金基千島湖項目市場研究及定位報告150pN.ppt

1、金基千島湖項目市場研究及定位報告,研究成果概要：,開發(fā)方向： 從城市區(qū)域項目三個維度確定本項目的開發(fā)方向是：打造純粹的度假產(chǎn)品。 產(chǎn)品類型： 結合市場調(diào)研成果，設定本項目的產(chǎn)品類型：高層度假公寓迷你度假別墅產(chǎn)權式度假酒店 產(chǎn)品配比：,Code of this report | 2,Code of this report | 3,研究成果概要：,分物業(yè)銷售單價：,成本與利潤：,單位：萬元,Code of this report | 4,第一部分 市場認知,城市地位,第二部分 產(chǎn)品分析,第三部分 客戶分析,第四部分 項目定位,經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),屬性研判,住宅產(chǎn)品,酒店產(chǎn)品,置業(yè)群,投資群,定位論證,產(chǎn)品測

2、算,區(qū)域環(huán)境,索引,市場認知 關鍵詞：城市、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域,1,Code of this report | 5,Code of this report | 6,Part 1 城市地位,Code of this report | 7,千島湖： 國家AAAA級旅游景區(qū) 擁有573平方公里的湖面，1078座翠島點綴其間。 天然資源，國內(nèi)罕有 度假勝地，前景無限,Code of this report | 8,千島湖的天然優(yōu)勢：,規(guī)模大 僅湖面達到573KM2 。 大大超過298KM2 的馬爾代夫，297KM2 的昆明滇池 地形多樣 群島、湖泊、山脈。 與土耳其的南安塔利亞、墨西哥的坎昆同樣具有豐富

3、的景觀層次 人文內(nèi)涵豐富新安文化與浙西風情。,Code of this report | 9,國際著名的度假勝地 地形多樣化程度高，文化內(nèi)涵深厚千島湖同樣具備這兩大特色 : 湖泊與群島并存,新安文化與浙西風情相融。,Code of this report | 10,國家級度假區(qū) 濱海型,Code of this report | 11,國家級度假區(qū) 濱湖型，山脈型,Code of this report | 12,千島湖在長三角 四小時交通圈內(nèi)的唯一的濱湖群島型度假勝地,Code of this report | 13,Part 2 經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè),城市經(jīng)濟指標,杭州GDP及人均GDP 05-07

4、年杭州GDP增幅均保持在13%以上，2008年經(jīng)濟軟著陸形勢下，仍然有11%的增幅，超出全國的平均增幅，說明杭州經(jīng)濟發(fā)展程度較好，城市綜合實力在全國同等級城市中位居前列。人均GDP增幅低于GDP增幅，杭州經(jīng)濟增幅主要來源于勞動密集型行業(yè)，如建筑業(yè)、制造業(yè)等。知識密集型行業(yè)在近幾年增長比較緩慢。,(數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局),Code of this report | 14,財政收入 杭州的財政收入逐年增長，07年受土地市場交易量大增的影響，財政收入增幅達到26.3，08年則增幅回落較大，但仍保持在15以上。,固定資產(chǎn)投資 杭州固定資產(chǎn)投資逐年增加，近四年除06年以外增幅均在15%以上，杭州正處于城

5、市擴張的高速發(fā)展期。,城市經(jīng)濟指標,Code of this report | 15,淳安在2008年的經(jīng)濟指標： GDP: 92.7億元，可比價增11.0%； 占全市的1.94 財政總收入8.52億元，同比增長15.2% 占全市的0.93 固定資產(chǎn)投資53.3億元，同比增20.9%； ； 占全市的2.71 主要經(jīng)濟指標的增幅在杭州七個縣（市）當中處在中等的位置。,淳安縣經(jīng)濟總量規(guī)模有限，各項指標增長較快，經(jīng)濟發(fā)展提速,Code of this report | 16,三產(chǎn)結構 杭州第三產(chǎn)業(yè)每年已1.5-2倍于GDP增幅的速度增長，第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化趨勢非常明顯。 淳安縣的三產(chǎn)結構變化，

6、近年來仍集中于第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，第三產(chǎn)業(yè)的比例低于全市。,杭州,淳安,城市產(chǎn)業(yè),Code of this report | 17,淳安的經(jīng)濟發(fā)展未來主要依托于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)主要依托于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的工業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)主要依托于旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,淳安的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在杭州市的占比雖然較小，但各自的增幅都大大高于全市水平，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是淳安發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的有力支柱。 因此，在淳安發(fā)展旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有長期可持續(xù)發(fā)展的美好前景。,城市產(chǎn)業(yè),Code of this report | 18,圍繞建設“東方休閑之都”的總目標，深化實施“旅游西進”和“旅游國際

7、化”戰(zhàn)略，以國際市場為重點，以特色文化為靈魂，以創(chuàng)新管理為支撐，以現(xiàn)代科技為突破，重點建設以觀光游覽、休閑度假、會展商務為核心的多元化產(chǎn)品體系，完善旅游產(chǎn)業(yè)布局，促進行業(yè)互動協(xié)調(diào)發(fā)展，努力完善旅游目的地的現(xiàn)代綜合服務功能，全面提升杭州旅游的國際國內(nèi)競爭力，到“十一五”期末，初步確立長三角休閑度假中心的地位，基本形成國際風景旅游城市和“東方休閑之都”的框架。,旅游業(yè),上位發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃,本地主要發(fā)展規(guī)劃,“三個轉(zhuǎn)變”， 促進旅游產(chǎn)品從單一“觀光型”向“觀光休閑度假并舉的綜合型”轉(zhuǎn)變。 旅游形態(tài)從景區(qū)旅游向目的地旅游轉(zhuǎn)變。 旅游經(jīng)濟增長方式從門票經(jīng)濟型向稅源經(jīng)濟型轉(zhuǎn)變。 初步形成“一湖兩鎮(zhèn)三區(qū)八線

