某地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工作匯報(bào).ppt

1、構(gòu)筑*置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái),德勤咨詢 2006年11月,Strategy,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作匯報(bào) 2007年8月,目錄, 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化研究 *置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程做法和成本措施 產(chǎn)品庫(kù) 計(jì)劃管理 流程管理 資源管理 知識(shí)管理,國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,項(xiàng)目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計(jì)圖紙可以沿用，只能作細(xì)微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化。便于統(tǒng)一采購(gòu)、降低成本； 客戶定位、產(chǎn)品賣點(diǎn)和立面風(fēng)格、營(yíng)銷策略的標(biāo)準(zhǔn)化； 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，部品工廠化。,宏宇星河灣,富力、珠江,當(dāng)代MOMA,*“情景花園”,宏宇地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情

2、況,圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫(kù)結(jié)合下沉庭院,富力地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,售樓處“彩蛋”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園,富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名。最大特點(diǎn)是集設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認(rèn)為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。 各個(gè)項(xiàng)目的主要材料均由集團(tuán)統(tǒng)一年度采購(gòu)，并統(tǒng)一了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。比如電梯，所有項(xiàng)目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計(jì)時(shí)可以準(zhǔn)確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購(gòu)周期和成本。 富力針對(duì)精裝修制定了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的材料供方名錄。 富

3、力最有特色的標(biāo)準(zhǔn)化就是售樓處富力彩蛋。第一個(gè)彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國(guó)各地先后復(fù)制了七個(gè)一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。,珠江地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,珠江、合生的特點(diǎn)與富力有些相似，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團(tuán)內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 珠江最典型的標(biāo)準(zhǔn)化是其開發(fā)的所有高檔項(xiàng)目都采用了歐陸古典的外立面風(fēng)格。但目前，集團(tuán)已經(jīng)取消了立面風(fēng)格方面的硬性要求。,珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計(jì)和選材標(biāo)準(zhǔn)。景觀設(shè)計(jì)也分為相應(yīng)的不同檔次，比如每個(gè)檔次的鋪地石材厚度都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)的造價(jià)也不一樣

4、。植物配置在不同的地區(qū)都有標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)內(nèi)選取，各地公司不能選擇標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)以外的植物。 另外，珠江每年推出一批樣板戶型。每年年末，集團(tuán)各分公司將自己今年設(shè)計(jì)的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認(rèn)為值得推廣的戶型，作為下一年度集團(tuán)的樣板戶型。第二年，各分公司會(huì)以樣板戶型為藍(lán)本，結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)樣板戶型進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并加以應(yīng)用。這樣到下一年底，又會(huì)出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對(duì)象。如此往復(fù)，形成標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)。,每年年底，集團(tuán)各地分公司集中在北京召開標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，共同討論編制各方面的流程、標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)方面的標(biāo)準(zhǔn)最終由珠江自己的設(shè)計(jì)院編制完成。該標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)的設(shè)

5、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都有300多頁(yè)厚，并有許多配圖。比如，戶內(nèi)配電箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相應(yīng)的圖示。,當(dāng)代集團(tuán)地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,科技主題的復(fù)制：恒溫恒濕,天花輻射 置換式新風(fēng) 外圍護(hù),其在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)制的科技主題主要包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：外維護(hù)系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽(yáng)及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。 MOMA系列都采用了非常好的外圍護(hù)系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設(shè)空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽(yáng)設(shè)施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8

6、W/m2.k 。 在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運(yùn)行無噪音。 置換式新風(fēng)系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。從建筑頂部80米處采集新風(fēng)，在頂部機(jī)房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風(fēng)速不產(chǎn)生風(fēng)感，從房間下部進(jìn)入，在頂部排出。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,1，情景花園洋房,*最具特色的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品當(dāng)屬“情景花園洋房”，簡(jiǎn)稱“情花”。誕生于1999年，當(dāng)時(shí)總建筑師吳志群主持設(shè)計(jì)的深圳四季花城三期戶型。最大特點(diǎn)是通過層層退臺(tái)使得每戶都有一個(gè)大露臺(tái)。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平屋頂，立面設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)單。2003年，天津水晶城在原有基礎(chǔ)上，聘請(qǐng)加拿大BD

7、CL設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行立面改良設(shè)計(jì)，總部派專人到現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設(shè)計(jì)，花了很大心血，做得近乎完美。*后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個(gè)水平。 “情花”整個(gè)單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設(shè)計(jì)單位水平存在一定差異，難免會(huì)出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長(zhǎng)期合作的設(shè)計(jì)方中建國(guó)際進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并且對(duì)廚房、衛(wèi)生間這些管線及設(shè)備末端密集的地方進(jìn)行了詳細(xì)的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進(jìn)行了統(tǒng)籌布置，避免了不同專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復(fù)設(shè)計(jì)周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。 但在細(xì)節(jié)、材料選擇和二次設(shè)計(jì)上，仍然充

8、分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,“情花”的改良,廣州的*藍(lán)山，在原有的戶型基礎(chǔ)上包裝成簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的西班牙風(fēng)格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設(shè)計(jì)，整體效果非常成功。在戶型設(shè)計(jì)上，藍(lán)山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進(jìn)入。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。,在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設(shè)置了連續(xù)四層的退臺(tái)，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層

9、次，并增加了居住的趣味性。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,2，RS住宅,2004年，*開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點(diǎn)；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)模塊化，同時(shí)配合外掛式陽(yáng)臺(tái)、廚房、陽(yáng)光房等輔助空間構(gòu)成完整戶型。 模塊內(nèi)設(shè)備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準(zhǔn)備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標(biāo)準(zhǔn)化部品安裝創(chuàng)造了條件。 在綜合考慮國(guó)家強(qiáng)制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設(shè)計(jì)等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)合式廚房的設(shè)計(jì)理念，對(duì)端戶及轉(zhuǎn)角單元進(jìn)行特殊處理。系統(tǒng)地解決了空調(diào)室外機(jī)位等問題。,武漢城市花園、大連假日風(fēng)景

10、、青島魅力之城等項(xiàng)目中都使用過標(biāo)準(zhǔn)的RS戶型。隨后的2005年，*標(biāo)準(zhǔn)化操作主體由總部轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級(jí)組織架構(gòu)。 北京區(qū)域首先應(yīng)用于天津西青項(xiàng)目（銷售名為“假日風(fēng)景”）。由于采用了標(biāo)準(zhǔn)化戶型，西青項(xiàng)目從付款拿地到實(shí)現(xiàn)銷售200套，只用了11個(gè)月時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)制訂的“均好的基礎(chǔ)上加速”的目標(biāo)，獲得2005年“速度獎(jiǎng)”。,2，RS住宅,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,這個(gè)項(xiàng)目后來被沈陽(yáng)*的新榆公館整體復(fù)制。該項(xiàng)目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽(yáng)渾南HN0506地塊，當(dāng)年9月3日示范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設(shè)計(jì)的外部景

