鄭州佛崗村項目啟動區(qū)定位和物業(yè)發(fā)展建議終.ppt

1、鄭州佛崗村項目起始區(qū)定位及房地產(chǎn)發(fā)展建議最后一稿：鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006-GW01， 2、2、項目顧問的工作階段劃分，2006/06/18、2006/06/25，呈現(xiàn)出工作的項目整體戰(zhàn)略和定位回顧項目啟動區(qū)定位研究項目啟動區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略研究項目房地產(chǎn)發(fā)展建議研究， 項目啟動區(qū)現(xiàn)狀研究大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)啟動戰(zhàn)略研究相關(guān)項目案例參考項目所在地區(qū)市場競爭研究大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)構(gòu)成研究，第二階段(中期)啟動區(qū)定位和房地產(chǎn)發(fā)展建議， 第一階段項目市場調(diào)查項目開始區(qū)劃條件分析相關(guān)樓板開始模式分析相關(guān)樓板客戶和產(chǎn)品分析相關(guān)樓板房地產(chǎn)市場分析、7日歷日、19日歷日、2006/07/14、9日歷日、

2、第三階段(最終階段)過去世聯(lián)專署負責(zé)以下調(diào)查和研究工作、工作內(nèi)容、收集的數(shù)據(jù)、采訪、分析、項目起點區(qū)鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、項目和地區(qū)背景分析、目標市場和客戶集中分析、訂劃建議、 目標消費者深入采訪房地產(chǎn)專家進行了批發(fā)市場小業(yè)主采訪相關(guān)大樓銷售監(jiān)督采訪，鄭州房地產(chǎn)銷售項目信息，城市訂劃影響探討房地產(chǎn)市場特征分析鄭州購買者職業(yè)特征分析區(qū)域競爭狀況分析， 鄭州消費者價值取向和載體傾向分析開始區(qū)產(chǎn)品定位研究開發(fā)節(jié)律和時間序列研究房地產(chǎn)發(fā)展建議，4、第一階段工作評審，5、項目概況占地面積：項目占地面積2000多畝，其中公園73.2畝，市道約427畝，可建設(shè)占地1583畝(容積率：項目三環(huán)北區(qū)劃控制在2.5

3、以內(nèi)的限制條件：北部地區(qū)預(yù)計今年11月開工，沒有搬遷建設(shè)要求的項目建設(shè)用地按市道分成9塊的綜合成本：約40萬元/畝左右，包括搬遷住宅的建設(shè)費用和拆遷補償費。 項目地塊位于鄭州市二十七區(qū)南部，地塊位于京廣路東側(cè)，風(fēng)水莊路與南三環(huán)路交匯處。 其中，馮莊路為修訂路，路寬50-60米的項目距市中心約20分鐘的路程項目位于佛崗村，約有20萬平方米的老村民居住性房地產(chǎn)和經(jīng)營性房地產(chǎn)。 建筑密度高、人居環(huán)境差的項目區(qū)劃沿西、南三環(huán)有大量批發(fā)市場分布的項目區(qū)劃內(nèi)有中學(xué)、小學(xué)，南部面臨黃河科技大學(xué)。 劃定的南水北調(diào)總渠位于項目區(qū)南側(cè)，距離項目區(qū)約2公里左右。 淮河、堤外灘涂、3 km、2 km、內(nèi)環(huán)、107國道

4、、隴海線、京廣線、中原區(qū)、27區(qū)、金水區(qū)、鄭東新區(qū)、管城區(qū)、地域?qū)傩缘闹匾赃h大于項目屬性的重要性，7、項目地域價值的定位、和多功能綜合城市單元，以居住功能為核心，以休閑娛樂功能為特色，具有城市魅力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力。 項目客戶階段分類、項目客戶階段構(gòu)成變化注：各圖表僅表示比例變化。 啟動區(qū)通過一定量的中高端產(chǎn)品建立高級社區(qū)形象，投資和中低端、中高端和中端、發(fā)展期以中高端/中端客戶為主，投資客戶、中低端客戶為輔，兼顧利潤和現(xiàn)金流。成熟期項目品牌

5、價值接近頂峰，投資客戶和中低端減少，高端客戶比例增加，高端產(chǎn)品價值最大化。投資和中端、中端和中端、高端、投資和中端、中端和中端、高端、項目規(guī)模大，擴大客戶水平是后續(xù)開發(fā)成功的必要條件，地區(qū)的未知感是暫時的，是城市未來的發(fā)展根據(jù)隨著項目聲譽的確立而逐漸弱化的大盤開發(fā)經(jīng)驗規(guī)則，項目前期的成功啟動對客戶水平的擴大具有顯著作用。 中長期目標客戶設(shè)置前提：注重項目經(jīng)濟性，注重價格敏感、性價比高的項目質(zhì)量，注重樂于接受和享受新生活方式的生活套裝，尤其是教育套裝。 啟動階段客戶的共同特點： 9、隨著新區(qū)大盤客戶群的演化規(guī)律、演化、區(qū)域成熟，結(jié)合城市功能，完善，項目前期，項目后期，新區(qū)大盤客戶的演化規(guī)律，隨著

