銀行城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款管理暫行辦法模版

1、銀行城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款管理辦法第一章 總則第一條 基本概念（一）城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款是指我行向經(jīng)政府授權(quán)從事城市棚戶(hù)區(qū)改造的借款人發(fā)放的用于支付項(xiàng)目拆遷、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用和合規(guī)建設(shè)安置房的貸款。貸款不得用于借款人繳交土地出讓金；城市棚戶(hù)區(qū)改造是指拆除城市市區(qū)范圍內(nèi)的舊城區(qū)、城中村等區(qū)域內(nèi)原有建筑物，并進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程；棚戶(hù)區(qū)改造貸款的借款人，包括省級(jí)政府或計(jì)劃單列市、省會(huì)城市政府全資或控股設(shè)立的保障性住房建設(shè)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)保障性住房建設(shè)公司)和政府授權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兩種；（二）貸款項(xiàng)目所在城市必須已具備城市棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)配套政策；（三）城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款應(yīng)由項(xiàng)目所在地經(jīng)營(yíng)行辦理。第二章 借款人

2、及項(xiàng)目準(zhǔn)入條件第二條 借款人條件（一）借款人須同時(shí)符合以下條件：1.信用等級(jí)bb級(jí)（含）以上；2.具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；3.產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況良好；4.經(jīng)工商行政管理部門(mén)或主管部門(mén)核準(zhǔn)登記，具備獨(dú)立企事業(yè)法人資格；5.具有貸款卡，并在我行開(kāi)立基本存款賬戶(hù)或一般存款賬戶(hù)，無(wú)不良信用記錄；6.我行要求的其他條件；（二）借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除滿(mǎn)足第一條第（一）款要求外，還須同時(shí)符合以下條件：1.已取得地市級(jí)(含)以上政府或經(jīng)其授權(quán)的區(qū)級(jí)政府授權(quán)其從事城市棚戶(hù)區(qū)改造的相關(guān)文件；2.符合我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；3.實(shí)收資本5000萬(wàn)元（含）以上或所有

3、者權(quán)益20000萬(wàn)元（含）以上；4.借款人或其控股股東具有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，與銀行合作多年，具有良好的品牌和市場(chǎng)影響力；5.借款人為外商投資企業(yè)的，應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定；（三）借款人為保障性住房建設(shè)公司的，除滿(mǎn)足第一條第（一）款要求外，還須滿(mǎn)足以下條件：1.由縣級(jí)以上（含）城市政府全資或控股設(shè)立、統(tǒng)籌轄內(nèi)棚戶(hù)區(qū)改造、公租房和廉租房管理、融資和償債的唯一一家保障性住房建設(shè)公司。2.實(shí)收資本1億元（含）以上。第三條 貸款項(xiàng)目條件貸款項(xiàng)目須同時(shí)符合以下條件：（一）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，政府財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)，信用狀況良好，負(fù)債水平合理，已出臺(tái)棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)配套政策；（二）項(xiàng)目符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，已納入政府

4、棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃，并已取得政府相關(guān)部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)文件；（三）已與95（含）以上建筑面積的業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并確保能夠獲得房屋拆遷許可文件；（四）借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，項(xiàng)目資本金不低于30；借款人為保障性住房建設(shè)公司的，項(xiàng)目資本金比例不低于20。項(xiàng)目資本金須在貸款使用前已投入使用，股東借款和債券融資等負(fù)債性資金不得作為項(xiàng)目資本金；（五）借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全，交通便捷，預(yù)計(jì)銷(xiāo)（預(yù)）售前景較好，盈利能力較強(qiáng)，還款來(lái)源充足，拆遷完成后由借款人在本地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；（六）借款人為保障性住房建設(shè)公司且項(xiàng)目自身償債能力不足的，須要求借款人與省級(jí)政府或計(jì)劃單列市

