2011年銀色世紀(jì)文登南海項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告.ppt

1、決 勝 南 海,銀色世紀(jì)文登南海項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告,搶抓藍(lán)色機(jī)遇,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀經(jīng)濟(jì)研判 城市規(guī)劃,位于山東半島東部，隸屬于山東省威海市,總面 積1645平方公里； 地處煙臺(tái)、威海、青島三個(gè)市的中心區(qū)域，地 理位置優(yōu)越，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是中 國沿海開放城市之一，也是全國百強(qiáng)縣之一； 環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，旅游資源豐富，享有中 國優(yōu)秀旅游城市，中國長壽之鄉(xiāng)、中國溫泉之 都，同時(shí)也是全國衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城 和山東省園林城市； 文化底蘊(yùn)深厚，自古就有“文登學(xué)”的美譽(yù)， 也是“黑龍江”之名由來發(fā)源圣地。,宏觀經(jīng)濟(jì)研判/基本概況,文登中國長壽之鄉(xiāng)、進(jìn)士之鄉(xiāng)、李龍王的故鄉(xiāng)、道教全真派的發(fā)祥地

2、,宏觀經(jīng)濟(jì)研判/經(jīng)濟(jì)形勢(shì),從上圖可以看出文登市的國內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持增長態(tài)勢(shì)，整體發(fā)展平穩(wěn)。 根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長率大于8%時(shí)，城市房地產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。 文登市經(jīng)濟(jì)增長率在13%以上，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,經(jīng)濟(jì)保持高速增長，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期,宏觀經(jīng)濟(jì)研判/人均可支配收入,來源：文登市政府工作報(bào)告,以上數(shù)據(jù)顯示，文登市人均可支配收入增速保持在9%以上的年均增長率， 增長態(tài)勢(shì)良好； 人均可支配收入增長，在滿足基本的生活需求后，大量資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行 業(yè)，為行業(yè)發(fā)展提供了充足的購買力。,人均可支配收入持續(xù)增加，為行業(yè)發(fā)展提供充

3、足的購買力,宏觀經(jīng)濟(jì)研判/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),文登市是一個(gè)典型的以第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，工業(yè)為城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 隨著海洋旅游資源的開發(fā)和半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的提出，文登市的旅游資源逐漸被開 發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展。,受國家政策傾斜的影響，第三產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展,宏觀經(jīng)濟(jì)研判/人口因素,從人口總量來看，由于受國 家政策及現(xiàn)代社會(huì)思想影 響， 出生率持續(xù)下降，人口 總量呈現(xiàn)減少趨勢(shì)。 從人口結(jié)構(gòu)來看，老齡化趨 勢(shì)非常明顯，少年和中年人 數(shù)逐漸減少，老年人口逐漸 增加。 老齡化逐漸成為社會(huì)重點(diǎn)關(guān) 注的問題，為養(yǎng)老產(chǎn)品提供 了良好的發(fā)展前景。,人口總量持續(xù)下降，老齡化人口增加，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景廣闊,宏觀經(jīng)濟(jì)研判,文

4、登市地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，文化資源深厚，非常適宜養(yǎng)老， 是中國長壽之鄉(xiāng)，進(jìn)士之鄉(xiāng)，李龍王的故鄉(xiāng)，道教全真派的發(fā)祥地。 經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭發(fā)展良好，年均增長率保持在13%以上，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 人均收入較高，2011年達(dá)到16859元/人，為行業(yè)發(fā)展提供了充足的購買力。 以第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，隨著旅游資源的開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)獲得了良好的發(fā)展空 間。 從人口結(jié)構(gòu)來看，生育率下降，老年人口增加，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的 發(fā)展前景。,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀經(jīng)濟(jì)研判 城市規(guī)劃,城市規(guī)劃研究/半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū),2009年4月，胡錦濤總書記在山東考察時(shí)指出：“要大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，科學(xué)開發(fā)海 洋

5、資源，培育海洋優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)。” 2011年1月4日，國務(wù)院以國函20111號(hào)文件批復(fù)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī) 劃，這是“十二五”開局之年第一個(gè)獲批的國家發(fā)展戰(zhàn)略，也是我國第一個(gè)以海洋 經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。,半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的國家發(fā)展戰(zhàn)略,山東省是海洋大省，海岸線長3000多公里，占全國的1/6。擁有海灣200余處，是我國 長江口以北具有深水大港預(yù)選港址最多的岸段。 山東省海洋科技優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，擁有中科院海洋研究所、中國海洋大學(xué)、國家海洋局第 一海洋研究所等一大批國內(nèi)一流的科研、教學(xué)機(jī)構(gòu)。 經(jīng)過近20年“海上山東”的建設(shè)，山東沿海地區(qū)已經(jīng)形成了一系列海洋產(chǎn)

6、業(yè)隆起帶，具 備很強(qiáng)的承接發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 .,城市規(guī)劃研究/半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū),山東擁有發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì),城市規(guī)劃研究/半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū),半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)包括9大核心區(qū)和主體 區(qū), 主體區(qū)為沿海36個(gè)縣市區(qū)的陸域及 毗鄰海域; 核心區(qū)為集中集約用海區(qū)：丁字灣海 上新城、濰坊海上新城、海州灣重化 工業(yè)集聚區(qū)、前島機(jī)械制造業(yè)集聚 區(qū)、龍口灣海洋裝備制造業(yè)集聚區(qū)、 濱州海洋化工業(yè)集聚區(qū)、董家口海洋 高新科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、萊州海洋新能 源產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東營石油產(chǎn)業(yè)集區(qū)。,“一核一帶三組團(tuán)”的總體發(fā)展格局,打造核心藍(lán)區(qū) 堅(jiān)持一體發(fā)展。以威海中心 城市為核心，引導(dǎo)中心城區(qū)主體向南拓 展，向文登

7、城區(qū)延伸，與南海新區(qū)相向發(fā) 展。 優(yōu)化海洋空間 合理開發(fā)利用?！耙粠А笔?指海洋開發(fā)保護(hù)帶，自海岸線向外的帶狀 區(qū)域。 培育三個(gè)組團(tuán) 壯大區(qū)域中心。形成以成山 片區(qū)榮成市區(qū)石島城區(qū)、文登市區(qū) 南海新區(qū)、乳山市區(qū)銀灘旅游度假區(qū)為 區(qū)域中心的組合型城鎮(zhèn)集群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 極。,城市規(guī)劃研究/威海城市規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)布局：六大基地、十大園區(qū),六大基地：海產(chǎn)品生產(chǎn)及精深加工基地、 船舶 修造及配套基地、港口物流基地、濱海旅游休 閑度假基地、新能源及配套產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代石 化基地； 十大園區(qū)：打造新北洋特種打印機(jī)研發(fā)制造基 地為主體的IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新船重工整船研發(fā)及零 部件配套生產(chǎn)園區(qū)，黃海造船整船研發(fā)及零部 件配

