合肥信地城市廣場(chǎng)報(bào)告

1、合肥信地城市廣場(chǎng)市場(chǎng)報(bào)告,目錄,宏觀篇,市場(chǎng)篇,項(xiàng)目篇,建議篇,城市區(qū)位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 城市規(guī)劃,宏觀篇,城市概況,城市房產(chǎn),房地產(chǎn)投資 施工面積與竣工面積 在建面積與銷售面積 銷售面積與空置面積,城市區(qū)位,合肥，安徽省省會(huì)，中國(guó)中部，長(zhǎng)江淮河之間、 巢湖之濱，承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2008年，全市區(qū)人口486.74萬人。,城市經(jīng)濟(jì),不考慮物價(jià)上漲因素，01-08年，合肥GDP累積增長(zhǎng)了358%，高于全國(guó)平均水平； 其中，08年合肥GDP達(dá)到1664億元，人均GDP34482元，折合4700美元； 按照歐美經(jīng)濟(jì)與商業(yè)對(duì)應(yīng)關(guān)系，人均GDP超過4400美元時(shí)，城市主導(dǎo)

2、商業(yè)將向綜合商業(yè)業(yè)態(tài)過度 整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的走強(qiáng)，帶動(dòng)合肥整體城市的發(fā)展。,居民收入,隨著城市整體經(jīng)濟(jì)走強(qiáng) 人均可支配收入穩(wěn)步上升 但基礎(chǔ)較差，與一線城市有差距,城市規(guī)劃,重點(diǎn)向南、向西發(fā)展， 建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地， 適度向北部、東部和西南部發(fā)展,房地產(chǎn)投資,2008年合肥房地產(chǎn)投資額為565億元，投資額逐漸增加； 同年合肥固定資產(chǎn)投資額為1838億元，城市建設(shè)加快； 城市建設(shè)中，房地產(chǎn)投資所占比重較大，合肥城市建設(shè)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)；,施工面積與竣工面積,2008年合肥施工面積為6782萬，施工面積逐年增加； 同年合肥竣工面積為2239萬，基本上與07年持平； 合肥市城市建設(shè)量逐年增加，但

3、竣工面積卻起伏不定，城市建設(shè)完成率較低；,在建面積與銷售面積,2008年合肥在建面積為3169萬，在建面積逐年增加； 同年合肥銷售面積為921萬，相比07年略有下降； 合肥市城市建設(shè)量逐年增加，城市銷售面積較不穩(wěn)定，當(dāng)前可售和未來可售量積壓嚴(yán)重；,銷售面積與空置面積,2008年合肥銷售為921萬，相比07年略有下降； 由于08年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，市場(chǎng)去化主要以消化存量為主，導(dǎo)致空置率下降； 隨著合肥房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，其空置面積逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開始累積； 進(jìn)入2009年，合肥房市場(chǎng)市場(chǎng)回暖，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，,整體市場(chǎng)走勢(shì) 分區(qū)概況 分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì),市場(chǎng)篇,分區(qū)市場(chǎng),區(qū)域市場(chǎng)

4、,區(qū)域在售項(xiàng)目分布 區(qū)域在售項(xiàng)目總表 在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 在售項(xiàng)目客源分析 在售項(xiàng)目去化分析 未來可售項(xiàng)目預(yù)判,整體市場(chǎng)走勢(shì),進(jìn)入2009年，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，連續(xù)三月成交突破100萬； 市場(chǎng)整體走勢(shì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，空置率逐漸下降； 隨著供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)的出現(xiàn)，合肥房?jī)r(jià)穩(wěn)步走高，目前整體成交均價(jià)4320元/；,分區(qū)概況,整體市場(chǎng)價(jià)格梯度不明顯，客戶分級(jí)缺乏層次感，價(jià)格敏感性強(qiáng),廬陽(yáng)片區(qū) 新站片區(qū) 瑤海片區(qū) 高新與大蜀山片區(qū) 學(xué)府片區(qū) 包河片區(qū) 政務(wù)新區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū) 濱湖新城片區(qū),廬陽(yáng)片區(qū) 價(jià)格:4000元/平米 總價(jià):40-45萬/套,包河片區(qū) 價(jià)格:5000元左右