11、觀。 在短短5個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了*歷史上的奇跡，比集團(tuán)平均水平縮短了8個(gè)月，也因此獲得了2005年度“加速開發(fā)獎(jiǎng)”。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,3，全面家居解決方案U5住宅,2003年，*委托清華對(duì)*青青的產(chǎn)品進(jìn)行后評(píng)估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)中難以滿足的一些核心要求： 玄關(guān)：沒有獨(dú)立玄關(guān)，室外直接進(jìn)入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。 餐廳：吃飯的時(shí)候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上； 廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時(shí)候難以與家人交流； 主臥室：沒有地方熨衣服, 沒有雙控開關(guān), 關(guān)燈后摸黑上床容易磕碰； 功能陽(yáng)臺(tái)：沒有儲(chǔ)藏空間，放置洗衣機(jī)空間更顯得狹小。

12、以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年*與韓國(guó)LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品U5住宅，被稱為*住宅產(chǎn)品的第二次革命。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,3，全面家居解決方案U5住宅 精裝修戰(zhàn)略,國(guó)內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責(zé)任小，對(duì)專業(yè)水平要求不高。壞處在于住戶裝修耗費(fèi)大量精力時(shí)間和材料能源消耗。對(duì)入住時(shí)間不同的客戶來說，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個(gè)體采購(gòu)裝修材料，花費(fèi)明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)采購(gòu)。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化的一部分，2008年*將實(shí)現(xiàn)80

13、%為精裝修交房，2009年將不再向社會(huì)提供毛坯房。,傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程: 建筑設(shè)計(jì)建造室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修 全面家居解決方案流程： 客戶研究戶型研究建筑設(shè)計(jì)+室內(nèi)設(shè)計(jì)生產(chǎn)施工,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,3，全面家居解決方案U5住宅,U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢(shì)： 1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶型直接進(jìn)入客廳相比，有獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做45度倒角；玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細(xì)致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40雙，還可收納大衣,外套，

14、帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍(lán)排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等 2,洗衣間：保持干濕分離，更強(qiáng)大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預(yù)留合理的洗衣機(jī)位置和熨衣板的擺放位置，同時(shí)配有水槽，方便清洗小件衣物； 3，廚房：根據(jù)人體視線角度設(shè)計(jì)的扁窗，有效提高操作臺(tái)面的采光，看得見窗外的風(fēng)景，同時(shí)窗的上方還可以設(shè)置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。 4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領(lǐng)帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。 5，智能化：設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識(shí)別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時(shí)具備可視對(duì)講，電話，電視，收音機(jī)，DVD等功能,

15、*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,，建筑體驗(yàn)中心,為了進(jìn)一步測(cè)試精裝修的核心產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)和客戶的互動(dòng)和對(duì)話，2007年5月，*建筑體驗(yàn)中心在深圳對(duì)外開放。這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)具有真正意義上的產(chǎn)品體驗(yàn)中心。該體驗(yàn)館主要以U5住宅為展示原型，希望以此檢驗(yàn)和衡量產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以多維度的人居體驗(yàn)與參與者互動(dòng)溝通。 體驗(yàn)中心作為*建筑技術(shù)面向客戶，面向社會(huì)的窗口，兼具收集客戶體驗(yàn)信息，客戶需求的功能，直接為*的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門提供信息，具有一定的研究功能。 根據(jù)大量市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級(jí)，領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)三個(gè)檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。形成以*為主導(dǎo)，整合相關(guān)設(shè)計(jì)，施工，

16、材料等領(lǐng)域的社會(huì)資源為客戶提供領(lǐng)先于市場(chǎng)的住宅家居產(chǎn)品。,全面家居解決方案的流程是：客戶研究戶型設(shè)計(jì)室內(nèi)+建筑設(shè)計(jì)生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設(shè)備及廚房電器。 這是一次從設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，客戶細(xì)分，到公司流程的全面顛覆。“讓客戶因?yàn)閺N衛(wèi)而選擇*的房子”已經(jīng)成為*的口號(hào)。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn),2003 年底*建筑研究中心將各項(xiàng)生態(tài)應(yīng)用技術(shù)整理出成果匯編 , 主要包括遮陽(yáng)裝置、人工濕地、屋面綠化、滲水路面、變壓止逆閥煙道等多項(xiàng)技術(shù)。與此同時(shí) , 天津東麗湖項(xiàng)目啟動(dòng) ,被確定為*集團(tuán)生態(tài)住宅方面的重要試點(diǎn)項(xiàng)目 , 各項(xiàng)生態(tài)技術(shù)進(jìn)行了全方位的實(shí)踐。為了

17、使得*的所有項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家和地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) , *邀請(qǐng)了有關(guān)的合作伙伴在全國(guó)三個(gè)區(qū)域啟動(dòng)了關(guān)于節(jié)能解決方案的系統(tǒng)研究 , 其中包括一系列的技術(shù)措施指引 , 并開始建立*住宅節(jié)能成果標(biāo)準(zhǔn)其中包括節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)文本、設(shè)計(jì)流程、圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖集、技術(shù)規(guī)程及支持機(jī)構(gòu)、成本分析等。 2004 年 , *總部頒布了*生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)完整的體系 , 包括節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn),作為生態(tài)住宅重要試點(diǎn)的天津東麗湖項(xiàng)目 , 聘請(qǐng)瑞典 SWECO 進(jìn)行設(shè)計(jì) , 主要采用了下列生態(tài)技術(shù) : 雨水收集 , 社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了具有景觀效果的雨水明溝、暗渠等雨水收集

18、系統(tǒng) , 讓天然雨水通過該水系 ,用于補(bǔ)充水景用水和濕地景觀用水 , 節(jié)約了大量的景觀和綠化灌溉用水; 人工濕地 , 一種生物處理方法 , 是在一定的填料上種植特定的濕地植物 , 建立一個(gè)人工濕地生態(tài)系統(tǒng) ,當(dāng)污水通過這個(gè)有生命的系統(tǒng)時(shí) , 由于物理沉降、根系阻截、化學(xué)沉淀、土壤及植物根系表面的吸附與吸收以及微生物代謝等共同作用 , 其中的污染物和營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)被吸收或分解 , 水質(zhì)得到凈化 , 從而長(zhǎng)久保證整個(gè)湖面的清潔 滲水路面 , 具有良好透水性的路面 , 雨水能及時(shí)透過路面滲入地下土壤 , 達(dá)到快速排水目的 , 降低下雨時(shí)排水管線的壓力，提高土壤的透氣，改善土壤，補(bǔ)充地下水源，降低地表溫度，

19、調(diào)節(jié)居住區(qū)氣候； 佛甲草種植屋面 : 佛甲草是一種耐旱性極強(qiáng)的植物 , 種植在平屋頂上。增加綠化面積 , 改善天臺(tái)反射刺光 , 保護(hù)了建筑屋面防水層 , 并起到隔熱的作用； 新風(fēng)微循環(huán)系統(tǒng) , 利用負(fù)壓通風(fēng)原理 , 由安裝于衛(wèi)生間的風(fēng)機(jī)將室內(nèi)污濁空氣排放到室外 , 在臥室安裝進(jìn)風(fēng)口，并對(duì)室外空氣進(jìn)行過濾，多點(diǎn)進(jìn)風(fēng)既能保證室內(nèi)新鮮空氣的含量，又可將通風(fēng)造成的能量損失降到最低程度。 地?zé)崽荻壤茫狠^高溫度的地?zé)崴ㄟ^換熱先供公建中的暖氣使用，水溫下降后再供住宅中的低溫輻射地板使用，從而充分利用地?zé)崴诓煌A段的熱量； 太陽(yáng)能路燈：采用了太陽(yáng)能光伏電板及蓄電池，將太陽(yáng)能轉(zhuǎn)換為電能并用于夜間照明，確保

