思源__成都大悅城產(chǎn)品定位.ppt

1、光榮與夢想 “成都大悅城”住宅產(chǎn)品定位報(bào)告,致謝中糧,有幸與中糧地產(chǎn)合作，我們倍感責(zé)任。 14年思源成長歷程，與中國地產(chǎn)的歷史是難以相提并論的。但正是因?yàn)槟鷤兊膶I(yè)的精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，正是因?yàn)槟鷤儗λ荚吹男刨?，思源得以不斷成長。 在工作過程中，經(jīng)過貴我雙方多次溝通，不斷調(diào)整工作方向和工作內(nèi)容，最終形成以下報(bào)告體系：,+工作流程+,現(xiàn)場勘察,制定方式、方法,撰寫報(bào)告,執(zhí)行階段,討論&修改,在 隨后的 60分鐘,中國房地產(chǎn)領(lǐng)域 領(lǐng)先的整合增值服務(wù)商,2008 經(jīng)濟(jì)下滑 2008 股市下挫 2008 汶川地震 2008 房地產(chǎn)在回歸周期 如此 路在何方？,？,？,？,？,回歸策劃,08年房地產(chǎn)營

2、銷,發(fā)現(xiàn)問題 定位問題 解決問題 之過程,分析問題解決問題常用的營銷工具 綜合體的六個(gè)定位緯度 定位的競爭策略 三個(gè)定位緯度 組合提升競爭力 動(dòng)態(tài)SWOT分析,定位,總體定位與分物業(yè)定位,銷售,銷售目標(biāo)、銷售收入,主緯度,輔助緯度,主緯度間的主導(dǎo)作用,輔助緯度對主緯度的調(diào)節(jié)作用,輔助緯度間的影響作用,綜合體六個(gè)思考緯度,波特理論,成本領(lǐng)先,差異化,集中化,項(xiàng)目組合,附加值,時(shí)間壟斷,競爭優(yōu)勢的形成,定位的競爭策略,三個(gè)定位緯度,4,3,2,1,市場細(xì)分,集中化組合,產(chǎn)品組合策略,市場細(xì)分,動(dòng)態(tài),主和次？,PART 發(fā)現(xiàn)本案面臨的問題,如何確定項(xiàng)目的城市角色？,各個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品在項(xiàng)目內(nèi)扮演的角色？,

3、產(chǎn)品組合？,項(xiàng)目的商業(yè)是主要矛盾？,商業(yè)持有？,住宅部分的客群？,鐵路問題？,地塊被市政道路的問題？,住宅在項(xiàng)目里扮演的什么角色？,其他都成功，商業(yè)失敗就是失??？,營銷形象？,主和次？,現(xiàn)金流問題？住宅銷售支持商業(yè)的開發(fā),住宅部分的產(chǎn)品如何組合？ 包括業(yè)態(tài)？ 戶型組合？,如何解決住宅產(chǎn)品同質(zhì)化問題？ 高成本?,如何規(guī)避航空限高和鐵路帶來的影響？ 現(xiàn)金流？,本案面臨的問題,必須的認(rèn)知 住宅 是建面50萬綜合體內(nèi)的住宅,PART 定位(關(guān)鍵&難點(diǎn)的)問題,問題一： 如何研判市場走勢？,問題二： 如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？,問題三： 如何理解大盤的產(chǎn)品組合、物業(yè)配比、開發(fā)時(shí)序、開發(fā)難點(diǎn)？,問題四

4、： 如何在大盤整體下，定位住宅？,PART 解決問題,問題一： 如何研判市場走勢？,如何研判市場走勢？,市場觀望心重： 07年是成都房地產(chǎn)市場瘋狂的一年， 其上漲的速度已經(jīng)把之后幾年的潛力都用完了，特別是政府相關(guān)政策出臺之后，加上地震影響，成都市場成交量一直較低，市場觀望心重； 三環(huán)外供應(yīng)量加大： 隨著成都向外發(fā)展的繼續(xù)，三環(huán)外大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目將投入市場，使該區(qū)域的供應(yīng)加大； 品牌開發(fā)商越來越吃香： 市場遇冷，不少開發(fā)商資金鏈吃緊，甚至破產(chǎn)。行業(yè)面臨洗牌，有實(shí)力的品牌開發(fā)商受到更多關(guān)注。 產(chǎn)品質(zhì)量越來越受關(guān)注： 地震使人們更看重產(chǎn)品質(zhì)量，諸如：抗震級別等因素，這要求開發(fā)商更加嚴(yán)格的產(chǎn)品打造。