5、總價(jià):55-65萬/套,學(xué)府片區(qū) 價(jià)格:5000元左右 總價(jià):55-60萬/套,高新與大蜀山片區(qū) 價(jià)格:4500元左右 總價(jià):55-60萬/套,政務(wù)新區(qū) 價(jià)格:5000元左右 總價(jià):60萬/套左右,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)片區(qū) 價(jià)格:4000元左右 總價(jià)35-40萬/套,瑤海片區(qū) 價(jià)格:4500-5000 總價(jià):40-50萬/套,新站片區(qū) 價(jià)格:4000-5000元 總價(jià):35-45萬/套,老城區(qū) 價(jià)格:6000元/平米以上 總價(jià):60-80萬/套,分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（蜀山區(qū)）,合肥西部的老城區(qū)， 交通便利 科研、教育、 商貿(mào)、居住功能,合肥傳統(tǒng)居住區(qū) 成交穩(wěn)定，價(jià)格上漲明顯,分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（政務(wù)區(qū)）,依托政務(wù)、

6、西城新城中心 行政、文化、居住功能,居住環(huán)境優(yōu)越、 配套完善中 成交穩(wěn)定，升值潛力大,分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（高新區(qū)）,自然風(fēng)光優(yōu)美、 高新產(chǎn)業(yè)基地； 高新產(chǎn)業(yè)、 旅游、居住功能,環(huán)境優(yōu)越、配套不足 高端項(xiàng)目聚集，價(jià)格走高,分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（經(jīng)開區(qū)）,新興的大型居住產(chǎn)業(yè)區(qū) 工業(yè)、教育、居住功能， 將發(fā)展成為功能完備的產(chǎn)業(yè)新城,受益便捷交通， 拉近與市區(qū)時(shí)間距離 需求較為穩(wěn)健， 價(jià)格逐步走高,分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（廬陽(yáng)區(qū)）,合肥北部的老城區(qū)，向北拓展 全市經(jīng)濟(jì)中心， 屬于“建設(shè)中的CBD”，匯集商貿(mào)、金融、信息、購(gòu)物、娛樂等功能； 居住、工業(yè)、建材、倉(cāng)庫(kù)功能；,核心區(qū)地塊開發(fā)完畢 成交逐漸外圍化 導(dǎo)致成交均價(jià)走低,分

7、區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（瑤海區(qū)）,城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū) 居住、機(jī)電、紡織工業(yè)功能,隨著河?xùn)|片區(qū)的開發(fā)建設(shè) 區(qū)域高端項(xiàng)目不斷呈現(xiàn) 拉高區(qū)域整體均價(jià),分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（新站區(qū)）,依托物流，打造新站產(chǎn)業(yè)居住區(qū) 居住、商貿(mào)、物流、 交通、加工制造功能,依托火車站 打造站前商貿(mào)與站后居住區(qū) 區(qū)域需求穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)步上升,分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（包河區(qū)）,城市東南、區(qū)域遼闊、 發(fā)展?jié)摿Υ?行政、商務(wù)、會(huì)展、 旅游、居住功能,連接濱湖新城與市中心的樞紐 未來發(fā)展?jié)摿Υ?區(qū)域投資需求大,分區(qū)房產(chǎn)走勢(shì)（濱湖區(qū)）,依托巢湖，打造濱湖新城 行政、商務(wù)、會(huì)展、 旅游、居住功能,未來合肥的城市中心 具備較大的升值潛力 目前投資需求量大，成交量節(jié)節(jié)攀升,

