北京朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研分析報(bào)告（下）.ppt

1、北京朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)查分析報(bào)告，(下)、7、請(qǐng)城客戶深度采訪客戶對(duì)請(qǐng)城的整體評(píng)價(jià)：優(yōu)點(diǎn)：高層遠(yuǎn)觀大凌河，環(huán)境安靜，適合居住的密閉式高端住宅小區(qū)，著名品牌的房地產(chǎn)公司，產(chǎn)品戶型大，舒適性高，普及滿足園林景觀、休閑設(shè)施等，特別是兒童樂園和康體設(shè)施適合老年人兒童活動(dòng)的缺點(diǎn)：公共交通不便，日常流動(dòng)不便，公共汽車、出租車少，等待時(shí)間長(zhǎng)的生活設(shè)施不完整，沒有菜市場(chǎng)，買菜不便戶型面積大，價(jià)格高是否考慮在這里買房：不要考慮購(gòu)買。 因?yàn)閮r(jià)格高，生活套餐不方便，有現(xiàn)有住宅，不再想了。 周邊的輔助設(shè)施齊全的話，價(jià)格可能會(huì)更便宜。 客戶的其他建議和意見：在這里建多層住宅，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該還可以接受。 因?yàn)橛?/p>

2、遠(yuǎn)離市區(qū)的交通糾紛。 否則，就傾向于買市上層。 因?yàn)闆]有魅力。 Page 55、二、朝陽(yáng)市住宅市場(chǎng)調(diào)查、案例選擇、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、大盤項(xiàng)目、基準(zhǔn)項(xiàng)目、8、天驕城天驕城狀況：項(xiàng)目定位是朝陽(yáng)最高端的住宅小區(qū)、品牌物管、私人園林。 住宅客戶主要以改善型的職業(yè)生涯為主，產(chǎn)品面積大，注重居住空間的舒適性，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴感，在傲慢的城堡擁有住宅是身份象征的項(xiàng)目定位高端，價(jià)格高，現(xiàn)在銷售約三成，出售傲慢的城堡本項(xiàng)目認(rèn)知與建議：朝陽(yáng)大街的城市干道，商業(yè)氣氛成熟的傳統(tǒng)商業(yè)中心，人流、車流繁榮，市中心注意停車問題。 2014年朝陽(yáng)樓市看法：市中心外樓盤多，價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，群狼跳舞，狼多肉少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市中心有市政區(qū)劃

3、、朝陽(yáng)市委區(qū)劃、朝陽(yáng)縣政府區(qū)劃、時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目，市場(chǎng)客戶購(gòu)買選擇多Page 56、二、朝陽(yáng)市住宅市場(chǎng)調(diào)查、案例選擇、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、大盤項(xiàng)目、基準(zhǔn)項(xiàng)目、9、天驕城點(diǎn)評(píng)天驕城是朝陽(yáng)本土實(shí)力房宏達(dá)集團(tuán)開發(fā)的，該企業(yè)開發(fā)的樓盤在朝陽(yáng)具有一定的聲譽(yù)和知名度的項(xiàng)目是高端住宅。 以朝陽(yáng)高端客戶群為目標(biāo)，推進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷所需的放矢，傲慢城市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)持有這樣的觀點(diǎn)，但從銷售約30%化的觀點(diǎn)來(lái)看是不夠的。 作為朝陽(yáng)高端建筑項(xiàng)目，價(jià)格高，戶型大，總價(jià)格高，能夠購(gòu)買該項(xiàng)目的客戶基本已經(jīng)擁有一套或多套房地產(chǎn)，作為改善性購(gòu)買需求客戶的再載體希望不強(qiáng)的朝陽(yáng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)顯示， 傲慢的城市項(xiàng)目要加強(qiáng)現(xiàn)有的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)職

