商業(yè)和商業(yè)氛圍。項(xiàng)目北側(cè)有占地6萬余畝的富明公園，南側(cè)有江東公園，項(xiàng)目規(guī)劃中有一個(gè)大型中庭綠化景觀，最大限度地利用了景觀資源。306、512、30、517路公交車可直達(dá)本項(xiàng)目。該項(xiàng)目距地鐵1號(hào)線已開通的復(fù)明路站僅1000米，交通便利。周邊地區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目租金價(jià)格為：興福苑小區(qū)底層3.9元/套/天，1F 5元/套/天，2F 3元/套/天，3F 2元/套/天，1F 2.9元/套

2、/天，2F 2.67元/套/天，3F 2.5元/套/天，4F 2.33元/套/天。國(guó)際1樓23元/平/天1.1元/平/天，世紀(jì)東方廣場(chǎng)B1 6.5元/平/天1樓1012元/平/天8元/平/天3元/平/天，寧東路商鋪2.12.6元/平/天，星河花園商鋪未出租或出售，泰富廣場(chǎng)3元/平/天，聚集該區(qū)域人氣；步行1015分鐘就能到達(dá)。無論是工作時(shí)間的員工用餐還是下班后的休閑娛樂，都近在咫尺！10-15分鐘步行圈，華潤(rùn)萬家，世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)，向左走向繁榮1公里內(nèi)，餐飲和娛樂近在咫尺！項(xiàng)目東側(cè)的蘭亭路將在項(xiàng)目交付前開通，屆時(shí)去世紀(jì)東會(huì)更方便；2020年8月2日，中信泰富廣場(chǎng)、陳印國(guó)際、東城國(guó)際、新天地、明

3、輝東、天罡西岳酒店，本案為世紀(jì)東方寫字樓，該項(xiàng)目位于江東成熟區(qū)域，該區(qū)域具有濃厚的商業(yè)氛圍，包括中信泰富廣場(chǎng)、陳印國(guó)際、新天地、明輝東、東城國(guó)際等多處寫字樓和天罡西岳商務(wù)酒店。周邊寫字樓入住率超過80%，租金水平為23元/*天，并呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)?！咀笏{(lán)樊華】位于江東成熟區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚。2020年8月/2月，項(xiàng)目前方沿京佳路向東800米，可到達(dá)寧波東部新城市中心?？梢哉f，我們的項(xiàng)目位于東部新城的黃金門戶區(qū)域，其地段價(jià)值將隨著東部新城的發(fā)展而日益增加。右邊的夢(mèng)為東門新興的市中心感到自豪。2020年8月2日，銀行總部搬遷，高端綜合體出現(xiàn)，展覽和文化中心搬遷，房地產(chǎn)巨頭搬進(jìn)來，市政府搬遷。作為寧波市

4、政府“十一五”規(guī)劃的重要組成部分，“東擴(kuò)、北聯(lián)、南總體規(guī)劃、中升級(jí)”，到2020年，隨著市政府、會(huì)展中心等的搬遷，總投資將實(shí)現(xiàn)突破。東部新城將與三江口一起形成“一心兩核”的新城市格局。(右邊的夢(mèng)想)將會(huì)以2000億元的巨額投資建成，而這座城市將會(huì)勢(shì)不可擋地向東延伸。2020年8月2日，在門戶區(qū)域有三大建筑產(chǎn)業(yè)中心：航運(yùn)、金融、會(huì)展、行政中心、商業(yè)中心和文化中心。五個(gè)部委已經(jīng)落戶中央商務(wù)區(qū)；三大建筑產(chǎn)業(yè)中心：航運(yùn)、金融和會(huì)展中心聚集在中央商務(wù)區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；商業(yè)中心：在40萬平方米的門戶區(qū)域建造一個(gè)商業(yè)中心。商務(wù)中心：八家五星級(jí)酒店星羅棋布(距離項(xiàng)目13公里)。文化中心：投資22億為寧波市

5、民建造一個(gè)居住中心。到2020年，生活和工作人口將分別達(dá)到17萬和20萬，規(guī)劃住宅和商業(yè)設(shè)施近100萬平方米；在這種情況下，右邊的夢(mèng)整合了六個(gè)中心，其價(jià)值不言而喻！2020年8月2日，該項(xiàng)目靠近通往東部新城的主干道京嘉路，前方道路清晰。i，效果圖，商務(wù)大道第一線展示緊鄰江東商務(wù)大道，具有企業(yè)風(fēng)格的立面，驚喜驅(qū)動(dòng)，效果圖，C樓立面，2020年8月2日，效果圖，效果圖，2020年8月2日，效果圖，A辦公樓以平均18900元/套的價(jià)格出售給杭州銀行寧波總部，項(xiàng)目?jī)r(jià)值不言而喻將為辦公客戶提供便捷的金融服務(wù)；【樓甲】:杭州銀行寧波總部，2020年8月2日效果圖，樓乙特色酒店。本項(xiàng)目B棟為開發(fā)商自有物業(yè)，