20、了夜間照明供電的需要，根據(jù)周圍光線自動(dòng)調(diào)控，有效地節(jié)約了住區(qū)的用電成本； 有機(jī)垃圾生化處理：通過垃圾分類收集將有機(jī)垃圾單獨(dú)進(jìn)行處理，最終變成水分和氣體，就地消化，殘存物可以作為花卉、綠化的肥料。這樣不但減少了垃圾清運(yùn)的費(fèi)用，而且有利于小區(qū)綠化的生長(zhǎng)。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,6，部品化（工廠化）,“部品”二字來源于日文，是指建筑中具有特定功能的一個(gè)獨(dú)立單元，有建筑材料、建筑部件、設(shè)備及其配套產(chǎn)品構(gòu)成的系統(tǒng)組合件。 經(jīng)過工廠內(nèi)生產(chǎn)組合好，作為系統(tǒng)集成和技術(shù)配套的整體部件，在現(xiàn)場(chǎng)直接拼裝，既提高了效率，保證了工程質(zhì)量，大大減少了材料消耗和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)量，也加快了工程進(jìn)度。 比如，陽(yáng)臺(tái)欄桿統(tǒng)一樣式，工廠

21、預(yù)制，通過熱鍍鋅，噴漆，高質(zhì)量的防銹和外表面處理，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)用錨栓與予埋件裝配連接。徹底解決了傳統(tǒng)工藝粗糙和生銹的問題。,現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)受到工匠水平限制，大量農(nóng)民工以種菜的精度蓋房子，通過加強(qiáng)施工管理，也無法降低維修率和客戶投訴，唯一的出路就是改變現(xiàn)行的建造方式。 工廠的生產(chǎn)條件，質(zhì)量控制手段都要比施工現(xiàn)場(chǎng)好得多。比如預(yù)制混凝土構(gòu)件，現(xiàn)場(chǎng)溫度濕度養(yǎng)護(hù)容易控制，由鋼模板批量生產(chǎn)的構(gòu)件誤差極小。 工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅的部品化率在60%以上，北歐及日本在80%以上，我國(guó)的部品化率只有8%，*也只有15%。走住宅部品化是住宅發(fā)展的必由之路。,*地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況,6，部品化（工廠化）,*部品化可以追溯到199

22、9年，*陸續(xù)完成了兩件工作，進(jìn)行系列技術(shù)研發(fā)工作。形成技術(shù)研發(fā)成果匯編；另一件是建立集團(tuán)的材料和部品的戰(zhàn)略采購(gòu)平臺(tái)。 2003年，形成了*標(biāo)準(zhǔn)化部品庫(kù)。這些標(biāo)準(zhǔn)化部品遵循的是工業(yè)化的生產(chǎn)和安裝方式，對(duì)提高成品質(zhì)量及保證質(zhì)量穩(wěn)定性很有幫助，在非標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目上也得到了廣泛應(yīng)用。 當(dāng)年，*還發(fā)布了“雙標(biāo)”文件*住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、*住宅性能標(biāo)準(zhǔn)。使用標(biāo)準(zhǔn)指的是住宅面積的指標(biāo)和功能指標(biāo)，臥室、客廳、廚房、洗手間、陽(yáng)臺(tái)等功能房間哪些是必須具備的，各個(gè)功能房間的面積各是多少，都制定了相應(yīng)的衡量指標(biāo)；性能標(biāo)準(zhǔn)包括了住宅的保溫隔熱性能、安全防盜性能、門窗的質(zhì)量、地漏的安全程度，包括交樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)、陽(yáng)臺(tái)欄桿的耐腐蝕年

23、限、空調(diào)百葉的透空率等因素。當(dāng)然還包括大量的構(gòu)造做法和表面做法。,伏見文明 男，1959年出生，日本籍，本科學(xué)歷，2006年加入*?，F(xiàn)任*建筑技術(shù)總監(jiān)。,2004年*確定預(yù)制鋼筋混凝土作為部品化住宅研究方向。 1號(hào)樓首次實(shí)驗(yàn)了PC（預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)）、PC外墻、PC整體廚房衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂、ALC外墻。三維預(yù)制構(gòu)件在運(yùn)輸、堆放、吊裝、誤差調(diào)整方面的困難。 2006年聘請(qǐng)豐田房屋的伏見文明對(duì)部品化住宅長(zhǎng)期規(guī)劃，指定了三條路線： 1、RC的部品化，改良傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，解決傳統(tǒng)建造方式帶來的質(zhì)量問題。 2、PC工法的開發(fā)，即完全部品化體系的研發(fā)，為規(guī)?；科飞a(chǎn)做技術(shù)準(zhǔn)備； 3，內(nèi)裝的部

24、品化，主要針對(duì)毛坯房的弊病，做精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化和工廠化。 有進(jìn)展的是PC外墻體系，外墻滲漏率為萬分之一，精度偏差小于0.1%. 平臺(tái)建設(shè)： 硬件工程：*建筑體驗(yàn)中心，東莞*住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地 軟件工程：申報(bào)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地，成立*住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)聯(lián)盟。,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,Pulte Homes,Pulte Homes 是美國(guó)乃至全世界最大、最優(yōu)秀的住宅企業(yè),是*在第三個(gè)十年的標(biāo)桿企業(yè),它的許多理念方法一直被*所模仿。通過對(duì)PulteHomes標(biāo)準(zhǔn)化模式的分析,不難看出住宅企業(yè)的發(fā)展方向。 對(duì)世界住宅產(chǎn)業(yè)來說,一直存在著一個(gè)怪圈。既是,在任何一個(gè)國(guó)家,住宅基本上都屬于最昂貴的單件商品 , 也

25、是大部分人一生中最大的一筆支出。但是,這個(gè)行業(yè)中卻似乎從來沒有出現(xiàn)過像在能源、汽車、家電、金融、IT、甚至零售、飲料、日化行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過的那些龐大的商業(yè)帝國(guó)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,因?yàn)榉康禺a(chǎn)特殊的地域性和非同質(zhì)性,這個(gè)行業(yè)沒有其它行業(yè)那種顯著的規(guī)模效應(yīng),也就是說,房地產(chǎn)公司是無法做大的。,直到2005年,財(cái)富500強(qiáng)的名單中,雖然出現(xiàn)過建筑公司、出現(xiàn)過不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司, 但是純粹的住宅開發(fā)企業(yè),卻始終與這一排行榜無緣在2006年,歷史終于被改寫,美國(guó)的前四大住宅企業(yè),聯(lián)抉進(jìn)入了這個(gè)名單。其中排在最前面的就是 Pulte Homes 。 在過去的十年中,它的市場(chǎng)占有率上升了一倍以上。然而,它的雄心才剛剛開