8、區(qū)域在售項(xiàng)目分布,區(qū)域在售項(xiàng)目總表,在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析,市場(chǎng)上主力房型為2R 主力面積區(qū)間70-120,區(qū)域客戶購(gòu)買力相對(duì)偏弱 區(qū)域居民大都為初次置業(yè)； 客戶需求大都為婚房和改善性需求,在售產(chǎn)品價(jià)格分析,合肥市新站區(qū)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間為4000-6000元/； 新站區(qū)區(qū)域內(nèi)一環(huán)以內(nèi)住宅房?jī)r(jià)基本上在5000-6000元/； 二環(huán)與一環(huán)之間房?jī)r(jià)約4000-5000元/之間； 同區(qū)域內(nèi)，純寫字樓房?jī)r(jià)高于公寓房?jī)r(jià)，公寓房?jī)r(jià)高于住宅房?jī)r(jià)； 同區(qū)域內(nèi)，多層房?jī)r(jià)高于小高和高層房?jī)r(jià)；,在售項(xiàng)目客源分析,區(qū)域客源主要以區(qū)域客為主，城市東部及北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也是區(qū)域客源的重要組成，部分安徽北部城市的客源也會(huì)選擇在此置業(yè)； 從

9、需求目地上分析，婚房需求和改善性需求是市場(chǎng)的主力需求，另有部分的投資需求和為子女上學(xué)置業(yè)需求；,在售項(xiàng)目去化分析,新站區(qū)整個(gè)區(qū)域在售項(xiàng)目去化都超過半數(shù)，大部分樓盤去化都集中在09年； 區(qū)域內(nèi)，住宅產(chǎn)品去化最快，公寓次之，寫字樓產(chǎn)品去化較慢； 區(qū)域在售項(xiàng)目中，平均每個(gè)樓盤整體去化速度在20-80套/月之間不等； 在售項(xiàng)目普遍清盤不易，尾盤去化難度較大；,區(qū)域可售項(xiàng)目預(yù)測(cè),未來供應(yīng)集中區(qū) 站北區(qū)域 依托瑤海公園、生態(tài)公園； 主要供應(yīng)樓盤為： 家天下 利港銀河新城 雙糧景苑等 主要供應(yīng)類型： 多層、小高、高層 總供應(yīng)體量約50-60萬 與本案產(chǎn)品差異性較大 直接競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng),經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)位

10、,項(xiàng)目篇,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目分析,區(qū)位分析 發(fā)展分析 輻射分析,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目占地：520畝 容積率：2.73 建筑密度：47.9% 綠化率：40% 建筑面積：約100萬 其中： 家居MALL（紅星）：16.8萬 購(gòu)物城：14萬 公寓：9萬 寫字樓：10萬 酒店（六星級(jí)）：9萬 步行街：5萬 住宅：24萬 綜合停車場(chǎng)：10萬,5#地塊各類產(chǎn)品面積指標(biāo)概況 平層住宅： 面積未定 2幢 5萬 LOFT： 40-60 1幢 2.5萬 （層高5.4m） 平層公寓： 35-55 1幢 2萬 辦公（公寓式酒店）：面積未定 1幢 2萬 以上總計(jì)11-12萬 商業(yè)街： 層高2-3層 面積5萬,項(xiàng)目現(xiàn)狀,項(xiàng)目周邊環(huán)

11、境,地塊現(xiàn)狀,項(xiàng)目區(qū)位,新站區(qū)臨泉路與全椒路交叉口，處于新站區(qū)核心地段，毗鄰火車站、汽車站，人流量大，交通十分便利。周圍環(huán)繞著安徽大市場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、溫莎杰座、金色地帶、中環(huán)廣場(chǎng)等商住圈，具有十分巨大的消費(fèi)潛力。沃爾瑪、合家福等超市環(huán)伺左右，生活便利，投資前景廣闊。,合肥地鐵規(guī)劃示意圖,區(qū)位分析,項(xiàng)目地處臨泉路與全椒路交叉口，屬于城市一環(huán)與二環(huán)之間，距離市中心約10分鐘車程，道路通達(dá)程度高，區(qū)域?qū)儆诔鞘谢疖囌据椛鋮^(qū)； 地塊處于一環(huán)與二環(huán)之間，出行主要依靠一環(huán)與二環(huán)； 項(xiàng)目處于新老城區(qū)的承接地帶，城市的發(fā)展以及城市中心的外延給本案發(fā)展帶了契機(jī)；,項(xiàng)目處于城市向東發(fā)展的中心區(qū)，承載城市向東發(fā)展的