5、、省會(huì)城市政府有權(quán)部門(mén)簽訂差額補(bǔ)足協(xié)議；（七）我行要求的其他條件。第三章 貸款方式、額度、期限、利率及還款方式第四條 貸款方式城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款原則上應(yīng)以本項(xiàng)目土地設(shè)定抵押，對(duì)抵(質(zhì))押擔(dān)保不足或暫無(wú)法提供抵(質(zhì))押擔(dān)保的，可在有效防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，采取保證擔(dān)?；蛐庞梅绞桨l(fā)放貸款。借款人須向我行承諾，貸款項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)證后，及時(shí)無(wú)條件辦理土地使用權(quán)抵押擔(dān)保手續(xù)；未經(jīng)我行同意，不得轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目或在本項(xiàng)目上設(shè)定任何其他擔(dān)保事項(xiàng)。第五條 貸款額度、期限、利率和還款方式（一）貸款期限原則上不超過(guò)3年。貸款期限應(yīng)與項(xiàng)目的拆遷周期、拆遷進(jìn)度及建設(shè)計(jì)劃相匹配，綜合考慮項(xiàng)目拆遷的難易程度、項(xiàng)目規(guī)模大小、

6、報(bào)建情況等因素合理確定；（二）貸款金額應(yīng)綜合考慮棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況等因素合理確定，其中補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的金額合理確定，安置房建設(shè)費(fèi)和項(xiàng)目拆遷費(fèi)需經(jīng)我行測(cè)算后確定；（三）貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定；（四）城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款一般采用按月付息，每年至少兩次償還貸款本金。第四章 貸款調(diào)查、審查、審批與發(fā)放第六條 貸款調(diào)查、審查、審批與發(fā)放（一）借款人申請(qǐng)城市棚戶(hù)區(qū)改造貸款時(shí)，除按銀行授信調(diào)查管理辦法第三章相關(guān)要求提供資料外，還應(yīng)向經(jīng)營(yíng)行提供以下資料：1.借款人資料（1）政府有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)或授權(quán)借款人從事棚戶(hù)區(qū)改造的相關(guān)文件；（2）借款

7、人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼；（3）借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；（4）借款人貸款卡；（5）借款人經(jīng)審計(jì)的近兩年財(cái)務(wù)報(bào)告（如有），及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表；（6）借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款的決議；（7）借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，還須提供開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；（8）貸款人要求提供的其他資料；2.項(xiàng)目資料（1）政府有權(quán)部門(mén)核發(fā)的棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、片區(qū)改造控制性規(guī)劃文件；（2）通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審議的項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃方案、規(guī)劃條件及總平面圖等文件；（3）政府有權(quán)部門(mén)同意借款人從事貸款項(xiàng)目改造工作的相關(guān)文件，包括棚戶(hù)區(qū)改造合作協(xié)議或國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等；（4）改造范圍內(nèi)的地上建筑物權(quán)屬、建筑面積等證明資

8、料；（5）與業(yè)主簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)；（6）改造項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告或者具有相當(dāng)性質(zhì)的項(xiàng)目相關(guān)資料；（7）已投人使用的項(xiàng)目資本金憑證；（8）貸款發(fā)放前能夠提供房屋拆遷許可材料的，還須提供相關(guān)材料；（9）借款人為保障性住房建設(shè)公司且項(xiàng)目自身償債能力不足的，須提供借款人與地方政府有權(quán)部門(mén)等有關(guān)方面簽訂的差額補(bǔ)足協(xié)議；（10）我行要求提供的其他資料；3.擔(dān)保資料（1）采用抵(質(zhì))押擔(dān)保的，應(yīng)提供抵押人(出質(zhì)人)出具的，具有法律效力的同意提供抵(質(zhì))押擔(dān)保的書(shū)面文件和權(quán)屬證明，抵(質(zhì))押物清單及價(jià)值證明材料；（2）采用保證擔(dān)保的，應(yīng)提供保證人出具的，具有法律效力的同意提供保證擔(dān)保的書(shū)面文件，并按我

9、行要求提供保證人的相關(guān)資料；（二）貸款調(diào)查。調(diào)查人除按銀行授信調(diào)查管理辦法第三章相關(guān)要求審查外，還應(yīng)通過(guò)查詢(xún)政府棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃、客戶(hù)訪談、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式展開(kāi)調(diào)查工作，重點(diǎn)調(diào)查核實(shí)以下內(nèi)容：1.借款人是否已獲得政府有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)或授權(quán)其從事貸款項(xiàng)目棚戶(hù)區(qū)改造的文件，是否符合我行有關(guān)規(guī)定。借款人實(shí)收資本、信用等級(jí)等條件是否符合我行規(guī)定；2.貸款項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃，是否已納入棚戶(hù)區(qū)改造年度計(jì)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃是否已取得項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；3.貸款項(xiàng)目是否符合政府部門(mén)相關(guān)規(guī)定，拆遷手續(xù)是否合法、有效，是否能夠提供足夠比例的業(yè)主簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用是否真實(shí)；4.貸款金額和期限是否合理