8、”的旅游格局。同時到2010年，全年接待游客要力爭達到350萬人次，其中度假游客占到40%以上；旅游經(jīng)濟收入年均以20%的速度提高，達到45億元，其中大門票收入2.2億元以上。,杭州市旅游業(yè)十一五規(guī)劃,淳安縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動計劃,Code of this report | 19,Code of this report | 20,旅游規(guī)劃重點，兩江兩湖一山一河”（新安江、富春江，西湖、千島湖，天目山，運河杭州段）。 在“十一五”期間，形成“一心一軸六區(qū)五翼”的旅游空間格局，。“一軸”即“三江一湖（錢塘江富春江新安江千島湖）旅游發(fā)展軸”。“六區(qū)”即西湖風景旅游區(qū)、大運河國際旅游區(qū)、湘湖旅游度假區(qū)

9、、錢江觀潮旅游區(qū)、千島湖風景旅游度假區(qū)、天目山自然旅游區(qū)。 積極打造休閑度假基地，加快西溪國家濕地公園、千島湖濱水旅游度假區(qū)等項目建設。 重點打造建設六大品牌旅游區(qū)（大西湖、大運河、湘湖、千島湖、天目山、錢江潮。,旅游業(yè),杭州市旅游業(yè)十一五規(guī)劃中關于 “千島湖” 的四點摘要：,Code of this report | 20,Code of this report | 21,杭州市政府對淳安旅游業(yè)發(fā)展的要求摘自09年2月蔡奇淳安調(diào)研講話 淳安要堅持“以湖興縣”戰(zhàn)略，大力發(fā)展旅游休閑經(jīng)濟。 旅游業(yè)是淳安最大的優(yōu)勢和龍頭產(chǎn)業(yè)，要舉全縣之力加快旅游業(yè)發(fā)展，以此帶動經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。 要堅持高起點

10、高規(guī)劃，著眼于整個千島湖乃至整個淳安縣，按照精品旅游要求抓好城鎮(zhèn)規(guī)劃。沿湖鎮(zhèn)村要有計劃的改造成旅游景觀；結合新農(nóng)村建設，重點建設一批風情小鎮(zhèn)；縣城和集鎮(zhèn)建設要嚴格按規(guī)劃來控制，立足長遠。 千島湖旅游開發(fā)要充分借鑒西湖發(fā)展經(jīng)驗；建好新城，定位為旅游城市；旅游休閑要抓好概念性規(guī)劃和設計，做到超前一流。 要加快交通等基礎設施建設。抓住杭黃高鐵、千黃鐵路的機遇，主動對接；盡快上馬污水處理、管網(wǎng)建設等項目。,旅游業(yè),淳安是杭州旅游西進戰(zhàn)略下的重要城市，杭州旅游業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展必須依托淳安的持續(xù)發(fā)展。,淳安縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動計劃,培育發(fā)展八大特色休閑產(chǎn)業(yè) 休閑漁業(yè) 休閑運動業(yè) 酒吧茶樓業(yè) 餐飲美食業(yè) 文

11、化娛樂業(yè) 康體療養(yǎng)業(yè) 旅游商品業(yè) 休閑游艇業(yè),全面推進休閑度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設 排嶺半島區(qū)塊以水為主題，以康體養(yǎng)生為目標，針對大眾化市場 進賢灣區(qū)塊以度假小鎮(zhèn)為主題，以商務度假為方向，針對高端市場 界首區(qū)塊以休閑體育為主題，針對境外和專業(yè)市場 姜家區(qū)塊完善規(guī)劃 加快度假酒店建設 積極引進特色酒店,旅游業(yè),Code of this report | 22,Code of this report | 23,淳安縣旅游業(yè)發(fā)展指標,歷年旅游總人數(shù)增長率比較穩(wěn)定，增幅逐年微降，仍保持在20%左右。 旅游總收入增幅變化較大，近年來漸趨穩(wěn)定，每年增幅高于20%。,旅游業(yè),Code of this report

12、| 24,小結,規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)特征表明發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)具有快速、可持續(xù)的發(fā)展前景,1,旅游人口和旅游收入的高增長反映了市場處于成長期的特征,2,市場多元化發(fā)展和市場細分趨勢逐漸顯露，機遇眾多。,3,總體發(fā)展回顧： 近4年來，全市房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了平穩(wěn)增長急速攀高大幅回落刺激回升的過程。 09年一季度，在中央和地方的政策刺激作用下，樓市的剛性需求大量釋放，推動了自住型物業(yè)銷售量的率先回升。二季度，在貨幣流動性充裕的情況下，樓市流入資金快速增長，需求結構發(fā)生變化，改善性和投資性需求比重增加，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。,房地產(chǎn)業(yè),Code of this report | 25,2007年之前，相比商品

13、房價格，各區(qū)域的土地價格相對平穩(wěn)，2007年各區(qū)域土地價格都有了很大程度的攀升，區(qū)域價值被提前透支。 過度透支使得2008年杭州土地出讓一片慘淡，出讓土地面積只有07年的一半多一點，絕大部分地塊都以低價成交，周邊很多縣市的商品房土地出讓量為零。這一情況持續(xù)到了2009年5月前，5月開始，在一、二季度中大幅回籠資金的開發(fā)企業(yè)拿地熱情高漲，需求旺盛，而相對有限的供應使得土地市場的競爭非常激烈，各個板塊的土地價格相繼創(chuàng)出新高。,土地市場：高地價預支未來價值空間,房地產(chǎn)業(yè),Code of this report | 26,從05年至08年杭州經(jīng)歷了兩次供求關系的轉(zhuǎn)變，這兩次轉(zhuǎn)變的連接點是07年，05年

14、杭州樓市小幅調(diào)整后，05、06兩年杭州樓市整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，07年杭州商品房市場供求比為0.78，供不應求，07年下半年商品房價格大幅上漲，08年杭州商品房市場供求比達到四年以來的高點，接近1.6。09年16月，商品房供求比為0.6，供求關系再度逆轉(zhuǎn)，市場呈現(xiàn)量價齊升局面，重入上升通道。,商品房市場：供求關系逆轉(zhuǎn)，市場重入上升通道,房地產(chǎn)業(yè),Code of this report | 27,Code of this report | 28,下半年趨勢分析： 上半年的杭州樓市的復蘇建立在寬松的金融政策、稅費政策和土地政策方面，政府通過政策調(diào)控有效激發(fā)了剛性需求，銷售量的大幅回升緩解了開發(fā)企