8、套生產(chǎn)園區(qū)，東安黑豹、天潤曲軸汽車及 零部件配套生產(chǎn)園區(qū)，南海新區(qū)新能源設(shè)備制 造園區(qū)，環(huán)翠區(qū)羊亭新能源汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)等十 大園區(qū)。,城市規(guī)劃研究/威海城市規(guī)劃,文登市城市性質(zhì)為：外向型的綜合工業(yè)城市，地 區(qū)性的商品集散地，以山水文化為特色的生態(tài) 城市。 文登市2020年城市發(fā)展的目標(biāo)是：在全面實(shí)現(xiàn) 小康社會(huì)的基礎(chǔ)上，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。成 為半島地區(qū)制造業(yè)基地之一，區(qū)域性商品集散 地，旅游度假地。 增設(shè)位于獨(dú)立地段的規(guī)劃區(qū)，由城市規(guī)劃行政主 管部門進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理：大水泊機(jī)場(chǎng)、埠 口港、天福山風(fēng)景區(qū)、昆崳山風(fēng)景區(qū)、南海旅 游度假區(qū)、萬陵園公墓、坤龍水庫、湯村溫泉 度假區(qū)。,城市規(guī)劃研究,城市

9、規(guī)劃研究,文登南海位于山東半島東端，是經(jīng)山東 省政府批準(zhǔn)的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃陸域面積 160平方公里，集約用海面積120平方公 里，建設(shè)面積90平方公里。以境內(nèi)的昌陽 河為界，以東為臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積62 平方公里；以西為旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積 98平方公里。 臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展新能源和節(jié)能環(huán) 保、先進(jìn)機(jī)械裝備、生物醫(yī)藥等高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)。 旅游度假區(qū):重點(diǎn)發(fā)展休閑度假、生態(tài)養(yǎng) 生、服務(wù)外包、科創(chuàng)培訓(xùn)等新興服務(wù)業(yè)。,南海新區(qū)兩區(qū)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展,城市規(guī)劃研究,對(duì)外交通規(guī)劃形成“七縱三橫” 網(wǎng)絡(luò)。 七縱：青威高速公路、三八線、龍海路、華 山路、金海路、金鄉(xiāng)路、疏港路（圣海 路）；

10、 三橫：榮萊高速公路、S305省道（石澤線） 和環(huán)海路。,對(duì)內(nèi)交通建成了“五縱四橫”骨干路網(wǎng)： 五縱：觀海路，金海路，暢海路，龍海 路，圣海路（疏港路）； 四橫：環(huán)海路，現(xiàn)代路（高島路），海韻 路，濱海路。,2008年的南海新區(qū)，處處是鹽堿荒灘，沒有一條像樣的道路，沒有一個(gè)像樣的企 業(yè)，沒有自來水，甚至連一棵樹都見不到。 人口主要集中在沿海的小型村落，漁民主要以打漁為生，經(jīng)濟(jì)落后。,南海的前世今生/原貌,配套設(shè)施全面啟動(dòng)，“四縱三橫”的骨干路網(wǎng)基本形成，供排水一體化工程已正式建 設(shè)，電力、通訊等各類設(shè)施同步進(jìn)行，綠化、路燈等工程一并實(shí)施，供暖燃?xì)忭?xiàng)目即 將全面施工，占地20萬平方米的南海公園也

11、已建成并對(duì)外開放。,南海的前世今生/現(xiàn)狀,文登南海未來發(fā)展趨勢(shì)研判,南海將成為未來沿海地區(qū)重要的旅游休閑度假區(qū)，借助濱海、萬畝黑松林等資 源，旅游休閑知名度逐漸提升，將成為山東千里幸福海岸線上最具吸引力、 最有影響力的旅游勝地； 區(qū)域內(nèi)將成為重要的生活居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)旅游、良好的環(huán)境及產(chǎn)業(yè)區(qū)為房地產(chǎn) 居住區(qū)的完善發(fā)展提供了動(dòng)力，同時(shí)提升了居住品質(zhì)，生活配套日益完善； 借助國家發(fā)展戰(zhàn)略，區(qū)域內(nèi)將建成具有外部導(dǎo)向型和以海洋資源為依托的海洋 產(chǎn)業(yè)園區(qū)及港口造船物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，南海的投資熱度將更加直線升溫，人氣和 財(cái)氣的積聚將會(huì)更加旺盛； 區(qū)域內(nèi)的生態(tài)將更加更加適宜居住，形成了碧水藍(lán)天、綠水常流、人與自然和

12、 諧發(fā)展的新型經(jīng)濟(jì)區(qū)。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 土地市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,08年竣工面積40.8萬平方米，09年竣工面積100 萬平方米，10年竣工160萬平方米，08-10年竣 工面積300.8萬平方米。 08年銷售面積46.9萬平方米，09年銷售面積 103.9萬平方米，08年-10年銷售面積為291.94 萬平方米。 08年受金融危機(jī)影響，成交面積大幅下滑，09 年走出金融危機(jī)，增長率較快達(dá)到121.5%,10年 同比增長35.8%。 綜上所述可以看出，文登市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供 大于求的局面，預(yù)測(cè)未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)情況/ 房地產(chǎn)整體特征,房地產(chǎn)市

13、場(chǎng)供大于求，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)情況/ 房地產(chǎn)整體特征,文登市商品房價(jià)格呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢(shì)，從2008年的2604元/平米上升到2011年 的4385元/平米。 商品房價(jià)格上漲主要得力于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于南海新區(qū)的開發(fā)，沿海住宅 高檔區(qū)域價(jià)格拉升了整體區(qū)域的價(jià)格。,元/平米,商品房成交價(jià)格持續(xù)上漲，發(fā)展平穩(wěn),小高層逐漸占據(jù)市場(chǎng)，高層產(chǎn)品漸出風(fēng)頭，產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)情況/ 房地產(chǎn)整體特征,目前市場(chǎng)上主要以多層、小高層為主，高層產(chǎn)品開始出現(xiàn)并逐漸被接 受。產(chǎn)品開始呈現(xiàn)區(qū)域分布，市中心由于土地資源的稀缺性，逐漸形成 了小高層、高層建筑分布區(qū)；南海新區(qū)由于靠近海洋，受環(huán)境及地