5、中小戶型將進(jìn)一步熱銷： 由于面對剛需市場，總價(jià)控制的因素，讓中小戶型已成趨勢。,剛需 未來一至兩年，絕對占比 產(chǎn)品 價(jià)值重新被審視 營銷 已不僅僅是簡單的推廣與銷售 而是傳遞與提升價(jià)值的過程 利潤 暴利已成往事 現(xiàn)金為王,問題二： 如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？,如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？,城市綜合體從來就是區(qū)域標(biāo)桿,城市生長產(chǎn)物 新興區(qū)域 發(fā)展?jié)摿薮?特征： 城市外擴(kuò)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 城市西貴南富的中間板塊 交通與城市任何區(qū)域的無縫對接 產(chǎn)業(yè)升級 傳統(tǒng)商業(yè)向高端零售業(yè)升級 住宅地產(chǎn)向商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)升級,項(xiàng)目所在區(qū)域,本案在城市價(jià)值屬性： 推動(dòng)區(qū)域進(jìn)入新歷程發(fā)展的標(biāo)桿項(xiàng)目 是區(qū)域成熟進(jìn)程的重

6、要載體,任何項(xiàng)目，都應(yīng)契合城市生長的過程 成為城市生長過程中最具活力的細(xì)胞 最終，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，提升區(qū)域形象的目標(biāo),問題三：如何理解大盤的產(chǎn)品組合、物業(yè)配比、分物業(yè)角色、開發(fā)時(shí)序，住宅對項(xiàng)目的價(jià)值？,如何理解大盤的產(chǎn)品組合、物業(yè)配比、分物業(yè)角色、開發(fā)時(shí)序，住宅對項(xiàng)目的價(jià)值？,定位緯度-總體定位與分物業(yè)定位,酒店： 項(xiàng)目檔次象征與品牌提升,住宅： 項(xiàng)目品位活力與資金支持,公寓： 項(xiàng)目品質(zhì)代表與功能補(bǔ)充,商業(yè)： 項(xiàng)目價(jià)值靈魂與功能主體,辦公： 項(xiàng)目高度標(biāo)桿與形象地標(biāo),近者悅，遠(yuǎn)者來,成都大悅城-國際外向型城市多元特區(qū),封頂 12月,開工 6月,竣工 6月,入住 12月,住宅,開工 6月,2010年

7、,2009年,2011年,寫字樓,商業(yè),營業(yè) 9月,竣工 4月,竣工 10月,平整 9月,正負(fù)零 9月,封頂 6月,封頂 6月,2008年,土地 11月,開工 12月,封頂 3月,入住 12月,開工 12月,公寓,竣工 8月,入住 6月,2012年,時(shí)序緯度,銷售緯度,2010年,2009年,2011年,2008年,2012年,年總計(jì),7.2億,4.3億,5.1億,0.2億,10.9億,3.1億,0.4億,6.5億,投入,銷售,財(cái)務(wù)緯度,住宅,寫字樓,商業(yè),公寓,0.7億,5.3億,0.7億,1.7億,5.1億,6.8億,2.7億,3.4億,0.7億,0.6億,0.6億,0.8億,0.4億,0

8、.1億,1億,0.1億,1.7億,1.1億,0.5億,0.6億,4億,0.7億,2007年,8億,11.3億,5.9億,3.9億,5.3億,2.5億,18.3億,11.8億,10億,17億,13.4億,1.7億,2.4億,34.5億,20.7億,17.1億,2億,2.8億,42.6億,業(yè)態(tài)總計(jì),整盤,成都大悅城國際外向型城市多元特區(qū),住宅,國際時(shí)尚生活特區(qū),寫字樓,悅城大廈,公寓,悅城酒店式公寓,商業(yè),大悅城商業(yè)中心,營銷緯度,形象基點(diǎn)：首發(fā)面市，確定大盤的形象檔次基點(diǎn),客戶源點(diǎn)：首先入住，引進(jìn)中高端客群與其他業(yè)態(tài)互動(dòng)支撐,品牌原點(diǎn)：首先開發(fā)，是大悅城品牌與中糧品牌在成都的引爆原點(diǎn) 、提升點(diǎn),