15、業(yè)資金鏈趨緊的問題，企業(yè)重現(xiàn)拿地熱情，開發(fā)投資表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)市場恢復積極運行的態(tài)勢。,下半年及后市趨勢產(chǎn)生的影響： 1、金融市場支持力度減弱。（銀監(jiān)會重申嚴控二套房貸，央行發(fā)定向票據(jù)，四大國有銀行收縮貸款指標） 導致下半年信貸總量下降，二套房的貸款成本升高。 2、交易成本低位運行。國家和地方的稅費優(yōu)惠政策截至09年12月31日，商品房和存量房市場的普通住房交易環(huán)節(jié)成本維持低位運行。 3、需求結構再度調(diào)整。在信貸收緊的前提下，投資型需求可能進入短期觀望，投資特征從大規(guī)模抄底向選擇性投資轉(zhuǎn)變。 4、價格上漲持續(xù)。擴大需求仍然是主流導向，而供應已經(jīng)下降，供求關系推動價格上漲。,房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè),

16、Code of this report | 29,Code of this report | 30,房地產(chǎn)業(yè),淳安縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標,與常規(guī)的中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展不同 淳安縣受本地需求市場規(guī)模所限，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更大程度上需要借助外力，從目前的狀況而言，可概括為：廣引資、多元化、擴外需,Code of this report | 31,Code of this report | 32,Code of this report | 33,Part 3 區(qū)域發(fā)展環(huán)境,淳安“十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展總目標 以湖興縣、融入都市，實施六大戰(zhàn)略，打造五塊品牌，建設全面小康新淳安 “十一五”期間，全縣生產(chǎn)總值年均

17、增長13%，到2010年，全縣生產(chǎn)總值達到106億元，三產(chǎn)結構調(diào)整為15：40：45 。 “十一五”期間，千島湖旅游主打“休閑度假勝地”品牌，旅游業(yè)實現(xiàn)觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變。加快旅游強縣建設，把旅游業(yè)培育成為淳安縣最具競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 同時到2010年，全年接待游客要力爭達到350萬人次，其中度假游客占到40%以上；旅游經(jīng)濟收入年均以20%的速度提高，達到45億元，其中大門票收入2.2億元以上。 爭創(chuàng)國家5A級旅游風景區(qū)、國家級旅游度假區(qū)和全國文明示范風景區(qū)。,Code of this report | 34,Code of this report | 35,規(guī)劃格局用地布局,規(guī)劃格局功能

18、分區(qū),Code of this report | 36,Code of this report | 37,一中心：指以千島湖鎮(zhèn)為中心 七區(qū)塊：指排嶺半島旅游度假區(qū)塊、進賢灣旅游度假區(qū)塊、以城中湖為中心的珍珠半島度假區(qū)塊、以萬向大酒店為主的羨山休閑度假中心區(qū)塊、以遂安列島為主體的姜家休閑度假區(qū)塊、以石林為基地的高山避暑度假區(qū)塊；以上西村為核心的屏門臨岐鄉(xiāng)村農(nóng)家游區(qū)塊。 一環(huán)湖圈：指以環(huán)湖公路及與其連接的支線,規(guī)劃格局主要板塊,Code of this report | 37,Code of this report | 38,湖區(qū)分布,千島湖的五大湖區(qū)：中心湖區(qū)、東南湖區(qū)、西北湖區(qū)、西南湖區(qū)、東北

19、湖區(qū) 其中 ，中心湖區(qū)和東南湖區(qū)的區(qū)域價值，高于其他三個湖區(qū),東南湖區(qū),旅游開發(fā)發(fā)展軸,中心湖區(qū),西南湖區(qū),東北湖區(qū),西北湖區(qū),人文景觀，村社、遺址較多,房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展軸,中心湖區(qū),東南湖區(qū),湖面開闊，島嶼眾多，野趣橫生,湖面狹窄，港汊深遽，景觀多樣,山水交融，自然風光最佳,湖面寬廣，城湖相映，名勝眾多,東北湖區(qū),西南湖區(qū),西北湖區(qū),本地自住型商品房開發(fā)為主，部分湖景度假公寓,度假別墅和度假公寓為主,進賢灣旅游綜合體,姜家旅游小鎮(zhèn),威坪鎮(zhèn)石印山旅游、度假開發(fā),Code of this report | 39,湖景線分析,中心湖區(qū)和東南湖區(qū)的主要湖景線：根據(jù)地段、景觀與朝向的均好性分析 一類線位

20、于鎮(zhèn)中心的東西兩側，二類線基本位于千島湖景觀大道沿線,Code of this report | 40,湖景線分析,一類線位于鎮(zhèn)中心的東西兩側 早期開發(fā)的樓盤大多位于一類線，依托縣城的發(fā)展而逐步外延，從開元度假村、千島碧云天公寓，到千島龍庭、綠城千島湖度假公寓、陽光水岸度假公寓，乃至綠城千島湖玫瑰園，無不如此。這一線的開發(fā)，對于本地自住型需求和外來度假型需求而言，都有較大吸引力。但經(jīng)過多年來的持續(xù)開發(fā)，這一線的用地已經(jīng)所剩無幾。 二類線位于千島湖景觀大道沿線 這一線向東逐漸遠離千島湖鎮(zhèn)區(qū)，卻是唯一真正擁有南向湖景的上位帶，面向千島湖最早開發(fā)，自然風光層次最為豐富的東南湖區(qū)。從現(xiàn)狀看，日常居住的

21、價值相對有限。從未來看，作為度假居所既有稀缺性，又有高成長性，潛力無限。,區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀及前景,青溪新城：淳安縣城規(guī)劃控制面積350平方公里，城市總體格局分為以建成區(qū)為中心的城市發(fā)展區(qū)；以排嶺半島和進賢灣為組合的旅游度假區(qū)；以鼓山、珍珠半島、坪山為相連的青溪新城。 青溪新城的總體規(guī)劃控制面積為38平方公里，功能布局可概括為“一心五區(qū)”：“一心”即烏嘴洞地塊所在的中心區(qū)，“五區(qū)”即鼓山、坪山、珍珠半島、豐家山和大地區(qū)塊。 青溪新城定位為可持續(xù)發(fā)展的新型工業(yè)聚集區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)先行區(qū)、城市建設示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌引領區(qū)?？傮w目標是：十年再建一個千島湖鎮(zhèn)。階段性實施計劃是：今年全面啟動、三年打好基礎、五年初具