6、將引入特色酒店提供商務(wù)配套服務(wù)，包括商務(wù)中心、會(huì)議場(chǎng)所、機(jī)票預(yù)訂等。也方便了定居企業(yè)的商務(wù)娛樂和宴請(qǐng)；商務(wù)中心示意圖，會(huì)議中心示意圖，渲染，2020年8月2日渲染，D棟特色別墅式商業(yè)街。項(xiàng)目D棟為10棟單戶型商業(yè)別墅，定位為企業(yè)會(huì)所、特色餐廳等。進(jìn)一步提升項(xiàng)目的商業(yè)品位；2020年8月2日，中庭中庭廣場(chǎng)，項(xiàng)目中庭廣場(chǎng)將不時(shí)舉辦藝術(shù)沙龍和文化活動(dòng)，為辦公客戶提供休閑娛樂場(chǎng)所；第2章，C樓價(jià)值，效果圖，16，示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，1。高品質(zhì)立面，莊重大氣，石材：造價(jià)高達(dá)800元/間，折射率高達(dá)85%，色彩優(yōu)雅，創(chuàng)造出項(xiàng)目的高品質(zhì)立面；Low-e中空玻璃：CSG或同品牌(約210元

7、/);良好的光學(xué)性能和熱性能，節(jié)能環(huán)保，隔熱防輻射。2020年8月2日，參照示意圖，未交付標(biāo)準(zhǔn)，參照示意圖，未交付標(biāo)準(zhǔn)，大堂高9m，精裝成本5000元/套，相當(dāng)于五星級(jí)酒店的規(guī)格；精致的風(fēng)格顯示了企業(yè)的實(shí)力。整棟建筑的公共部分由國(guó)內(nèi)著名設(shè)計(jì)師何倩薇設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了一個(gè)智慧藝術(shù)的公共空間，C棟一樓平面圖，精裝9米高的大堂，相當(dāng)于2020年8月2日的星級(jí)酒店。第三，標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊將以精裝交付，設(shè)計(jì)目標(biāo)是創(chuàng)造一種品味和低調(diào)的奢華！深化設(shè)計(jì)理念：知性、藝術(shù)、現(xiàn)代、懷舊、奢華，2020年8月2日。第四，標(biāo)準(zhǔn)樓層公廁將交付精裝，設(shè)計(jì)目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)品味和低調(diào)的豪華！深化設(shè)計(jì)理念：智慧、藝術(shù)、現(xiàn)代、懷舊、奢華，2

8、020年8月2日。五、【標(biāo)準(zhǔn)層】產(chǎn)權(quán)單位精裝交付，產(chǎn)權(quán)單位精裝交付：提供“住在包里”的商務(wù)體驗(yàn)；高級(jí)網(wǎng)絡(luò)地板：在地面鋪設(shè)高級(jí)網(wǎng)絡(luò)地板，避免入駐企業(yè)二次裝修的麻煩；渲染，6。硬件高端硬件配置，舒適的辦公體驗(yàn)，德國(guó)蒂森克虜伯電梯，世界十大電梯品牌之一，高效穩(wěn)定；給國(guó)內(nèi)知名品牌的空調(diào)，這是由家庭衡量和自由控制。高2.8m，寬1.8m，深1.5m，渲染，渲染，2020/8/2，7，100-680的智能組合滿足不同發(fā)展階段企業(yè)的需求，2020/8/2，2010年5月，寧波市規(guī)劃局頒布了寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定的通知，通知重要地段的一般辦公建筑向公眾開放，因此，寧波辦公市場(chǎng)的小面積產(chǎn)品未來將越來越稀

9、缺，優(yōu)質(zhì)小錯(cuò)過了，沒有了。為進(jìn)一步統(tǒng)一和規(guī)范辦公建筑的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審批管理，根據(jù)寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和國(guó)家辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)要求，對(duì)本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式取得土地的建設(shè)項(xiàng)目的辦公建筑規(guī)劃管理，制定本暫行規(guī)定。土地尚未轉(zhuǎn)讓的擬建辦公樓；1.在制定規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件時(shí)，土地使用的性質(zhì)一般應(yīng)分為小類。如果真的需要中央情報(bào)局(2)在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中，應(yīng)明確辦公樓的類型：一般辦公樓、公寓式辦公樓(含酒店式辦公樓)或兩者兼而有之，并根據(jù)各自的建設(shè)規(guī)模規(guī)定相應(yīng)的比例，其中公寓式辦公樓(含酒店式辦公樓)的建筑面積不應(yīng)超過辦公樓總面積的20%。寧波市政府第200745號(hào)文件規(guī)定，在重要的城市地區(qū)，一般辦公樓

