銀行按揭貸款管理辦法模版

1、xxxx村銀杏個人住房抵押貸款管理方法(xx年修訂)第一章總則第一是加強個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)管理，防范信用風(fēng)險，根據(jù)中華人民共和國合同法，中華人民共和國物權(quán)法，中華人民共和國擔(dān)保法，個人住房貸款管理辦法，xxxx村鎮(zhèn)銀行信貸管理基本制度等法令及xxxx村鎮(zhèn)銀行企業(yè)信用等級評定實施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我們銀行的實際制定牙齒方法。第二條本辦法所稱個人住房抵押貸款是指為購買個人住房和商品房向自然人發(fā)放的貸款。個人住房抵押貸款分為一手住房抵押貸款和二手房抵押貸款。天數(shù)住房抵押貸款是指借款人沒有向貸款人登記產(chǎn)權(quán)，或最近首次登記產(chǎn)權(quán)后購買新住宅或商用住宅貸款。二手房抵押貸款是指貸款人發(fā)放給貸款人的購房人已

2、經(jīng)取得了住房產(chǎn)權(quán)證，擁有完全處置權(quán)，在二級市場上合法交易的住宅或商品房貸款。第三條嚴(yán)格實行信用調(diào)查制度。主要參照以下元素：(a)借款人的基本情況；(二)生產(chǎn)經(jīng)營條件；(c)社會信譽狀況；(四)年度凈利潤；(五)資產(chǎn)負(fù)債狀況、家族財產(chǎn)狀況；(六)自身資金狀況；(七)貸款本金和還款情況。第4條嚴(yán)格執(zhí)行貸款“面談”、“棉簽”制度，向借款人(夫妻)詳細(xì)說明了合同的主要條款、借款雙方的權(quán)利和義務(wù)。寫好面談記錄，面談記錄包括文章、照片、視頻等資料。第二章抵押項目準(zhǔn)入第5條項目申請。項目開發(fā)商向我們銀行提交書面申請，并提供以下資料。(1)合法有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、機關(guān)信用代碼證(如果尚未牙齒進(jìn)行“3證”，

3、則為組織代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡)、最近的工商登記查詢、公司章程、檢查報告(如果有)、董事會(或股東會)(二)董事會(或股東會)同意處理同意個人住房抵押貸款合作和為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證的決議。(c)項目信息：1、批準(zhǔn)項目可行性研究報告和項目(項目批準(zhǔn)、土地轉(zhuǎn)讓合同等)；2.住宅擔(dān)保房地產(chǎn)是尚未完工的住宅，提供國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品住宅預(yù)售許可證(以下簡稱“誤證”)。住宅擔(dān)保房地產(chǎn)是竣工驗收合格，但沒有進(jìn)行初始登記的現(xiàn)實情況，提供房地產(chǎn)國有土地使用證、商品住宅銷售(字典)銷售許可證及竣工驗收合格證。住宅擔(dān)保房地產(chǎn)為已經(jīng)初步登記的

4、現(xiàn)房提供國有土地使用證和住房所有權(quán)證。我們銀行要求其他信息。第6條項目調(diào)查。參與抵押房地產(chǎn)調(diào)查的調(diào)查人員不到2人，以現(xiàn)場調(diào)查為主，補充間接調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：(1)開發(fā)人員的基本情況：法人資格、經(jīng)營能力、財務(wù)狀況、信用狀況、開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)能力、建設(shè)能力等(二)確認(rèn)項目申報程序是否合法、程序是否完備、開發(fā)者報告的資料是否完整、合法、內(nèi)容是否一致、土地是否對外擔(dān)保、是否合法沒收。(3)項目報價、投資者、資本金和自身融資到位的情況(四)土地轉(zhuǎn)讓合同及土地、房屋券是否真實合法，土地轉(zhuǎn)讓金是否全部繳納，土地抵押及建筑工程擔(dān)保情況，其他銀行的擔(dān)保登記是否已處理。(e)項目基本情況。調(diào)查項目開發(fā)的地理位