22、規(guī)模、十年基本建成。,Code of this report | 41,Code of this report | 42,區(qū)域地位和價值,坪山工業(yè)園區(qū)&千島湖大道 青溪新城將是淳安城市化推進的核心空間，是市委市政府確定建設的20個新城之一，項目所在坪山工業(yè)園區(qū)是青溪新城的東大門，是青溪新城和淳安的交通中心。位于1處的千島湖汽車客運中心站已于2008-12-29日動工開建，2處還將新建城市中庭和一處旅游集散中心，作為青溪新城的副核心。推動千島湖大道兩側商業(yè)的發(fā)展，吸引老城區(qū)人氣東移，是青溪新城發(fā)展的關鍵，連接老城區(qū)與新城，貫穿整個青溪新城的千島湖大道，是為青溪新城發(fā)展輸送血液的大動脈。,青溪新城

23、將是淳安城市化推進的核心空間，是市委市政府確定建設的20個新城之一。 項目所在坪山工業(yè)園區(qū)是青溪新城的東大門，是青溪新城和淳安的交通中心。,結論,旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是淳安經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標所在,1,千島湖大道沿線是千島湖不可多得的二類黃金湖景線,2,青溪新城的規(guī)劃為區(qū)域注入城市化的動力，配套完善升級可期,3,本項目發(fā)展可借區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之勢，順勢而為。,4,Code of this report | 43,產(chǎn)品分析 關鍵詞：自身屬性、競爭狀況、生存空間,2,Code of this report | 44,Code of this report | 45,Part 1 屬性研判,Code

24、of this report | 46,地塊四至及規(guī)模,地塊一：占地105610平方米，地上建筑面積126732平方米，容積率1.2 地塊二：占地57491.2平方米，地上建筑面積86236.8平方米，容積率1.5,Code of this report | 47,地塊資源,項目兩地塊景觀資源優(yōu)勢突出，地塊一，三面環(huán)水，地塊二南側環(huán)水，水質(zhì)清澈，均遠眺群山，風景賞心悅目。同時地塊所在區(qū)域東、西、北三面環(huán)山，南側環(huán)水，為上風上水的風水寶地。,Code of this report | 48,區(qū)域?qū)傩郧嘞鲁?，市委市政府確定建設的20座新城之一，自然資源卓越,地塊屬性兩塊獨立的地塊，上風上水的優(yōu)秀

25、地塊,Code of this report | 49,項目不利因素,本項目的不利因素：,弱化不利因素的機會： 1、啤酒廠西側地塊發(fā)展工業(yè)旅游，打造啤酒文化主題園，目前規(guī)劃方案已出。 2、本項目可充分利用啤酒文化主題園的概念，改善和升級浙遠地塊的環(huán)境形象，如 小區(qū)入口、北側景觀等。 3、 與啤酒廠協(xié)商煙囪和廠房外觀的美化問題，降低視覺上的負面影響。,Code of this report | 50,項目不利因素,Code of this report | 51,Part 2 住宅類競爭狀況,淳安縣房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，05年是淳安住宅供應的高峰，也是淳安房地產(chǎn)全面進入商品房開發(fā)的時間，隨后幾年

26、供應量一直未達到05年水平。千島湖鎮(zhèn)中的一些較有影響力的樓盤，如明珠花園，溫馨家園都是在05年正式面市的。淳安的自住型需求有限，而旅游度假型產(chǎn)品的開發(fā)才剛剛開始，從06年開始，市場供應增長較為平穩(wěn)，但從淳安土地成交情況來看，未來幾年淳安將進入旅游度假型房產(chǎn)開發(fā)的高速增長期，市場供應可能會出現(xiàn)成倍增長的局面。,市場供應量,自住型物業(yè)供應平穩(wěn)，度假型物業(yè)增長較快,Code of this report | 52,淳安縣目前的住宅產(chǎn)品主要分成兩大類： 一類是面向本地需求的普通住宅。 另一類是面向外來需求的度假型物業(yè)。 普通住宅主要面向的是當?shù)氐淖宰⌒涂蛻簦?6年后需求持續(xù)增長，07年以來供應量相對平

27、穩(wěn)。 度假型物業(yè)主要有度假別墅和度假公寓兩類，受經(jīng)濟環(huán)境影響，08年回落較為明顯。,市場供應量,Code of this report | 53,Code of this report | 54,度假別墅 在05年是供應高峰，此后上市量有所下降，過于集中的千萬元以上別墅的開發(fā)使得別墅市場的高端區(qū)間呈現(xiàn)出現(xiàn)過飽和的狀態(tài)，濱江、順發(fā)、云天、潤和、欣盛等公司均涉足千萬元級別墅的開發(fā)，總價偏高，供應結構不合理是別墅市場面臨的主要問題。 度假公寓 度假公寓的興起始于05年美都房產(chǎn)開發(fā)的千島碧云天度假公寓，此后幾年，千島龍庭公寓、綠城千島湖度假公寓、陽光水岸度假公寓相繼上市，這些項目全部是湖景度假公寓，這

28、一類產(chǎn)品的出現(xiàn)大幅拉升了公寓型度假產(chǎn)品的價值，以綠城千島湖度假公寓為例，2.6萬元/平方米的售價高出周邊普通公寓約4倍，外來投資客仍然愿意為之買單，可見度假公寓市場所帶來的經(jīng)濟效益頗為可觀，但隨著這一類產(chǎn)品未來供應量的增多，預計未來的市場競爭將加大，但幾年內(nèi)仍不失為一種效益可觀的產(chǎn)品。,市場供應特征,Code of this report | 55,市場供應特征,千島湖未來新增湖景住宅項目主要集中在二類湖景線和規(guī)劃的旅游度假區(qū)塊,Code of this report | 56,市場供應特征,千島湖未來新增湖景住宅項目主要集中在二類湖景線和規(guī)劃的旅游度假區(qū)塊,Code of this repo