9、資金支點(diǎn)：首先銷售，回籠資金支持后續(xù)開發(fā),住宅對項(xiàng)目的作用,問題四：如何在大盤整體下，定位住宅？,細(xì)分住宅面臨的問題,市場低迷,區(qū)域競爭,地塊分散,規(guī)劃限制條件,住宅面臨的問題,住宅面臨的問題: 市場低迷,現(xiàn)階段受大環(huán)境影響，整體銷售欠佳。 買漲不買跌，市場觀望重。 區(qū)域在售項(xiàng)目售價(jià)有較大調(diào)整，均價(jià)5800-6200元/。價(jià)格是保證的銷售。 中華名園，均價(jià)下調(diào)800元/，能實(shí)現(xiàn)月均20套的銷售。 新界，雖屬稀缺多層，但因價(jià)格不降，月銷售不足5套。 計(jì)劃開工的項(xiàng)目延遲開工，調(diào)整方案。增加未來市場競爭。,住宅面臨的問題: 區(qū)域競爭,區(qū)域內(nèi)的三個(gè)直接競品項(xiàng)目，未來3年供應(yīng)量將達(dá)62.5萬，區(qū)域供應(yīng)量

10、大。 競品項(xiàng)目因區(qū)域內(nèi)規(guī)控指標(biāo)相近，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化重。 競品項(xiàng)目具有土地成本的優(yōu)勢，有很大的價(jià)格優(yōu)勢，加大了本案的競爭難度。,住宅面臨的問題: 地塊分散,地塊間因市政道路被分割，不利于大盤整體形象的樹立。,住宅面臨的問題: 規(guī)劃限制條件,限高：1、2號地塊限高56米 3、4號地塊限高27米 容積率：1、2號地塊容積率3 3、4號地塊容積2.2 90/70：單宗土地均要滿足，不能指標(biāo)共用 市政道路：地塊間的規(guī)劃道路 地塊南側(cè)的市政道路 鐵路：4宗地塊北側(cè)均臨鐵路,產(chǎn)品易同質(zhì)化，不利出彩； 樓面地價(jià)高；,地塊分散，不利于大盤整體統(tǒng)一。 噪音污染降低居住品質(zhì)。,銷售抗性大,基于這些問題, 如何進(jìn)行住

11、宅的定位？,讓我們來分享一個(gè)故事,可樂的故事,超市里 散裝可樂 1.25L 4.9 2.5L 6.9,商店中 瓶裝可樂 500ML 3元,一杯可樂 加冰、背景音樂 元,分裝體現(xiàn)價(jià)值,環(huán)境提升價(jià)值,增加附加值,散裝可樂,聽裝可樂,瓶裝可樂,酒吧“可樂”，小眾環(huán)境，中高價(jià)格；,超市“可樂” ，大眾化環(huán)境，低價(jià)格；,會所“可樂”，一站式環(huán)境，高價(jià)格；,三個(gè)定位緯度,受啟發(fā)于可樂的故事, 運(yùn)用三個(gè)緯度工具進(jìn)行項(xiàng)目定位,緯度一：提升本案的價(jià)值,運(yùn)用三個(gè)緯度工具進(jìn)行項(xiàng)目定位,提升價(jià)值策略之一: 將住宅融入綜合體進(jìn)行定位與營銷,本體 整體規(guī)劃 景觀規(guī)劃 建筑立面 住宅客群為商業(yè)提供消費(fèi)人群服務(wù),營銷 商業(yè)附

12、加值應(yīng)用在住宅 綜合體體驗(yàn)式營銷模式,緣由： 1、避免客群單一化、自身市場單一化而缺乏競爭力； 2、利用部分優(yōu)勢產(chǎn)品提升整體項(xiàng)目品質(zhì)； 3、豐富項(xiàng)目的產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求。,提升價(jià)值策略之二: 切分市場, 豐富產(chǎn)品線, 形成組合,本案目標(biāo)客戶需求,拆分容積率,通過拆分容積率，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值產(chǎn)品疊墅。 提升項(xiàng)目整體品質(zhì)與競爭力。,結(jié)論： 18電梯公寓6F疊墅產(chǎn)品 總體利潤比要高出約5。,提升價(jià)值策略之三: 拆分容積率,立面,融合商業(yè)立面風(fēng)格，引入國際、現(xiàn)代、時(shí)尚的元素，突顯項(xiàng)目昭示性，提升項(xiàng)目整體競爭力。,提升價(jià)值策略之四: 增加附加值之改善立面,精裝修,除疊墅產(chǎn)品外，其他普通產(chǎn)品實(shí)施精裝修；

