權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí)面培訓(xùn)1-ne.ppt

1、證券基礎(chǔ)知識(shí)訓(xùn)練，目錄，二手房通過(guò)基礎(chǔ)知識(shí)二手房通過(guò)注意事項(xiàng)二手房通過(guò)基礎(chǔ)知識(shí)，二手房通過(guò)基礎(chǔ)知識(shí)，二手房通過(guò)a )二手房通過(guò)：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上住宅產(chǎn)權(quán)所有者轉(zhuǎn)移的行為. b )二手房貸款：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上借款人不能一次性支付住宅費(fèi)用90年前(根據(jù)調(diào)查資料) 每家住宅銀行都不接受貸款業(yè)務(wù)，二手房通過(guò)基礎(chǔ)知識(shí)，通過(guò)的前提條件賣家必須是生產(chǎn)門票的房子，如果有國(guó)土證，必須提供國(guó)土證的原件。 搬遷地點(diǎn)：成都市政府服務(wù)中心(后子門)、二手住宅搬遷基礎(chǔ)知識(shí)、二手住宅搬遷基礎(chǔ)知識(shí)、二手住宅搬遷基礎(chǔ)知識(shí)、國(guó)土證辦理狀況、二手住宅搬遷基礎(chǔ)知識(shí)、 備注： b容積率在1.0以上的c成交價(jià)格在同類地區(qū)平均價(jià)格水平的1

2、.4倍以下的銷售稅征收3360普通住宅：5年內(nèi)全額征收，5年以上免除銷售稅的非普通住宅：5年內(nèi)全額征收， 按5年以上差額訂稅的非普通住宅一律按3%征收權(quán)利稅，二手住宅超越基礎(chǔ)知識(shí)，修理基礎(chǔ)(資金)金是今后公共設(shè)施、房屋等修理的專業(yè)儲(chǔ)備資金。 其征收標(biāo)準(zhǔn)為，建筑年代為1999年以前的免除，1999年以后建成的，按電梯27.5元/平方米、非電梯22元/平方米征收的繳納額不符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)充差額后進(jìn)行買賣。修稅公式權(quán)利稅=交易價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)格* 3% (個(gè)人首次購(gòu)買普通住宅的90平方米以下按1%征收的90平方米以上144平方米以下按1.5%征收的交易手續(xù)費(fèi)=面積*6(非住宅：申報(bào)基數(shù)*0.7% )

3、轉(zhuǎn)移注冊(cè)費(fèi)=80元/戶(商業(yè)住宅550元一戶)保養(yǎng)基金=面積*繳納基準(zhǔn)(elevel 工本費(fèi)：共有證10元/本國(guó)土證20元/本土地轉(zhuǎn)讓金=交易價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)格*1.5% (二環(huán)外1% )個(gè)稅：交易價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)格*1%印花費(fèi)：(住宅)原2購(gòu)買期間為5年以上.二手房通過(guò)基礎(chǔ)知識(shí)不購(gòu)買出售住宅征稅方式為： (財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅和合理費(fèi)用) *20%，不購(gòu)買取得的住宅范圍為：繼承、包括遺產(chǎn)處置、離婚財(cái)產(chǎn)分割、贍養(yǎng)關(guān)系贈(zèng)與、贍養(yǎng)關(guān)系在內(nèi)的購(gòu)買所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：交易價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)格*1%， 例題：王老師購(gòu)買青羊區(qū)光華村街上的一棟住宅，面積55平方米，磚砌，交易價(jià)格45萬(wàn)，2006年從朋友那

4、里以13萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買。 假定賣方的家庭只有一所住宅。 (注：指導(dǎo)價(jià)格2600/平方米)請(qǐng)修訂該客戶購(gòu)買該住宅所需的用戶費(fèi)用。 有關(guān)二手住宅轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)知識(shí)、二手住宅轉(zhuǎn)移的注意事項(xiàng)、1、土地使用權(quán)取得的差異轉(zhuǎn)讓2、有關(guān)住宅轉(zhuǎn)移的第一次交易成為私產(chǎn)時(shí)，不辦理國(guó)土證的，該住宅在第二次交易時(shí)如果不先辦理國(guó)土證，就不能再次更換國(guó)土證4另外，未成年人無(wú)論是買方還是賣方，法定監(jiān)護(hù)人都必須發(fā)放保證書，但內(nèi)容不同。5、簽訂合同時(shí)，盡量備齊賣方的客戶資料，特別是小國(guó)土、共有證等。 6、合同簽字完成后，向客戶報(bào)告需要準(zhǔn)備什么資料時(shí)，應(yīng)自己檢查戶籍、身份證和結(jié)婚證上的號(hào)碼是否一致，所有身份證是否在有效期內(nèi)，戶籍簿上是否