10、應(yīng)建在商業(yè)和金融用地或商業(yè)辦公用地上，不得建公寓式辦公樓(包括酒店式辦公樓)。重要地區(qū)一般辦公建筑的開放式辦公室建筑面積不應(yīng)小于400平方米，其他地區(qū)的開放式辦公室建筑面積不應(yīng)小于200平方米。(三)公寓式辦公樓(含酒店式辦公樓)的產(chǎn)權(quán)人僅限于企業(yè)法人，依法履行企業(yè)法人的經(jīng)營(yíng)義務(wù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃對(duì)上述第(1)項(xiàng)和第(2)項(xiàng)有明確規(guī)定的，以其規(guī)定為準(zhǔn)。二.擬出讓土地的辦公建筑：(1)未通過規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批或技術(shù)審查會(huì)議通過的商業(yè)金融用地或商業(yè)辦公用地項(xiàng)目，辦公空間形式應(yīng)控制在開放辦公建筑面積不低于總辦公建筑面積的60%，單位辦公建筑面積不超過總辦公建筑面積的40%。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已獲批準(zhǔn)或技

11、術(shù)審查會(huì)議已通過的商業(yè)金融用地或商業(yè)辦公用地項(xiàng)目，辦公室的空間形式按原批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行控制。三是各類辦公建筑的主立面應(yīng)具有公共建筑的立面形式和建筑特色，一般不允許有陽(yáng)臺(tái)。原則上，空調(diào)室外機(jī)不應(yīng)設(shè)置在城市主干道上。如果真的需要設(shè)置，應(yīng)該覆蓋它們。Iv .建設(shè)單位提交的辦公樓設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合國(guó)家辦公樓設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ67-2006)及其他相關(guān)規(guī)范。五、房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃行政許可的施工圖(房屋用途、辦公單位劃分形式、建筑面積等)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。)。一般情況下，不允許產(chǎn)權(quán)分割。6.辦公用房的使用應(yīng)當(dāng)符合房屋所有權(quán)證書規(guī)定的使用性質(zhì)和土地證書書規(guī)定的土地用途。辦公建筑的所

12、有人和使用人不得擅自改變辦公建筑的房屋所有權(quán)證和土地證書載明的用途和使用性質(zhì)。本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。八、【標(biāo)準(zhǔn)層】絕版小面積公寓，漏得不多，2020/8/2，C樓總建筑面積約680，這樣的產(chǎn)品在寧波市場(chǎng)很少見；家庭配備可擴(kuò)展的陽(yáng)光空間，整個(gè)樓層入住率高；獨(dú)立享受整層辦公室，具有良好的私密性，是企業(yè)實(shí)力的象征。原理圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，原理圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，九。標(biāo)準(zhǔn)層整個(gè)樓層的入住率很高，這象征著企業(yè)的實(shí)力。十、增值開發(fā)，個(gè)性創(chuàng)造第三空間，11F陽(yáng)光辦公空間，4-27F，均配有陽(yáng)臺(tái)，4F、6F、8F、10F送人北行花園，4-27層每單元均有陽(yáng)光擴(kuò)展空間。整個(gè)建筑都被利用了，單元的使用面積也增加了；示意

13、圖、非交付標(biāo)準(zhǔn)、2020/8/2、三聯(lián)綠地打造寧波獨(dú)一無二的“呼吸”綠色生態(tài)辦公樓！示意圖，未交付標(biāo)準(zhǔn)，富民公園，江東公園，效果圖，XI。生態(tài)辦公三重綠色空間，打造寧波罕見的“呼吸”辦公建筑，四重智能系統(tǒng)：原理圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，效果圖，12和4個(gè)智能系統(tǒng)，高效辦公保障，16芯光纜接入，電信，移動(dòng)和聯(lián)通三重網(wǎng)絡(luò)，確保網(wǎng)絡(luò)高速運(yùn)行雙回路供電，雙保障辦公建筑正常使用；該電梯以音視頻廣播系統(tǒng)為標(biāo)準(zhǔn)，并可根據(jù)業(yè)主要求定制門禁系統(tǒng)，增加一個(gè)私人智能停車位管理系統(tǒng)(開發(fā)商提供20個(gè)停車位的免費(fèi)通道)，音視頻廣播系統(tǒng)，第三章，C樓服務(wù)，一個(gè)高品質(zhì)辦公樓的出現(xiàn)，需要很多大師的共同努力。華輝設(shè)計(jì)參與了北京奧林匹克公