29、rt | 57,市場供應特征,千島湖未來新增湖景項目與本項目的競爭分析,Code of this report | 58,1、綠城千島湖度假公寓 2、通盛翡翠島山水名墅 3、千島湖濱江度假酒店別墅 4、天嶼山頂度假別墅 5、順發(fā)千島湖鄉(xiāng)村俱樂部別墅(隨園) 6、陽光水岸度假村,千島湖定位為度假物業(yè)的代表性項目有6個，別墅項目4個，度假公寓項目2個,在售重點個案,Code of this report | 59,綠城千島湖度假公寓,Code of this report | 60,通盛翡翠島山水名墅,Code of this report | 61,千島湖濱江度假酒店別墅,Code of thi

30、s report | 62,天嶼山頂度假別墅,Code of this report | 63,順發(fā)千島湖鄉(xiāng)村俱樂部別墅(隨園),Code of this report | 64,陽光水岸度假村,Code of this report | 65,別墅類度假產(chǎn)品供應集中，定位于頂級圈層的不在少數(shù)，同質(zhì)化趨勢漸顯，投資獲利無保障，銷售緩慢；公寓類度假產(chǎn)品較少，低價策略是搶占市場的有力武器。,Code of this report | 66,千島湖二手市場的各物業(yè)價格體系 從各類物業(yè)的價格分布來看，離鎮(zhèn)中心較遠的地段，普通公寓的價格下滑非常快，市場空間及其有限。 因此只有開發(fā)別墅和度假公寓，吸引外來

31、需求才能滿足投資回報的要求。,別墅類,酒店式公寓、度假公寓類,普通公寓類,普通公寓的價格受地段影響極大，自中心向外遞減，坪山一帶的普通公寓價格僅為3800元/平方米。,該類物業(yè)一般都含精裝修，地段較佳的單價可接近萬元，主力區(qū)間在7000-9500元/平方米。,毛坯，單位：元/平方米,二手市場的別墅房源主要集中在以上三個樓盤，單價范圍在1.22萬元/平方米,精裝，單位：元/平方米,毛坯，單位：元/平方米,生存空間,千萬級別墅集中開發(fā)，銷售速度緩慢，目前有向千萬以下五百萬以上級調(diào)整的趨勢,市場環(huán)境,客群范圍,主要針對浙江省內(nèi)，部分輻射長三角地區(qū)的千萬級富豪,總價區(qū)間,總價建議在500萬元以內(nèi),別墅

32、類,度假公寓類,本地度假公寓市場供應規(guī)模和市場需求均比較有限，市場容量不大。,浙江省內(nèi)投資客群。,總價建議在100萬元以內(nèi)。,Code of this report | 67,Code of this report | 68,Part 3 酒店類競爭狀況,Code of this report | 69,飯店投資“兩頭熱”現(xiàn)象日趨明顯，高星級飯店和經(jīng)濟型飯店成為投資熱點 2005 年年底浙江省星級飯店1002 家，其中四、五星級飯店104 家，到2007 年底，全省星級飯店為1114家，增長了11.18%，其中四、五星級飯店數(shù)量為145 家，增長39.42%。經(jīng)濟型飯店因進入壁壘低、投資回報周

33、期短等特點，吸引了眾多投資者。自從2003 年如家快捷品牌進入浙江市場以來，經(jīng)濟型飯店開始全方位發(fā)展，形成了國際品牌全面滲透、國內(nèi)品牌快速推廣、省內(nèi)品牌迅速崛起的態(tài)勢。 飯店產(chǎn)品差異化程度較低 特色創(chuàng)新明顯不足 很多地方2008年浙江省飯店業(yè)發(fā)展報告建就是高檔豪華飯店，一建就是綜合性飯店，許多新建飯店仍然沒有很好的定位，盲目投資，產(chǎn)品同質(zhì)化飯店建設現(xiàn)象比比皆是。具體表現(xiàn)為建筑設計、功能結構、裝修風格、氛圍營造、設施配備、營銷方式、服務提供等方面缺乏足夠的差異性，飯店之間模仿有余、創(chuàng)新不足。,酒店市場供應,千島湖當前酒店的主要類型是綜合型星級酒店 千島湖現(xiàn)有三星級(含及按標準建造)以上酒店19家

34、，客房3167間。其中五星標準3家，四星標準7家，三星標準9家。,酒店市場供應,千島湖的經(jīng)濟型酒店主要由低星級酒店和青年旅舍組成 中小商務客群的缺乏，使得千島湖的經(jīng)濟型酒店發(fā)展速度相對較慢，品牌連鎖型酒店進入較少。本地經(jīng)濟型酒店主要針對的是普通觀光游客和城市背包族。 代表酒店：騎龍賓館、千島湖國際青年旅舍 、怡萊國際青年旅舍,Code of this report | 70,Code of this report | 71,酒店市場供應,千島湖未來新增的酒店主要是高星級酒店 千島湖已開建和規(guī)劃中的高星級酒店有15家，半數(shù)左右位于中心湖區(qū)，近三分之一位于東南湖區(qū)，少數(shù)位于其他湖區(qū)。 此類酒店大多

35、占據(jù)了千島湖一等的湖景資源。,Code of this report | 72,千島湖的客戶類型構成 根據(jù)統(tǒng)計局資料，千島湖的客戶類型構成中主要有三大塊客戶，占三分之二的觀光客，15的度假客，以及10的會議交流客群。在這三部分客戶中，觀光客對酒店的要求最低，因此與之對應的酒店市場發(fā)展比較單一。而度假與會議交流的客群則對酒店的要求相對較高，市場有進一步細分的趨勢。,度假、會務客群的增長凸現(xiàn)市場細分需求，高星級度假型酒店在建和規(guī)劃的數(shù)量較多，而特色型精品酒店則相對較少。,針對游客的酒店發(fā)展比較單一，同質(zhì)化程度高，競爭激烈，受淡旺季影響大，特色和主題化發(fā)展是趨勢。,Code of this repo

36、rt | 73,千島湖的酒店市場發(fā)展從單一向多元演變 規(guī)?；l(fā)展（做大）：進賢灣旅游綜合體，具備千人的接待能力 精細化發(fā)展（做強）：細分市場的酒店，對應不同的客戶需求,單一發(fā)展階段,多元發(fā)展階段, 2004年之前，各類度假村成為本地接納旅游客群的主要載體。, 2004年，千島湖開元度假村開業(yè)，千島湖高端客戶休閑度假的不二之選, 2005年-2007年，新建的高星級酒店數(shù)量增多，廣泛分布于各大湖區(qū)。,千島湖的中小酒店市場中針對細分市場客戶群體的項目有所增多，如BOBO族，怡萊國際青年旅舍等,2009年，千島龍庭為代表的高端商務酒店出現(xiàn)，高端酒店的市場競爭加劇。,規(guī)劃和目前在建的高星級酒店超過15