5、有客戶的身份證號(hào)碼，二、二手住宅搬遷注意事項(xiàng)，八、 檢驗(yàn)文件(現(xiàn)須在搬遷前提交)對(duì)a產(chǎn)票未貼稅花的，可檢驗(yàn)其納稅情況(住宅改房除外)。 b產(chǎn)權(quán)證可以是舊的產(chǎn)權(quán)證，也可以是安居房、解困房和經(jīng)濟(jì)適用房等，必須核對(duì)文件，不僅是為了信息的完整性，同時(shí)這種房屋的上市交易需要補(bǔ)稅， 對(duì)于注意賣方對(duì)有關(guān)條款的約定因c離婚及贈(zèng)與繼承而獲得財(cái)產(chǎn)權(quán)的賣方，提交文件可以得到其詳細(xì)信息；對(duì)于通過(guò)二手住宅的注意事項(xiàng)，當(dāng)事人不能代理人請(qǐng)求處理的，可以接受公證請(qǐng)求請(qǐng)求處理，委托人可以注意在外國(guó)駐中國(guó)當(dāng)?shù)卮笫桂^認(rèn)證后，進(jìn)入國(guó)內(nèi)，用中文和語(yǔ)言同時(shí)進(jìn)行公證。委托人不是中國(guó)公民的情況下，如下操作： (1)，臺(tái)灣公民從?；鶗?huì)轉(zhuǎn)移到內(nèi)

6、地公證協(xié)會(huì)，方有效(這樣的公證一般使用范圍有限，象四川省一樣注意)。 (2)、澳門公民由澳門總工會(huì)等三個(gè)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)為內(nèi)地公證協(xié)會(huì)有效(3)、香港居民須在司法授權(quán)的律師處公證。 (4)、外國(guó)公民必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證后，經(jīng)中國(guó)駐當(dāng)?shù)卮笫桂^認(rèn)證后生效。 房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與、繼承登記；(一)房屋產(chǎn)權(quán)人死亡的，繼承人應(yīng)當(dāng)在公證處取得公證繼承書后30天內(nèi)向成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)繼承交換手續(xù)。 賣方繼承、贈(zèng)與所得的，需要交換后上市交易，離婚判決所得也一樣。 (二)個(gè)人申請(qǐng)房屋權(quán)利的登記應(yīng)當(dāng)使用身份證的名稱。 登記時(shí)必須攜帶本人身份證，親自出席處理。 如果不出席委托書(委托書必須經(jīng)過(guò)公司證明或者公證)，委托

7、人必須攜帶委托書、自己的身份證代辦(3)繼承二手住宅所有權(quán)需要什么樣的資料和費(fèi)用a .贈(zèng)與公證、生育證的原件，贈(zèng)與人和被贈(zèng)與人的身份證的原件和通稅為權(quán)利稅：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)x面積X3，登記費(fèi)80元/套，交易手續(xù)費(fèi)6元/平方米，銷售稅通過(guò)買賣。 b .公證、出生單原件、繼承人身份證原件及原件的通過(guò)費(fèi)用為注冊(cè)費(fèi)用80元/套c，繼承公證，贈(zèng)與費(fèi)用為標(biāo)準(zhǔn)一環(huán)內(nèi)16元/平方米，二環(huán)內(nèi)14元/平方米，二環(huán)外12元/平方米。 個(gè)人所得稅征收和細(xì)則，購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年，家庭唯一住宅房屋銷售，應(yīng)免征個(gè)人所得稅，同時(shí)滿足兩個(gè)條件。 否則，按交易價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)格征收納稅保證金，如果購(gòu)買者在一年內(nèi)再次購(gòu)買，按購(gòu)買費(fèi)用和銷售收入

8、的比例退稅，如果銷售者在一年內(nèi)不再購(gòu)買，該納稅保證金可以轉(zhuǎn)換為個(gè)人所得稅，納稅者可以用納稅證明書向稅務(wù)部門交換正式的個(gè)人所得稅券。 對(duì)于以非購(gòu)買方式取得住房所有權(quán)的賣方，對(duì)外銷售的，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減去贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅款和合理費(fèi)用的金額為應(yīng)納稅所得額，不得以適用稅率的20%繳納個(gè)人所得稅，實(shí)行審定征收。即再轉(zhuǎn)讓支付的個(gè)人所得稅的稅額=(轉(zhuǎn)讓所得-贈(zèng)與時(shí)支付的稅金和費(fèi)用) *20%非購(gòu)買方式取得方式，包括以非購(gòu)買形式取得住宅的贈(zèng)與住宅范圍：繼承、遺產(chǎn)處置、扶養(yǎng)關(guān)系贈(zèng)與、直系贈(zèng)與親屬和無(wú)償贈(zèng)與等非購(gòu)買形式取得住宅。 提供分割離婚財(cái)產(chǎn)所需的資料，離婚分割得到的財(cái)產(chǎn)，無(wú)論財(cái)產(chǎn)權(quán)人和離婚分割得到者是