14、園的規(guī)劃。他曾多次獲得國(guó)內(nèi)外頂級(jí)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，如亞洲建筑協(xié)會(huì)金獎(jiǎng)(亞洲最高官方建筑獎(jiǎng))、第二屆中國(guó)“百年建筑”獎(jiǎng)等。并與萬科/保利/龍湖/華僑城/金谷/中海/招商/華潤(rùn)置地等多家民族品牌開發(fā)商建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系。杭州灣信息港，龍崗鐘政大廈，深圳萬科中心，代表作品：建筑設(shè)計(jì)公司：華輝設(shè)計(jì)，42。寧波建設(shè)工程有限公司承接了寧波火車站、寧波飯店、寧波行政中心、中國(guó)銀行寧波分行等項(xiàng)目。并獲得國(guó)家優(yōu)質(zhì)魯班獎(jiǎng)、國(guó)家文明安全工地、國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程銀獎(jiǎng)等五項(xiàng)國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。杰作：城市管理中心、東站、中國(guó)銀行寧波分行、建筑公司：寧波建筑工程有限公司、國(guó)內(nèi)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)大師、中國(guó)一百名優(yōu)秀室內(nèi)建筑師。他曾多次獲得國(guó)際和國(guó)內(nèi)室內(nèi)

15、設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，如IAIC亞太室內(nèi)設(shè)計(jì)雙年度大獎(jiǎng)賽最佳獎(jiǎng)和IFI首屆國(guó)際室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽一等獎(jiǎng)。在寧波擔(dān)任國(guó)際化學(xué)工業(yè)協(xié)會(huì)國(guó)際理事會(huì)區(qū)域主任。代表作：公共部位裝飾設(shè)計(jì)：何倩薇，關(guān)悅展覽中心，他的辦公室，44。物業(yè)管理公司：計(jì)劃引進(jìn)當(dāng)?shù)匾涣鞯奈飿I(yè)管理公司或國(guó)家優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，為物業(yè)的保值增值提供保障；為入駐企業(yè)提供資產(chǎn)咨詢、管理和運(yùn)營(yíng)等全方位服務(wù)；這是辦公室質(zhì)量持續(xù)的保證。44、資產(chǎn)管理營(yíng)銷中心物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施管理資產(chǎn)管理動(dòng)態(tài)及持續(xù)租賃管理資產(chǎn)全權(quán)代表管理辦公室外包資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)資產(chǎn)咨詢基于資產(chǎn)價(jià)值的物業(yè)發(fā)展建議資產(chǎn)優(yōu)先運(yùn)營(yíng)推廣物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司第四章C樓定價(jià)效果圖辦公價(jià)格判斷促銷控制結(jié)

16、合市場(chǎng)分析周邊市場(chǎng)近期平均成交價(jià)格，通過市場(chǎng)價(jià)格比較法客觀判斷銷售價(jià)格。第一步：比較系數(shù)的制定，第二步：根據(jù)比較系數(shù)體系和項(xiàng)目參考權(quán)重綜合核心平均價(jià)格，以及價(jià)格推導(dǎo)過程。選擇參考項(xiàng)目后，根據(jù)本表中的指標(biāo)和權(quán)重對(duì)所選項(xiàng)目進(jìn)行比較和評(píng)分；比較系數(shù)，華虹第五大街，泰富廣場(chǎng)，本案，城頭大廈，寧興財(cái)富廣場(chǎng)，嘉恒廣場(chǎng)，參照項(xiàng)目位置圖，中型商業(yè)綜合體為17，000元/，寫字樓單元為14，500元/，小型商業(yè)綜合體為15，500元/，綜合體為14，000元/，寫字樓單元為15，000元/，平均價(jià)格由市場(chǎng)綜合，24F平均價(jià)格為17，668元/平方米25F的平均價(jià)格是17970元/平方米。2.以上報(bào)價(jià)有效期至2013年12月31日。所附報(bào)價(jià)為2020年8月2日。根據(jù)江東地區(qū)目前的租金水平，約為2.5元/平方米/天，是保守的t其中一部分供個(gè)人使用，剩余部分出租，以支持住房擴(kuò)建。100 m2是企業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，但絕不是終點(diǎn)。以購(gòu)買100m2辦公樓為例：2012年平均寫字樓價(jià)格為16000元/m2，抵押期限為10年，月還款額約為9400元；月租金收入約為7500元，這大大減少了月供應(yīng)量，減輕了購(gòu)房壓力。隨著租金的增加，月供應(yīng)量逐年減少；從第11年開始，租金可以用來抵消抵押貸款，這使得買房變得容易且沒有壓力。辦公室投資攻略2無限購(gòu)買，無限貸款，租金支持貸款，從而促進(jìn)擴(kuò)張。2020年8月2