37、家，多為綜合型度假酒店，突出全面的服務和大規(guī)模的接待能力,中原觀點： 未來高等級酒店眾多，在注重規(guī)模化發(fā)展和綜合性服務的競爭上，市場機會有限。 特色突出，主題鮮明的精品酒店在度假理念逐年成熟的市場中有搶占市場先機的機會。,酒店市場需求,來自浙江省飯店業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在杭州不同星級酒店中，四星級酒店的客房出租率最高。原因是對于旅客而言，四星級與五星級酒店間房價的差距卻超過200元，但硬件設施的差別，對居住感受的影響并不明顯。當酒店星級越高，旅客的體驗感受差異越小，大多數(shù)人都會選擇設施差不多，但價格更實惠的。 在酒店的營業(yè)收入中，客房收入的比重要低于餐飲收入，這是 由于餐飲收入的來源是外地客

38、源與本地客源的疊加，而客房收入的來源卻只能依靠外地客源。,Code of this report | 74,酒店部分生存空間,酒店定位關鍵詞：精品、四星、度假,高星級酒店蜂擁上馬，趨于飽和；經(jīng)濟型酒店缺乏日常商務客源的支持,市場環(huán)境,硬件標準,四星標準的酒店出租率高，客源廣泛，成本投入較五星級為低。,主題品類,度假。適合小規(guī)模精致型度假群體，涵蓋獎勵旅游和自主休閑的群體。,Code of this report | 75,Code of this report | 76,結論,別墅類物業(yè)主要面向省內(nèi)及長三角客群，總價在500萬元以內(nèi),1,度假公寓主要面向省內(nèi)投資客群，總價控制在100萬元以內(nèi),

39、2,酒店打造四星標準的特色度假酒店，面向追求精致度假生活的客群,3,Code of this report | 77,客戶分析 關鍵詞：別墅、投資,3,Code of this report | 78,根據(jù)中原二手客戶庫的客戶資料進行甄選分析，分三類： 已有別墅業(yè)主、同等能力客戶、投資客,區(qū)位偏好 類型偏好,建筑風格 景觀 面積 總價 會所配套 物業(yè),需求共性,需求個性,需求共性： 近郊別墅最受歡迎，適度的距離，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境是最有價值的要素 獨棟別墅最受歡迎，低密度和獨立性非常重要,Code of this report | 79,建筑與景觀 建筑風格上現(xiàn)代簡約和古典歐式的受眾比例較高 景觀方面

40、，中式園林和歐式園林同是主流,Code of this report | 80,面積與總價 兩個面積段構成了主流的需求區(qū)間：300400平方米；400500平方米 總價承受的主力區(qū)間在300500萬元，根據(jù)中原長期市場的經(jīng)驗判斷，客戶在價格預期方面通常會比較保守，實際預算可增加15%20%的上浮空間。,Code of this report | 81,會所與物業(yè) 對于配套會所的需求集中在餐飲、休閑、養(yǎng)生這幾個方面 對于物業(yè)公司的選擇，更注重實效強，口碑好的本土公司,Code of this report | 82,Code of this report | 83,近郊、獨棟別墅是需求的主流，遠

41、郊、雙拼也有一定的市場,1,百萬級別墅的市場需求比較充足，可深度挖掘,2,建筑和景觀需求較為多樣，主流傾向明顯,3,小結,會所設置和物業(yè)公司選擇需注重實用適用性,4,Code of this report | 84,項目定位 關鍵詞：定位、借鑒、品類、測算,4,Code of this report | 85,Part 1 項目定位,Code of this report | 86,論證推導 整體定位,論證推導： 城市區(qū)域項目,第一維度 城市屬性,千島湖是國內(nèi)罕有的擁有稀缺旅游資源的特色城市，本地居住人口增長空間有限，外來旅游和休閑度假人群增長較快。,中原的思考： 千島湖旅游業(yè)正在由觀光型向休

42、閑度假型轉(zhuǎn)變，在建設旅游強縣的目標下，旅游業(yè)將成為淳安縣最具競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。淳安縣的房地產(chǎn)行業(yè)與中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展不同，由于本地需求市場規(guī)模所限，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更大程度上需要借助外來需求，而與旅游產(chǎn)業(yè)結合起來的旅游地產(chǎn)的開發(fā)是淳安縣的一大亮點。,Code of this report | 87,論證推導 整體定位,論證推導： 城市區(qū)域項目,第二維度 區(qū)域?qū)傩?項目所在區(qū)域是千島湖的東大門，是千島湖與周邊城市連接的主要出入口。又是杭州市委市政府確定建設的20個新城之一青溪新城的副核心所在。,中原的思考： 項目所在區(qū)域目前離老城區(qū)較遠，且周邊配套匱乏，無法吸引本地的自住型需求。但同時，項目位于

43、規(guī)劃建設中的青溪新城，能分享城市化進程所帶來的區(qū)域價值增長。同時，作為千島湖與周邊城市連接的主要出入口，臨近杭千高速易于提升外來需求對于區(qū)域的熟識度和認同感。項目所在區(qū)域是千島湖發(fā)展的未來，站在未來看現(xiàn)在，投資價值易于挖掘。,Code of this report | 88,論證推導 整體定位,論證推導： 城市區(qū)域項目,第三維度 項目屬性,本項目位于千島湖二類黃金湖景線，屬于未來將急劇減少的稀缺性資源。南向面湖，湖岸綿長，北依景觀大道，遠眺群山，自然風光優(yōu)美，交通便利。,中原的思考： 項目擁有突出的湖景資源，遠離城市喧囂，卻又身處未來的新城之中。項目現(xiàn)狀決定了自身作為第三居所的地位，而規(guī)劃前景