5、置、周邊環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)境指數(shù)、輔助工程、市政設(shè)施、房地產(chǎn)管理等。項目占用和建筑面積、容積率、綠化率、建筑結(jié)構(gòu)和動態(tài)、弧形設(shè)計等(6)項目市場定位和銷售情況，進(jìn)行初步項目評估，分析同級住宅的價錢和客戶購買意向，對同等位置項目的比較分析和市場預(yù)測，確定項目銷售前景和風(fēng)險防范能力，調(diào)查利用個人住房抵押貸款融資的開發(fā)人員的“假抵押”風(fēng)險；(7)銀杏之間的競爭。調(diào)查其他銀行為牙齒大樓提供個人住房抵押貸款的情況。(8)信用評級評估。根據(jù)商品房貸款合作協(xié)議書對開發(fā)者進(jìn)行信用評級(可以參考其他銀行的評級)。開發(fā)者信用評級必須達(dá)到a級(包括a級)以上。(9)我們銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員調(diào)查

6、完畢后，將各資料提交審查人員審查。第7條存在以下問題的住房抵押貸款項目：(一)建筑工程質(zhì)量不合格項目；(二)建設(shè)項目計劃重大調(diào)整、企業(yè)資金嚴(yán)重不足等，導(dǎo)致“爛尾巴”的項目發(fā)生(三)分配土地或者依法公告拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；(四)所有權(quán)未知或者有爭議，受其他債權(quán)人限制，如抵押、董潔、扣押、扣押、教練、租賃等，在債券、債務(wù)和財產(chǎn)權(quán)爭議或法律訴訟階段的項目；(五)沒有主管部門的預(yù)售登記記錄，沒有合法銷售條件，預(yù)售室不能提供“誤證”，現(xiàn)實情況是不能提供房產(chǎn)證、國有土地使用權(quán)證的項目；(六)開發(fā)企業(yè)、主要股東、管理人員有惡意的信用行為。第8條項目審查和批準(zhǔn)。風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)審查抵押項目，審查調(diào)查者提交的資

7、料的完整性、合規(guī)性和合法性，并在審查通過后提交授權(quán)審批人進(jìn)行審批。重點是：(一)審查和確認(rèn)項目審批程序合法有效，項目資料真實完整。(b)審查和驗證項目可行性和效率，基宅應(yīng)完成開發(fā)資金的實施，開發(fā)商應(yīng)完成項目建設(shè)能力和施工質(zhì)量的保證。第9條締結(jié)合作協(xié)定。批準(zhǔn)通過后，我們銀行應(yīng)與開發(fā)商簽訂不動產(chǎn)權(quán)證，在合作協(xié)議中，開發(fā)商在我們銀行開立結(jié)算帳戶，貸款人取得住房權(quán)證，完成抵押登記手續(xù)之前，開發(fā)商必須向借款人提供階段性保證，借款人不能清償債務(wù)時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第三章貸款條件、限額、期限、利率和償還方法第十條個人住房抵押貸款對象必須是完全的民事行為能力自然人，同時具備以下條件：(1)年齡在18

8、歲以上，貸款申請人的年齡和貸款期限原則上不超過65年。(2)購買的住房在我們銀行的服務(wù)管轄范圍內(nèi)。(3)有合法穩(wěn)定的收入，有按期償還貸款本金者的能力，貸款者的月房地產(chǎn)支出和家庭收入比例控制在50%以下，月所有債務(wù)支出和家庭收入比例控制在55%(包括)以下。(4)沒有重大的不良信用記錄。(e)合法有效的購買合同(合同)；(6)在我們銀行開個人結(jié)算賬戶，擁有不低于規(guī)定比例的預(yù)付資金。(7)同意將購買的房子用作抵押品，提供我們銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押品或物質(zhì)，或使用具有擔(dān)保資格和充分代理償還能力的自然人作為貸款本金、償還和連帶責(zé)任的保證人。(8)我們銀行規(guī)定的其他條件。第十一條購買的住房必須符合以下條

9、件：(一)原則上購買的住房主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封鎖，可以在合理期限內(nèi)正式交付。(2)開發(fā)商在我們銀行的服務(wù)管轄范圍內(nèi)，與我們銀行簽訂商品住宅貸款合作合同。(3)購買的房子的開發(fā)商必須有許可證齊全，經(jīng)營狀態(tài)良好，信用等級在a級以上，預(yù)售室可以提供合法的“誤證”，現(xiàn)房可以提供房產(chǎn)證、國有土地使用權(quán)證等所有權(quán)證明。(4)購買的房子地理位置優(yōu)越，具有較強的實現(xiàn)能力，沒有經(jīng)濟糾紛，不在計劃拆除范圍內(nèi)。(5)購買的房子是二手房，其使用年限原則上不能超過15年，所有權(quán)完全證明，住房結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好。(六)作為住宅擔(dān)保，多層住宅主體結(jié)構(gòu)必須封鎖，高層住宅必須完成總投資的三分之二，抵押人和抵押權(quán)人必須依法將生效的預(yù)售住宅合