13、 打造產(chǎn)品在區(qū)域的唯一性；提升項(xiàng)目整體品質(zhì)；,精裝修作用于建立競爭，與競品實(shí)現(xiàn)差異化營銷。 建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)600-800元/平方米。,本案選擇精裝修市場背景,市場大勢所趨,利于強(qiáng)占市場 提升品牌,區(qū)域缺精裝修產(chǎn)品,完善自身?xiàng)l件 增加產(chǎn)品附加值,提升價(jià)值策略之五: 精裝修,景觀園林,融合建筑與商業(yè)的時(shí)尚、國際元素，同時(shí)結(jié)合人文。讓景觀不僅是一種視覺的享受，也同樣成為本案國際生活城市大盤的重要載體。,整體風(fēng)格與建筑的現(xiàn)代、時(shí)尚相融 景觀動(dòng)線聯(lián)接各地塊 住宅與商業(yè)間通過景觀軸、景觀橋、景觀路相融 打造鐵路特色景觀帶 打造特色規(guī)劃道路 現(xiàn)代元素的景觀小品,提升價(jià)值策略之六: 景觀園林,智能、環(huán)保、節(jié)能

14、,通過引入智能系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)未來生活方式國際化、現(xiàn)代化、品質(zhì)化，提升項(xiàng)目居住品質(zhì)。,LOWE玻璃,斷橋鋁合金,地暖,新風(fēng)系統(tǒng),直飲水系統(tǒng),戶式中央空調(diào),LOW-E玻璃具有良好的隔熱保溫作用； 為業(yè)主節(jié)省制冷費(fèi)用另外LOW-E玻璃的可見光反射率一般在30%以下，可避免造成反射光污染；,考慮到本項(xiàng)目周邊臨鐵路、臨道路及商業(yè)區(qū)，LOW-E玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個(gè)安靜的環(huán)境中。,提升價(jià)值策略之七: 智能、環(huán)保、節(jié)能,優(yōu)化戶型,戶型空間優(yōu)化、戶型創(chuàng)新、增加抗震功能間,戶型空間優(yōu)化：讓居住價(jià)值不是面積尺度，而是人性化的設(shè)計(jì)。 贈(zèng)送面積：提升產(chǎn)品價(jià)值，以低總價(jià)得到更多面積。 （專

15、題研報(bào)告見附件） 增加抗震功能間：降低客戶因地震對電梯產(chǎn)品的銷售抗性，增加產(chǎn)品附加值。,提升價(jià)值策略之八: 優(yōu)化戶型,商業(yè)是住宅的泛會所,商業(yè)經(jīng)營中能對住宅業(yè)主實(shí)施優(yōu)惠，體現(xiàn)業(yè)主置業(yè)的尊貴感。 商業(yè)規(guī)劃中，考慮增加住宅功能外延的布局。如酒店內(nèi)的泳池、商務(wù)接待區(qū)。,一方面，商業(yè)為業(yè)主提供了便利，提升了在本案置業(yè)的價(jià)值。 另一方面，業(yè)主為商業(yè)經(jīng)營帶來了人流量上的保證。,提升價(jià)值策略之九: 商業(yè)是住宅的泛會所,A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū) A、B區(qū)作為一期組合開發(fā) C、D區(qū)作為二期組合開發(fā),先啟動(dòng)疊墅的推廣 引爆市場 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場高認(rèn)知 提升整體調(diào)性 一期啟動(dòng)區(qū)：A區(qū)疊墅 推售產(chǎn)品：疊墅 + 電梯,提升價(jià)值策略