44、則為項目附加了未來增值的前景。因此，開發(fā)度假產(chǎn)品是本項目的基本原則。,Code of this report | 89,Code of this report | 89,度假案例1,Tahiti 大溪地 南太平洋著名的旅游圣地 ,被譽為“太平洋上的明珠”和“世界樂園”。,位置：位于南太平洋，介于澳洲雪梨和美國加州中間，新西蘭東北方，夏威夷之南，被130個大小島嶼與環(huán)礁所包圍。 國名：法屬玻里尼西亞 首府：帕佩地(Papeete) 面積：1,041 平方公里 宗教：新教徒(55%)、天主教徒(30%)、其它基督教新教徒及天主教徒各占一半。 人口：十萬余人，土著(自稱毛利人)，少部份華人為客家后裔

45、。,Code of this report | 90,Code of this report | 90,度假案例,Tahiti大溪地 度假元素及相應的配套體系軟性服務是營造度假氛圍的核心,硬件只是基礎,Code of this report | 91,度假案例,保持了原有的村落，文化，以及原住民傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，作為整個旅游業(yè)中重要的氛圍營造環(huán)節(jié) 參觀模式：提供租車或環(huán)島巴士，環(huán)島游船，組織度假客人感知和體驗當?shù)氐奈幕卣?Tahiti大溪地 當?shù)匚幕c環(huán)境的體驗,Code of this report | 92,度假案例,Tahiti大溪地 當?shù)厣畹捏w驗,Code of this report

46、| 93,度假案例,Tahiti大溪地 與海相關的娛樂生活,Code of this report | 94,度假案例,Tahiti大溪地 美食是度假生活的重要組成部分，價格適度，關鍵是氛圍和特色,Code of this report | 95,度假案例,Tahiti大溪地 SPA及其衍生服務是度假生活的重要組成部分,Code of this report | 96,度假案例,Tahiti大溪地 交流聚會，是度假生活的重要組成部分,通常由酒店出面，組織活動，如主題之夜，表演，聚餐等，通過活動提供交流的機會，從而營造度假休閑的氛圍,Code of this report | 97,度假案例,T

47、ahiti大溪地 Overwater bungalows 水上別墅 從建筑到服務完全融入資源當中，更強調(diào)參與與交流，強調(diào)氛圍，不僅僅是觀賞,特色建筑： 1.房屋建在清澈的海水之上，完整保留當?shù)亟ㄖL格，大量運用原生態(tài)材料營造溫馨的度假氛圍。 2.嚴格控制建筑高度 3.寬敞的觀景陽臺，直接與海和天相連，打通室內(nèi)室外 特色服務體驗 用獨木提供早餐服務,Code of this report | 98,度假案例,Overwater bungalows 水上別墅 建筑單體的裝飾多選用原生態(tài)材料，在空間布局上盡量減少空間的劃分，強調(diào)通透，強調(diào)景觀,Code of this report | 99,度假案

48、例,除衛(wèi)生間做了隔離外，其余空間完全不作區(qū)隔，在空間尺度上盡現(xiàn)奢侈 強化臥室區(qū)、浴房的舒適，去除廚房間（由酒店服務承擔相應功能） 處理好生活污水回收設施，防止污染海水水質(zhì),Overwater bungalows 水上別墅 戶型套內(nèi)面積30.5m2 , 38.5m2,Code of this report | 100,吉寶灣映水苑是著名設計師 Daniel Libeskind 在亞洲設計的首個住宅項目，位于吉寶灣，面臨圣淘沙島，背倚花芭山，毗鄰吉寶置業(yè)已完成的項目 Caribbean at Keppel Bay。吉寶灣映水苑附近設施有地鐵站，高爾夫俱樂部，以及新加坡最大的購物娛樂中心怡豐城。未來

49、設施還包括圣淘沙綜合娛樂城。 吉寶灣映水苑由六棟高層公寓和11座低層公寓共1,129戶組成，包括一房到四房豪華公寓和頂層公寓單位。豪華的休閑設施有高級會所，奧林匹克標準長度泳池，水力按摩池等。吉寶灣映水苑已推出了650戶單位，截至2009年3月下旬已售出98% 。,度假案例2,新加坡 吉寶灣映水苑,Code of this report | 101,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 獨特的建筑造型 和國際化配套場館,Code of this report | 102,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 豪華住宅,大空間的創(chuàng)意，舒適，接近自然 2個超大露臺（penthouses）臨架在水上，15個大露

50、臺，分布于主臥，起居室 每套有私人電梯，連體浴室，兩個廚房。,Code of this report | 103,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 豪華住宅,兩個廚房，都用最先進的廚具，使用了國際知名品牌的進口橡木地板，衛(wèi)生用具等等 廚房器材來自德國著名品牌MIELE 浴室設計會著名品牌 HANSGROHE AXOR ，DURAVIT STARCK 和 KALDEWEI,Code of this report | 104,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 游艇碼頭,很多游客沖著碼頭而來，成為住戶會員，享受提供的各種游艇服務。 未來要新建拓寬碼頭，更有競爭力。,Code of this report

51、 | 105,1網(wǎng)球場 2泳池 3按摩池 4會所 5泳池 6兒童泳池 7健身房 8水景 9BBQ平臺 10兒童游戲場,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 完備的度假休閑配套設施,Code of this report | 106,度假案例,新加坡 吉寶灣映水苑 新加坡最好的跨國物業(yè)管理公司,Code of this report | 107,度假案例,度假案例 可借鑒點,大溪地,吉寶灣映水苑,當?shù)厣钗幕w驗,與海相關的娛樂活動,當?shù)靥厣朗?SPA和衍生服務,度假小別墅,景觀露臺,千島湖山水文化體驗,與水相關的娛樂活動,千島湖的特色餐館,SPA以及養(yǎng)生會館,度假小排屋,會所,健身房等公建,不同年

52、齡層的度假設施,可借鑒點,在本項目的運用,度假公寓的露臺,設施齊備的會所,不同年齡層的度假設施,Code of this report | 108,論證推導 整體定位,論證推導： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,中原的分析： 根據(jù)前期市場調(diào)研的結果和項目自身的條件，本項目在開發(fā)方向上遵循開發(fā)度假產(chǎn)品的原則，打造高品位的度假項目，因此在住宅產(chǎn)品的大類上確定為度假別墅和度假公寓。 度假別墅： 基于千島湖本地市場高端別墅存量過大，銷售緩慢的現(xiàn)狀，針對性地實施藍海戰(zhàn)略，以控制總價、控制面積為原則，打造第三居所的度假小別墅。與第一居所和第二居所的別墅不同，第三居所的別墅的日常居住功能降到最低

