《商品房買賣合同》示范文本講座2--第五至七章.ppt

1、商品房買賣合同 示范文本講座,第三部分 第五章 面積差異處理方式,第十三條 面積差異處理 一、新舊條款內(nèi)容對(duì)照 二、本條款修訂情況介紹 三、本條款制定的主要法律依據(jù) 四、面積差異產(chǎn)生的客觀原因 五、面積差異處理約定的必要性 六、面積差異處理的幾種情況,第三部分 第五章 面積差異處理方式,第三部分 第五章 面積差異處理方式,二、本條款修訂情況介紹,原示范文本中的本條款內(nèi)容與商品房銷售管理辦法中面積差異處理有關(guān)規(guī)定的內(nèi)容基本一致。經(jīng)過(guò)多年的商品房買賣活動(dòng)實(shí)踐，我們此次修訂時(shí)對(duì)“套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”兩類主要面積差異的處理方式做了更為細(xì)致約定；為更好的解決爭(zhēng)議，本條明確了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)

2、。,第三部分 第五章 面積差異處理方式,三、本條款制定的主要法律依據(jù),1、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十四條； 2、商品房銷售管理辦法第二十條、第二十一條。,第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積

3、的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人 承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。,第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退

4、房之日起30 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%） 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 面積誤差比= 100% 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。,第二十一條 按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在

5、合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。,第三部分 第五章 面積差異處理方式,四、面積差異產(chǎn)生的客觀原因 1、實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積實(shí)施的階段不同； 2、施工過(guò)程中，由于施工工藝、技術(shù)和操作等原因，造成的誤差； 3、房屋面積勘驗(yàn)人員在實(shí)地測(cè)量時(shí)，由于環(huán)境、測(cè)量工具精度高低等原因。,第三部分 第五章 面積差異處理方式,五、面積差異處理約定的必要性 1、由于預(yù)售商品房面積差異的客觀存在，則應(yīng)在合同中告知買受人購(gòu)買預(yù)售商品房可能存在面積差異的風(fēng)險(xiǎn)，以保障買受人的知情權(quán)，故有必要設(shè)置此條款； 2、由于面積差異的客

6、觀存在，則因此發(fā)生的糾紛便不可避免，那么更公平、合理的設(shè)置本條款內(nèi)容將成為解決糾紛的重要依據(jù)。,第三部分 第五章 面積差異處理方式,六、面積差異處理的幾種情況 根據(jù)實(shí)踐中常見(jiàn)的幾類商品房計(jì)價(jià)方式（詳見(jiàn)本次修訂示范文本第六 條），本條均分別設(shè)置了面積處理方式： 1、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的； 2、按建筑面積計(jì)價(jià)的； 3、按套計(jì)價(jià)的； 4、自行約定。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,由于“規(guī)劃條件”和“設(shè)計(jì)條件”屬于不同性質(zhì)的兩個(gè)問(wèn)題，“規(guī)劃條件”均須經(jīng)行政主管部門的審批，而“設(shè)計(jì)條件”大多僅需經(jīng)規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定的施工圖審查機(jī)構(gòu)書面同意即可，故此次修改將原合同示范文本的“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定”一條

7、分拆為“規(guī)劃變更”的約定和“設(shè)計(jì)變更”的約定兩條。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,第十四條 規(guī)劃變更 一、新舊條款內(nèi)容對(duì)照 二、本條款修訂情況介紹 三、本條款制定的主要法律依據(jù) 四、規(guī)劃變更的主要原因 五、規(guī)劃變更約定的必要性 六、本條款修訂內(nèi)容詳解,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,二、本條款修訂情況介紹 在“規(guī)劃變更”一條中，增加了“出賣人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更?！钡奶崾拘詢?nèi)容，并列舉屬于規(guī)劃條件的指標(biāo)，例如規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率等，便于買受人區(qū)分“規(guī)劃”與“設(shè)計(jì)”。,三、本條款制定的主要法

8、律依據(jù) 1、城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條、第四十五條； 2、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例第二十八條； 3、商品房銷售管理辦法第二十四條。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,商品房銷售管理辦法第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)?！薄敖?jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人?！?“買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之

9、日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！?建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例第二十八條規(guī)定：“建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位不得修改建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)文件；確需修改建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)文件的，應(yīng)當(dāng)由原建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位修改。經(jīng)原建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位書面同意，建設(shè)單位也可以委托其他具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位修改。修改單位對(duì)修改的勘察、設(shè)計(jì)文件承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)文件內(nèi)容需要作重大修改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可修改?！?城鄉(xiāng)規(guī)劃

