物業(yè)服務(wù)糾紛及其處理.ppt

1、【教學(xué)目的和要求】通過(guò)本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生全面理解物業(yè)服務(wù)糾紛的相關(guān)內(nèi)容。 【教學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)】物業(yè)服務(wù)糾紛的處理依據(jù)、原則、處理方式及其訴訟時(shí)效。 【教學(xué)內(nèi)容與時(shí)間】 （4.0學(xué)時(shí)） 。 【教學(xué)方法與手段】以課堂講授為主，輔之以適量討論。,第八章 物業(yè)服務(wù)糾紛及其處理,第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛概述 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛處理的依據(jù)與基本原則 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛的處理方式 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛的訴訟時(shí)效,第八章 物業(yè)服務(wù)糾紛及其處理,第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛概述,1、物業(yè)服務(wù)糾紛的含義 2、物業(yè)服務(wù)糾紛的特征 3、物業(yè)服務(wù)糾紛的類型 4、物業(yè)服務(wù)糾紛的預(yù)防,一、物業(yè)服務(wù)糾紛的含義,廣義 - 是指在某一特定區(qū)

2、域的物業(yè)管理活動(dòng)中，權(quán)責(zé)主體因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)費(fèi)、治安管理、裝修、相鄰關(guān)系、緊急避險(xiǎn)等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。 狹義 - 是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。,二、物業(yè)服務(wù)糾紛的特征,雙方情緒對(duì)立，滿意度低 多樣性 - 主體的多樣性 - 類型的多樣性 - 成因的多樣性 地域性 - 糾紛發(fā)生的地域性 - 糾紛管轄的地域性 群體性,三、物業(yè)服務(wù)糾紛的類型,管理糾紛 - 含義：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人、建設(shè)單位或分包商之間而產(chǎn)生的糾紛 。 - 內(nèi)容,三、物業(yè)服務(wù)糾紛的類

3、型,物業(yè)服務(wù)糾紛 - 含義：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人之間因服務(wù)不周或?qū)Ψ?wù)評(píng)價(jià)觀點(diǎn)不一致而產(chǎn)生的糾紛。 - 內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳糾紛 - 含義：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人就物業(yè)服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)費(fèi)收取方法的觀點(diǎn)不一致而引發(fā)的糾紛，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人、建設(shè)單位、分包商、分供商、市政相關(guān)部門之間產(chǎn)生的債務(wù)糾紛。 - 內(nèi)容,三、物業(yè)服務(wù)糾紛的類型,緊急避險(xiǎn)糾紛 - 含義：是指為了使公共利益、本人或他人的人身、財(cái)產(chǎn)或其他合法權(quán)益免受正在發(fā)生的危害，而不得已采取的致他人較小損害的行為。 - 內(nèi)容 意外傷害糾紛 - 含義

4、：是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生意外傷害所引發(fā)的糾紛。 - 內(nèi)容,四、物業(yè)服務(wù)糾紛的預(yù)防,建立健全物業(yè)管理法律體系 - 內(nèi)容 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支 - 審核的財(cái)務(wù)項(xiàng)目包括 規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序 - 內(nèi)容 完善物業(yè)管理前后期的銜接和對(duì)維修基金的監(jiān)管制度,業(yè)主因被盜而拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi) 2003年3月某廣告公司入住海口市某小區(qū)A-1棟 別墅，并與小區(qū)物業(yè)公司簽訂管理合同，每月繳納 物業(yè)服務(wù)費(fèi)2296元，代扣代繳水電費(fèi)1543元。2003 年5月4日廣告公司被盜竊10000 余元財(cái)物后報(bào)案。 當(dāng)物業(yè)公司收取當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，廣告公司以物 業(yè)公司單方面違約，未履行好治安管理職責(zé)為