10、同，向擔(dān)保住宅所在的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理擔(dān)保登記手續(xù)。同時，開發(fā)商提供階段性保證，牙齒起屋竣工使用后，持住宅所有權(quán)證進(jìn)行正式抵押登記。第12條貸款保證。原則上以購買的住宅為擔(dān)保，或采用我們銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式。抵押登記，抵押住房占用范圍內(nèi)的土地必須轉(zhuǎn)讓土地，有條件地進(jìn)行土地?fù)?dān)保登記。在外地買房子的人必須以購買的房子作為擔(dān)保。根據(jù)實際情況，可以要求異地貸款人添加我們銀行認(rèn)可的保證人擔(dān)?；蚱渌行?dān)保物擔(dān)保。第13條.住房價值的確定。住房價值決定了住房購買合同(合同)的交易價錢、住房買賣發(fā)票計稅價錢和我們行內(nèi)部評價價錢中哪一個較低。第14條貸款限額。根據(jù)申請人購買的住宅總價格、信用狀態(tài)、家庭收入和

11、綜合償還能力、擔(dān)保方式、代理償還能力等，合理確定貸款限額。首期付款比例根據(jù)國家房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定確定，并根據(jù)變動情況及時調(diào)整。第15條貸款期限。住房貸款期限(二手房貸款期限)最多不超過30年(包含)，借款人的年齡和貸款期限原則上不超過65年(包含)，個人商業(yè)用房(包含辦公樓)貸款期限最多不超過10年(包含)。個人住房抵押貸款不能辦理延期。第16條貸款利率。貸款利率取決于中國人民銀行及相關(guān)部門的利率政策，取決于我國銀杏本身的實際和合理決定。第17條償還方式。通過與借款人協(xié)商，確定可以采用平等本金償還法、等額本金償還法、每月利息、定期償還法等償還方式。對中長期貸款必須實行分期償還。第四章業(yè)務(wù)過程貸款工

12、作的基本過程：貸款申請貸款調(diào)查貸款審查貸款審查批準(zhǔn)合同簽署貸款發(fā)放資金支付貸款后管理貸款回收和處置。第18條貸款申請。借款人申請住房抵押貸款，必須填寫貸款申請表，并按照我們銀行的要求提供相關(guān)資料。(a)借款人基本信息1.借款人及配偶的有效身份證、戶口本、婚姻狀況證明書等原件2、借款人和家族成員穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明；3、按照網(wǎng)上簽名購買合同、合同等規(guī)定；4、已經(jīng)支付了超過所購買住房價格規(guī)定比例的首期付款支付文件。5.擔(dān)保物券是證明，擔(dān)保人及共享人的有效身份證及戶口本，擔(dān)保物共享人同意擔(dān)保的書面文件(均已簽署申請書，確認(rèn)同意購買的住宅擔(dān)保，不能再提供)，應(yīng)評估擔(dān)保物，并提供評估報告。保證人有效的身份

13、證、戶口本及穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明；6、我們銀行要求的其他資料。(b)對二手房抵押貸款申請，也應(yīng)提供：1.借款人和住房轉(zhuǎn)讓人(包括住房共享人)牙齒簽訂的合法有效的住房交易合同，協(xié)議。轉(zhuǎn)讓房屋的共有人未簽署交易合同、協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)提供同意出售的書面證明。2.轉(zhuǎn)讓的房屋已完成房屋所有權(quán)證明，應(yīng)提供相關(guān)房屋所有權(quán)證明(如房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證，租賃承諾書，租賃合同等)。未完成住房所有權(quán)證明的應(yīng)當(dāng)提供住房轉(zhuǎn)讓人原住房購買合同原件。3、其他相關(guān)信息。第19條貸款調(diào)查。進(jìn)行a、b、b、2人現(xiàn)場調(diào)查，信貸人員對貸款人、擔(dān)保人情況進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，調(diào)查資料的真實性、完整性和合法合規(guī)性。重點調(diào)查以下內(nèi)容。(a)貸款條