10、法第四十五條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！?城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)?！?第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,四、規(guī)劃變更的主要原因 1、政府因城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的需要，為了社會(huì)公共利益，對(duì)原規(guī)劃審批的事項(xiàng)進(jìn)行變更； 2、開(kāi)發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)利益最大化，向規(guī)劃部門申請(qǐng)對(duì)原有規(guī)劃批準(zhǔn)的事項(xiàng)進(jìn)行變更。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,五

11、、規(guī)劃變更約定的必要性 無(wú)論是因公共利益導(dǎo)致的規(guī)劃變更，還是因開(kāi)發(fā)企業(yè)原因?qū)е碌囊?guī)劃變更，從客觀上都會(huì)對(duì)預(yù)售商品房的買受人造成一定的影響。即便是行政規(guī)劃的變更是合法和正當(dāng)?shù)?，?duì)于因此受到損失的買受人也應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；更何況開(kāi)發(fā)商任意變更規(guī)劃的行為不僅違約，更是違法，更應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人給予賠償。故規(guī)劃變更后，買受人需要維護(hù)自己的合法權(quán)益，在商品房買賣合同中的該條款便成為買受人維權(quán)的重要依據(jù)。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,六、本條款修訂內(nèi)容詳解 1、關(guān)于出賣人義務(wù)的約定。 2、關(guān)于買受人權(quán)利義務(wù)的約定。 3、關(guān)于規(guī)劃變更違約責(zé)任的約定。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,第十五條 設(shè)計(jì)變更 一、

12、新舊條款內(nèi)容對(duì)照 二、本條款修訂情況介紹 三、本條款制定的主要法律依據(jù) 四、設(shè)計(jì)變更的主要原因 五、本條款修訂內(nèi)容詳解,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,二、本條款修訂情況介紹 在“設(shè)計(jì)變更”一條中，增加了“出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件”的提示性內(nèi)容，除2000年版示范文本中曾列示的“該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向”外，結(jié)合實(shí)踐中易發(fā)生糾紛的問(wèn)題，增加了“供熱、采暖方式”一項(xiàng)，并留有空白行供雙方當(dāng)事人自行約定。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,三、本條款制定的主要法律依據(jù) 1、合同法第一百一十四條； 2、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十

13、七條； 3、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條； 4、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法第十四條； 5、商品房銷售管理辦法第二十四條。,合同法第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”,第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同

14、類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！?房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法第十四條規(guī)定：“任何單位或者個(gè)人不得擅自修改審查合格的施工圖；確需修改的，凡涉及本辦法第十一條規(guī)定內(nèi)容的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將修改后的施工圖送原審查機(jī)構(gòu)審查。”,商品房銷售管理辦法第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。”“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶

15、型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人?！薄百I受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,四、設(shè)計(jì)變更的主要原因 1.修改工藝技術(shù)（包括設(shè)備的改變）； 2.增減工程內(nèi)容； 3.改變使用功能； 4.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、遺漏； 5.提高合理化建議； 6.施工中產(chǎn)

16、生錯(cuò)誤； 7.使用的材料品種的改變； 8.工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。,第三部分 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,五、本條款修訂內(nèi)容詳解 1、關(guān)于出賣人義務(wù)的約定。 2、關(guān)于買受人權(quán)利義務(wù)的約定。 3、關(guān)于設(shè)計(jì)變更違約責(zé)任的約定。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第十六條 商品房質(zhì)量 一、新舊條款內(nèi)容對(duì)照 二、本條款修訂情況介紹 三、本條款制定的主要法律依據(jù) 四、商品房質(zhì)量問(wèn)題的分類 五、本條款修訂內(nèi)容詳解,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,二、本條款

17、修訂情況介紹 商品房質(zhì)量對(duì)買房人來(lái)說(shuō)尤為重要，它不僅關(guān)系到居住安全，而且關(guān)系到居住舒適的程度。然而部分開(kāi)發(fā)商建設(shè)銷售的商品房仍然存在著質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，這也使得因商品房質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的糾紛成為司法實(shí)踐中較為集中的一類。 為確保建設(shè)工程施工質(zhì)量，住建部編制并發(fā)布了工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文?！皬?qiáng)制性條文”收錄了現(xiàn)行房屋建筑工程國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中涉及人民生命財(cái)產(chǎn)安全、人身健康、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)和其他公眾利益以及保護(hù)資源、節(jié)約投資、提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等政策要求的條文，是工程建設(shè)過(guò)程中的強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)定，是參與建設(shè)活動(dòng)各方執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。因此，我們?cè)诖舜涡抻喸?/p>

18、部分內(nèi)容時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)了房屋質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,三、本條款制定的主要法律依據(jù) 1、建筑法第五十二條、第六十條第一款； 2、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文； 3、商品房銷售管理辦法第三十五條； 4、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十二條、第十三條第一款； 5、民用建筑節(jié)能條例第二十二條。,建筑法第五十二條 建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體管理辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。,建筑法第六十條第一款 建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。,第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)

