第四章房地產(chǎn)的評估.ppt

1、第四章 房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物。 房地產(chǎn)的存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。,房地產(chǎn),土地,建筑物,其它地上 定著物,固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離。 【理解】：或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性，使用價值或功能；或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的。 其它地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分 房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分,土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面: 土地的自然特征是指自然物體的土地，其本身所具有的特殊性質(zhì)； 土地的經(jīng)濟特征是指土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時才會表現(xiàn)的性質(zhì)。,一、土地

2、的特征,自然特征 1位置的固定性 2質(zhì)量的差異性 3不可再生性 4效用永續(xù)性 經(jīng)濟特征 1供給的稀缺性 2可壟斷性 3利用多方向性 4效益級差性,二、房地產(chǎn)特征,1、位置固定性 2、供求區(qū)域性 3、使用長期性 4、投資大量性 5、保值與增值性 6、投資的風(fēng)險性 7、難以變現(xiàn)性 8、政策的限制型,三、房地產(chǎn)評估的原則,1、合法原則 2、最高最佳使用原則 3、供求原則 4、替代原則 5、貢獻(xiàn)原則,四、房地產(chǎn)評估的程序,（一）接受委托，明確評估的基本事項 1、明確評估對象 2、明確評估目的 3、明確評估基準(zhǔn)日 4、明確評估報告提交日期 （二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 （三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料

3、（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素,一、房地產(chǎn)價格的種類 所有權(quán)價格 1、按權(quán)益不同 使用權(quán)價格 其他權(quán)利價格 2、按價格形成方式 市場交易價格 評估價格（基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地 價、房屋重置價格、交易地價、課稅價格）,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素,3.按房地產(chǎn)的實物形態(tài) （1）土地價格 :基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價 和土地交易價格 （2）建筑物價格 （3）房地產(chǎn)價格 4.按房地產(chǎn)價格的表示單位 （1）總價格（2）單位價格（3）樓面價格 總價格、單位地價和樓面價格之間的關(guān)系為： 樓面地價土地總價格建筑總面積，因為容積率建筑總面積土地總面積，所以樓面地價土地單價容積率

4、。,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素,二、房地產(chǎn)價格的特征 1、房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格 2、房地產(chǎn)價格與用途有關(guān) 3、房地產(chǎn)價格具有個別性 4、房地產(chǎn)價格具有可比性,三、房地產(chǎn)價格的影響因素 1.一般因素 是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有不動產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的素。 （1）經(jīng)濟因素 經(jīng)濟發(fā)展因素；財政金融因素；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素； （2）社會因素 人口因素；家庭規(guī)模因素；不動產(chǎn)投機因素；教育科研水平和治安因素；社會福利因素； （3）行政因素 a.土地使用制度與住房制度、地價政策； b.城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略； c.稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策； d.行政隸屬關(guān)系變更； e.交通管制；

5、（4）心理因素:購買或出售心態(tài)、對居住環(huán)境的認(rèn)同度、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼或土地號碼、講究風(fēng)水、價值觀的變化等。,2.區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響。 商服繁華因素；道路通達(dá)因素；交通便捷因素；城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況-基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施；環(huán)境狀況因素 3.個別因素 土地的個別因素 （1）區(qū)位因素；（2）面積因素、寬度因素、深度因素；（3）形狀因素；（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素；（5）容積率因素；（6）用途因素；(工業(yè)低，商業(yè)高)（7）

6、土地使用年期因素； 建筑物的個別因素 （1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等；（2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好；（3）施工質(zhì)量；（4）法律限制；（5）建筑 物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào),第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、收益法的基本思路 收益法的基本思路是不動產(chǎn)的現(xiàn)實價值取決于它未來帶來的收益的大小，未來產(chǎn)生的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值越大，說明不動產(chǎn)的價值越大。 收益法的理論依據(jù)預(yù)期收益原理。,第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,二、適用范圍 收益法適用于有收益或又潛在收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等收益性不動產(chǎn)及住宅等可以轉(zhuǎn)化為收益性的不動產(chǎn)。 而對于政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等公用、公益性房地產(chǎn)

7、價值評估不適用。 三、各項參數(shù)的確定 1.純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。現(xiàn)實中有實際純收益和客觀純收益之分。,純收益=總收益總費用,2客觀總收益 是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益，求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，即總收益必需是客觀總收益而不能以實際總收益計算。房地產(chǎn)所生產(chǎn)的客觀總收益必須是處于最佳利用方向和最佳利用程度。 3客觀總費用 是指取得該收益所必需的各項支出，總費用必需是客觀總費用?？陀^總費用是指取得該收益所必須的各項支出，如維修費、管理費等。,4資本化率 實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬

8、率（收益率）。 計算方法 （1）純收益與售價比率法 可比實例 純收益 價格 資本化率 1 418.9 5900 7.1 2 450.0 6000 7.5 3 393.3 5700 6.9 4 459.9 6300 7.3 5 507.0 6500 7.8 對以上5個可比實例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為： r（7.17.56.97.37.8）5 7.32,（2）累加法,資本化率,無風(fēng)險報酬率,風(fēng)險調(diào)整值,資本化率的種類,四、計算公式 （一）房地合一評房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價值不動產(chǎn)純收益綜合資本化率（pAr） 房地產(chǎn)純收益不動產(chǎn)總收益不動產(chǎn)總費用 房地產(chǎn)總費用管理費維修費保險費稅金