14、塊規(guī) 劃條件限制，主要以別墅和多層為主，產(chǎn)品開始呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，文登市消費(fèi)者比較喜好大開間、大戶型，隨著房價(jià)水平 的提升，消費(fèi)者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會(huì)逐步 朝合理空間、帶露臺(tái)、花園式社區(qū)等方向發(fā)展。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 土地市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,土地市場(chǎng)研究/土地供應(yīng)分析,2007年文登市全市住宅土地出讓77塊，其中市區(qū)土地出讓為40塊；2008年土地出讓為 131塊，其中市區(qū)土地出讓為69塊；2009年土地出讓為34塊，市區(qū)土地出讓為29塊； 2010年土地出讓為132塊，市區(qū)土地出讓44塊；2011年至7月12日

15、止土地出讓為49 塊，市區(qū)土地出讓為14塊。 2008年供應(yīng)量大受當(dāng)時(shí)政策影響及海景房投資熱潮的影響較大，10年再次達(dá)到高峰。,土地供應(yīng)宗數(shù)高低不均，08、10年達(dá)到供應(yīng)高峰期,土地市場(chǎng)研究/土地供應(yīng)分析,2007年市區(qū)土地出讓面積為139萬，2008年土地出讓面積為256萬，2009年土地 出讓面積為54萬，2010年土地出讓面積為114萬。 受2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好影響，2008年房地產(chǎn)土地一級(jí)市場(chǎng)銷售情況較好， 2009年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，土地市場(chǎng)蕭條，2010年土地市場(chǎng)逐好轉(zhuǎn)。,2008年受政府政策影響，土地供應(yīng)規(guī)模達(dá)到高峰,土地市場(chǎng)研究/土地成交分析,住宅用地成交量（萬）,商服用

16、地成交量（萬）,2009年土地成交量為607.944萬平方米，共174宗。 其中居住用地38宗，成交面積為160.1986萬平方米， 商服用地28宗，成交面積33.6773萬平方米； 2010年 土地成交量相比較多，為1225.302萬平方米，共251 宗。其中居住用地137宗，成交面積為780.21萬平方 米；商服用地43宗，成交面積為139.3983萬平方米； 2011年土地成交量為659.6297萬平方米，共174宗。 其中居住用地95宗，成交面積為326.9388萬平方米； 商服用地33宗，成交面積為174.3367萬平方米。 商服用地成交整體量不大，第四季度較多。住宅用地 成交量20

17、10年較大，從成交地塊位置上分析，沿海區(qū) 域土地成交數(shù)量較多，可能受政府政策的影響，以及 城市發(fā)展方向的直接體現(xiàn)。,沿海地區(qū)土地供應(yīng)量較大，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈,土地市場(chǎng)研究/土地成交分析,從成交走勢(shì)圖上可以看出，09年到11年，住宅用地和商服用地價(jià)格走勢(shì)呈相反走勢(shì)。 商服用地09-10年價(jià)格有所上升，10-11年價(jià)格下跌，主要受當(dāng)?shù)卣l(fā)展方向的影 響，政府重點(diǎn)發(fā)展沿海宜居地產(chǎn)； 住宅土地成交價(jià)格09-10年呈下降趨勢(shì)，受當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)整體宏觀市場(chǎng)的影響較大，10- 11年國家出臺(tái)政策，重點(diǎn)發(fā)展沿海半島藍(lán)色區(qū)域，促使住宅用地成交價(jià)格的小幅回 升；隨著區(qū)域的逐步發(fā)展和成熟，價(jià)格進(jìn)一步呈上升趨勢(shì)

18、。,土地市場(chǎng)研究/土地市場(chǎng)總結(jié),土地供應(yīng)市場(chǎng)受政策和市場(chǎng)利好因素影響，出讓宗數(shù)和面積在08年和10 年達(dá)到最高值。 2008年政府重點(diǎn)開發(fā)南海新區(qū)，推出了各種優(yōu)惠政策，成交土地面積增 加，其中沿海區(qū)域，增長趨勢(shì)更加明顯，預(yù)測(cè)未來南海區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì) 更加激烈。 受國家重點(diǎn)政策扶持，推出各種優(yōu)惠政策，土地價(jià)格較低，拉低了整體市 場(chǎng)價(jià)格。隨著開發(fā)熱度的提升，預(yù)測(cè)未來土地價(jià)格將會(huì)逐漸呈現(xiàn)上漲趨 勢(shì)。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 土地市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,根據(jù)文登市場(chǎng)分布特征及各區(qū)域特征，將房地產(chǎn)市場(chǎng)分布為以下2個(gè)板塊： 市區(qū)板塊； 南海新區(qū)板塊；,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)空間格局,

19、市區(qū)板塊,南海新區(qū)板塊,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/市區(qū)板塊,區(qū)域形象：城市主城區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，市民認(rèn)可度較高; 道路系統(tǒng)：路網(wǎng)密集，交通系統(tǒng)完善; 配套設(shè)施：文登老城區(qū)，配套設(shè)施齊全;,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/市區(qū)板塊,區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目較多，分布較為集中，體量較大； 產(chǎn)品類型多集中于多層、小高層和花園洋房，搭配合理，類型豐富； 多層、高層等產(chǎn)品客戶群主要為本地客戶，花園洋房、別墅等產(chǎn)品客戶群輻射全省及全國。,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/市區(qū)板塊,區(qū)域內(nèi)樓盤項(xiàng)目大多以復(fù)合型、多功能化等高端產(chǎn)品為主； 戶型面積主要集中在70-190平米區(qū)間內(nèi)，戶型設(shè)計(jì)多樣化，滿足了不同客戶的置業(yè)需求， 增加了產(chǎn)品的