5、由， 拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。后物業(yè)公司以廣告公司欠費(fèi)為由 訴至法院。,問(wèn)題：物業(yè)公司未完全履行職責(zé)， 業(yè)主能否拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。,案例 8-1,原告認(rèn)為：雙方形成物業(yè)管理法律關(guān)系，收費(fèi)合 理合法，應(yīng)予支持。被告無(wú)任何證據(jù)證明原告沒(méi)有正 常履行包括保安值勤在內(nèi)的物業(yè)管理義務(wù)，即不能證 明其財(cái)物被盜竊時(shí)，原告在履行保安值勤活動(dòng)中存在 過(guò)錯(cuò)，故被告以財(cái)物被竊為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電 費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。因此，請(qǐng)求法院判決被告支付欠繳 的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)和滯納金。,被告辯稱：1、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室偷竊并報(bào)案，可以 作為原告未正常履行物業(yè)管理義務(wù)的證據(jù)。2、依海 南省物業(yè)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)公司未健全治安管 理制度造

6、成業(yè)主或使用人損失的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相 應(yīng)法律責(zé)任。業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)于法有據(jù)。3、 由 于小區(qū)治安混亂造成業(yè)主被盜，物業(yè)公司已構(gòu)成單方 面違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。,法院審理認(rèn)為：,1、收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司的合法權(quán)利，業(yè)主應(yīng)支 付相關(guān)費(fèi)用。,2、原告應(yīng)提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)和維護(hù)小 區(qū)安全的保安服務(wù)。,3、被告被竊與原告履行保安值勤的物業(yè)管理義務(wù)不當(dāng)有 直接關(guān)系，物業(yè)管理質(zhì)量有瑕疵，被告以此為由拒繳 相關(guān)費(fèi)用，屬于行使合同履行中抗辯權(quán)的行為。但該 抗辯權(quán)行使范圍應(yīng)當(dāng)與原告違約程度相對(duì)應(yīng)。,法院判決： 原告應(yīng)酌情減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)10，以承擔(dān)部分違 約責(zé)任，訴訟費(fèi)由雙方共同承擔(dān)。,本案焦點(diǎn)

7、是物業(yè)公司是否履行物業(yè)服務(wù)合同約定 的保安服務(wù)義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理?xiàng)l例第36 條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未 能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安 全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事犯罪案件，物業(yè)公司是 否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，關(guān)鍵看物業(yè)公司的安全防范措施 是否到位。如沒(méi)有管理缺陷，則不必承擔(dān)賠償責(zé)任。 本案入室盜竊，與物業(yè)公司安全管理不當(dāng)有直接 關(guān)系，屬于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵的違約。業(yè)主可行使 抗辯權(quán)，拒繳相關(guān)費(fèi)用。但業(yè)主抗辯權(quán)的行使有一定 限度，本案物業(yè)公司是部分違約，故不能因?yàn)槲飿I(yè)公 司某方面違約而拒繳所有的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。,評(píng)析：,第二

8、節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛處理 的依據(jù)與基本原則,1、物業(yè)服務(wù)糾紛處理的依據(jù) 2、物業(yè)服務(wù)糾紛處理的基本原則,一、物業(yè)服務(wù)糾紛處理的依據(jù),物業(yè)服務(wù)合同 管理規(guī)約 法律 行政法規(guī) 地方性法規(guī) 規(guī)章 司法解釋 行業(yè)慣例,二、物業(yè)服務(wù)糾紛處理的基本原則,以事實(shí)為根據(jù) - 含義：是指有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)在適用法律規(guī)范處理具體的物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，必須以被合法證據(jù)證明了的糾紛的客觀事實(shí)和依法推定的事實(shí)為依據(jù)，把對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛的處理建立在符合客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，而不是以任何主觀想象、分析和判斷為依據(jù)。 以法律為準(zhǔn)繩 - 含義：是指有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，必須嚴(yán)格依照法律的規(guī)定辦事，把法律規(guī)范作為處理物業(yè)服務(wù)糾紛的根本標(biāo)