9、否是同一個(gè)人，都需要交換財(cái)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行交易，營(yíng)業(yè)日為7個(gè)營(yíng)業(yè)日。 必要資料如下：結(jié)婚證原件及復(fù)印件(或民政部門出具證明并加蓋民政部門專用章)。 離婚證明原件和復(fù)印件離婚當(dāng)事人簽訂的離婚協(xié)定(加蓋民政部門檢驗(yàn)專用章)家生產(chǎn)權(quán)證雙方的身份證原件和復(fù)印件、生產(chǎn)權(quán)證地址變更處理、賣方客戶家地址、門牌號(hào)碼變更的，可以向房屋所在地派遣單位開具街道門牌號(hào)碼變更證明，辦理通過(guò)手續(xù)請(qǐng)注意派出所必須是有記號(hào)的格式。 否則不接受。 辦公區(qū)域和居住區(qū)域明顯不分開，怎么處理，不能直接過(guò)家。 除該公司可以向買方發(fā)放相關(guān)證明書外，證明內(nèi)容：買賣雙方都是該公司的內(nèi)部員工，銷售后不影響公司的事務(wù)等。 你可以把交易拿到市場(chǎng)上。 否

10、則，交易就無(wú)法上市。 房屋的所有門票都丟失了補(bǔ)充證；(1)1個(gè)工作日的查詢：書面申請(qǐng)的相關(guān)證明書(本人身份證委托書)。 (2)一個(gè)工作日的補(bǔ)充證：報(bào)紙上登載的聲明(成都日?qǐng)?bào)成都商報(bào)，必須提供全部報(bào)紙)房地產(chǎn)檔案館發(fā)行的住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)證明的依據(jù)。個(gè)人調(diào)查文件的心得和費(fèi)用，1、房東查本人的房地產(chǎn)文件或查本人的房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)文件：持有身份證，填寫調(diào)查文件的書面申請(qǐng)，內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人、房地址、調(diào)查文件的原因(銷售或其他相關(guān)事項(xiàng)：購(gòu)買合同和權(quán)利稅單)。 2、財(cái)產(chǎn)權(quán)人死亡，法定繼承人申請(qǐng)調(diào)查的同時(shí)發(fā)放死亡證明書。 3、他權(quán)利登記期間的檢驗(yàn)文件：持有書面申請(qǐng)、工作證或者身份證、他的權(quán)利證(復(fù)印件)。 4、確實(shí)

11、，財(cái)產(chǎn)權(quán)人因病、事等其他原因不能現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，請(qǐng)其配偶、直系親屬、代理人持有本人的有效身份證，配偶持有結(jié)婚證、戶籍簿等證明與財(cái)產(chǎn)權(quán)人關(guān)系的身份證，直系親屬持戶籍文件查詢到財(cái)產(chǎn)權(quán)交易中心9樓。 5、如果產(chǎn)權(quán)人在貸款購(gòu)房的同時(shí)，沒有產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件，可以用身份證從產(chǎn)權(quán)人本人查到產(chǎn)權(quán)交易中心稅務(wù)廳一樓的咨詢臺(tái)，二樓24-27號(hào)。 合同簽署過(guò)程中，如果應(yīng)從生育證得到的信息、產(chǎn)權(quán)地址為“x村”或“x鄉(xiāng)”，請(qǐng)注意該房屋是否有地址變更。 抵押信息如有抵押信息，房地產(chǎn)交易中心必須在進(jìn)行用戶交易之前注銷其他權(quán)利抵押。 房屋結(jié)構(gòu)要求結(jié)構(gòu)框架的多層房屋指導(dǎo)價(jià)格按電梯指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行修訂，合同簽訂期間應(yīng)該從生育券獲得的信息、備注

12、信息對(duì)居住室、貧困室等情況，要求調(diào)查是否納稅，否則按適應(yīng)時(shí)期稅率補(bǔ)稅后上市。 發(fā)行日期發(fā)行日期不足2年的，應(yīng)考慮營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年，但發(fā)行日期不足2年的，核對(duì)文件標(biāo)示權(quán)利稅發(fā)票或者發(fā)行時(shí)間為準(zhǔn)。 保守基金也一樣，征收標(biāo)準(zhǔn)如前所述。 有關(guān)收據(jù)詳情的注意事項(xiàng)是，對(duì)于財(cái)產(chǎn)權(quán)地址為“*環(huán)”的房屋，納稅申報(bào)時(shí)，稅務(wù)部門一律按照較高的原則，以“*環(huán)”內(nèi)的指導(dǎo)價(jià)格訂稅。 例如：現(xiàn)有的一套房屋，產(chǎn)權(quán)地證：成華區(qū)一環(huán)路東三段25號(hào)4棟2單元6樓12號(hào)，該房屋產(chǎn)權(quán)地址在一環(huán)路上，實(shí)際房屋屬于一環(huán)路外側(cè)，但稅務(wù)部門仍在一環(huán)路內(nèi)訂稅，適用兩種地區(qū)指導(dǎo)價(jià)格。三、二手房貸款的基礎(chǔ)知識(shí)，一、貸款分為商業(yè)貸款、公積