20、附加值。,市區(qū)范圍內(nèi)交通便捷，通達(dá)性高，生活配套設(shè)施成熟完善； 市區(qū)依托完善的生活配套等，項(xiàng)目銷售量相對(duì)較好，多層、小高層等產(chǎn)品 客戶多來自本地，別墅等客戶多來自全國各地； 區(qū)域內(nèi)板塊在市區(qū)范圍內(nèi)，樓盤多以、多層、小高層、高層等居多，區(qū)域 整體供應(yīng)量大，目前在售房源較多； 區(qū)域內(nèi)在售樓盤整體均價(jià)在3770元/左右，樓盤均價(jià)相近； 區(qū)域內(nèi)戶型面積主要在70-190的范圍內(nèi)，多以大面積改善型戶型居多；,市區(qū)板塊小結(jié),文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/市區(qū)板塊,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/南海新區(qū)板塊,區(qū)域形象：區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富，但位置偏遠(yuǎn)，客戶認(rèn)知度較低； 道路系統(tǒng)：基本構(gòu)成了交通路網(wǎng)，滿足基本的出行需求；

21、配套設(shè)施：配套設(shè)施不全，有待進(jìn)一步完善。,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/南海新區(qū)板塊,本區(qū)域樓盤開發(fā)商多為本地和全國大型開發(fā)商，實(shí)力較強(qiáng)，開發(fā)面積均較大； 建筑類型較多，主要以別墅和多層建筑為主； 客戶主要以外地投資客為主，本地所占比例極小。,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/南海新區(qū)板塊,本區(qū)域在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，重點(diǎn)突出海洋環(huán)境和養(yǎng)生概念；建筑風(fēng)格以地中海風(fēng)格居 多，產(chǎn)品類型較為豐富；項(xiàng)目具備特色的產(chǎn)品，銷量較好，面積主要是以中小面積居 多，主要面向投資客戶。,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/南海新區(qū)板塊,樓盤的均價(jià)多層為5100元/平，花園洋房為7000元/平，別墅為15000元/平，除別墅外都 包含8001200元的精裝。

22、 銷售情況良好，基本以多層或者花園洋房銷售狀況最好，其次為高層或者小高層最后為別 墅。,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/南海新區(qū)板塊,南海新區(qū)板塊小結(jié),南海地區(qū)開發(fā)商多以大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，實(shí)力雄厚，且拿地面積均較 多，開發(fā)商均熱衷于海邊土地開發(fā)； 單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富多樣，包含多層、花園洋房、小高層、別墅等，產(chǎn) 品類型單一的項(xiàng)目相對(duì)較少； 目前銷售量較好的為花園洋房、多層，小高層次之，別墅去化相對(duì)緩慢。項(xiàng) 目擁有特色突出的，銷售量相對(duì)較好； 戶型主要是以中小面積居多，客戶均來自全國各地，主要是投資客戶為 主。,文登房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/小結(jié),文登市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于區(qū)域特征和項(xiàng)目分布情況，分為兩個(gè)板塊：市區(qū)板塊

23、和南海新區(qū)板塊。 市區(qū)板塊位于市中心區(qū)域，主要以小高層和高層為主，面向的客戶大多為本 地客戶；由于位置優(yōu)越型，各種配套設(shè)施比較完善，銷售情況較好，均價(jià) 3770元/平米，產(chǎn)品主要集中在70190平米的改善型大面積戶型為主。 南海新區(qū)板塊為目前重點(diǎn)關(guān)注的板塊，開發(fā)強(qiáng)度較大，產(chǎn)品線比較豐富，但 銷售情況一般，具有突出特色的項(xiàng)目銷售情況較好；客戶主要面向全國的投 資類客戶，面積以中小面積為主，售價(jià)較高。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 土地市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,文登南海產(chǎn)品及營銷研究,卓達(dá)香水海戶型配比分析,注：此數(shù)據(jù)由二期已推房源得出。,目前對(duì)外銷售主要是以多層和花園洋房為

24、主，戶型主要是以較大的面積為主，目 前仍有較多房源未加推，未加推的主要是以小高層和高層的小面積為主，本項(xiàng)目 面積主要針對(duì)投資客戶及養(yǎng)老度假旅游客戶為主，因此主要是改善型的戶型為 主。,文登南海產(chǎn)品及營銷研究,卓達(dá)香水海硬件指標(biāo)分析,文登南海及營銷研究,卓達(dá)香水海分析,卓達(dá)目前在南海擁有旗下產(chǎn)業(yè)，以及旅游、商住、新城等三大項(xiàng)目； 香水海西岸以島嶼為單位，劃分出具有不同地域風(fēng)情的社區(qū)，每一個(gè)島對(duì)應(yīng)一種建筑文化，其中有北美風(fēng)情的羅德島、地中海風(fēng)情的薩丁島、英倫風(fēng)情的不列顛島、北歐風(fēng)情的格陵蘭島 、東南亞風(fēng)情的巴厘島、澳洲風(fēng)情的大堡礁。 由于旗下在南海開發(fā)實(shí)力雄厚，開發(fā)橫跨多個(gè)產(chǎn)品，售樓處名稱為城市運(yùn)

25、營展示中心，售樓處外、內(nèi)部包裝較好，客戶動(dòng)線清晰； 銷售人員素質(zhì)較高，專業(yè)知識(shí)相對(duì)較高，且統(tǒng)一著裝。 目前銷售情況一期基本結(jié)束，二期去年開盤目前銷售約70%，三期今年四月份開盤目前銷售約30%，,文登南海卓達(dá)養(yǎng)老內(nèi)容,大字號(hào)電話機(jī)； 以琴棋書畫等娛樂為主老年大學(xué)； 提供社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)； 豐富多彩的晚年生活，定期外出旅游、生日慶典、娛樂比賽等； 家政服務(wù)，提供家庭護(hù)理、鐘點(diǎn)工等。,卓達(dá)在文登南海地區(qū)提供的養(yǎng)老服務(wù)目前是最專業(yè)、最全面的，但也只是探索 起步階段，主要還是一些相對(duì)表面的內(nèi)容，缺乏全面的養(yǎng)老模式，無論是從小 區(qū)建設(shè)還是養(yǎng)老專業(yè)提供都較為缺乏。僅僅提供養(yǎng)老概念，無法將養(yǎng)生穿插進(jìn) 整個(gè)

