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1、服裝店電影院跨國公司、立地參考3例、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)開店服裝店立地秘笈開店涉及立地、融資、進(jìn)貨、銷售、財(cái)務(wù)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致投資鏈斷裂。 最繁華的不一定是開自己服裝的小店，應(yīng)該從哪里開始。 店鋪的布局和商品的選擇是有勝算的法寶，這兩點(diǎn)得到很好的解決，店鋪的利潤(rùn)有70%以上的自信。 廣州的艾童參加了色彩訓(xùn)練后，從2004年11月開始準(zhǔn)備開服裝店。 她的選址和批發(fā)市場(chǎng)考察幾乎同時(shí)進(jìn)行，深圳和廣州的服裝批發(fā)市場(chǎng)很多，從深圳的南洋、嘉年華到廣州的十三行、白馬、虎門的富民等批發(fā)城多次到訪，心里數(shù)了每個(gè)批發(fā)城的商品特征和價(jià)格。 此外，深圳各報(bào)服裝店的轉(zhuǎn)讓信息也十分謹(jǐn)慎。 2005年1月，她

2、找到了一個(gè)比較滿意的地方。 艾童的店頭最初沒有選為最繁華的深圳華強(qiáng)北。 她以為自己進(jìn)入的是一個(gè)陌生的行業(yè)，所以一開始就踏入繁華地帶，投資過大，很可能失去馬前蹄。 艾童發(fā)現(xiàn)的這家店位于住宅區(qū)比較集中的路邊，周圍排列著十五六家服裝店。 出租的房租每月2700元，沒有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，房租按季度支付，她與房東簽訂了一年合同。 這個(gè)位置比較偏頗，艾童預(yù)先多次到附近調(diào)查，這家服裝店已經(jīng)存在了幾年，在附近的居住區(qū)有一定的知名度，有時(shí)也專門開車到這里洗東西。 注意商圈的選擇服裝店的布局是很重要的，幾乎能決定業(yè)者的生存那么重要。 在選擇之前，首先決定客戶群的選擇。 以北京為例，選擇18-25歲的女性作為顧客群，店面以西

3、單選比東四合適。 同樣是繁華的商業(yè)街，但東四一帶的店鋪多以25-30歲左右的白領(lǐng)女性為中心，商品質(zhì)量好，價(jià)格也高。 西單面對(duì)的客戶更年輕，選擇服裝更注重風(fēng)格，對(duì)面料和工作等細(xì)節(jié)不太挑剔。 也就是說，必須注意“商圈”的概念。 一般來說，服裝店的銷售范圍有地理界限，也就是比較穩(wěn)定的商圈。 根據(jù)服裝店的不同，在商品、交通要素、地理位置、經(jīng)營規(guī)模等方面，商圈的規(guī)模、商圈的形態(tài)也有很大差異。 選擇商圈是新設(shè)專賣店合理布局的基礎(chǔ)，不僅有利于制定經(jīng)營戰(zhàn)略，也有利于制定市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略。 分析店面的優(yōu)劣與艾童的選擇相似，北京羅先生的店也沒有被選為繁華街，也沒有服裝店聚集的地方，但她的25平方米的對(duì)外貿(mào)易服裝店，一

4、個(gè)季度可以達(dá)到78萬元的銷售額。 這家店的位置看上去粗糙不好，但仔細(xì)一看很好。 小羅的店在住宅區(qū)的出入必經(jīng)的小街上。 這條小街只有兩條狹窄的車道。 因?yàn)榈缆泛苷远萝嚭芏唷?住宅區(qū)對(duì)面有重點(diǎn)小學(xué)，學(xué)生家長(zhǎng)一般不富裕。 小學(xué)每天上學(xué)的時(shí)候，由于接孩子的父母多，道路狹窄，所以每天堵車。 交通堵塞對(duì)于開車的人來說是一件痛苦的事情，但由于開車接孩子一般是孩子的母親，所以交通堵塞時(shí)可以透過窗戶看到她店里展示的各種衣服，有人一有空就來買自己在意的商品。 市場(chǎng)調(diào)查的意義服裝店的投資者在分析商圈、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店時(shí)，要徹底分析自己的店與附近的店商品內(nèi)容功能相同、距離過近相互牽制是否會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響、相互合作是否能