9、準(zhǔn)和尺度。,第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛的處理方式,1、物業(yè)服務(wù)糾紛的協(xié)商解決 2、物業(yè)服務(wù)糾紛的民間調(diào)解 3、物業(yè)服務(wù)糾紛的行政調(diào)處 4、物業(yè)服務(wù)糾紛的仲裁 5、物業(yè)服務(wù)糾紛的民事訴訟,一、物業(yè)服務(wù)糾紛的協(xié)商解決,含義 - 協(xié)商是物業(yè)服務(wù)糾紛雙方當(dāng)事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神，按照有關(guān)法律法規(guī)的直接規(guī)定，就有關(guān)糾紛直接進(jìn)行磋商或談判，自行達(dá)成協(xié)議從而解決糾紛的一種方式。,二、物業(yè)服務(wù)糾紛的民間調(diào)解,含義 - 調(diào)解是指物業(yè)服務(wù)糾紛當(dāng)事人在不能協(xié)商解決糾紛時(shí)，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng)，在人民調(diào)解委員會(huì)或其他第三方的主持和協(xié)調(diào)下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章以及社會(huì)公德為依據(jù)，通過(guò)勸說(shuō)引導(dǎo)，使物業(yè)服務(wù)

10、糾紛雙方當(dāng)事人在互諒互讓的基礎(chǔ)上自愿進(jìn)行協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商自愿達(dá)成協(xié)議從而解決物業(yè)服務(wù)糾紛的一種方式。,類型 - 廣義包括：人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解、律師調(diào)解、當(dāng)事人請(qǐng)調(diào)解人調(diào)解等 - 狹義包括：人民調(diào)解委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛進(jìn)行的調(diào)整。 特點(diǎn) - 自愿性 - 第三方參與性 - 調(diào)解程序的簡(jiǎn)便性和糾紛處理的靈活性與合理性,二、物業(yè)服務(wù)糾紛的民間調(diào)解,二、物業(yè)服務(wù)糾紛的民間調(diào)解,原則 - 自愿原則 是物業(yè)服務(wù)糾紛民間調(diào)解的首要的基本原則 - 公平與平等原則 公平 平等 - 協(xié)議內(nèi)容不得違反法律和社會(huì)公序良俗 效力 - 不具有法律效力,三、物業(yè)服務(wù)糾紛的行政調(diào)處,含義 - 是指法定的物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)或部門按照

11、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對(duì)特定的物業(yè)服務(wù)糾紛先行調(diào)解和處理的糾紛解決方式。 機(jī)構(gòu) - 物業(yè)服務(wù)糾紛的行政裁決或行政決定是由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門做出；當(dāng)事人一方或雙方對(duì)該行政裁決或行政決定不服的，可以向上一級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議，并由其做出行政復(fù)議決定。,三、物業(yè)服務(wù)糾紛的行政調(diào)處,種類 - 投訴與受理 投訴 受理 - 行政調(diào)解 應(yīng)遵循以下原則： 公平原則、合理原則 自愿原則、合法原則 - 行政裁決 概述 特點(diǎn) - 行政復(fù)議 概述,四、物業(yè)服務(wù)糾紛的仲裁,特征 - 自愿性 - 靈活性 - 專業(yè)性 - 快捷性 協(xié)議 - 物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁協(xié)議的內(nèi)容 - 無(wú)效的物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁協(xié)

12、議 - 物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁協(xié)議的效力,四、物業(yè)服務(wù)糾紛的仲裁,程序 - 申請(qǐng)和受理 - 組成仲裁庭 - 開庭和裁決 效力 - 裁決書自做出之日起發(fā)生法律效力。物業(yè)服務(wù)糾紛雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決，一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。受申請(qǐng)的人民法院應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)執(zhí)行。,四、物業(yè)服務(wù)糾紛的仲裁,撤銷 - 物業(yè)服務(wù)糾紛一方或雙方當(dāng)事人提出證據(jù)證明仲裁裁決有下列情形之一的，可以自收到裁決書之日起6個(gè)月內(nèi)向仲裁委員會(huì)所在地的中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷仲裁裁決。,五、物業(yè)服務(wù)糾紛的民事訴訟,特點(diǎn) - 訴訟標(biāo)的的特定性 - 雙方當(dāng)事人在訴訟上對(duì)抗的特殊性 -