26、產(chǎn)品及服務(wù)上。,卓達(dá)銷售養(yǎng)老概念亮點(diǎn),文登南海產(chǎn)品及營銷研究,南海清島灣硬件指標(biāo)分析,文登南海產(chǎn)品及營銷研究,戶型配比,南海清島灣在售一期目前銷售為多層及小高層，別墅未加推。多層主要是以改善 舒適型面積的戶型為主，在售產(chǎn)品主要是以布局緊湊的小面積為主。,文登南海營銷研究,南海清島灣分析,售樓處外、內(nèi)部包裝較好，同時(shí)售樓處作為政府宣傳南海規(guī)劃使用，客戶動(dòng)線清晰； 銷售人員素質(zhì)相對(duì)較高，專業(yè)知識(shí)相對(duì)較高，且統(tǒng)一著裝。 清島灣多層均價(jià)6400元，戶型面積從60-130平方米不等。多層分兩批交房，一批今年年底交房，另一批明年年底交房。小高層已經(jīng)封頂，小高層均價(jià)7300元，13年交房。10月一次性付款享

27、每平米優(yōu)惠300元，貸款享每平米優(yōu)惠100元。,文登南海產(chǎn)品及營銷研究,江南城硬件指標(biāo)分析,文登南海產(chǎn)品及營銷研究,戶型配比,江南城目前在售一期，高層目前數(shù)據(jù)未知未加推，由于南海地區(qū)主要是旅游度假 生態(tài)，客戶投資總價(jià)相對(duì)較低的房子，花園洋房小面積占比高達(dá)95.2%，別墅在 南海地區(qū)建設(shè)的也是最具特色的項(xiàng)目之一，銷售狀況在南海地區(qū)最受認(rèn)可的項(xiàng)目 之一。,文登南海及營銷研究,江南城分析,江南城用多層情景園居、低層意境疊院，輔以小橋、流水、連廊、綠樹，在大海、沙灘、松林、景觀湖，做出區(qū)域內(nèi)較為少見的中式小區(qū)風(fēng)格，以合院的形式，樣式較為新穎，極具產(chǎn)品亮點(diǎn)。 售樓處外、內(nèi)部包裝較好，內(nèi)部裝修較為豪華，客

28、戶動(dòng)線清晰； 銷售人員素質(zhì)較高，專業(yè)知識(shí)相對(duì)較高，有統(tǒng)一著裝。 目前一期銷售較好，去化超過80%，多層帶電梯花園洋房均價(jià)6100元，有毛坯和精裝修兩種選擇，其中毛坯為70至125平，精裝修為33至75平，裝修標(biāo)準(zhǔn)為8001000元；大獨(dú)棟、小獨(dú)棟戶型面積分別為381389，247276；別墅按套賣，聯(lián)排最低總價(jià)200萬/套左右。,文登南海產(chǎn)品及營銷研究,全球候鳥度假基地硬件指標(biāo)分析,文登南海及營銷研究,全球候鳥度假基地分析,小院都有私家泳池，推開臥室門就能跳泳池里下沉庭院：多重景致，陽光滿溢景觀浴室：在庭院里的大浴缸中觀景，； 售樓處為臨時(shí)簡易售樓處，會(huì)所作為售樓處正在修建中，樣板間裝修豪華，

29、均已對(duì)外開放； 銷售人員素質(zhì)較高，專業(yè)知識(shí)相對(duì)高，有統(tǒng)一著裝。 目前別墅銷售良好好，全球候鳥度假地價(jià)格220萬元/套650萬元/套，戶型面積從168至296平米雙拼別墅。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)律探索,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的緣起 國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判 國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式及特點(diǎn) 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)觀點(diǎn),養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的緣起,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)老齡化人口驅(qū)動(dòng)下的必然產(chǎn)物,單位：億人,早在2002年，在全世界186個(gè)國家和地區(qū)中，有68個(gè)已 進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個(gè)人口中有1個(gè)老年人，預(yù)計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有1老年人，到2150年每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。 在1

30、950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個(gè)百分點(diǎn)。 摘自2002年世界人口老齡化動(dòng)態(tài),國際老齡化人口發(fā)展趨勢(shì),中國老齡化人口發(fā)展趨勢(shì),單位：億人,目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?13.8%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發(fā)展迅速。60歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?%提升到13.8%，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時(shí)間。中國只用27年就可以完成這個(gè)歷程。 摘自2006年中國人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告,人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)，可能面臨“先老后富”，開發(fā)商推動(dòng)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的緣起,我國老齡化開始趨勢(shì)顯現(xiàn)，處于老齡化

31、初級(jí)階段,全國開始步入老齡化階段 1、我國人口開始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，將進(jìn)入老年型國家。 2、倒金字塔結(jié)構(gòu)基數(shù)開始出現(xiàn)增加趨勢(shì)。 3、沿海及發(fā)達(dá)城市快速進(jìn)入老齡化階段，北京、上海、大連、廣 州、廈門等城市興建養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。,社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金增多客觀上刺激了老年社區(qū)的發(fā)展 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多老年人要獨(dú)立生活，客觀上要求養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分，開發(fā)商商開始打造宜居地產(chǎn)社區(qū) 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)，目標(biāo)客戶細(xì)分，導(dǎo)致開發(fā)商有意識(shí)開發(fā)建設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。,人口比例逐漸上升和社會(huì)人口流性加強(qiáng)，使得80后的三代人共

32、同生活的家庭觀念開始變淡。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的緣起,出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的主要需求群體,20世紀(jì)50年代，中國出生人口爆發(fā)式增長，出生人口約為2億。,現(xiàn)在，50年代人年齡 在50-60歲左右，他 們馬上要步入老齡化 階段。,生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。 追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)生養(yǎng)老假迫在眉睫；,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/養(yǎng)生養(yǎng)老

33、地產(chǎn)的緣起,老齡化地產(chǎn)的發(fā)展歷程,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)律探索,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的緣起 國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判 國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式及特點(diǎn) 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)觀點(diǎn),緣由在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢(shì),系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)生養(yǎng)老城、異地養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢(shì)。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判,國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)分類,1、美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時(shí)期他們將推動(dòng)第二 居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客觀上要求老年住

34、宅出現(xiàn)。 3、政府對(duì)老年群體的社會(huì)保障推動(dòng)老年住宅的發(fā)展。 4、老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。,美國嬰兒潮一代老齡化現(xiàn)象是形成老年社區(qū)的主要的原因,在未來十年里，年老的嬰兒潮一代家庭將會(huì) 對(duì)老式住宅和第二居所產(chǎn)生需求（老年家庭 的增長變化）,1、老年社區(qū)分為獨(dú)立式、集合式和護(hù)理型； 2、政府會(huì)給與政策上的大力支持； 3、環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)大多為私人投資 并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。,背景：人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導(dǎo)致美國老年社區(qū)形成的直接原因家庭成員年齡,男性,女性,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/美國大陽城,社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成 ：,名稱緣起：