26、始,它現(xiàn)在的目標(biāo)已經(jīng)定到了全美國(guó)市場(chǎng)的20%。如果這個(gè)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn),我們看到的將是一個(gè)年銷售千億美元級(jí)別的企業(yè)。企業(yè)規(guī)模的邊界取決于規(guī)模效應(yīng)和管理成本的消長(zhǎng)。越大的企業(yè),規(guī)模效應(yīng)越顯著,但是管理和經(jīng)營(yíng)的難度也越高。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)不能抵消克服管理難度上升的成本時(shí),這個(gè)企業(yè)就到了增長(zhǎng)的極限。 確實(shí),住宅作為一種最終產(chǎn)品,具有不可移動(dòng)性,無法在一個(gè)地方生產(chǎn)而銷售到很遠(yuǎn)的范圍:客戶需求和地段的千差萬別,也使得住宅的生產(chǎn)具有小批量甚至單件生產(chǎn)的特征。但是,企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)不僅僅源自大規(guī)模流水線生產(chǎn)帶來的成本下降,還有另外兩個(gè)方面,一個(gè)是客戶口碑帶來的品牌號(hào)召力,一個(gè)是資本市場(chǎng)信用支撐的融資能力。

27、,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,Pulte Homes,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,Pulte Homes,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,北歐部品化住宅,工廠預(yù)制到飾面磚的部品化欄板,工廠預(yù)制到飾面及窗戶的部品化外墻板,北歐是世界上住宅部品化程度最高的地區(qū)之一，從主體結(jié)構(gòu)到各種構(gòu)件都采用工廠預(yù)制的部品。 比如陽(yáng)臺(tái)欄板，都是工廠預(yù)制并已經(jīng)作好外飾面的成品，只需現(xiàn)場(chǎng)拼裝即可。外墻板也已經(jīng)附著好保溫層和外飾面，甚至連門窗和玻璃也已經(jīng)安裝到位，直接用吊車吊裝。整個(gè)工地看不見外圍的腳手架。,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,北歐部品化住宅,芬蘭赫爾辛基PAKKALANRINNE住宅工地,基礎(chǔ),設(shè)備夾層,預(yù)制外墻板拼裝,墻體連接處的錨筋 豎向鋼筋

28、將錨筋串聯(lián) 接縫處支模,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,北歐部品化住宅,陽(yáng)臺(tái)預(yù)制板上的排水槽和雨落口,安裝到位的預(yù)制模塊 風(fēng)道 與模塊相連的水平管線,預(yù)制風(fēng)道上下水模塊,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,北歐部品化住宅,墻板中予留電管,上下層間的電管用軟管連接,予留電盒,從樓板中穿出電線,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,北歐部品化住宅,與墻體脫開的陽(yáng)臺(tái)挑板,靠鋼索懸掛的陽(yáng)臺(tái)挑板,靠預(yù)制柱支撐的陽(yáng)臺(tái)挑板,國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況,北歐部品化住宅,預(yù)制到完成面的樓梯,預(yù)留安裝欄桿的螺栓,裝修好的效果,施工中樓板間的接縫,小結(jié),富力與珠江的經(jīng)營(yíng)模式較為類似,均是占據(jù)整條產(chǎn)業(yè)鏈,從獲取土地到物業(yè)管理一條龍的經(jīng)營(yíng)。然而,隨著對(duì)效率和專業(yè)化程度的要

29、求不斷上升,合作開發(fā)、并購(gòu)重組與業(yè)務(wù)外包的帷幕已經(jīng)拉開,未來我們看到的,將是從“小而全”轉(zhuǎn)向精細(xì)分工 , 從企業(yè)內(nèi)部整合轉(zhuǎn)向社會(huì)化整合: 逐漸形成大型開發(fā)企業(yè)、專業(yè)設(shè)計(jì)單位、金融企業(yè)、專業(yè)制造企業(yè)、配套服務(wù)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的全新格局。最強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)一定是通過市場(chǎng)選擇最強(qiáng)的合作伙伴。 以*為例,它在積極尋求外部資源的同時(shí),*在產(chǎn)業(yè)鏈上的資源整合也在穩(wěn)步推進(jìn)。比如在銷售環(huán)節(jié),目前*各地在售的項(xiàng)目中,一般只保留一個(gè)項(xiàng)目由自己的人員來進(jìn)行銷售,其它項(xiàng)目均采用代理公司銷售,能轉(zhuǎn)移到企業(yè)外面去做的工作盡量轉(zhuǎn)移,保留一個(gè)項(xiàng)目的目的是為了通過該項(xiàng)目的銷售來了解市場(chǎng)。在*開發(fā)的項(xiàng)目中,公司主要控制設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)

30、量輸出這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),其它業(yè)務(wù)大多委托經(jīng)過嚴(yán)格審核的專業(yè)公司去做。這樣的做法使*在開發(fā)規(guī)模成倍增加的同時(shí),員工數(shù)量和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制在合理水平,同時(shí)企業(yè)更加專注于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的鞏固。走專業(yè)化的道路這也是美國(guó)模式與香港模式、以Pulte Homes為標(biāo)桿的*與港資背景家族式企業(yè)的富力、珠江的最大區(qū)別。 外部整合對(duì)于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面就提出了更高的要求 , 從而保證合作伙伴的質(zhì)量輸出都保持在一個(gè)較高的水平上。 星河灣和 Moma 的復(fù)制模式使得其獨(dú)一無二的精髓在不同的項(xiàng)目中得以延續(xù), 保證了品質(zhì)和獨(dú)特性, 但是項(xiàng)目開發(fā)周期并沒有因?yàn)閺?fù)制而縮短。星河灣北上, 為了選擇適合北方氣候特點(diǎn)的植物, 費(fèi)了頗多周折。Mo

31、ma從萬國(guó)城到上第, 再到 Steven Holl的“手拉手”,也是一變?cè)僮?這都是為了創(chuàng)造出足夠的賣點(diǎn)。宏宇和當(dāng)代兩個(gè)企業(yè)雖然通過類似走高端的模式在諸多中小開發(fā)商中創(chuàng)出了品牌, 但以這種模式卻無法大批量復(fù)制,企業(yè)也無法做大。 珠江與*在標(biāo)準(zhǔn)化的過程中逐漸積累, 使得以往項(xiàng)目中的優(yōu)點(diǎn)在后續(xù)項(xiàng)目中得以延續(xù)的做法, 值得學(xué)習(xí)。從對(duì)*標(biāo)準(zhǔn)化工作的重點(diǎn)解讀, 可以看出, 標(biāo)準(zhǔn)化工作的過程相對(duì)漫長(zhǎng), 需要逐漸的積累, 逐漸形成具有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。*北方地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的戶型產(chǎn)品目前也不過只有 情花 RS 住宅、 U5 住宅三大類,覆蓋的容積率范圍相對(duì)較窄, 并且標(biāo)準(zhǔn)化工作在外立面的效果上并不理想。*今后