12、起點(diǎn),發(fā)展分析,多向發(fā)展、均衡布局，無主導(dǎo)性高端價(jià)值區(qū)域，空間多極競(jìng)爭(zhēng)與客戶分流為追求高溢價(jià)帶來阻力,“新一輪城市規(guī)劃（2006-2020）中提出把合肥建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市。 141”城市發(fā)展框架：大力改造核心主城區(qū)，并在老城區(qū)的東、西南、西、北方向建設(shè)四個(gè)城市副中心,北副中心,東副中心,老城區(qū),西部副中心,西南部副中心,濱湖新區(qū),依托雙墩、雙鳳、廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展勞動(dòng)密集型及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè),依托店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城及化學(xué)工業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展物流、精細(xì)化工及家電配套產(chǎn)業(yè),依托高新區(qū)，建設(shè)中國(guó)科學(xué)城、發(fā)展IT產(chǎn)業(yè),依托經(jīng)開區(qū)、桃花工業(yè)園

13、區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步成為國(guó)家裝備工業(yè)基地,集金融、商務(wù)、休閑一體的CBD,集旅游、商務(wù)、會(huì)展、休閑、居住為一體的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū),依托火車站物流優(yōu)勢(shì)，北副中心發(fā)展逐漸向火車站區(qū)域偏移，,發(fā)展分析,發(fā)展分析,傳統(tǒng)商圈： 三孝口商圈 四牌樓商圈 新興商圈： 元一商圈 馬鞍山路商圈,輻射分析,本項(xiàng)目輻射范圍 合肥城市東北區(qū)域 掌握市中心連接?xùn)|北區(qū)域和安徽北部的必經(jīng)之路,萬達(dá)項(xiàng)目輻射范圍 合肥城市西南區(qū)域 掌握市中心連接西南區(qū)域的必經(jīng)之路,元一生活廣場(chǎng) 輻射范圍僅靠近項(xiàng)目四周 項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一輻射范圍有限,整體定位 輻射范圍 面對(duì)客層 產(chǎn)品建議,建議篇,主題建議,營(yíng)銷建議,價(jià)格建議 客源建議

14、,整體定位,城市廣場(chǎng) 城市生活,城市廣場(chǎng) 界定片區(qū)的城市屬性，闡明項(xiàng)目的城市功能 城市生活 城市的生活方式，依托便捷的交通體系，促使城市東北郊區(qū)融入城市；,輻射范圍,輻射整個(gè)城市東北，形成與萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)相呼應(yīng)的南北商圈 互為補(bǔ)充，承南啟北 促使元一商圈融入本商圈。整體協(xié)同發(fā)展,面對(duì)客層,萬達(dá)打造南城市中心，促進(jìn)城市向東南擴(kuò)張 信地打造北城市副中心，聚集北區(qū)人流，促成區(qū)域中心形成,信地城市廣場(chǎng)匯集的人流以區(qū)域大量的自然人流為主， 吸引城市東北郊區(qū)的進(jìn)城人流； 乃至整個(gè)安徽北部區(qū)域,產(chǎn)品建議,通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)研究和項(xiàng)目自身的分析： 本項(xiàng)目5號(hào)地塊產(chǎn)品面積為 平層住宅： 2R、90-110（為2+1）

15、房型 LOFT： 1R、30 、（層高5.4米） 平層公寓： 1R、50-60 辦公（公寓式酒店）：1R、40-50 商業(yè)街： 層高2-3層、單套面積控制在100 左右,價(jià)格建議,通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)研究和項(xiàng)目自身的分析： 如項(xiàng)目在明年中開盤，按照當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，則項(xiàng)目5號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格為 平層住宅： 均價(jià)5500元/ LOFT： 均價(jià)7600元/ 平層公寓： 均價(jià)5800元/ 辦公（公寓式酒店）：均價(jià)5500元/ 具體視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況而定,客源建議,青年之家 （單身，立足）,青年之家 （單身，立業(yè)）,青年之家 （丁克，成家）,青年持家 （父母同?。?小太陽(yáng) （小孩出生）,孩子三代 （雙向照顧）,后小太陽(yáng) （小孩長(zhǎng)大）,青年三代 （變老）,中年之家 （長(zhǎng)大）,老年二代 （變老）,活躍空巢,22-24歲,2