9、,（二）單獨評估土地的價格 1由土地收益評估土地價格（一般適用于空地出租情況） 土地價值土地純收益土地資本化率 土地純收益土地總收益土地總費用 土地總費用管理費維護費稅金 2由房地產(chǎn)收益評估土地價格 （1）土地價值房地產(chǎn)價值建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值建筑物重置價年貶值額已使用年限 年貶值額（建筑物重置價殘值）耐用年限 （2）土地價值（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）土地資本化率 建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率,（三）單獨評估建筑物的價格 1建筑物價值房地產(chǎn)價值土地價值 2建筑物價值（房地產(chǎn)純收益土地純收益）建筑物資本化率,應(yīng)用舉例,例1某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)

10、，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4800元。該大樓總建筑面積為12000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,00

11、0元 2、估算年營運費用 （1）管理費：年管理費9,855,0003.5% 344,925元 （2）維修費： 年維修費4,80012,0001.5%864,000元 （3）保險費：年保險費4,80012,0000.2%115,200元 （4）稅金：年稅金9,855,000（12%6%）1,773,900元 （5）年營運費用：年營運費用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元 3、估算凈收益 年凈收益年有效毛收入年營運費用9,855,0003,098,025 6,756,975元 4、計算房地產(chǎn)價格:房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則： 房地產(chǎn)價格6,756,

12、9756%11/（16%）45 104,434,671元 房地產(chǎn)單價104,434,67112,0008,703元 5、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。,第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。 被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 二、適用范圍 充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例。,下列情況，市場法難以應(yīng)用： 沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； 某些類型

13、很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等； 很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； 風(fēng)景名勝區(qū)土地； 圖書館、體育館、學(xué)校用地等。,三、市場法的計算公式 （一）計算公式 待估不動產(chǎn)價格可比交易實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 此公式經(jīng)常表示為： P為被評估不動產(chǎn)價格； P 可比交易實例價格； A交易情況修正系數(shù)， B交易日期修正系數(shù) C區(qū)域因素修正系數(shù)， D個別因素修正系數(shù)。,在評估實際中，其計算公式為： 被評估資產(chǎn) 參照物價格 A正常交易情況指數(shù)可比實例交易情況指數(shù)； B評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)可比實例交易時價格指數(shù)； C待估對象所處區(qū)域因

14、素條件指數(shù)可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)； D待估對象個別因素條件指數(shù)可比實例個別因素條件指數(shù)；,（二）因素修正 1、交易情況的修正 （如特殊利害關(guān)系的主體；特別動機；不了解市場行情等） 為評估某宗地甲的地產(chǎn)價格，選取了乙、丙兩個參照地塊交易實例。已知乙地塊的交易雙方具有某種關(guān)聯(lián)關(guān)系，其土地使用權(quán)交易價格為6800元平方米，丙地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，拍賣價格為9000元平方米；經(jīng)分析，乙地塊比正常情況低了10，而丙地塊拍賣價格則高出正常情況16。 乙地塊交易情況修正后的價格6800100（10010） 6800 111.17554.8（元平方米） 丙地塊交易情況修正后的價格9000100（1

15、0016） 90000 86.27758（元平方米）,2、交易日期的修正 評估基準(zhǔn)日交易實例價格交易實例價格（評估基準(zhǔn)日指數(shù)可比實例交易日期指數(shù)） 3區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正的內(nèi)容有交通、環(huán)境、治安狀況、城市規(guī)劃、繁華程度、噪音等影響不動產(chǎn)價格的因素。如果交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)處在同一地區(qū)，則不必進(jìn)行此項修正。 4個別因素修正 個別因素修正的內(nèi)容主要有位置、面積、地勢、地形、日照、通風(fēng)、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、內(nèi)部設(shè)施臨街狀態(tài)等,5容積率修正 容積率建筑面積土地面積，容積率是影響土地價格的重要因素之一。容積率越大，地價越高；反之，容積率越低。容積率與地價相關(guān)關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需要根據(jù)具體區(qū)

16、域的情況具體分析。 容積率修正的公式為： 經(jīng)容積率修正后可比實例價格可比實例價格（待估宗地容積率修正系數(shù)可比實例修正系數(shù)）,某城市土地容積率修正系數(shù) 如果確定比較案例宗地地價每平方米為800元，容積率為2.1，待估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則容積率修正系數(shù)計算如下： 經(jīng)容積率修正后可比實例價格8001.61.9673.7（元米2）,6土地使用年期修正,例題 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。,1、進(jìn)行交易情況修正 評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例

17、的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。 2、進(jìn)行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14 交易實例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12 交易實例C交易時間修正系數(shù)107/1001.07 3、進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則： 交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163 交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)1

18、00/931.075,4、進(jìn)行個別因素修正 （1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。 （2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）： （3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.1,個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 交易實例B的個別因素修正系數(shù)1.031.01.11.133 交易實例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.094 5.計算比準(zhǔn)價格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ） 6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個比準(zhǔn)價格較接近，故采用算術(shù)平均法