32、如何應(yīng)對(duì)這些問題, 值得我們持續(xù)關(guān)注。, *置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的目的,縮短周期，提高收益率：隨著招排掛土地成本的大幅上升，7090、限價(jià)房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時(shí)代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。（Pulte Homes的銷售利潤(rùn)率在6-8%，凈資產(chǎn)回報(bào)率卻在17-21%；*的銷售利潤(rùn)率10%，凈資產(chǎn)回報(bào)率只有12%） 快速擴(kuò)張的需要：土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻越來越高，中小企業(yè)越來越難以生存，在規(guī)模化快速擴(kuò)張的同時(shí)，必然帶來管理上和融資上的難度。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的

33、人力資源和自有資金的前提下實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。 統(tǒng)一采購(gòu)、降低成本：統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對(duì)簡(jiǎn)化開發(fā)企業(yè)與供方關(guān)系，規(guī)范管理人員行為也很有利。 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量：一次性設(shè)計(jì)，作坊式生產(chǎn)帶來了難以克服的設(shè)計(jì)及建造的質(zhì)量通病。好的產(chǎn)品一定是長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)推敲得來的，并經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，在客戶反饋中不斷完善改進(jìn)。成熟復(fù)制有利于保障設(shè)計(jì)水平，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益：將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營(yíng)銷策略，形成品牌效應(yīng)，增加項(xiàng)目附加值。,資源保證,搭建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)，需要各業(yè)務(wù)部門的通力協(xié)作與配合。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化小組： 公司領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 市

34、場(chǎng)營(yíng)銷部 成本管理部 招標(biāo)采購(gòu)部 運(yùn)營(yíng)管理部,外部資源： 設(shè)計(jì)院、測(cè)量師行、顧問公司,王鴻麗,邱曉隼,劉新梅,袁慶華,李明宇、夏偉、趙平,沈猛,趙輝,付東輝,相關(guān)人員,相關(guān)人員,相關(guān)人員,相關(guān)人員,資金支持,費(fèi)用項(xiàng)目：咨詢費(fèi)（設(shè)計(jì)院、顧問公司）、項(xiàng)目考察費(fèi) 資金來源：2007年規(guī)劃設(shè)計(jì)部專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)化工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ?,工作模式,*置業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái),市場(chǎng)營(yíng)銷 （產(chǎn)品定位及檔次）,產(chǎn)品1,產(chǎn)品2,產(chǎn)品3,土建,設(shè)備,電氣,門,保溫材料,涂料,配電箱,鋼制戶門1、2,木質(zhì)戶門1、2,成本分析,規(guī)劃設(shè)計(jì) （材料選型及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）,成本管理 （造價(jià)分析及成本信息）,可視對(duì)講,紅外對(duì)射,彩色對(duì)講,黑

35、白對(duì)講,上水管,空調(diào),PPR,PB,價(jià)格,廠家3,廠家2,廠家1,招采 （廠家信息）,結(jié)合具體項(xiàng)目, 逐漸完善.,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作思路,標(biāo)準(zhǔn)化工作，不僅僅是對(duì)產(chǎn)品本身的完善和研究，同時(shí)會(huì)帶來工作流程和工作方式的改變。,認(rèn)清差距，博采眾長(zhǎng)；后發(fā)優(yōu)勢(shì)，學(xué)習(xí)創(chuàng)新,一種心態(tài),縮短周期,降低成本,提高品質(zhì),三個(gè)目標(biāo),技術(shù)措施,管理手段,計(jì)劃管理,流程管理,材料標(biāo)準(zhǔn)：,工程做法：,標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù),設(shè)計(jì)資源管理,知識(shí)管理,二類措施,七項(xiàng)工作,*置業(yè)業(yè)務(wù)管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,規(guī)劃設(shè)計(jì)(D),產(chǎn)品管理,D-110景觀施工圖設(shè)計(jì)管理,D-020產(chǎn)品專題研究,D-040建筑概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,D-1

36、20精裝修方案設(shè)計(jì)管理,D-050建筑方案設(shè)計(jì) 管理,D-060建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理,D-070建筑施工圖設(shè)計(jì)管理,D-100景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理,D-030產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究,D-130精裝修交樓設(shè)計(jì)管理,策略管理,D-010規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 管理,D-090景觀方案設(shè)計(jì)管理,D-080景觀概念方案設(shè)計(jì)管理,D-140規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批,D-150項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià),D-031可研階段規(guī)劃設(shè)計(jì)支持,D-011規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工作計(jì)劃編制管理,設(shè)計(jì)管理面臨的難題,隨著集團(tuán)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的壯大，開發(fā)項(xiàng)目不斷增加，設(shè)計(jì)和管理的工作量成倍地加大。管理的層次及復(fù)雜程度日見增加。 隨著競(jìng)爭(zhēng)更激烈，對(duì)手不斷進(jìn)步，單純與優(yōu)秀的境外設(shè)計(jì)公司

37、合作取得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來越不容易，無法形成集團(tuán)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 人力資源不斷攤薄。設(shè)計(jì)人員年輕化，在專業(yè)水平和實(shí)際操作方面經(jīng)驗(yàn)不足。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)沒有被充分利用，項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，相同的工作在不同的地區(qū)被反復(fù)重復(fù)。 總部負(fù)責(zé)方案,項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工圖,責(zé)任主體不一致,管理連貫性差。 計(jì)劃管理缺乏預(yù)見性，設(shè)計(jì)周期經(jīng)常被壓縮，導(dǎo)致圖紙深度不足。 施工圖紙缺少二次設(shè)計(jì)部分，無法指導(dǎo)總包招標(biāo)。 缺乏圖紙內(nèi)審機(jī)制，圖紙審查要點(diǎn)； ,*置業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化策略,計(jì)劃管理,流程管理,材料標(biāo)準(zhǔn)：,工程做法：,標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù),七類工作,統(tǒng)一、完善材料部品的招標(biāo)采購(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),提高集團(tuán)采購(gòu)成本管理水平 按照市場(chǎng)定位，形成相對(duì)應(yīng)的材料、部品、

38、設(shè)備清單，降低目標(biāo)成本偏差 參照*”雙標(biāo)”、珠江“住標(biāo)”，形成*標(biāo)準(zhǔn)體系,建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn)新紀(jì)元 含鋼量、停車方式、降低成本控制要點(diǎn)北京院,與營(yíng)銷部討論總圖戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 按不同容積率建立戶型庫(kù) 更新戶型庫(kù)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制,總部對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行計(jì)劃管理，規(guī)定各個(gè)設(shè)計(jì)階段的標(biāo)準(zhǔn)周期 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的分解與對(duì)應(yīng),標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)守則 把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標(biāo),設(shè)計(jì)資源管理,建立設(shè)計(jì)資源庫(kù)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位進(jìn)行后評(píng)價(jià) 列入戰(zhàn)略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托設(shè)計(jì),知識(shí)管理,新材料新技術(shù)成果匯編（生態(tài)、節(jié)能） 成本優(yōu)化方法,工作