19、為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。,第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。,第十三條第一款 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。,第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書中載明。,第

20、三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,四、商品房質(zhì)量問(wèn)題的分類 1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)； 2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問(wèn)題； 3、裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； 4、室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,五、本條款修訂內(nèi)容詳解 1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量的好壞影響到整個(gè)建筑的使用安全，是保證人身財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵。雖然實(shí)踐中此類質(zhì)量問(wèn)題鮮有發(fā)生，可一旦出現(xiàn)，造成的損失往往難以彌補(bǔ)。此次修訂細(xì)化了該部分內(nèi)容，使買受人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同，更好的保障了買受人的合法權(quán)益。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的“其他質(zhì)量問(wèn)題”通常

21、指可以采取更換、修理等補(bǔ)救措施可以彌補(bǔ)的質(zhì)量缺陷，對(duì)人身財(cái)產(chǎn)安全和房屋的正常使用造成的影響較小。注意以下兩個(gè)問(wèn)題： 本條款中的“其他質(zhì)量問(wèn)題”與保修責(zé)任條款中的質(zhì)量問(wèn)題的區(qū)別。 本條款中的“其他質(zhì)量問(wèn)題”與第四章第十一條中的“查驗(yàn)房屋”涉及到的質(zhì)量問(wèn)題的區(qū)別。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,3、裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定內(nèi)容，基本與原示范文本內(nèi)容一致。需要提醒買房人注意： “精裝修”商品房“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”的約定內(nèi)容； “毛坯房”的買房人在自行裝修后發(fā)生退房的情況時(shí)，裝修損失該如何承擔(dān)的問(wèn)題。 4、室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施，是近年來(lái)買受人極為關(guān)注的幾類問(wèn)題，國(guó)家針對(duì)

22、這幾類問(wèn)題已制定并發(fā)布了有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，如室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范、民用建筑節(jié)能條例等，以保證新建商品房更符合人們對(duì)不斷提高的生活品質(zhì)的需求。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第十七條 保修責(zé)任 一、新舊條款內(nèi)容對(duì)照 二、本條款修訂情況介紹 三、本條款制定的主要法律依據(jù) 四、保修責(zé)任的主體 五、保修期的起算點(diǎn) 六、保修責(zé)任的例外 七、其他需要注意的問(wèn)題,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,二、本條款修訂情況介紹 本次修改結(jié)合實(shí)踐情況，細(xì)化和完善了原版合同中對(duì)保修責(zé)任的約定，并增加一個(gè)相關(guān)附件。增加了保修責(zé)任異議的處理方

23、式，列舉了出賣人不承擔(dān)保修與賠償責(zé)任的兩類情形，并留有空白項(xiàng)由雙方當(dāng)事人自行約定。針對(duì)實(shí)踐中出賣人拖延、推脫保修責(zé)任的問(wèn)題，細(xì)化了保修責(zé)任實(shí)施的具體方式，保障買受人可以及時(shí)有效的恢復(fù)房屋正常使用。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,三、本條款制定的主要法律依據(jù) 1、建筑法第六十二條； 2、建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條； 3、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第八條、第十四條； 4、商品房銷售管理辦法第三十二條、第三十三條； 5、商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第十條和第十一條。,建筑法第六十二條 建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范

24、圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防 水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。,建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。,房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第八條 房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。,第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。,第三十二條銷售商品住宅時(shí)，房

25、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。,第三十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。,第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充約定。,第四條住宅質(zhì)量保證

26、書是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。,第五條住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏年；墻面、頂棚抹灰層脫落年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂年；門窗翹裂、五金件損壞年；管道堵塞個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具年；燈具、電器開(kāi)關(guān)個(gè)月；其他部位、部件的

27、保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；、用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。,第六條住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。 國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。,第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù)，并由用戶對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。用戶驗(yàn)收后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。,第十條住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶。 第十一條住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書以購(gòu)買者購(gòu)買的套（幢）發(fā)放。每套（幢）

28、住宅均應(yīng)附有各自的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,四、保修責(zé)任的主體 開(kāi)發(fā)商是商品房保修責(zé)任的承擔(dān)主體。 五、保修期的起算點(diǎn) 這里我們指對(duì)買受人來(lái)講的保修期從何時(shí)起算。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,六、保修責(zé)任的例外（開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任的情形） 1.因不可抗力造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害； 2.因買受人不當(dāng)使用造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害； 3.其他情形。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,七、其他需要注意的問(wèn)題 1、增加“關(guān)于保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的約定”的附件； 2、開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司或其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的明示； 3、買受人在開(kāi)發(fā)商拒絕履行保修義務(wù)的情況下，如何及時(shí)有效的避免損失的擴(kuò)大。,第三部分 第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第十八條 質(zhì)量擔(dān)保 一、本