16、之十: 合理的開發(fā)時(shí)序提升整體價(jià)值,產(chǎn)品的價(jià)值提升策略： 價(jià)值高于價(jià)格,別墅品質(zhì)的洋房產(chǎn)品 洋房品質(zhì)的高層產(chǎn)品,運(yùn)用三個(gè)緯度工具進(jìn)行項(xiàng)目定位,價(jià)值最大化,塑造競爭優(yōu)勢,優(yōu)化限制條件,緯度二：樹立本案的競爭優(yōu)勢,成本領(lǐng)先,差異化,集中化,項(xiàng)目組合,附加值,時(shí)間壟斷,競爭優(yōu)勢的形成,項(xiàng)目的競爭策略: 差異化、組合、附加值,綜合體內(nèi)住宅,疊墅電梯 + 洋房,建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保,競品物業(yè)：住宅商業(yè)（商住樓） 本案物業(yè)：住宅商業(yè)寫字樓公寓（城市綜合體）,一個(gè)綜合體內(nèi)住宅，即將成為城市的未來發(fā)展中心，生活的更便利、舒適和現(xiàn)代，是人們心中的一種生活愿景！,商住樓 vs 城市綜合體,塑造競爭

17、優(yōu)勢之一: 住宅依附體的差異化,同一地塊容積率的拆分，使得物業(yè)形態(tài)變得多樣化，既有低密產(chǎn)品，也有現(xiàn)代高層。這區(qū)分于單一產(chǎn)品項(xiàng)目，具有產(chǎn)品類型上的競爭優(yōu)勢。,在小區(qū)里，疊墅奢享城市土地和環(huán)境的稀缺與尊貴，電梯洋房盡享繁華中的寂靜與理解。,疊墅電梯 + 洋房 vs 電梯,塑造競爭優(yōu)勢之二: 住宅拆分容積率,建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保,塑造競爭優(yōu)勢之三: 產(chǎn)品附加值,精確打擊：直面不同的競爭項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)SWOT 捕捉空白：合理的產(chǎn)品推售時(shí)序安排 直接競爭：價(jià)格趨近形勢下的品質(zhì)優(yōu)勢,動(dòng)態(tài)SWOT：營銷過程中形成動(dòng)態(tài)的競爭優(yōu)勢,動(dòng)態(tài)SWOT印證推售時(shí)序,運(yùn)用三個(gè)緯度工具進(jìn)行項(xiàng)目定位,緯度三：優(yōu)化

18、本案面臨的限制條件,地塊分散,通過景觀軸線、建筑風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)與組團(tuán)、住宅與商業(yè)的和諧統(tǒng)一,優(yōu)化限制條件之一: 地塊分散,鐵路,鐵路沿線區(qū)域，打造主題景觀帶，從而提升項(xiàng)目附加值,景觀帶打造； 使用LOWE玻璃降噪； 臨鐵路部分，產(chǎn)品戶型面積為小戶型；,優(yōu)化限制條件之二: 鐵路,規(guī)劃道路,地塊間的規(guī)劃路，采用景觀路方式，弱化因此帶來的地塊分散的劣勢。,優(yōu)化限制條件之三: 規(guī)劃道路,LOWE玻璃使用；,沿路種植灌木，讓路成為風(fēng)景。, 1、2地塊的小區(qū)車流通道沿地塊南側(cè)修建。使建筑物后退，降低噪音污染。,優(yōu)化限制條件之四: 南側(cè)市政道路,市政道路,地塊南側(cè)臨通往商業(yè)中心的市政道路，存在噪音污染，影響

19、居住品質(zhì)。,優(yōu)化限制條件之五: 90/70,90/70,四宗土地，每宗均受此限,通過拆分容積率，豐富產(chǎn)品線 規(guī)避90/70產(chǎn)品同質(zhì)化的風(fēng)險(xiǎn)。,優(yōu)化限制條件之五: 商業(yè)影響,商業(yè)影響,受影響最大的為3號、 4號地塊,退距；綠化隔離；,臨近商業(yè)，降低居住品質(zhì),臨近住宅的商業(yè)業(yè)態(tài) 以規(guī)劃為污染小的業(yè)態(tài)為佳。,三個(gè)定位緯度,基于三個(gè)緯度分析而出的項(xiàng)目定位,PART 大悅城住宅定位結(jié)論（暫建議）,區(qū)域與地塊價(jià)值 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向,城市功能 產(chǎn)業(yè)功能,項(xiàng)目自身,集高檔購物、品位休閑、特色餐飲娛樂、商務(wù)、居住等多元功能于一體，以綜合大盤規(guī)模影響力，對武侯國際新區(qū)起到推動(dòng)作用，結(jié)合區(qū)域整體開發(fā)帶動(dòng)，打造城市新