39、計(jì)劃,注：以完成基本架構(gòu)為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)完善工作未計(jì)入, 標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程做法和成本措施 產(chǎn)品庫(kù) 計(jì)劃管理 流程管理 資源管理 知識(shí)管理,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容,材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),工程做法和成本措施,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù),流程管理,計(jì)劃管理,設(shè)計(jì)資源管理,知識(shí)管理,材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(硬標(biāo)準(zhǔn)）,統(tǒng)一技術(shù)要求，統(tǒng)一工程作法，統(tǒng)一詳圖作法（確定統(tǒng)一采購(gòu)廠家后），明確建筑面積，能否優(yōu)化招標(biāo)模式？,鎖定目標(biāo)成本,優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì),便于集中采購(gòu),建立可以集團(tuán)采購(gòu)材料設(shè)備清單，完成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；,近期目標(biāo),在可研階段就明確材料標(biāo)準(zhǔn)，用結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算；,建立住宅建設(shè)中材料設(shè)備清單（通用材料、替代材料、推薦

40、材料），提高產(chǎn)品匹配度。,遠(yuǎn)期目標(biāo),建立營(yíng)銷定位材料設(shè)備目標(biāo)成本聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇高檔次材料設(shè)備，即時(shí)生成目標(biāo)成本，和對(duì)售價(jià)提升的要求。,材料設(shè)備模塊,拆解項(xiàng)目成本，確定成本控制的分解目標(biāo)。比如外飾面材料目標(biāo)成本、門窗目標(biāo)成本等。在設(shè)計(jì)階段中精確制導(dǎo)。,成本分解目標(biāo),提前招標(biāo)采購(gòu),材料的拆分及標(biāo)準(zhǔn)（框架示意）,材料,材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（硬標(biāo)準(zhǔn)）,按六類部品建立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn): 建筑材料 裝修材料 水暖設(shè)施、設(shè)備 電氣系統(tǒng) 弱電及智能化系統(tǒng) 景觀、園林設(shè)施,已完成工作成果: 本年度集采材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)目錄 材料設(shè)備通用做法,瓷磚、電梯、電子防盜鎖、防火門、鋼制防火門、木制防火門、戶門、木制入戶門

41、、火災(zāi)報(bào)警、開關(guān)插座、鋁扣板、門控五金、木地板、散熱器、外墻磚、外墻涂料、內(nèi)墻磚、內(nèi)墻涂料、可視對(duì)講、配電箱、消防自動(dòng)報(bào)警,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容,材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),工程做法和成本措施,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù),流程管理,計(jì)劃管理,設(shè)計(jì)資源管理,知識(shí)管理,工程做法和成本措施(軟標(biāo)準(zhǔn)）,提升居住品質(zhì),優(yōu)化成本標(biāo)準(zhǔn),節(jié)約成本的措施；鋼筋、混凝土含量，停車方式.,目標(biāo),改善現(xiàn)有問題，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點(diǎn)；,品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)工作： 分別確定戶內(nèi)各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)； 分別確定戶外各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)；,成本標(biāo)準(zhǔn)工作： 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn) 窗墻比對(duì)造價(jià)影響（節(jié)能控制要點(diǎn)） 停車方式：?jiǎn)巍㈦p層地下、機(jī)

42、械停車、停車橋、地面機(jī)械停車 鋼筋含量、混凝土含量控制 同層排水 雙管同程供暖方式,品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分（軟標(biāo)準(zhǔn)）,空間,戶內(nèi)空間 戶外空間,架空層泛會(huì)所、架空層公共車庫(kù)、室外樓棟公共空間、組團(tuán)內(nèi)公共空間、小區(qū)級(jí)公共空間,組團(tuán)入口大堂、單元入口 樓梯間,戶內(nèi)室內(nèi)空間 戶內(nèi)室外空間,戶外室內(nèi)空間 戶外室外空間,單一功能空間,暖器與空調(diào)位置,開關(guān)與插座位置,空間使用性能標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求等級(jí)說起,根據(jù)馬斯洛的需求層級(jí)理論, 每個(gè)人都有五種層次的需要（從上到下）:,Self-actualization Esteem Social Safety Physiological,自我實(shí)現(xiàn) 尊 嚴(yán) 的 社 交 的 安

43、全 的 生 理 的,對(duì)建筑，即空間的需求也必將遵循此層級(jí)理論。從對(duì)單一空間的基本使用需求到整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格要求逐步提高。,空間的性能（感知屬性及使用）,工程做法的總體工作構(gòu)想,客戶的 空間感知 使用體驗(yàn) 生活體驗(yàn) (描述性),客戶的 需求 (描述性),空間的 性能標(biāo)準(zhǔn) (量化),實(shí)體分系統(tǒng)和子系統(tǒng)的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) (量化),實(shí)體基本元素的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) (量化),設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書,方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)書,施工圖審查指導(dǎo)書,工程施工要點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要點(diǎn),工程驗(yàn)收檢查要點(diǎn),設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容,材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),工程做法和成本措施,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù),流程管理,計(jì)劃管理,設(shè)計(jì)資源管理,知識(shí)

44、管理,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)工作思路與計(jì)劃,產(chǎn)品庫(kù)建設(shè)：根據(jù)2種常用容積率(3,5),建立產(chǎn)品庫(kù): 規(guī)劃模式； 戶型； 立面風(fēng)格（時(shí)尚現(xiàn)代、高品質(zhì)、國(guó)際化）； 標(biāo)準(zhǔn)化部品做法、節(jié)點(diǎn)詳圖； 統(tǒng)一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合營(yíng)銷系統(tǒng)產(chǎn)品線，明確產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系，分區(qū)域、分檔次設(shè)定產(chǎn)品賣點(diǎn)和權(quán)重： 規(guī)劃賣點(diǎn)：集中綠地、開放、多元、配套、服務(wù)、生態(tài)、科技 戶型賣點(diǎn)：功能流線、面積合理、產(chǎn)品附加值、新材料新技術(shù) 立面風(fēng)格：風(fēng)格、品質(zhì)感、材料、成本 可持續(xù)發(fā)展機(jī)制保障： 明確組織構(gòu)架，標(biāo)準(zhǔn)化工作小組、產(chǎn)品決策委員會(huì)； 每半年召開一次集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，項(xiàng)目公司提交標(biāo)準(zhǔn)化成果，列入考核指標(biāo)； 建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研究委員會(huì)，制定標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)的合

45、格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)化基金； 考察參觀、自主研發(fā)的戶型、符合入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) 項(xiàng)目操作中，持續(xù)改良標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì),第一級(jí),產(chǎn)品簡(jiǎn)介,產(chǎn)品基本信息,典型平面資料,產(chǎn)品形式資料,第二級(jí),全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,產(chǎn)品庫(kù)框架,產(chǎn)品全套資料,市場(chǎng)調(diào)研成果,項(xiàng)目成功案例,容積率研究的意義,珠江峰景 塔樓 容積率2.40,*紫臺(tái) 板樓 容積率2.50,以北京為例： 1、板樓容積率可達(dá)2.45，如果增加?xùn)|西向，最高可達(dá)2.96。塔樓可達(dá)2.57。高度增加對(duì)容積率提高影響不大。 2、18層以內(nèi)，一梯兩戶的戶型使用系數(shù)和可實(shí)現(xiàn)容積率高于一梯四戶。 3、單元并聯(lián)不宜超過2個(gè)，高低