13、雙方當(dāng)事人處分權(quán)利的自由性 - 解決糾紛的強(qiáng)制性與最終性 原則 - 雙方當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等的原則 - 人民法院調(diào)解自愿和合法的原則 - 當(dāng)事人有權(quán)辯論的原則 - 處分原則,五、物業(yè)服務(wù)糾紛的民事訴訟,程序 - 起訴和受理 起訴符合的條件 受理 - 開庭和審理 審理前的準(zhǔn)備工作 開庭審理包括的階段： 法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、評(píng)議和宣判 - 上訴、申訴、執(zhí)行 上訴 申訴 執(zhí)行,第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛的訴訟時(shí)效,訴訟時(shí)效的含義與種類 訴訟時(shí)效期間的中止、中斷和延長(zhǎng) 訴訟時(shí)效屆滿后的法律效果,一、訴訟時(shí)效的含義與種類,含義 - 又稱消滅時(shí)效，在中國(guó)現(xiàn)行民事立法上是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民

14、法院保護(hù)其民事權(quán)利的，權(quán)利人即喪失勝訴權(quán)的法律制度。 - 與除斥期間的異同 種類 - 普通訴訟時(shí)效，期間為2年 是指民法通則統(tǒng)一規(guī)定的，普遍適用于法律沒(méi)有作特別訴訟時(shí)效規(guī)定的各種民事法律關(guān)系的時(shí)效。 - 特別訴訟時(shí)效，期間為1年 是指由民法通則或特別法就民事法律關(guān)系規(guī)定的短于或長(zhǎng)于普通訴訟時(shí)效期間的時(shí)效。,二、訴訟時(shí)效期間的中止、中斷和延長(zhǎng),中止 - 含義：又稱訴訟時(shí)效期間不完成，是指在訴訟時(shí)效期間進(jìn)行中，因發(fā)生一定的法定事由使權(quán)利人不能行使請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)停止計(jì)算訴訟時(shí)效期間，待阻礙時(shí)效期間進(jìn)行的法定事由消除后，繼續(xù)進(jìn)行訴訟時(shí)效期間的計(jì)算。 - 概述,二、訴訟時(shí)效期間的中止、中斷和延長(zhǎng),中斷 -

15、 含義：是指在訴訟時(shí)效進(jìn)行期間，因發(fā)生一定的法定事由，使已經(jīng)經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間統(tǒng)歸無(wú)效，待時(shí)效期間中斷的事由消除后，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。 - 情形 提起訴訟 權(quán)利人主張權(quán)利 同意履行義務(wù) 延長(zhǎng) - 是對(duì)訴訟時(shí)效期間中止和中斷的補(bǔ)充,三、訴訟時(shí)效屆滿后的法律效果,訴訟時(shí)效屆滿后，物業(yè)服務(wù)糾紛權(quán)利人喪失對(duì)其怠于行使的民事權(quán)利的勝訴權(quán)，同時(shí)對(duì)義務(wù)人而言則產(chǎn)生時(shí)效抗辯權(quán)，義務(wù)人可以以其抗辯權(quán)拒絕履行義務(wù)。 訴訟時(shí)效屆滿后，物業(yè)服務(wù)糾紛權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利并不喪失，義務(wù)人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效的限制。 訴訟時(shí)效屆滿后，不僅對(duì)于主權(quán)利產(chǎn)生喪失勝訴權(quán)的效果，而且對(duì)附屬于主權(quán)利的從權(quán)利也產(chǎn)生同樣的效果。 訴訟時(shí)效

16、屆滿只喪失了物業(yè)服務(wù)糾紛權(quán)利人的勝訴權(quán)，其實(shí)體民事權(quán)利并未喪失，程序意義上的訴權(quán)也沒(méi)有喪失，當(dāng)事人仍有權(quán)向法院起訴，只是在沒(méi)有訴訟時(shí)效期間中止、中斷或延長(zhǎng)事由的情況下，很難勝訴。,本章小結(jié),物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)物業(yè)管理中不可避免的，關(guān)鍵在于預(yù)防和得當(dāng)?shù)奶幚?。物業(yè)服務(wù)合同是處理物業(yè)服務(wù)糾紛中最重要的依據(jù)，需要物業(yè)經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同給予充分的重視。另外，雖然物業(yè)服務(wù)糾紛有著多種解決方式，但鑒于其自身特征，要盡量采用民間調(diào)解和行政調(diào)處等手段，既節(jié)約解決糾紛的成本，也有助于化解矛盾，促進(jìn)和諧物業(yè)的建設(shè)。,案例 8-2,近日，家住三八東路一住宅小區(qū)的田先生因家中下水道的事格外煩惱?！坝捎谑褂貌划?dāng)，家里