10、，貸款擬采取的擔(dān)保方式，抵(質(zhì))押物權(quán)屬是否清晰，保證人擔(dān)保能力是否充足；5.借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，還須調(diào)查借款人或其控股股東是否有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是否具有良好的品牌和影響力，借款人能否獲得項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資格，項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)是否可行。項(xiàng)目整體是否具備較強(qiáng)的盈利能力；6.借款人為保障性住房建設(shè)公司的，還須調(diào)查當(dāng)?shù)卣?cái)政和信用狀況是否良好，負(fù)債水平是否合理；借款人是否由縣級(jí)以上（含）城市政府全資設(shè)立，是否為當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患医y(tǒng)籌廉租房、公租房和棚戶(hù)區(qū)改造三類(lèi)保障性住房管理、融資和償債的保障性住房建設(shè)公司，項(xiàng)目自身償債能力不足的，借款人是否與地方政府有權(quán)部門(mén)等有關(guān)方面簽訂了

11、差額補(bǔ)足協(xié)議；盡職調(diào)查后，調(diào)查人應(yīng)形成調(diào)查報(bào)告，提出貸款方案（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等），并將相關(guān)貸款資料提交審查人；（三）貸款審查。審查人應(yīng)對(duì)借款人、貸款項(xiàng)目、貸款擔(dān)保、后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)等情況進(jìn)行綜合風(fēng)險(xiǎn)判斷。重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：1.借款人從事貸款項(xiàng)目棚戶(hù)區(qū)改造的授權(quán)是否合法、有效，借款人或其控股股東是否具備足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)完成棚戶(hù)區(qū)改造及后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；2.借款人條件和貸款項(xiàng)目是否符合政府部門(mén)相關(guān)規(guī)定，是否符合我行規(guī)定；拆遷手續(xù)是否合法、有效，拆遷補(bǔ)償安置方案是否合理、可行；3.項(xiàng)目資本金比例是否符合要求，是否已投入項(xiàng)目使用；4.貸款額度、期限、利率等是否合理，是否符合我行規(guī)

12、定；5.貸款擔(dān)保是否合法、有效，保證人擔(dān)保能力是否充足；6.借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，還須審查獲得項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資格是否存在不確定性，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)是否具備足夠的盈利能力償還我行貸款；7.借款人為保障性住房建設(shè)公司的，還須審查借款人是否為縣級(jí)以上（含）城市政府設(shè)立的唯一一家保障性住房建設(shè)公司；是否有足夠的財(cái)政實(shí)力歸還貸款本息；項(xiàng)目自身償債能力不足的，借款人是否與地方政府有權(quán)部門(mén)簽訂了差額補(bǔ)足協(xié)議；審查人要形成審查報(bào)告，對(duì)貸款方案和風(fēng)險(xiǎn)控制條件提出審查意見(jiàn)；（四）貸款審批。在調(diào)查及審查的基礎(chǔ)上，終審部門(mén)或授信審查委員會(huì)根據(jù)借款人、貸款項(xiàng)目、貸款擔(dān)保及貸款金額、期限、利率、收益等情況，結(jié)合貸款風(fēng)險(xiǎn)

13、因素、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施和綜合收益水平，做出貸款決策；（五）經(jīng)逐級(jí)審批同意發(fā)放貸款的，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我行貸款擔(dān)保管理等有關(guān)規(guī)定，辦妥擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)貸款發(fā)放前提條件，與借款人簽訂借款合同、相應(yīng)的擔(dān)保合同和借款借據(jù)；（六）借款合同中須明確，貸款項(xiàng)目有后續(xù)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款融資需求的，優(yōu)先在我行辦理。借款合同中要設(shè)立交叉違約條款，借款人在我行或他行的貸款資金一旦出現(xiàn)被挪用、擴(kuò)用、用作項(xiàng)目資本金、不能按合同約定還本付息或其他違規(guī)情況的，經(jīng)營(yíng)行有權(quán)對(duì)本筆貸款采取要求借款人追加有效擔(dān)保、停止貸款發(fā)放、宣布合同提前到期等措施。第五章 貸后管理第七條 貸后管理（一）經(jīng)營(yíng)行應(yīng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)貸款管理辦法和我行貸款