46、錯(cuò)落可實(shí)現(xiàn)容積率最大，連續(xù)長(zhǎng)板無法滿足日照分析。 4、梅花樁式規(guī)劃，中間單元盡量不要有東西向采光戶型。 。,容積率研究容積率指數(shù)FAR,塔式 FAR = 2.16,容積率研究容積率指數(shù)FAR,塔式 FAR = 4.32,容積率研究非陰影區(qū)修正系數(shù),非陰影區(qū)修正系數(shù)(總建設(shè)用地面積非陰影區(qū)面積)總建設(shè)用地面積,容積率研究用地外陰影區(qū)修正系數(shù),用地外陰影區(qū)修正系數(shù)(總建設(shè)用地面積用地外陰影區(qū)面積)總建設(shè)用地面積 假想地塊用地外陰影區(qū)修正系數(shù)為1.181,容積率研究菱形地塊修正系數(shù),非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.865 菱形地塊修正系數(shù)為0.840,非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.759 菱形地塊修正系數(shù)為0.706

47、,層數(shù)折減修正系數(shù)(設(shè)計(jì)層數(shù)應(yīng)達(dá)到層數(shù))(層高應(yīng)達(dá)到層數(shù)1.7平均進(jìn)深)(層高設(shè)計(jì)層數(shù)1.7平均進(jìn)深) 18層的核心筒形式，平均進(jìn)深為12m，設(shè)計(jì)層數(shù)為16層，則修正系數(shù)為0.985； 18層的核心筒形式，平均進(jìn)深為12m，設(shè)計(jì)層數(shù)為12層，則修正系數(shù)為0.944；,容積率研究層數(shù)折減修正系數(shù),容積率研究頂層退臺(tái)修正系數(shù),頂層退臺(tái)修正系數(shù)1(平均進(jìn)深層高1.7)(平均進(jìn)深層數(shù)) 11層住宅，平均進(jìn)深為12m，則修正系數(shù)為1.054； 11層住宅，平均進(jìn)深為15m，則修正系數(shù)為1.061； 18層住宅，平均進(jìn)深為12m，則修正系數(shù)為1.033；,產(chǎn)品線與產(chǎn)品類型,緊湊型 銷售面積90m2，套內(nèi)建

48、筑面積75m2 普通型 銷售面積115m2，套內(nèi)建筑面積100m2 舒適型 銷售面積130m2，套內(nèi)建筑面積115m2,國(guó)際城 愛這城 緣溪堂,戶型評(píng)價(jià)指標(biāo),平均進(jìn)深 AD 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)層面寬 進(jìn)深有效率 DR 平均進(jìn)深 AD 標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算日照間距時(shí)的最大進(jìn)深,戶型庫(kù)主臥,普通型,舒適型,緊湊型,普通型,戶型庫(kù)次臥室,普通型,舒適型,緊湊型,戶型庫(kù)起居廳,緊湊型,普通型,舒適型 起居室 餐廳,戶型庫(kù)廚房,緊湊型,普通型,舒適型,戶型庫(kù)衛(wèi)生間,緊湊型,普通型,舒適型,戶型庫(kù)舒適型,一梯兩戶,一梯三戶,一梯四戶,戶型庫(kù)豪華型,一梯兩戶,戶型庫(kù)分類表,戶型庫(kù),戶型庫(kù),戶型庫(kù)轉(zhuǎn)角單元,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化

49、工作內(nèi)容,材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),工程做法和成本措施,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù),流程管理,計(jì)劃管理,設(shè)計(jì)資源管理,知識(shí)管理,計(jì)劃管理,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際時(shí)間，總結(jié)設(shè)計(jì)合理周期； 制定設(shè)計(jì)進(jìn)度跟蹤表，對(duì)項(xiàng)目公司施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行管理； 整理施工圖設(shè)計(jì)導(dǎo)引，制定設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)； 設(shè)計(jì)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)予防措施，對(duì)計(jì)劃延誤風(fēng)險(xiǎn)提前作出預(yù)警； 重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念方案(規(guī)劃)設(shè)計(jì)階段前置； 普通項(xiàng)目直接委托，取消設(shè)計(jì)比選階段，利用成熟產(chǎn)品復(fù)制；,運(yùn)營(yíng)管理部提出的問題：,設(shè)計(jì)合理周期不確定，無法與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃很好結(jié)合； 對(duì)項(xiàng)目公司的施工圖設(shè)計(jì)缺乏管控； 缺乏施工圖設(shè)計(jì)導(dǎo)引，圖紙深度不夠，無法滿足招標(biāo)要求； 項(xiàng)目公司圖紙內(nèi)審環(huán)節(jié)缺失，需要統(tǒng)一制

50、定施工圖紙審查要點(diǎn)；,設(shè)計(jì)管理應(yīng)對(duì)措施：,1）觀念上的問題： 對(duì)計(jì)劃的重要性認(rèn)識(shí)不夠 計(jì)劃制定不嚴(yán)謹(jǐn) 比較難協(xié)調(diào)好經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與合理的設(shè)計(jì)周期之間關(guān)系 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作重要性認(rèn)識(shí)不足,計(jì)劃調(diào)整的根本原因：,表現(xiàn)： 設(shè)計(jì)計(jì)劃制定不嚴(yán)謹(jǐn)大面積滯后與調(diào)整 景觀、裝修設(shè)計(jì)滯后 施工圖設(shè)計(jì)周期縮水嚴(yán)重,計(jì)劃問題總結(jié)1,2）計(jì)劃管理方面的問題 對(duì)設(shè)計(jì)整體工作認(rèn)識(shí)不全面：有多少工作要做？什么時(shí)候哪 些工作是必須要完成？ 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃管理力度不夠：特別是對(duì)設(shè)計(jì)重要節(jié)點(diǎn)完成情 況控制較弱 項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度或質(zhì)量不能達(dá)到相關(guān)要求：沒有認(rèn)識(shí)到相關(guān)的工作 互為條件，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)難以按計(jì)劃有序開展,3）部門配合方面的問題

51、協(xié)作業(yè)務(wù)部門工作嚴(yán)重不同步 使項(xiàng)目順利展開缺少必要的前提條件 難以協(xié)調(diào)重要的事與緊急的事之間的關(guān)系,計(jì)劃問題總結(jié)2,4）業(yè)務(wù)能力及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)方面的問題 項(xiàng)目設(shè)計(jì)難度較大 協(xié)調(diào)能力、經(jīng)驗(yàn)不足 缺乏項(xiàng)目設(shè)計(jì)監(jiān)控經(jīng)驗(yàn) 缺乏項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),5) 其它原因 報(bào)審文件設(shè)計(jì)深度未達(dá)到成果標(biāo)準(zhǔn)的要求 人力資源不足,計(jì)劃問題總結(jié)3,對(duì)策 進(jìn)一步加強(qiáng)計(jì)劃管理 計(jì)劃的審查；計(jì)劃的監(jiān)控 重點(diǎn)分析各階段合理的計(jì)劃 確保合理的設(shè)計(jì)周期 會(huì)同經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，整體計(jì)劃整合,計(jì)劃對(duì)策：合理的設(shè)計(jì)周期,明確 任務(wù) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 責(zé)任人 協(xié)作部門,控制 時(shí)間 設(shè)計(jì)周期,嚴(yán)謹(jǐn) 合理 可行 整體計(jì)劃, 按流程推進(jìn)工作 相關(guān)的工作互為條件 對(duì)