4、業(yè)顧問的現(xiàn)場(chǎng)殺傷技術(shù)，在短時(shí)間內(nèi)完成清盤是不現(xiàn)實(shí)的，要為中長(zhǎng)期營(yíng)銷做準(zhǔn)備。 Page 57、二、朝陽(yáng)市住宅市場(chǎng)調(diào)查、案例選擇、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、大盤項(xiàng)目、基準(zhǔn)項(xiàng)目、Page 58、三、朝陽(yáng)住宅市場(chǎng)問卷分析、很多消費(fèi)者喜歡多層和小高層住宅，面積是70-120，戶型是兩房市場(chǎng)認(rèn)知度最高的大多數(shù)消費(fèi)者可以接受的單價(jià)和總額分別為6000-6500元/和31-50萬(wàn)，他們一般選擇銀行貸款和分期付款，一次性支付的消費(fèi)者很少。很多消費(fèi)者通過朋友的家庭介紹、報(bào)紙廣告、電視廣告獲得大樓信息。 Page 59、三、朝陽(yáng)住宅市場(chǎng)問卷分析住宅市場(chǎng)問卷匯總、1 2 3 4、市場(chǎng)庫(kù)存：朝陽(yáng)市是雙塔區(qū)，龍城區(qū)只有樓盤398個(gè)已去化

5、狀況： 2013年朝陽(yáng)申報(bào)加約1萬(wàn)套，朝陽(yáng)縣城約2千套，實(shí)際雙塔區(qū)，龍城區(qū)申報(bào)客戶情況：屬于城市外來(lái)流動(dòng)人口少、人口輸出型城市，客戶由當(dāng)?shù)厝藰?gòu)成，以自住型為主，投資需求少，以初級(jí)職業(yè)生涯、婚房為主，以改善需求為輔。 裝修情況：朝陽(yáng)住宅項(xiàng)目主要采用存貨交叉房，沒有裝修項(xiàng)目交付使用案例，萬(wàn)商金邸因市場(chǎng)營(yíng)銷需要，提出裝修房，實(shí)際降價(jià)，現(xiàn)暫封板。 Page 60，住宅市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)，市場(chǎng)方面，page 60，1234，產(chǎn)品類型：現(xiàn)在朝陽(yáng)市住宅是多層，以小高層為主戶型面積：戶型是2室2廳，3室2廳為主，2室是91-110，3室是110- 140，面積總體很大園林景觀：朝陽(yáng)樓盤開始重視園林景觀建設(shè)，作為項(xiàng)目

6、的賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，目前朝陽(yáng)園林景觀還在地上，空中園林、空中花園在朝陽(yáng)還是新的。 產(chǎn)品趨勢(shì)：目前朝陽(yáng)住宅項(xiàng)目主要采用股票交叉，無(wú)完工項(xiàng)目交付使用案例，朝陽(yáng)大廈建筑風(fēng)格以歐式、現(xiàn)代式為主，多層住宅一個(gè)梯子兩個(gè)房子多，高層住宅兩個(gè)梯子三個(gè)房子主，地下車庫(kù)6000-7500元/房市調(diào)查總結(jié)二、產(chǎn)品方面、市場(chǎng)營(yíng)銷階段：和三、四線城市一樣，朝陽(yáng)市的房地產(chǎn)銷售，把預(yù)售許可證作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 營(yíng)銷階段可以分為期間銷售階段的聯(lián)購(gòu)房：項(xiàng)目初期聯(lián)購(gòu)用于籌集資金開發(fā)，解決開發(fā)初期焦眉之急，對(duì)接近團(tuán)購(gòu)初期的項(xiàng)目產(chǎn)生沖擊，聯(lián)購(gòu)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格一般存在1000元/平均的差距。 結(jié)算室：通過結(jié)算室解決項(xiàng)目建設(shè)資金問題，結(jié)算室比賣場(chǎng)