20、區(qū)的核心增長極。,國際外向型城市多元特區(qū),項(xiàng)目整體定位,住宅定位,武侯國際新區(qū)的核心區(qū)、依托中糧品牌實(shí)力保障、大悅城大盤支持的 國際時(shí)尚生活特區(qū) 是城西乃至成都市的榮譽(yù)夢想生活典范,目標(biāo)客戶： 向往高品質(zhì)、國際化生活氛圍，追求享受高端商業(yè)配套的 社會新貴、城市中產(chǎn)及城市投資型人群,客戶定位,住宅客群分類及來源,找到目標(biāo)客戶的需求產(chǎn)品 確定本案的產(chǎn)品定位方向,+,1、小戶型住宅，面向首次置業(yè)者及外來投資者,區(qū)位潛力 完善配套 品牌歸屬 物業(yè)服務(wù) 社會認(rèn)同 保值增值,4、舒適一居、緊湊兩居、緊湊三居、舒適三居的組合，面向更廣泛的客戶群,3、大戶型，面向彰顯地位的知富階層,2、受政策影響、緊湊兩居、

21、緊湊三居為主，面向追求生活便捷及工作便利人群,產(chǎn)品定位產(chǎn)品形態(tài),產(chǎn)品形態(tài)： 6F疊拼別墅 + 9F多層電梯洋房 + 18F電梯公寓,產(chǎn)品定位戶型配比,產(chǎn)品定位戶型設(shè)計(jì)建議,總價(jià)控制原則,設(shè)計(jì)原則建議：,0.5功能間,戶型可拼原則,緊湊布局及適宜尺度,控制建筑面積 控制總價(jià),戶型優(yōu)化原則,儲物空間設(shè)計(jì),局部功能集成設(shè)計(jì),大小戶型相鄰設(shè)計(jì) 組合銷售,優(yōu)化戶型空間,利用豎向和邊角空間作儲藏，增加吊柜、壁柜等，使得儲物空間和建筑建造一體。 減少戶內(nèi)交通 借用餐廳、客廳空間，每一寸空間分分必爭。 采用落地凸窗，產(chǎn)生良好的視覺效果，增大采光面，使用房間更寬敞。 液晶電視的普及，可適當(dāng)縮減客廳面寬；,優(yōu)化戶

22、型空間,緊湊的布局及適宜的尺度,居室部分考慮與層高的結(jié)合,突出對空間的靈活使用，儲物柜內(nèi)壁預(yù)留高度不同的插槽，使用者可根據(jù)用途將隔板、橫桿靈活調(diào)整位置；亦可采用軌道式拉門節(jié)省空間，減少占用面積。,優(yōu)化戶型空間,儲物空間設(shè)計(jì),靈活空間與可變設(shè)計(jì),設(shè)置多功能房間（0.5居），根據(jù)不同時(shí)期的需求局部改變分隔。,優(yōu)化戶型空間,實(shí)現(xiàn)整套房屋的集成化設(shè)計(jì)和生產(chǎn)，是長期的目標(biāo)。 可先從廚房、衛(wèi)生間模塊開始：廚房、衛(wèi)生間設(shè)備及管道最多，又是人活動(dòng)最密集的區(qū)域。 因此，將這兩個(gè)功能模塊集成設(shè)計(jì)，可使有限的空間內(nèi)功能更加齊備。,局部功能的集成設(shè)計(jì),優(yōu)化戶型空間,把部分功能移至餐廳，形成廚房、餐廳一體化設(shè)計(jì)。服務(wù)陽

23、臺與廚房平行式布置最佳，這樣可以保證灶臺成L型布置或一字型、雙邊布置。,廚房集成模塊,優(yōu)化戶型空間,衛(wèi)生間集成模塊,當(dāng)套內(nèi)只設(shè)1個(gè)洗手間時(shí)，宜用分離式布置。 當(dāng)套內(nèi)設(shè)2個(gè)洗手間時(shí)，其中的公衛(wèi)宜布置淋浴間，以節(jié)省空間,優(yōu)化戶型空間,智能環(huán)保節(jié)能,LOW-E玻璃具有良好的隔熱保溫作用； 為業(yè)主節(jié)省制冷費(fèi)用另外LOW-E玻璃的可見光反射率一般在30%以下，可避免造成反射光污染； 考慮到本項(xiàng)目周邊臨路及商業(yè)區(qū)，LOW-E玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個(gè)安靜的環(huán)境中。,遮陽百葉、LOE-E玻璃達(dá)到降低能耗效果,智能環(huán)保節(jié)能,斷橋鋁合金采用隔熱鋁合金型材，具有節(jié)能、隔音、防噪、防塵、