53、，而把度假功能作為產(chǎn)品的核心，在設計上控制室內(nèi)空間面積，擴大室外空間尺度，降低層數(shù)以融合周邊自然地形，打造純粹的度假感受。,Code of this report | 109,論證推導 整體定位,論證推導： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,中原的分析： 根據(jù)前期市場調(diào)研的結果和項目自身的條件，本項目在開發(fā)方向上遵循開發(fā)度假產(chǎn)品的原則，打造高品位的度假項目，因此在住宅產(chǎn)品的大類上確定為度假別墅和度假公寓。 度假公寓 千島湖當?shù)氐暮岸燃俟⒆陨鲜幸詠硎袌隹诒弯N量相對較好，且價格明顯高于周邊普通公寓，小面積套型使得總價得到有效控制，是外來投資性需求較為青睞的產(chǎn)品。在通脹預期之下，投資

54、性產(chǎn)品的市場空間已經(jīng)逐步打開，而依托稀缺度假資源的產(chǎn)品更能獲得市場認可。對于這類產(chǎn)品而言，控制總價，控制面積，規(guī)避與綠城千島湖度假公寓的直接競爭非常重要，而面積上以適度為原則，滿足必要的居住和度假功能即可，不必追求過大的空間尺度。,Code of this report | 110,論證推導 整體定位,度假公寓的產(chǎn)品建議,戶型建議,40-50平方米戶型建議,60-70平方米戶型建議,Code of this report | 111,論證推導 整體定位,度假公寓的產(chǎn)品建議,精裝修建議,建議設置2-3種裝修風格，給客戶雙重選擇，在可控的范圍內(nèi)滿足客戶需求。,Code of this report

55、 | 112,論證推導 整體定位,度假公寓的產(chǎn)品建議,空間細節(jié)建議,落地景觀窗 把湖景引到臥室，景觀優(yōu)勢最大化。,鏡面的運用 放大室內(nèi)空間，室內(nèi)外景致相互映襯，增強視覺的通透感。,空間的運用 淋浴房門雙向開，節(jié)省空間 抽拉式油煙機，輕巧簡便,Code of this report | 113,論證推導 整體定位,論證推導： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,商業(yè)思路一：標準化的星級酒店+可售的客房 建設一個中等規(guī)模的產(chǎn)權式酒店能在為社區(qū)提供相關服務和導入人流的同時，提升項目的品牌形象。從經(jīng)濟效益的角度分析，盡量減少持有面積是本項目控制風險的要素，產(chǎn)權式酒店可以在保留大堂、餐廳、設備房

56、、后勤區(qū)等必要建筑空間之外，將客房分割對外銷售，能夠進一步降低資金占有量，提高可售面積，降低項目整體運營的風險。在酒店品牌的選擇上，主要基于國際品牌影響力、運營模式靈活性以及硬件要求這三個方面，結合本項目的條件來看，諸如best west(最佳西方)這樣的國際酒店品牌是比較適合的合作伙伴。,Code of this report | 114,論證推導 整體定位,論證推導： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,商業(yè)思路二：整合酒店配套和度假設施，設立度假中心 中原認為酒店對于本項目而言是利弊各半： 有利因素：提升項目整體品質(zhì)，吸引人氣，酒店服務可衍生用于酒店式公寓、對于項目形象提升有積極

57、作用。 不利因素：酒店部分由于屬于持有物業(yè)，增大了項目資金的占有量。 因此，如果設置酒店，理論上需要控制酒店的面積，但面積過小的酒店，在形象上難以出彩，無法提升品質(zhì)。 中原認為：解決之道在于拆分和整合。 將常規(guī)星級酒店的服務配套部分與客房進行拆分，將酒店的服務配套部分與本項目的度假配套設施整合起來，形成一個度假中心，而客房則可以結合到本項目的度假公寓和度假小別墅里。這是一個松散型的度假酒店的概念，在形式上不屬于傳統(tǒng)的星級酒店，但在資源配置上卻和高星級酒店的標準完全一樣。 未來隨著項目開發(fā)的進程和區(qū)域的成熟，度假資源中心也可以分塊對外銷售，降低項目資金占有量。,Code of this repo

58、rt | 115,論證推導 整體定位,論證推導： 方向市場 產(chǎn)品,方向決定原則，市場鎖定產(chǎn)品,后期運營建議： 對于投資型物業(yè)而言，后期運營通常有2種方式較為普遍。 固定回報型，與業(yè)主簽訂一定年限的委托管理合同，承諾明確的固定回報率。 收益分成型，與業(yè)主簽訂一定年限的委托管理合同，不承諾固定回報率，租金收益按比例分成。 從目前2類模式的實際運作效果來看，第1類模式并非是真正意義的運營模式，更多變相成為一次性房款抵扣的形式，業(yè)主后期無法獲得租金升值帶來的收益。 第2類模式，將業(yè)主與經(jīng)營者利益統(tǒng)一起來，業(yè)主可以分享市場即時收益，同時也需承擔一定的租金波動的風險。 中原觀點： 產(chǎn)權式酒店后期統(tǒng)一經(jīng)營管

59、理的要求較高，建議采用固定回報的模式，確?？头吭谑褂煤凸芾砩系南鄬Ψ忾]、有序。度假公寓可以采用收益分成型，采用松散的委托租賃方式，自主選擇，分享收益。,Code of this report | 116,論證推導 整體定位,整體定位： 千島湖第一站 純品度假社區(qū),詮釋： 千島湖第一站： 指項目位于千島湖東大門入口處，臨近杭州千高速入口，地理位置卓越；另一個層面上，代表項目是整個千島湖，最值得向往的一個社區(qū)，是度假客群最想去的一個地方。在這里可以享受前所未有的度假生活。 純品度假社區(qū)： 指項目所打造的迷你Villa和板式度假公寓，以統(tǒng)一的建筑風格，完美的園林，高端的服務，為業(yè)主和游客提供純粹的度假社區(qū)。同時作為市場創(chuàng)新的迷你Villa產(chǎn)品更是區(qū)域市場前所未有的度假產(chǎn)品，在性價比上超越區(qū)域的其他度假產(chǎn)品。,Code of thi