7、房?jī)r(jià)500-800元/平，結(jié)算室銷售擾亂了市場(chǎng)價(jià)格體系，擾亂了市場(chǎng)價(jià)格。 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)主要以本地小公司為主，營(yíng)銷理念相對(duì)落后，執(zhí)行力不足，團(tuán)隊(duì)努力進(jìn)取精神不足。 有些樓盤委托北京、沈陽(yáng)隊(duì)，但很難改變現(xiàn)狀。 朝陽(yáng)商圈發(fā)展概況朝陽(yáng)典型商業(yè)項(xiàng)目查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢朝陽(yáng)地下商業(yè)主題查詢。 在超市發(fā)展，銷售商業(yè)，四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、商業(yè)城市、麗都名品龍山商業(yè)街、新瑪特商場(chǎng)、本案、興隆大家族盤龍商

8、業(yè)街、城市商圈發(fā)展概況朝陽(yáng)市有一定規(guī)模、等級(jí)、品牌形象商業(yè)據(jù)點(diǎn)相對(duì)集中分布在朝陽(yáng)街的其他地區(qū)的商業(yè)有一定規(guī)模和影響力朝陽(yáng)的主要商業(yè)分布現(xiàn)狀圖朝陽(yáng)市的商業(yè)據(jù)點(diǎn)現(xiàn)在分為集中商業(yè)(包括超市)、商業(yè)街、沿街、街商業(yè)(包括住宅底商)和地下商業(yè)4類。 其分布基本如左圖所示。 目前，只有朝陽(yáng)大街兩旁的商業(yè)有效集聚，形成城市商圈，輻射周邊。 其他商業(yè)據(jù)點(diǎn)的規(guī)模、行業(yè)、等級(jí)有限。 朝陽(yáng)市目前主要有繁榮的大家庭、新瑪特、商業(yè)城和麗都名品，典型的商業(yè)街項(xiàng)目有龍山商業(yè)街和盤龍商業(yè)街。Page 64、商圈概況、典型商業(yè)、沿街商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、1、興隆大家族基本概況興隆大家族是朝陽(yáng)

9、現(xiàn)在規(guī)模最大、樓房高的現(xiàn)在朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)只有一家大。 樓層很多，在國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)上成功經(jīng)營(yíng)是極少見的。 Page 65、商圈概況、典型商業(yè)、沿街商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、1、興隆大家族行業(yè)和品牌組合興隆大家族行業(yè)組合特征：以行業(yè)豐富超市和百貨商場(chǎng)為中心。 從行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，項(xiàng)目的性質(zhì)是綜合型百貨，其定位非購(gòu)物中心的行業(yè)布局混亂，不同等級(jí)的行業(yè)和品牌混合，沒有形成符合商業(yè)規(guī)則和消費(fèi)者習(xí)慣的合理區(qū)分的主題和行業(yè)不完全一致， Page 66、商圈概況、典型商業(yè)、沿街商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、Page 66層樓高不足，通道差，容易給消費(fèi)者帶來(lái)壓

10、抑感。 服裝等商品陳列混亂，形象等級(jí)差，購(gòu)買環(huán)境一般。 4F男裝商場(chǎng)平面和路線圖、4F男裝商場(chǎng)實(shí)景圖、4F男裝商場(chǎng)實(shí)景圖、商圈概況、典型商業(yè)、沿街商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查興盛大家族意圖向中高水平發(fā)展，但硬件環(huán)境和固有消費(fèi)對(duì)朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的看法：朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)總體缺乏合理的修訂，行業(yè)組合、品牌組合、建筑修訂都很混亂，形象水平好，缺乏合理的商業(yè)項(xiàng)目。 對(duì)本案的建議：本案向中高水平發(fā)展，與興盛大家族形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，在購(gòu)物環(huán)境中建設(shè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，應(yīng)該與新商品、麗都名品直接競(jìng)爭(zhēng)。 Page 68,1、1、興隆大家族業(yè)內(nèi)交流采訪、商業(yè)圈概況、典型商業(yè)、沿街商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)