17、的下水道總是堵。我家住在樓下，每次都遭殃，一個(gè)月來(lái)租房戶自己掏錢修了三次下水道了。如今我想改下水道，單獨(dú)使用，可一樓商鋪卻因裝修把管子包上了，想改都不行，我想知道該怎么辦？”田先生向記者訴苦。 原來(lái)，田先生所住的是一所沿街樓，一樓全是對(duì)外營(yíng)業(yè)的臨街商鋪，田先生家在二樓，相當(dāng)于普通居民樓的一樓。去年，田先生買新房后搬走，這所舊房子出租?？墒?，最近租房戶見了田先生就怨聲載道，都是因?yàn)橄滤?。居民樓里的下水道是一個(gè)單元一側(cè)的住戶共用一條下水管，如果住戶使用不當(dāng)，把一些易造成堵塞的東西扔進(jìn)去，那么下水管很容易堵，而且遭殃的直接就是最底層的住戶。結(jié)果，田先生家的房子就發(fā)生了這樣的情況，原因可能是樓上使用

18、不當(dāng)。而下水道一堵，就只能是田先生家的租房戶掏錢找人疏通，因?yàn)闃巧系淖魩缀蹙褪恰笆虏魂P(guān)己，高高掛起”的態(tài)度。就因?yàn)橐粋€(gè)月堵了三次下水道，租房戶十分厭煩，提出“要不搬走，要不讓田先生改下水道，自己?jiǎn)为?dú)走管，不再與樓上鄰居共用”。 可是，田先生想改下水道時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)一時(shí)竟動(dòng)不了工，原來(lái)他家樓下的商鋪裝修時(shí)，正好把從他家走的下水管包??；而田先生想改下水道，還必須動(dòng)到樓下的管子。這樣一來(lái)，雙方較上了勁兒。樓下鄰居堅(jiān)持不讓動(dòng)他家的裝修物，提出田先生要?jiǎng)拥脑挶仨毮缅X賠償損失；而田先生則認(rèn)為，下水管是整個(gè)樓道居民公用的，樓下鄰居無(wú)權(quán)將其作為屋內(nèi)的私有物品，并且在裝修時(shí)將其包起來(lái)。雙方為此發(fā)生糾紛，田先生非常

19、想知道，樓下鄰居的做法到底對(duì)不對(duì)。,就此，記者采訪了山東德聯(lián)邦律師事務(wù)所的魏松律師。魏律師說(shuō)，該事件涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)，以及相鄰關(guān)系的問(wèn)題。根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！倍臼录猩婕暗呐潘艿谰蛯儆趨^(qū)分所有物。業(yè)主對(duì)其在房間內(nèi)的部分享有專有的權(quán)利，對(duì)其他部分享有共有和共同管理的權(quán)利。另外，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第八十三條和中華人民共和國(guó)物權(quán)法第八十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方在處理相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則。 具體到本事件，排水管道屬于區(qū)分

20、所有物，如果二樓業(yè)主想要改建，應(yīng)先征得區(qū)分所有權(quán)人，即樓上、樓下鄰居的同意。關(guān)于二樓業(yè)主和一樓業(yè)主的相鄰關(guān)系處理，根據(jù)上面提到的相關(guān)法律規(guī)定，一樓業(yè)主應(yīng)當(dāng)為二樓業(yè)主的排水管道改建提供便利，但二樓業(yè)主如果因此給一樓業(yè)主造成損害，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第九十二條的規(guī)定給予適當(dāng)賠償。,省林業(yè)物資公司綜合樓位于廣州荔灣路。該樓建于1972年，一層是辦公用房，二到四層是住宅樓，住了16戶人家。1999年8月間，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)自家的房屋出現(xiàn)裂縫。大伙把懷疑對(duì)象鎖定在離房屋西面50多米在建的東浚荔景苑工地上。業(yè)主們隨后向東浚公司索賠，該公司不樂(lè)意了：憑什么說(shuō)樓房損壞是我造成的？ 1999年11月，廣州市