52、整體工作有明確的認(rèn)識(shí)（內(nèi)容） 保證設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（時(shí)間）,計(jì)劃不能如期完成怎么辦 ？,提前知會(huì) 交流溝通 重點(diǎn)落實(shí),及時(shí)更改 調(diào)整周期 利用資源,計(jì)劃對(duì)策：合理的設(shè)計(jì)周期,施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃問題表現(xiàn)對(duì)策,深化方案計(jì)劃問題表現(xiàn)對(duì)策,概念設(shè)計(jì)計(jì)劃問題表現(xiàn)對(duì)策,下一階段工作計(jì)劃：,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容,材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),工程做法和成本措施,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù),流程管理,計(jì)劃管理,設(shè)計(jì)資源管理,知識(shí)管理,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化控制要點(diǎn)與目標(biāo),可研分析階段： 從技術(shù)上解決對(duì)不同檔次戶型及戶型與容積率關(guān)系上的評(píng)估手段 以滿足快速?zèng)Q策的需要 概念規(guī)劃階段： 提供不同檔次戶型以及不同單元組合方式的樣圖，明確不同條件下的優(yōu)選項(xiàng) 以節(jié)約產(chǎn)

53、品方案比選的時(shí)間，防止走彎路 方案深化設(shè)計(jì)階段： 統(tǒng)一技術(shù)要求，已有案例積累并持續(xù)改進(jìn) 以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量 施工圖設(shè)計(jì)階段： 統(tǒng)一工程作法技術(shù)要求，提供關(guān)鍵部位的標(biāo)準(zhǔn)圖 減少出現(xiàn)錯(cuò)誤的幾率,設(shè)計(jì)流程優(yōu)化,設(shè)計(jì)流程是一個(gè)文件群，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作流程圖、管理制度、輸入輸出文件控制要點(diǎn)，材料部品設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)和成本 輸入文件指設(shè)計(jì)部從其它部門獲取的文件，包括采集的項(xiàng)目的基本信息、市場(chǎng)定位，客戶調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等等。 輸出文件指由設(shè)計(jì)部或合作設(shè)計(jì)單位完成需要對(duì)其它部門提供的設(shè)計(jì)文件和材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等 流程把設(shè)計(jì)操作分為：概念方案階段深化方案階段施工圖階段施工配合階段,相關(guān)流程改進(jìn) 輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、

54、備份制 統(tǒng)一設(shè)計(jì)深度和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),D4,C4,B4,操作手冊(cè)A4,施工配合,D3,C3,B3,操作手冊(cè)A3,施工圖,D2,C2,B2,操作手冊(cè)A2,深化方案,D1,C1,B1,操作手冊(cè)A1,概念方案,室內(nèi),景觀,建筑,規(guī)劃（市政）,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流程對(duì)應(yīng),技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計(jì)管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)： 概念方案 基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計(jì)單位選擇、方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求 深化方案 地質(zhì)初勘報(bào)告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備 選型、材料部品清單 施工圖設(shè)計(jì) 詳勘報(bào)告、報(bào)建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審 施工配合圖測(cè)報(bào)告、實(shí)測(cè)報(bào)告、開工證、予售證報(bào)審配合,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),

55、操作手冊(cè),設(shè)計(jì)管理工作,表單、合格成果文件,申報(bào),1、概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段,包括投資分析階段和概念規(guī)劃方案招標(biāo)。 完成的標(biāo)志是確定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)實(shí)施方案 概念方案階段的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，應(yīng)通過立項(xiàng)決策會(huì)土地獲取土地使用證 應(yīng)與各部門配合，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的整體開發(fā)思路，以及各環(huán)節(jié)操作的控制要點(diǎn)。 8個(gè)輸出文件：項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃單體技術(shù)措施園區(qū)技術(shù)措施示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表。其內(nèi)容應(yīng)跟進(jìn)項(xiàng)目操作全過程，不斷補(bǔ)充深入，直至最終定稿。并按階段重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)備份。,1.1收集整理宗地輸入條件,1）自然客觀條件 宗地

56、位置：城市位置區(qū)域位置 宗地現(xiàn)狀：宗地照片四面景觀地貌現(xiàn)狀水文地質(zhì)綠化植被氣候氣象空氣質(zhì)量噪音狀況特殊地下物等。 宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計(jì)劃。 交通狀況：公交流線附件站點(diǎn)私家車路線周邊現(xiàn)狀道路名稱級(jí)別尺寸及斷面城市道路規(guī)劃 公共服務(wù)配套設(shè)施：宗地周邊的教育醫(yī)療商業(yè)等服務(wù)配套設(shè)施現(xiàn)狀及政府規(guī)劃。 市政設(shè)施：市政給水排水電氣熱網(wǎng)絡(luò)有線等設(shè)施現(xiàn)狀。 對(duì)1000米以內(nèi)的不利因素進(jìn)行全面調(diào)查，將不利因素規(guī)模影響發(fā)展趨勢(shì)盡可能掌握清楚，可能情況下，請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)試（噪音廢氣等），取得科學(xué)數(shù)據(jù)和正式的環(huán)境評(píng)估報(bào)告 2）政府客觀條件 宗地紅線圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 3）當(dāng)?shù)卣吆头?/p>

57、規(guī)要求 日照間距消防間距房屋面積測(cè)繪計(jì)算的具體方法人防車庫(kù)的具體要求等 此部分條件應(yīng)由投資拓展部配合整理提供。,1.1、收集整理宗地輸入條件,1.2、立項(xiàng)報(bào)告的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分,本節(jié)點(diǎn)的主要工作有： 進(jìn)行用地分析(容積率強(qiáng)排方案） 確定項(xiàng)目類型或參照項(xiàng)目 編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃 編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單 完成容積率強(qiáng)排方案（可由合作伙伴完成） 項(xiàng)目材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （設(shè)計(jì)流程提供標(biāo)準(zhǔn)范例）,1.3、用地分析,自然資源分析（對(duì)地表植被地上沖溝等分析） 氣候氣象分析 日照風(fēng)向分析 水文地址分析 結(jié)構(gòu)形式初步建議 特殊地下物 景觀視線分析 坡度坡向分析 噪音分析 交通流量分析 防洪措施分析,1.4、確定項(xiàng)目類型,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)及操作方式的不同，將新開發(fā)項(xiàng)目分為創(chuàng)新項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目。 1）創(chuàng)新項(xiàng)目：樹立品牌，創(chuàng)新產(chǎn)品，開發(fā)周期12個(gè)月以上，設(shè)計(jì)