24、防水功能。斷橋鋁合金窗比普通窗熱量散失減少一半，隔聲量達(dá)29分貝以上，水密性、氣密性良好。 與LOW-E組合使用將為業(yè)主節(jié)省更多的制冷費(fèi)用并保證良好的隔音效果。,斷橋鋁合金達(dá)到降低能耗效果,智能環(huán)保節(jié)能,地板采暖熱流示意圖,室溫由下而上逐漸遞減給人以腳暖頭涼的良好感覺，較散熱器供暖方式熱效率更高，符合人體要求的熱環(huán)境。 目前成都高端項(xiàng)目有開始采用地暖的趨勢。,地暖提升居住品質(zhì),智能環(huán)保節(jié)能,采用一臺主機(jī)與多個(gè)末端安裝的方式，主機(jī)安裝在室外陽臺的“隱蔽”處，同時(shí)供多個(gè)房間的供熱或供冷，任意調(diào)節(jié)房間溫度。,由于風(fēng)機(jī)盤管隱蔽在屋頂風(fēng)管暗藏式設(shè)計(jì)與裝飾渾然一體和諧統(tǒng)一，不會破壞室內(nèi)風(fēng)格，適合本項(xiàng)目精裝

25、修交房；并且室外機(jī)組安裝在預(yù)定位置不會破壞建筑外立面，保證外檐美觀,戶式中央空調(diào)保證外檐美觀,智能環(huán)保節(jié)能,通過濾料、活性炭、沸石，產(chǎn)生吸附、過濾、微電化學(xué)電場作用，去除水中余氯、重金屬離子、細(xì)菌和雜質(zhì)。,本項(xiàng)目面向的中高端人群對與健康息息相關(guān)的方面非常挑剔，采用凈水系統(tǒng)將保證業(yè)主可以喝到最清澈的水，提高生活品質(zhì),中央凈水直飲水系統(tǒng),智能環(huán)保節(jié)能,普通排水方式容易產(chǎn)生衛(wèi)生死角和噪音。 而同層排水的支管不穿越樓板，沿墻而走，在同一樓層內(nèi)與立管相連；從而避免噪音、異味與維修干擾。,同層排水降低噪音,同層排水,普通排水,智能環(huán)保節(jié)能,指紋門禁系統(tǒng),彩色可視對講,門磁窗磁,小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng),現(xiàn)階段普遍以采

26、用一卡通的門禁系統(tǒng)。 建議采用更加先進(jìn)的指紋門禁系統(tǒng)等設(shè)備即“一指通”，進(jìn)一步提升安防級別和安防效果。,智能安防系統(tǒng)確保安全,智能環(huán)保節(jié)能,建議采用國際一線品牌,瑞士迅達(dá),德國蒂森克虜伯,芬蘭通力,日本三菱,美國奧的斯,成都中高端項(xiàng)目基本都采用德國蒂森克虜伯、美國奧的斯 部分項(xiàng)目： 優(yōu)品道美國奧的斯 西城公館美國奧的斯 首座德國蒂森克虜伯 鷺島國際社區(qū)德國蒂森克虜伯,智能環(huán)保節(jié)能,PART 入市價(jià)格估算,地段價(jià)值 44,樓體素質(zhì) 27,環(huán)境設(shè)計(jì) 6,開發(fā)品牌 8,物業(yè)品牌 8,工程風(fēng)險(xiǎn) 7,100%,六大影響因素權(quán)重構(gòu)成 細(xì)分,環(huán)境23%,交通11%,配套10%,規(guī)模10%,設(shè)計(jì)5%,會所3%,綠化率2%,設(shè)計(jì)方案2%,開發(fā)商5%,物業(yè)公司品牌5%,現(xiàn)有形象3%,入住時(shí)間4%,評分構(gòu)成細(xì)項(xiàng)的構(gòu)成比例，參考多個(gè)成熟案例綜合制定 本評分標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)