11、展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、 開業(yè)前的三年沒有利潤(rùn)，從第三年開始保證書籍。 2013年1F化妝品柜臺(tái)150-200萬(wàn)元，6F高服裝摩高900萬(wàn)，最低級(jí)雜牌服裝60萬(wàn)以上。 2013年超市的客人是75元，2年前的30元左右。 服裝客票400元，2年前200元左右。 持隆盛購(gòu)物卡購(gòu)物的比例在40%左右。 籃球率為45%左右，2年前為30%，近2年來(lái)增加了15%。 服裝、家電、百貨商店、化妝品、家庭等商品的消費(fèi)頻率和消費(fèi)份額很高。 消費(fèi)者的流動(dòng)主要流向-1F超市、10F美食廣場(chǎng)。 人流最少的是4F和11F。 (1)根據(jù)我司在許多四線城市所經(jīng)歷的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)商場(chǎng)的銷售額達(dá)到10億，表明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不

12、激烈，市場(chǎng)呈現(xiàn)唯一的局面。 (2)近兩年，朝陽(yáng)的消耗明顯提高。 (3)中低級(jí)次消費(fèi)占百貨銷售的主力。 商業(yè)城、佳惠市場(chǎng)產(chǎn)生于狹縫中，興盛無(wú)競(jìng)爭(zhēng)威脅。Page 69、商圈概況、典型商業(yè)、沿街商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、1、新瑪特基本概況新瑪特位于朝陽(yáng)市最繁華的商業(yè)中心Page 70、商圈概況、典型商業(yè)、沿街商業(yè)超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、2、新瑪特業(yè)態(tài)與品牌組合的新瑪特業(yè)態(tài)與品牌組合的特征以金飾品、化妝品、服裝、鞋包四個(gè)業(yè)態(tài)為主。 從行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，項(xiàng)目性質(zhì)屬于時(shí)尚商場(chǎng)。 國(guó)內(nèi)百貨商店常見品牌新瑪特基本齊全，周大福、隨機(jī)、歐佩萊、CK、天紡錘等品牌在許多

13、省會(huì)城市百貨商店也未必能引進(jìn)。 這表明新瑪特確實(shí)有一定的品牌號(hào)令力，這些品牌的進(jìn)入反映了朝陽(yáng)有一定的消費(fèi)需求和購(gòu)買力。 Page 71、商業(yè)圈概況、典型的商業(yè)、沿街的商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、或商場(chǎng)內(nèi)主、副通道密集，商場(chǎng)內(nèi)層低，品牌形象陳列效果難以顯現(xiàn)，品牌雜亂，很難適合其中高級(jí)商場(chǎng)的定位。 Page 72、商業(yè)圈概況、典型的商業(yè)、沿街的商業(yè)、地下商業(yè)、超市發(fā)展、銷售商業(yè)、四、朝陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、或由于受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)很慢。 2013年1F金飾品300-600萬(wàn)元，化妝品柜臺(tái)120-250萬(wàn)元，品牌服裝100- 150萬(wàn)元。 2013年超市的客人是60元，2年前的40元左右。 化妝品客票600元，服裝客票650元，2年前400元左右。 持新型購(gòu)物卡購(gòu)物的比例在25%左右。 籃球率為40%左右，2年前為35%，近2年來(lái)增加了5%。 黃金珠寶、化妝品、服裝、鞋、毛皮等商品消費(fèi)份額很高。 消費(fèi)者流向主要是1F名品，2-3F男女裝5F美食廣場(chǎng)，電影院。 人流最少的是4F和-1F。 (1)在隆盛一家唯一的商業(yè)現(xiàn)狀下，新馬特堅(jiān)持培養(yǎng)市場(chǎng)，在朝陽(yáng)人心目中形成“大眾購(gòu)物興隆，質(zhì)量購(gòu)物去新馬特”的結(jié)構(gòu)實(shí)在困難。 (2)2013