21、荔灣區(qū)房屋安全鑒定所鑒定該綜合樓為“局部危險(xiǎn)房” 。次年2月，該樓住戶全部遷出。市建委組織綜合樓沉降開裂的原因分析會(huì)，專家認(rèn)為盛景苑基坑開挖，主要是人工挖孔樁施工抽水使基坑外的水位下降，引起綜合樓地面下淤泥壓縮，再加上地質(zhì)不均勻，從而導(dǎo)致綜合樓產(chǎn)生不均勻沉降和出現(xiàn)裂縫 拿著這些鑒定結(jié)論，業(yè)主們于2000年8月將荔景苑的開發(fā)方和施工方告上荔灣區(qū)法院，索賠約400萬(wàn)元。由于開發(fā)方堅(jiān)持重新鑒定，2000年11月，法院委托廣州市房屋鑒定事務(wù)所進(jìn)行鑒定。該所認(rèn)為綜合樓地基基礎(chǔ)不均勻沉降全因荔景苑施工影響所致，并表示“經(jīng)修后房屋尚能恢復(fù)原功能”。結(jié)論得出之后，原，被告均提出異議。原告表示，綜合樓已無(wú)修復(fù)可

22、能，要重建；被告則表示，綜合樓開裂不一定是自己的過(guò)惜。,案例 8-3,2004年7月，荔灣區(qū)法院判決： 原告應(yīng)與被告共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定綜合樓的修 復(fù)費(fèi)用及新建造價(jià)，如綜合樓修復(fù)費(fèi)用為新建造價(jià)的 70以上(含70)時(shí)采取拆除重建的方式，如修復(fù)費(fèi) 用不到新建造價(jià)的70時(shí)則采取修復(fù)的方式；被告應(yīng) 賠償原告無(wú)法繼續(xù)使用綜合樓的租金；。 進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段，法官對(duì)有關(guān)評(píng)估的那一項(xiàng)判 決犯了難：由于房屋修復(fù)設(shè)有參照的工程單價(jià)及工程 量的標(biāo)準(zhǔn)，任何評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果都難以讓原、被 告雙方信服。在法院的努力下，原、被告終于不再對(duì) 是否修復(fù)房屋還是重建房屋進(jìn)行糾纏，而是達(dá)成和解： 由被告支付310萬(wàn)元給原告。綜

23、合樓如何處理，由原告 自己決定。,一、選擇題： 1、（ ）是物業(yè)服務(wù)糾紛雙方當(dāng)事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神，按照有關(guān)法律法規(guī)的直接規(guī)定，就有關(guān)糾紛直接進(jìn)行磋商或談判，自行達(dá)成協(xié)議從而解決糾紛的一種方式。 A、協(xié)商； B、民間調(diào)解； C、行政調(diào)處； D、仲裁。 2、（ ）是指法定的物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)或部門按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對(duì)特定的物業(yè)服務(wù)糾紛先行調(diào)解和處理的糾紛解決方式 A、協(xié)商； B、民間調(diào)解； C、行政調(diào)處； D、仲裁。 3、（ ）又稱訴訟時(shí)效期間不完成，是指在訴訟時(shí)效期間進(jìn)行中，因發(fā)生一定的法定事由使權(quán)利人不能行使請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)停止計(jì)算訴訟時(shí)效期間，待阻礙時(shí)效期間進(jìn)行的法定事由消除后，繼續(xù)進(jìn)行訴訟時(shí)效期間的計(jì)算。 A、訴訟時(shí)效期間； B、訴訟時(shí)效期間的中止； C、訴訟時(shí)效期間的中斷； D、訴訟時(shí)效期間的延長(zhǎng)。,