14、件的真實性；(b)提供的材料是否真實、完整、合法、有效。借款人的身份和購房行為是真的，貸款申請是自愿的，是真的，還是單手住宅擔(dān)保是否簽訂了網(wǎng)上合同(三)借款人的負(fù)債和信用狀況；(四)借款人是否按照規(guī)定的比例支付首期付款(5)借款人償還貸款本金者的能力。借款人的職業(yè)和經(jīng)濟收入是否屬實，貸款原利息是否有在期限內(nèi)全額償還的能力，此次抵押貸款的月房地產(chǎn)支出和家庭收入費用控制在50%(包括)以下，家庭月的所有債務(wù)支出和家庭收入費用控制在55%(包括)以下。(6)購買的住房是否符合國家相關(guān)規(guī)定和我國銀行的貸款條件，是否屬于國家禁止上市交易的非法建設(shè)用住房或其他“材料產(chǎn)權(quán)房”，貸款者是否購買住房價錢與當(dāng)時當(dāng)

15、地同類房地產(chǎn)的市場價錢水平相似。(七)二手房擔(dān)保要審查商品房所有權(quán)原件、二手房交易合同等。(八)抵押(質(zhì)量)抵押(質(zhì)量)抵押(質(zhì)量)牙齒是否明確，是否有足夠的價值，擔(dān)保物是否已設(shè)定抵押、董潔、扣押、扣押、教練、對外租賃等。(九)保證人和提供的材料是否符合保證的相關(guān)要求(十)貸款金額、數(shù)量、期限、利率、償還方式、支付方式等是否符合規(guī)定。(十一)需要其他調(diào)查的事項。調(diào)查結(jié)束后，調(diào)查人員提交了調(diào)查報告，在按揭貸款調(diào)查、審查、審批書填寫了調(diào)查意見，并與貸款人申請資料一起提交了審查員審查。第20條貸款審查。貸款審查官應(yīng)重新測試相關(guān)數(shù)據(jù)，并審查貸款資料和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性、合規(guī)合法性。主要檢查以下內(nèi)容：

16、(a)購買行為的真實性；(二)貸款資料是否完整、完整，資料信息是否合理、一致，網(wǎng)上合同是否真實，首期付款金額是否與開發(fā)商簽發(fā)的發(fā)票(收據(jù))或銀杏報表一致，是否存在虛假貸款嫌疑；(三)借款人是否符合條件，信用是否良好，還款人是否充分可靠；(4)是否比較購買的住房價錢和當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價錢(五)申請是否完整、符合，貸款申請和調(diào)查、審查、批準(zhǔn)書上記載的內(nèi)容、要素是否完整(六)貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定。提供擔(dān)保是擔(dān)保物是否合法、充分、有效、價值合理、所有權(quán)關(guān)系是否明確、是否容易實現(xiàn)。提供擔(dān)保擔(dān)保的物質(zhì)是否符合我們銀行的擔(dān)保貸款相關(guān)要求；提供擔(dān)保擔(dān)保的擔(dān)保人以及提供的資料是否符合我們銀行的擔(dān)保貸款相關(guān)要

17、求(七)審查貸款金額、數(shù)量、利率、期限、償還方式、支付方式等是否符合規(guī)定。(八)其他審查事項。審查結(jié)束后，審查院在按揭貸款調(diào)查、審查、審批書填寫了審查意見，并連同貸款人申請資料一起提交了相關(guān)人員的審議和批準(zhǔn)。第21條貸款審議和批準(zhǔn)。審查通過后，提交貸款審查委員會(貸款審查委員會)和行為試驗管理院進(jìn)行審議，然后提交批準(zhǔn)的權(quán)限。第二十二條簽訂合同。同意批準(zhǔn)的貸款，客戶經(jīng)理與貸款人、保證人簽訂相關(guān)貸款和擔(dān)保合同，并與擔(dān)保人及財產(chǎn)分享人一起辦理到達(dá)(質(zhì)量)登記及停止付款手續(xù)。間接住房抵押貸款、客戶經(jīng)理首先要與借款人(購房者)、賣方一起去房地產(chǎn)管理及房地產(chǎn)登記部辦理住房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，然后與貸款人、擔(dān)保人簽訂相關(guān)貸款及擔(dān)保合同，辦理抵押登記手續(xù)。第23條貸款發(fā)放。個人住房抵押貸款的發(fā)行一律轉(zhuǎn)入貸款人在我