14、發(fā)放與支付流程的要求進(jìn)行發(fā)放和管理，建立資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)。將已到位尚未投入使用的項(xiàng)目資本金、其他自籌資金及我行貸款全部歸集到專(zhuān)戶(hù)管理，對(duì)貸款項(xiàng)目資金使用、項(xiàng)目拆遷進(jìn)度實(shí)行全過(guò)程監(jiān)督與管理，嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)貸實(shí)付要求，做到專(zhuān)款專(zhuān)用；專(zhuān)戶(hù)資金用于支付拆遷、補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，應(yīng)采取委托支付方式，確保支付給業(yè)主、村集體組織、負(fù)責(zé)拆遷的單位和安置房建設(shè)單位，支付進(jìn)度要與項(xiàng)目實(shí)際用款進(jìn)度相匹配。專(zhuān)戶(hù)資金用于支付拆遷保證金的，應(yīng)直接支付至保證金賬戶(hù)，并對(duì)其實(shí)行監(jiān)管；（二）經(jīng)營(yíng)行應(yīng)按月或按季檢查項(xiàng)目拆遷進(jìn)度、貸款使用情況，定期跟蹤借款人經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目運(yùn)作等情況。重點(diǎn)檢查以下方面：1.國(guó)家和當(dāng)?shù)卣飸?hù)區(qū)改造政

15、策是否出現(xiàn)重大調(diào)整；2.按月赴現(xiàn)場(chǎng)檢查項(xiàng)目拆遷進(jìn)度，分析是否符合預(yù)定方案，調(diào)查是否出現(xiàn)重大拆遷糾紛；3.按季分析借款人財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況；4.原則上按半年分析貸款抵(質(zhì))押物價(jià)值和保證人擔(dān)保能力變化情況；5.專(zhuān)戶(hù)管理是否到位，貸款發(fā)放進(jìn)度與拆遷進(jìn)度是否一致；6.分析貸款項(xiàng)目是否已具備辦理國(guó)有土地使用權(quán)證的條件，檢查借款人是否已辦理項(xiàng)目用地國(guó)有土地使用權(quán)證；7.借款人為保障性住房建設(shè)公司的，還要分析地方政府財(cái)務(wù)狀況是否良好，還款資金是否納入年度政府財(cái)政預(yù)算，財(cái)政撥付資金是否按期足額到位；（三）經(jīng)營(yíng)行應(yīng)督促借款人及時(shí)辦理貸款項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)證，一旦借款人獲得項(xiàng)目用地國(guó)有土地使用權(quán)證，須及時(shí)無(wú)條件

16、辦理土地使用權(quán)抵押擔(dān)保手續(xù)；（四）要在借款合同中明確約定，出現(xiàn)下列情況之一的，我行有權(quán)視情況采取要求借款人追加有效擔(dān)保、凍結(jié)授信額度使用、調(diào)減授信額度、調(diào)低信用等級(jí)、暫停貸款發(fā)放與使用、要求借款人提前歸還貸款本息等措施：1.借款人經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)生重大調(diào)整，或經(jīng)營(yíng)情況、信用狀況嚴(yán)重惡化；2.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度嚴(yán)重滯后，或項(xiàng)目拆遷遇到重大糾紛；3.項(xiàng)目總投資出現(xiàn)較大資金缺口，或資金使用計(jì)劃出現(xiàn)不利于還款的重大調(diào)整；4.擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案；5.未按我行貸后管理規(guī)定，我行貸款或還款資金被挪作他用；6.貸款擔(dān)保發(fā)生不利于我行貸款的變化；7.借款人出現(xiàn)交叉違約或其他未按合同約定還款等情況；8.棚戶(hù)區(qū)政策和貸款還款來(lái)源出現(xiàn)不利于我行貸款安全的重大變化；9.借款人為保障性住房建設(shè)公司的，地方政府財(cái)政狀況惡化，償債能力降低，負(fù)債水平過(guò)高；10.其他存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患的情況；出現(xiàn)上述情況之一的，經(jīng)營(yíng)行要及時(shí)向上級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)報(bào)告，采取有效措施，積極防控信貸風(fēng)險(xiǎn)