5、提高這個(gè)地區(qū)的魅力。比如說，周圍有很多休閑服裝店，在休閑服裝這個(gè)水平上競(jìng)爭(zhēng)激烈的話，那個(gè)時(shí)候就可以錯(cuò)開經(jīng)營，把目標(biāo)集中在減女裝和職業(yè)服裝上，效果也許會(huì)更好。 例如，如果調(diào)查這里的消費(fèi)者喜歡上海品牌，不喜歡溫州品牌，就可以優(yōu)先加入上海品牌。 把這些問題都弄清楚之后，可以放出某種箭來尋找供應(yīng)源。 “套餐”經(jīng)營，如果在心訂的繁華街找不到合適的店，可以和別人一起租，雙方共用一個(gè)店。 由此，不僅可以節(jié)省房租，同一屋頂下的兩個(gè)行業(yè)，只要顧客屬性相同，產(chǎn)品互補(bǔ)，就可以得到互補(bǔ)的效果。 比如飾品、服裝店、包、服裝店，或者內(nèi)衣、服裝店等，都是適合“套裝”經(jīng)營的項(xiàng)目。 好的店面特征一般來說好的店面有共同的特征。

6、(1)城市中心區(qū)一般也是商業(yè)中心、繁華街，商業(yè)活動(dòng)頻繁，經(jīng)營氛圍好。 這樣的店鋪就是所謂的“寸土寸金之地”。 (2)高密度居民區(qū)居民區(qū)人口比較集中，人口密度高。 在這樣的地區(qū)消費(fèi)者水平混淆，有各年齡層和社會(huì)階層的人。 無論銷售什么樣式和類型的服裝，都有一定的顧客群。 (3)交通便利區(qū)域交通便利是消費(fèi)者購物的首要條件。 一般來說，店鋪附近有公共汽車站的時(shí)候，或者顧客的步行時(shí)間在15分鐘的店里的時(shí)候，是應(yīng)該考慮的位置。 (4)市里排列的地區(qū)，對(duì)于服飾等可選商品，如果同行能集中在“聚集”的地區(qū)和街區(qū)，對(duì)經(jīng)營是有利的。 電影院的布局、一、電影院的布局首先要評(píng)價(jià)的3個(gè)要素電影院的建設(shè)與房地產(chǎn)投資匹敵，布

7、局也是最重要的。 今天，作為提供終極視聽娛樂的電影消費(fèi)，與其他相關(guān)休閑娛樂設(shè)施的關(guān)聯(lián)越來越密切，休閑消費(fèi)的“一站式”要求電影院的自然布局業(yè)態(tài)成熟、商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)。 新興商業(yè)中心也需要為了爭(zhēng)取電影院的人氣，推進(jìn)相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)，兩者是一致的。 因此，與傳統(tǒng)的獨(dú)棟電影院的布局完全不同，新型電影院在建設(shè)時(shí)首先要考慮的布局因素是商業(yè)復(fù)合體的形態(tài)、輻射消費(fèi)群體、周邊交通環(huán)境狀況。 (1)商業(yè)復(fù)合體形態(tài)： 1、大型商業(yè)廣場(chǎng)(MALL )、2、城市購物中心、3、體驗(yàn)型商業(yè)廣場(chǎng)我們?cè)谒猩虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中作為地產(chǎn)投資電影院嘗試優(yōu)劣排序： (1)體驗(yàn)型商業(yè)廣場(chǎng)：體驗(yàn)型商業(yè)廣場(chǎng)一般選擇在城市子中心建設(shè)大型商業(yè)廣場(chǎng)(MAL

8、L )大型商業(yè)廣場(chǎng)(MALL )多被選為城市的結(jié)合部，由于其建筑體積大，他的商業(yè)狀態(tài)需要幾家主力店達(dá)到規(guī)模。 運(yùn)營時(shí)放射的消費(fèi)者集團(tuán)是大地區(qū)的城市人口，大規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)要達(dá)到運(yùn)營和修訂規(guī)模需要幾年時(shí)間。 在大型商業(yè)廣場(chǎng)，布局投資電影院的一般規(guī)模和廳數(shù)很大，還需要和商業(yè)廣場(chǎng)一起培養(yǎng)觀影團(tuán)體。 (三)城市購物中心：城市商業(yè)廣場(chǎng)在城市主商圈和次商圈內(nèi)，選擇在購物廣場(chǎng)內(nèi)投資電影院，輻射的消費(fèi)集團(tuán)在2公里-5公里左右，購物廣場(chǎng)的主力商店還是以百貨商店為主，同時(shí)部分休閑、娛樂狀態(tài)也復(fù)蓋(2)輻射消費(fèi)廣場(chǎng)集團(tuán)： (1)當(dāng)?shù)貞艏丝?00萬元以上，人均支配收入1萬元以上，人均年消費(fèi)支出8000元以上。 (二)