6、本項目持續(xù)開發(fā)，隨著項目影響力和區(qū)域成熟度的提高， 本項目目標客戶群10、項目房地產(chǎn)功能定位、小上層項目利益主體，能夠根據(jù)大眾的主流需求，迅速恢復(fù)，成功啟動花園洋房項目創(chuàng)新產(chǎn)品，滿足中高端客戶的需求， 提高項目質(zhì)量重疊項目價值指標，豐富社區(qū)建筑形態(tài)，提高項目質(zhì)量商業(yè)、教育及醫(yī)療輔助完善生活社區(qū)輔助，提高社區(qū)文化內(nèi)涵。 11、圖展示了開發(fā)戰(zhàn)略：產(chǎn)品組合、容積率、小高層產(chǎn)品主要是項目形象，一定量的西式房間/堆產(chǎn)品小高層、堆T/西式房間及占地面積的比例約為70，策略、立勢、回現(xiàn)、回現(xiàn)、獲利、收益地區(qū)價值達到頂峰，在地區(qū)內(nèi)設(shè)置一定的TH，可以獲得超額利潤。 形勢，構(gòu)筑地區(qū)的高端形象。 銷售價格變低變高

7、，后期獲得超額利潤。 同類房地產(chǎn)價格隨著銷售期，銷售價格不斷上漲。 以房地產(chǎn)的組合實現(xiàn)整體的平均價格上漲。 不發(fā)展步驟的定義：本項目的發(fā)展戰(zhàn)略：項目的開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)結(jié)合，12，本階段的報告包括4個部分，第一部分：項目整體的開發(fā)訂劃研究，第二部分：項目起始區(qū)的定位與開發(fā)戰(zhàn)略研究，第三部分：項目整體的房地產(chǎn)發(fā)展第四部分：第四部分區(qū)劃資源分析與分區(qū)房地產(chǎn)配比研究與經(jīng)濟推訂整體規(guī)劃布局建議分區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略項目開發(fā)運用周邊地區(qū)價值提高研究14、居住、公共建設(shè)用地標準，從區(qū)劃現(xiàn)狀、用地規(guī)模及外部鄰接房地產(chǎn)狀況、臨路狀況等四個方面評價區(qū)劃資源可持續(xù)發(fā)展URD (城市休閑示范區(qū)) 居住用地項目的房地產(chǎn)功能是以居住

8、功能為主的公共用地的兩種標準商業(yè)和休閑功能為特色，外部鄰接情況、臨路狀況、可建設(shè)用地規(guī)模、區(qū)劃的現(xiàn)狀、評價基準、評價體系、地區(qū)、 分區(qū)資源評估3、4號分區(qū)資源評估7、8號分區(qū)資源評估7、8號分區(qū)資源評估7、8號分區(qū)資源評估7、8號分區(qū)資源評估8、8號分區(qū)現(xiàn)在的區(qū)劃是空地3 .有利于新設(shè)村民的租賃性房地產(chǎn)的經(jīng)營管理4、有利于今后村民的統(tǒng)一管理5 .不損害開發(fā)者的根本利益。流動區(qū)方案： 5區(qū)整體(包括檢察院)加上4區(qū)東區(qū)1.8容積率，總建設(shè)面積40萬，農(nóng)民搬遷建設(shè)20萬平方米住宅，村民建設(shè)出租房地產(chǎn)20萬平方米，包括22、分區(qū)開發(fā)原則，城中村改造項目拆遷補償對企業(yè)資金高， 地面建筑物的分布密度可以

9、結(jié)合的啟動成功后，選擇拆遷費用相對較小的地區(qū)優(yōu)先開發(fā)。市場主導(dǎo)原則、分期規(guī)模適應(yīng)市場消化能力。 分割規(guī)模要適應(yīng)企業(yè)資金約束，拆遷成本和開發(fā)成本所需的資金必須與企業(yè)財力資金能力相結(jié)合。 功能房地產(chǎn)價值提高原則，醫(yī)院功能房地產(chǎn)可以提高整個地區(qū)的價值，在企業(yè)資金允許的條件下優(yōu)先開發(fā)。 商業(yè)部分的開發(fā)時機選擇遵循以下兩個原則：1.項目開發(fā)達到一定程度，達到相當(dāng)?shù)木幼∫?guī)模2 .招商和項目開發(fā)同步進行，在招商規(guī)模能夠保證商業(yè)中心順利運作的時候，可以開始商業(yè)中心開發(fā)體現(xiàn)一定量的項目URD的特色、23、第一部分：項目整體開發(fā)訂劃研究、區(qū)劃資源分析和分期房地產(chǎn)配比研究和經(jīng)濟推廣整體訂劃配置建議分期開發(fā)戰(zhàn)略項目開