13、金貸款、組合貸款三種貸款方式，償還方式分為等額本金和等額本金兩種償還方式。 (也可以分為住房貸款和抵押貸款) 2、二手住房貸款的最高年限為20年，商業(yè)貸款男性為主借款人年齡貸款年限65，女性為60 .公積金貸款男性為主借款人年齡貸款年限60，女性不足55。 3 .有穩(wěn)定職業(yè)或收入，有償還能力的個(gè)人經(jīng)營(yíng)者，必須持有正式營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三個(gè)月納稅證明。 4 .首付購(gòu)買金額的3成。 居民貸款額由銀行評(píng)定房?jī)r(jià)在70%以下，期限最長(zhǎng)在20年以下。 公積金貸款不得超過(guò)40萬(wàn)。 商店貸款不得超過(guò)五成十年、三、二手房貸款的基礎(chǔ)知識(shí)、三、二手房貸款的基礎(chǔ)知識(shí)。 銀行受理貸款注意事項(xiàng)借款人的身份證、戶籍簿、結(jié)婚證的三

14、證姓名、身份證號(hào)碼必須一致。 不一致時(shí)向出錯(cuò)證明書的出證機(jī)關(guān)證明。 /李XX的身份證號(hào)碼)寫錯(cuò)了結(jié)婚證(510102197556224033 )，證明這兩個(gè)號(hào)碼是同一個(gè)人。 錦江區(qū)民政局(蓋章)、三、二手房貸款基礎(chǔ)知識(shí)、三證上的身份證號(hào)碼和姓名必須一致。 如果不一致，必須向錯(cuò)誤機(jī)關(guān)發(fā)放證明書。 如果是公安局的身份證號(hào)碼錯(cuò)位、重位引起的變更，請(qǐng)向派出所發(fā)放“居民身份證”。 請(qǐng)注意客戶的有效身份證是否在有效期內(nèi)，是否有損壞，戶籍簿上是否有客戶的身份證號(hào)碼，結(jié)婚證上是否有身份證號(hào)碼。 否則，要求發(fā)行機(jī)構(gòu)加算，借款人身份證破損、開放等現(xiàn)象銀行和產(chǎn)權(quán)交易中心不能受

15、理，一代臨時(shí)身份證銀行及產(chǎn)權(quán)交易中心簽訂不能受理(二代臨時(shí)身份證可以受理)的買賣合同時(shí)， 生產(chǎn)門票與抵押合同或借款合同的地址或面積不一致時(shí)，以生產(chǎn)門票的地址、面積為基準(zhǔn)的公積金貸款額的修訂公式：夫妻雙方個(gè)人月繳納額之和為6%0.4512貸款年限，三、二手住房貸款基礎(chǔ)知識(shí)，三、二手住房貸款基礎(chǔ)知識(shí)，評(píng)價(jià)價(jià)和貸款上限為一套住房估價(jià)的70 %是最高貸款額，從交易價(jià)格中減去它，就是客戶支付的最初支付額。 商店只貸款5成10年，三、二手房貸款的基礎(chǔ)知識(shí)，一般影響評(píng)價(jià)的因素有：個(gè)地段(主要因素)、樓層、建筑年代、裝修、環(huán)境、面積等.八十年代住宅一般銀行不受理(中行等要求94年后)。 建筑面積在30平方米以下的住宅銀行一般不能受理。注3360貸款單身未婚者原則上只能借出6.5成(共有或者擔(dān)保7成)、三、二手住宅貸款的基礎(chǔ)知識(shí)。 客戶如果貸款金額面積為0.7=需要評(píng)價(jià)住宅的價(jià)格示例3360王老師想買85平方米的房子，交易價(jià)格為65萬(wàn)，他想借40萬(wàn)不確定的話，可以告訴評(píng)價(jià)公司的人那個(gè)房子的具體情況，詢問(wèn)能否評(píng)價(jià)出每6722平方米、兩種償還方式的訂正方法及比較(1)、等額本利償還法的訂正公式：每月償還額=貸款本金月利率(1月利率)-1的含義：貸款期間每月以相等額平均償還貸款本利、三、二手住宅貸款基礎(chǔ)知識(shí)、償還月數(shù)前期償還的本金少、 獲得的信用支持程度相對(duì)適應(yīng)客戶群：預(yù)