9、項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口最好達(dá)到10萬人以上，2公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到12-15萬人。 (三)商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平在當(dāng)?shù)仄骄揭陨稀?四)電影院選址時(shí)，周邊輻射者應(yīng)選擇中青年所占比例較高。 因?yàn)檫@部分的集團(tuán)社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位高，優(yōu)先選擇收入多的人的居住區(qū)域比較好。 二、三級(jí)城市主要商圈，三公里人數(shù)在20萬人以上。 (五)人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施的距離近，可以增加消費(fèi)頻率。 人口密度低的地區(qū)魅力低，消費(fèi)者到訪的次數(shù)也少。 例如，城市大規(guī)模居民居住區(qū)的布局，這些地區(qū)在城市建設(shè)中已經(jīng)或?qū)沓蔀槌鞘行l(wèi)星城市的區(qū)域規(guī)劃，在人口集中的地方也適合設(shè)置電影院。 (6)電影院周邊新居住區(qū)多，

10、適合選擇人均收入高的地方。 他們的消費(fèi)特征是時(shí)尚、環(huán)保，因?yàn)檫m合中高收入家庭。 (七)生活在人口密集地區(qū)或者機(jī)構(gòu)單位集中地區(qū)。 這樣的地區(qū)人口密度大，而且距離近，客戶節(jié)省時(shí)間和勞力很方便。 如果電影院被選為這樣的地區(qū)，會(huì)給消費(fèi)者帶來很大的魅力，容易培養(yǎng)忠實(shí)的消費(fèi)者群體。 總之，對(duì)電影院的運(yùn)營來說，人流是最重要的，為了保證盡可能多的人消費(fèi)，經(jīng)營和消費(fèi)是一致的，需要吸引回頭客。 因此，產(chǎn)品、建設(shè)的氛圍、服務(wù)的表現(xiàn)都必須滿足長(zhǎng)期的需要。 回頭客應(yīng)該超過票房收入的50%，電影院的運(yùn)營一直很穩(wěn)定。 (3)周邊交通環(huán)境狀況： (1)最好位于交通方便的區(qū)域。 理想狀態(tài)的購物中心和商業(yè)街市需要接待各種來客的交

11、通設(shè)施，即商業(yè)中心周邊有軌道交通、公交站點(diǎn)，特別需要停車場(chǎng)。 在主要車站附近，或者乘客步行20分鐘以下的路程的商業(yè)廣場(chǎng)。 觀察道路兩旁的行人流，選擇行人多的一方有利于電影院的經(jīng)營。 對(duì)于交通環(huán)境狀況在前期投資評(píng)價(jià)中的重要性，業(yè)內(nèi)人士指出，外部交通解決了消費(fèi)者的可達(dá)性，商業(yè)中心內(nèi)部交通解決了消費(fèi)者在百貨商場(chǎng)內(nèi)部的循環(huán)交流問題，共同目的是為維護(hù)消費(fèi)者創(chuàng)造良好的條件。 根據(jù)電影院的交通要求，一般電影院建在商業(yè)廣場(chǎng)的最上層，在主入口設(shè)置觀光電梯就可以直達(dá)電影院所在的地方，商場(chǎng)內(nèi)部最好設(shè)置剪刀式自動(dòng)扶梯，解決垂直交通問題。 希望具有良好的可視性，商業(yè)廣場(chǎng)在交通十字路口周邊最理想，兩面臨街最好，要求車輛進(jìn)

12、出方便。 (二)必須靠近城市交通干線道路，至少在雙向四車道，并且沒有綠化帶、立交橋、河川、山川等明顯阻斷為好。 項(xiàng)目周邊人口順利，道路與項(xiàng)目聯(lián)系相對(duì)順暢，車輛能順利進(jìn)出停車場(chǎng)。 (三)商業(yè)廣場(chǎng)交通便利，車站附近是過去乘客集中區(qū)，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。 如果是幾個(gè)車站的十字路口，那個(gè)地區(qū)的商業(yè)價(jià)值會(huì)更高。 如果選擇在這樣的地區(qū)投資電影院，可以為消費(fèi)者提供方便的展望條件。 (四)在接近人群聚集場(chǎng)所時(shí)，商業(yè)街、文化廣場(chǎng)、娛樂區(qū)等方便顧客隨機(jī)消費(fèi)，這些場(chǎng)所可以讓顧客享受購物、休閑、娛樂等多種服務(wù)的便利，是投資電影院的最佳場(chǎng)所。 但是，這樣的地區(qū)是生意的金地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。 (5)