10、發(fā)是周邊地區(qū)價值提高研究，24、項目開發(fā)產(chǎn)品節(jié)奏的變化受到以下諸因素的影響， 影響項目開發(fā)節(jié)奏的因素外因城市發(fā)展過程(土地價格變化)市場價格變化市場競爭態(tài)勢發(fā)展消費者職業(yè)觀念的變化，由于區(qū)劃資源狀況項目品牌影響力開發(fā)者各期目標的變化，項目的前兩個階段只出現(xiàn)少量的小高層， 發(fā)揮試市場作用，后期確保設(shè)置修訂空間，根據(jù)市場情況提供小高層總量前期用局部創(chuàng)新產(chǎn)品引爆項目形象市場，主流產(chǎn)品根據(jù)市場需求，快速銷售項目前期成本效益高，現(xiàn)金流量平衡，后期為項目項目以社區(qū)高成熟度實現(xiàn)溢價，同時保證銷售速度，本項目開發(fā)的產(chǎn)品節(jié)奏如下2007年各房地產(chǎn)類型成本構(gòu)成如下：各房地產(chǎn)類型銷售價格構(gòu)成原則結(jié)合鄭州市當(dāng)前南部地

11、區(qū)市場的價格水平和特點，增長2年2007年各房地產(chǎn)類型的售價如下：推定，26，推定總原則2，不同容積率條件下的房地產(chǎn)構(gòu)成原則1，為了根據(jù)大盤開發(fā)原則保證復(fù)合產(chǎn)品線的進市，推定選擇了以下房地產(chǎn)類型： ABCde=1.5a1.0b，推定，27， 一期基本修訂數(shù)據(jù)確定一期總占地面積201213.64平方米，商社總建設(shè)面積22.68萬平方米，2007年進市成本構(gòu)成如下：售價構(gòu)成如下：一期構(gòu)成商社區(qū)：居住占地面積151213.64平方米。 不動產(chǎn)構(gòu)成：起動區(qū)一期占地86000平方米，總建筑面積100000平方米，總建筑面積226820平方米。移動區(qū)83000平方米，一期估算，28，1.5容積率估算圖表，

12、一期估算，29，估算結(jié)論，各種房地產(chǎn)單位基地面積產(chǎn)能分析表明項目大樓地價在各種房地產(chǎn)類型總成本中所占比例相對較少，各種房地產(chǎn)類型的建設(shè)成本與其總成本的決定因素和地區(qū)市場內(nèi)小高層、改良多層和高層的銷售單價基本持平，但由于建設(shè)成本差異較大，在價格波動不大的情況下，小高層、改良多層的生產(chǎn)能力大于高層的生產(chǎn)能力。 結(jié)論在各容積率的房地產(chǎn)配合比中，維持一定量的小高層，改良多層，有利于項目利益，但改良多層前期投入少，市場接受度高，能更好地規(guī)避開發(fā)風(fēng)險。 1.5x1200/1600=1.125、1.0x1600/1900=0.842、0.8x1750/2250=0.6222、2.2x927/1873=1.0

13、883房地產(chǎn)能力=1(每個基地面積) x (房地產(chǎn)類型確定容積率) x (房地產(chǎn)類型利潤) 但是，價格浮動空間有限的情況下，高容積率方案與低容積率方案之間的利潤率差根本不變。 因為價格浮動空間有限時，各房地產(chǎn)類型單元基地面積的利潤生產(chǎn)能力變化不大。 結(jié)論2 :售價上浮有限，對目前各方案的利潤率影響不大。 1.5x1500/1600=1.4063、1.0x1900/1900=1.0、0.8x2050/2250=0.7289、2.2x1227/1873=1。 項目起始區(qū)容積率1.5方案分析、方案優(yōu)缺點分析項目起始區(qū)的房地產(chǎn)類型基本為改良多層和西室，是比較典型的低密度社區(qū)，易于快速實現(xiàn)項目起始區(qū)的形

14、象樹立，打破區(qū)域未知感的改良多層接近市場， 由于市場接受度最高，在啟動區(qū)保證一定比例的改良多層，有助于實現(xiàn)啟動區(qū)快速銷售的目的，同時由于改良多層的一方成本低，啟動區(qū)前期總投入相對較低，有效避免了項目開發(fā)風(fēng)險的啟動區(qū)各種房地產(chǎn)類型的比例設(shè)置一些小的高層，使項目起始區(qū)有適應(yīng)一定市場變化的靈活空間(如果后期市場價格變化，有助于創(chuàng)造更多的利潤額)。 啟動區(qū)的一些小上層可以發(fā)揮探索市場的作用，有利于項目后期開發(fā)時的產(chǎn)品研究，保證一定的利潤額和利潤率為項目后期開發(fā)創(chuàng)造條件，一期推定，32，啟動區(qū)第一期房地產(chǎn)配方建議建筑面積10萬平方米(總占地面積8.6萬平方米) 改良多層： 8萬平方米(占地面積53400平方米)堆積