35、1、西方不稱老年人為夕陽，而是太陽； 2、意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著太陽城； 3、社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程； 規(guī)模：接近微型城市 1、社區(qū)太陽城中心共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/美國大陽城,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/美國大陽城,整個(gè)社區(qū)功能分區(qū)明確： 六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個(gè)郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂 戶型構(gòu)成： 大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓； 分六大居住社區(qū)： 太陽城中心:獨(dú)立家庭別

36、墅； 國王之殿:連體別墅 湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院；阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓； 自由廣場(chǎng):輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)。,美國太陽城功能分區(qū)及組團(tuán)式布局構(gòu)造,無障礙設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)方便安全 社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座； 極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性應(yīng)對(duì)老年人的記憶力感知力下降 對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流； 針對(duì)老年人的社區(qū)設(shè)施強(qiáng)調(diào)身心健康 身體健康建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心，心理健康老年圖書館，社區(qū)交流。,電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計(jì),防滑坡道設(shè)計(jì),養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/美國大陽城

37、,社區(qū)針對(duì)老年人的建筑規(guī)劃,社區(qū)圖書館,社區(qū)交流大廳,豐富的會(huì)所運(yùn)動(dòng) 室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場(chǎng)，棋牌室，保齡球場(chǎng)，舞廳，健身房，應(yīng)有盡有； 特色：高爾夫愛好者的天堂 約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。社區(qū)里擁有多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，交納入會(huì)費(fèi)后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場(chǎng)，每年費(fèi)用約1500美元。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/美國大陽城,多元化的社區(qū)運(yùn)動(dòng),高爾夫球場(chǎng),草地保齡球,健身房,木工工坊,活動(dòng)交流中心,瓷器收藏俱樂部,藝術(shù)室,圖書室,桌球室,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/美國大陽城,豐富多彩的老年化活動(dòng)，不同程度滿足老人的個(gè)人愛好,各

38、社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會(huì)性節(jié)目活動(dòng)對(duì)六個(gè)社區(qū)的所有成員開放在太陽城中心每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場(chǎng)，草地保齡球，健身和娛樂中心，會(huì)議室，和一個(gè)10000平方英尺的劇場(chǎng), ,u,后期開發(fā)商運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變： 自社區(qū)1961年開始建設(shè)以來，社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)一直由開發(fā)商運(yùn)營，不久成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨(dú)立的非盈利機(jī)構(gòu)社區(qū)委員會(huì)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng) 的組織，同時(shí)委員會(huì)收取參與各項(xiàng)活動(dòng)業(yè)主的年費(fèi)，以維持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營。,u,社區(qū)委員會(huì)成員 （老年業(yè)主）,社區(qū)委員會(huì)由社區(qū)老人構(gòu)成便于溝通減少

39、隔閡 社區(qū)委員會(huì)負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運(yùn)作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會(huì)； 純粹老年社區(qū)增強(qiáng)老年人的歸屬感 居民必須55歲以上，18歲以下的陪同一年居住不超過30天。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/美國大陽城,社區(qū)委員會(huì)辦公室,日本戰(zhàn)后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化，直接引發(fā)政府對(duì)老年社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo),2006年日本將來人口推測(cè)報(bào)告顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較高； 日本在30年代后期和70 年代前期的兩次嬰兒潮，推動(dòng)老年社區(qū)的建設(shè)； 社會(huì)養(yǎng)老的城市福利建 設(shè)方面政府給與大力支持。,老年社區(qū)模式參照西方發(fā)達(dá)國家，注重本國孝

40、敬老人的傳統(tǒng)，形成自己特,色的老年社區(qū)模式：分為兩代居和養(yǎng)老院兩種。 突出自助自理，通過先進(jìn)技術(shù)和高電氣化實(shí)現(xiàn)自助和自理，滿足老年人物 質(zhì)生活的基本需求。 完善的配套設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的針對(duì)性服務(wù)，可滿足老年人的健康和精神方面的 需求。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/東京養(yǎng)老居住區(qū),形式 6層裙樓、25層塔樓 特點(diǎn) 綜合獨(dú)立、輔助及護(hù)理居住于一體 隨著生理狀況老化，老年人會(huì)從獨(dú)立生活逐漸演變到需要輔助照料，部分老年人會(huì)需要遷入護(hù)理居所； 如果將老年獨(dú)立、輔助及護(hù)理居住組織在一起，形成老年居住社區(qū)，將方便老年人退休后的生活，他們不需要隨身體狀況的變化而變更居所。 城市中心的高層住宅 城

41、市中心擁有豐富的社會(huì)公共資源、眾多的文化娛樂設(shè)施、方便的公共交通等，成為不少老年人向往安度晚年的場(chǎng)所； 城市中心土地昂貴，老年社區(qū)向高層發(fā)展。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/東京養(yǎng)老居住區(qū),1、2層及頂部兩層為公共部分 1層為門廳接待及服務(wù)、文具圖書和禮品店、圖書室、閱覽室、多媒體及表演廳、咖啡及茶室、燒烤餐廳等； 2層有健身房、有氧運(yùn)動(dòng)室、游泳室、日式浴室、美容廳、休閑交誼廳、芳香理療、按摩理療及健康門診等； 頂部兩層為可飽覽港灣景色的餐廳、酒吧及私人俱樂部。,功能布局,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/東京養(yǎng)老居住區(qū),3-6層提供134個(gè)護(hù)理和輔助生活的居住

42、單元 其中3、4層為輔助居住公寓層 5層為護(hù)理居住層 6層是專為患有老年癡呆癥老人所提供的護(hù)理居住單元 7-25層為老年獨(dú)立居住公寓,功能布局,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/東京養(yǎng)老居住區(qū),輔助居住層平面（3-4層）,護(hù)理居住層平面（5-6層）,獨(dú)立居住層平面（7-25層）,項(xiàng)目名稱：Kursana Villa Reinbek 項(xiàng)目地點(diǎn)：德國漢堡 Reinbek區(qū)域市中心 物業(yè)類型：出租型養(yǎng)老別墅 項(xiàng)目開業(yè)：2010年 10月 21日 項(xiàng)目占地：3,000平米 開發(fā)商：美國 Sunrise 公司 業(yè)主：Dussmann集團(tuán)公司 項(xiàng)目經(jīng)營： Kursana-Seniorenvi