13、符合客流規(guī)則和流程的人們的集散地段。 由于這樣的地區(qū)適應(yīng)了消費(fèi)者的生活習(xí)慣，自然形成了市場(chǎng)，所以可以進(jìn)店購物的消費(fèi)者很多，客流很大。 跨國公司選擇新的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)有時(shí)可以收取很高的租金和物業(yè)管理費(fèi)，但是在一流的辦公大樓和三流的物業(yè)管理打交道是絕對(duì)無法忍受的。 為公司選擇辦公室除了地區(qū)以外還需要考慮很多復(fù)雜的因素。 例如辦公條件、租賃空間的擴(kuò)大、公司形象的問題等等，其中的學(xué)問真是不少。 在區(qū)域的選擇上，服務(wù)型企業(yè)越接近自己的大客戶越好。例如勞倫堡國際管理咨詢有限公司進(jìn)入佳程廣場(chǎng)后，也跟進(jìn)了零點(diǎn)調(diào)查。 因?yàn)樵撟稍児镜膰鴥?nèi)調(diào)查業(yè)務(wù)全部外包給零點(diǎn)。 在同一棟大樓工作顯然有利于雙方的業(yè)務(wù)溝通。 地點(diǎn)的選

14、擇也需要考慮到員工上下班的便利性，需要連接地鐵等良好的公交條件。 在這方面，大北窯的條件可以說是天獨(dú)厚，但遺憾的是過度擁擠大幅度打折。 盡管如此，很多白領(lǐng)還是喜歡選擇大北窯周邊的公司工作。 不是沿著地鐵的辦公大樓，上下巴士是不可缺少的。 以還不錯(cuò)的路線為例，地鐵10號(hào)線將于2007年完成，為了彌補(bǔ)一時(shí)的交通不便，必須設(shè)置乘降巴士。 否則，公司搬遷后，可能導(dǎo)致部分員工流失。 這種損失對(duì)準(zhǔn)備搬遷的公司來說是不可避免的，但如果員工流出量超過5%，搬遷就會(huì)失敗。 所以，企業(yè)搬家絕不僅僅是領(lǐng)導(dǎo)能力。 通常需要對(duì)企業(yè)內(nèi)所有員工進(jìn)行問卷調(diào)查，評(píng)估可能的員工流失量。 如果工作人員一般表示不滿，也可能拒絕搬遷方

15、案。 另外，如果公司的業(yè)務(wù)需要“飛行”，到機(jī)場(chǎng)的距離也是重要條件之一。 因?yàn)楣靖邔拥臅r(shí)間成本非常高。 以北京為例，大量航運(yùn)、機(jī)械、能源企業(yè)之所以集中在燕莎，是因?yàn)檫@些企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常需要乘飛機(jī)旅行。 康明斯將搬遷目標(biāo)固定在北京東部和東北部也是因?yàn)檫@里離機(jī)場(chǎng)很近。 跨國公司選擇新的標(biāo)準(zhǔn)，除地區(qū)外，辦公大樓自身的硬件和軟件設(shè)施是企業(yè)必須考慮的另一個(gè)重要因素。 辦公大樓的等級(jí)關(guān)系到企業(yè)的形象，這是許多企業(yè)與國貿(mào)并駕齊驅(qū)的主要?jiǎng)右颉?華麗的外表和寬敞的明亮的大廳，對(duì)于重視面子的企業(yè)來說是很重要的。 要看辦公樓的等級(jí)，首先要看它的外立面和大廳。 康明斯先后考察了五十多個(gè)辦公樓，大部分由于等級(jí)不夠而沒有成交。 有了“面子”，接下來就看“里子”。 辦公樓的樓高、空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)的好壞、電梯的數(shù)量和運(yùn)行速度，是其中最重要的三個(gè)因素。 層高關(guān)系到辦公樓的采光和工作中的感覺。 樓高太低的辦公大樓需要使辦公室變暗，白天也要開燈，其中工作時(shí)抑揚(yáng)頓挫的空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)對(duì)辦公舒適度影響最大，北京的很多辦公大樓冬天熱夏天冷。 由于空調(diào)不能分區(qū)調(diào)節(jié)，不僅會(huì)浪費(fèi)能量，而且舒適度也會(huì)大幅度降低的良好新風(fēng)系統(tǒng)即使不在辦公室打開窗戶，新鮮空氣也會(huì)繼續(xù)流動(dòng)。 電梯與辦公大樓內(nèi)的交通相連，上班和午餐高峰等電梯有很多上班族經(jīng)歷。 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，好辦公樓的最長(zhǎng)等待時(shí)間不能超過45秒。 這需