43、llen GmbH（Dussmann集團(tuán)全資子公司） 項(xiàng)目投資：2000萬歐元（Kursana接手后又投資了 80萬歐元）,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/德國漢堡高端養(yǎng)老別墅,德國漢堡高端養(yǎng)老別墅項(xiàng)目基本概況,項(xiàng)目位置 該項(xiàng)目坐落在 Reinbek市中心，鄰近自然保護(hù)區(qū) Bille河流和截流的池塘。該別墅周圍區(qū)域是松散建設(shè)的單戶和多戶住宅附近還有一個(gè)種有古樹的小公園，老人們午后可以來這里漫步。,項(xiàng)目規(guī)劃 該養(yǎng)老別墅共提供5 種不同大小的套房和公寓，其中有單人間和雙人間，老人們可根據(jù)自己的需要來選擇。其中套房31-67 平米不等，賴恩貝克-套房54-67 平米不等，公寓22-4

44、1 平米不等。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/德國漢堡高端養(yǎng)老別墅,單人/雙人公寓及套房帶地毯，衣柜，床 床頭柜，床邊及浴室有緊急呼叫系統(tǒng)，私人入口， 無障礙帶淋浴，廁所和浴室鏡 電話系統(tǒng)，別墅內(nèi)撥打分機(jī)是免費(fèi)的 每周例行打掃房間和每周定期擦門窗 提供和清潔床上用品和毛巾 護(hù)理洗浴 內(nèi)部食堂,餐館，小餐廳，小酒館 帶陽光露臺(tái)的花園，庭院區(qū)和封閉陽臺(tái)，活動(dòng)室 美發(fā)沙龍（由別墅以外的服務(wù)商經(jīng)營） 在這棟養(yǎng)老別墅里老人可以根據(jù)自己的喜好，攜帶自己的家具和紀(jì)念品，還可以養(yǎng)寵物。如果需要互聯(lián)網(wǎng)的也可以提供安裝。另外老人的客人，如果去拜訪老人，也可以在這里過夜。 對(duì)于患有老年癡呆的老人，

45、別墅里專門設(shè)置了病區(qū)浴室，有專業(yè)的護(hù)理人員為老人洗澡，露臺(tái)也有安全保護(hù)設(shè)施，還有一個(gè)專門的社區(qū)式生活中心和開放的廚房。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/德國漢堡高端養(yǎng)老別墅,高端內(nèi)外服務(wù)及配套服務(wù), 自助早餐； 每日至少有兩種午餐菜單可供選擇，并且?guī)ё灾忱?還包括汽水、咖啡、茶、果汁； 每日下午還提供蛋糕； 晚餐為自助餐或點(diǎn)餐； 三餐之間可根據(jù)自己需要點(diǎn)餐； 各種區(qū)域特色美食和國際美食； 此外還為有特殊需要的老人提供全素食或低脂飲食，以及定制的特殊膳食； 所有飯菜都是由經(jīng)驗(yàn)豐富的廚師所做的； 如果由于健康原因不能到餐廳吃飯，可以由專人送到老人的公寓或套房別墅里除了提供送餐到

46、公寓或套房 服務(wù)外，還有客人餐提供，如果老人的朋友或家人來拜訪，也可以在此用餐。此外還有派對(duì)和私人聚會(huì)服 務(wù)，別墅里的小酒館里也有各種的美食和飲料。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/德國漢堡高端養(yǎng)老別墅,完善的飲食服務(wù)及合理的飲食搭配,文化藝術(shù)活動(dòng)如音樂會(huì)、講座、電影和幻燈片、講座和展覽 ； 組織郊游，例如購物、看話劇和音樂會(huì) 夏季派對(duì)、圣誕派對(duì)、新年慶?；顒?dòng)、季節(jié)性的慶?；顒?dòng)，社會(huì)活動(dòng) 、水療中心、健身房和健身設(shè)施 ； 活動(dòng)方案：例如，創(chuàng)意課程、文學(xué)圈、講座、記憶訓(xùn)練、歌唱和音樂團(tuán)體或手工藝課程。,文藝活動(dòng),長期固定的護(hù)理，短期護(hù)理和臨時(shí)護(hù)理 ； 全天候的應(yīng)急準(zhǔn)備 ； 合格的

47、護(hù)理人員提供 ； 24小時(shí)服務(wù) ； 配有醫(yī)生、醫(yī)院、物理治療師； 在這里的老人們還可以根據(jù)自己的需要選擇理療、按摩、 個(gè)性化的物理療法和藥物治療等服務(wù)。此外如有需要還可以預(yù)訂個(gè)人服務(wù)，如護(hù)理人員陪同老人到市區(qū)。,護(hù)理,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/德國漢堡高端養(yǎng)老別墅,豐富多彩的文藝活動(dòng)及完美的醫(yī)護(hù)服務(wù),養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/德國漢堡高端養(yǎng)老別墅,德國漢堡高端養(yǎng)老別墅實(shí)景照片,國際養(yǎng)老社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下穩(wěn)步發(fā)展,結(jié)論：國際發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個(gè)階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理 念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式，普

48、通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。,第一階段 傳統(tǒng)養(yǎng)老院,第二階段 老年公寓,老齡化初期 政府 保障水平低,老齡化中期 政府+開發(fā)商 政府給予一定支持,老齡化加劇 開發(fā)商為主 社會(huì)保障體系完善,形成條件 運(yùn)營主體 社會(huì)保障,第三階段 老年社區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例總結(jié),國際發(fā)達(dá)國家福利以及社會(huì)制度相對(duì)完善，同時(shí)政府對(duì)于養(yǎng)老采取較為完善的補(bǔ) 貼制 度，相應(yīng)程度上促進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的投資與發(fā)展； 國際發(fā)達(dá)國家步入老年社會(huì)較早，擁有較為成熟的養(yǎng)老模式，具備成熟可執(zhí)行的 操作養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)； 國際發(fā)達(dá)國家擁有較為成熟的完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無論從醫(yī)療以及技術(shù)上、資金管 理上都較

49、為先進(jìn)。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例總結(jié),國際養(yǎng)老地產(chǎn)案例總結(jié),養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)律探索,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的緣起 國際養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判 國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式及特點(diǎn) 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)觀點(diǎn),北京“東方太陽城”老年社區(qū)，國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一； 定位：“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”,區(qū)位： 坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù) 的北京市順義區(qū)潮白河畔； 規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑 面積70萬平米，共可入住2萬余人； 類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式 公寓、板式公寓和連廊式公寓， 面積為78-716平方米不等,項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，

50、北京65歲以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,規(guī)劃特點(diǎn)：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū)特色極致景觀與 閉合的開放組團(tuán),帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面； 組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃：組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)

51、境的需要； 多層級(jí)交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所；,公建區(qū),二期,規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)； 理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所 養(yǎng)、老有所樂，老有所為。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,一期,三期,吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內(nèi)老年社區(qū)典范,主流客戶： 95%以上是高知識(shí)、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源； 職業(yè)：教授、將軍、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主； 客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對(duì)于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受； 銷售情況：

52、 一期、二期分批開盤后均已售罄 三期期房于2007年5月開盤,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場(chǎng)之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到3- 5%； 綠化：周邊有10萬株林木，社區(qū)綠化率高達(dá)80。每個(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障； 空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)20000個(gè)/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。,精心設(shè)計(jì)社區(qū)水系和綠化,社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的 綠化保證了療養(yǎng)級(jí)空氣 質(zhì)量；,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,成功關(guān)鍵點(diǎn)一：良好的自然環(huán)境精致的

53、社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境,成功關(guān)鍵點(diǎn)二：人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)多樣化交流空間，針對(duì)老年人特別定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì),無障礙設(shè)計(jì)： 針對(duì)老年人的特殊設(shè)計(jì) 四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道，地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)，居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí) 別性。,戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重： 老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳 子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室 老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間 環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流： 大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)

54、計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林 區(qū)里都開辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間。,寬電梯入口，方便進(jìn)入,景觀步道加寬以便通行,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,會(huì)所,成功關(guān)鍵點(diǎn)三：完善的配套服務(wù)設(shè)施針對(duì)老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等,主體建筑概況： 規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。,專業(yè)醫(yī)師問診,大型公共建筑群,社區(qū)醫(yī)院： 規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米； 專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，

55、設(shè)施 和醫(yī)療水平高于國家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)； 定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對(duì)每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢， 并存入個(gè)人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆 蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場(chǎng)所 每一角落連接起來； 專業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi) 設(shè)立急救站。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,成功關(guān)鍵點(diǎn)四：完善的配套服務(wù)設(shè)施針對(duì)老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等,大型康體中心： 康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外 的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球 場(chǎng)、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì) 老

56、年人特別設(shè)計(jì)；,開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步 道與兒童樂園。,看護(hù)健身中心,社區(qū)農(nóng)莊： 在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng) 莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年 中可以在地塊中耕作。很多老 年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感 覺；,老年大學(xué): 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年 大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶 藝、書法、雕刻等，部分課程由社 區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,室外泳池,農(nóng)莊苗圃,健康跑道,成功關(guān)鍵點(diǎn)五：多彩的精神文化生活針對(duì)老年人生活組織多種活動(dòng)和組織,精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動(dòng)： 舉辦過3屆國際

57、風(fēng)箏節(jié)； 舉行了3次新年音樂會(huì)； 社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù)。,社區(qū)組織的俱樂部： 乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、 棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；,業(yè)主自發(fā)的俱樂部： 音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極 拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身 俱樂部；每個(gè)老人都能找到自己 喜愛的活動(dòng)。,音樂會(huì)老年合唱,太極俱樂部活動(dòng),棋牌俱樂部活動(dòng),國際風(fēng)箏文化節(jié),養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/北京東方太陽城,上海親和源會(huì)員制社區(qū),項(xiàng)目定位：至尊老人的家； 客戶定位：社區(qū)將消費(fèi)目標(biāo)瞄向中高檔老年群體； 項(xiàng)目概況：占地約105畝，共包括910套老年住宅，可提供約 1600張養(yǎng)

58、老床位。社區(qū)內(nèi)不僅有面向老人的娛樂活動(dòng)場(chǎng)所、 健康生活廣場(chǎng)、公共服務(wù)大樓、醫(yī)院等各類服務(wù)設(shè)施，還有水 系、人工湖、公園等自然景觀，以讓老人身心舒暢。據(jù)悉，老 年社區(qū)投資方在硬件方面就將耗資3億元。,社區(qū)的房屋采取租賃制：按房型大小收費(fèi)，占社區(qū)80%的房型使用面積為45平方米，另外還包括少量使用面積70平方米和90平方米的戶型； 社區(qū)對(duì)入住者有年齡要求：男性60歲以上，女性為55歲以上。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/上海親和源,設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： 處處無障礙設(shè)計(jì)：社區(qū)采取“處處無障礙”的設(shè)計(jì)， 在老人的臥室、衛(wèi)生間、浴室等各種活動(dòng)場(chǎng)所不僅 安裝有緊急呼叫系統(tǒng)，而且引進(jìn)國外先進(jìn)做法，備

59、 有感應(yīng)系統(tǒng)，一旦老人體溫發(fā)生變化或暫時(shí)不行動(dòng) 了，系統(tǒng)馬上會(huì)發(fā)出警報(bào)； 細(xì)節(jié)考慮：考慮到老人的行動(dòng)方便，社區(qū)里的所有 輪椅都可以360度旋轉(zhuǎn)，而整個(gè)社區(qū)盡量采取無臺(tái)階 無豎立的板墻、門等障礙結(jié)構(gòu)，多層電梯內(nèi)可容納擔(dān) 架，最大程度上確保老人安全。,完全菜單式服務(wù)：社區(qū)里的服務(wù)完全個(gè)性化，餐飲方 面配有大型配餐中心和專業(yè)營養(yǎng)師，采取定做制，根 據(jù)老人喜好做出不同飯菜，“既有尖椒土豆絲這樣的 家常菜，也有燕窩鮑魚這樣的高檔菜； 多元化生活：而社區(qū)內(nèi)還有SPA館、多功能廳、圖書 館、健身中心等場(chǎng)所，都采取個(gè)性化服務(wù)，老人可根 據(jù)自己的需求選擇不同層次的服務(wù)。,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)律探索/國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例研判/上海親和源,上海親和源會(huì)員制社區(qū)亮點(diǎn)解剖,13,自然資源：京杭大運(yùn)河和月亮河交匯的河灣三角洲，景觀資源豐富，擁有70萬平米運(yùn)河生態(tài)區(qū)，投資3億元的運(yùn)河