新員工培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇.ppt

1、房地產(chǎn)基本知識,房地產(chǎn) 建筑 小區(qū) 住宅 房屋銷售和房產(chǎn)證,目錄,房地產(chǎn),房地產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型 （住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)）,住宅,住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔樱瑧?yīng)當具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施。,商品房,是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，按市場價出售。,商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn),指那些不具備居住用途的房子，一般是否具備這些功能設(shè)施，是劃分住宅與非住宅的一個根本標志 。,土地使用年限,土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地

2、使用者。,土地使用年限,居住用地70年 工業(yè)、綜合、寫字樓用地50年 商業(yè)用地最高50年,房地產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的機構(gòu) （房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑工程公司、設(shè)計公司、營銷代理公司、政府部門、銀行、公用事業(yè)等）,建筑,建筑,建筑材料 （鋼材、混凝土、鋼筋混凝土、磚、填充材料）,建筑,建筑結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。 鋼結(jié)構(gòu)是指用鋼板和熱扎、冷彎或焊接型材通過連接件連接而成的能承受和傳遞荷載的結(jié)構(gòu)形

3、式。,建筑,框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅 。 承重墻承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu) 。 非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。,小區(qū),小區(qū),小區(qū)規(guī)劃 （容積率、綠化率、建筑密度、日照間距）,容積率是指地上建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑總面積，其容積率為0.4。,容積率,是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠

4、化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。,綠化率,指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,建筑密度,指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間隔為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)）不得小于1:1.2。,日照間距,小區(qū),小區(qū)硬件設(shè)施 （會所、車庫、健身場地器械等）,會所,車庫,地下和地上車庫，地下車庫產(chǎn)權(quán)銷售。,小區(qū)內(nèi)健身器材,小區(qū),小區(qū)周邊環(huán)境 （社區(qū)成熟度、周邊配套、交通）,13 號 線,京 承 高 速,本案,北 五

5、 環(huán),紅軍營西路,5 號 線,北 苑 路,安 立 路,住宅,住宅類型 （多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE）,住宅,多層住宅 （46層建筑）,住宅,小高層住宅 （711層建筑） 中高層住宅 （1216層建筑）,住宅,高層住宅 （16層以上建筑）,住宅,別墅、 TOWNHOUSE （聯(lián)排別墅）,住宅,住宅設(shè)計知識 （起居室、臥室、書房、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、儲藏室、層高、開間、進深、露臺、閣樓、樓梯、電梯、地下室、標準層、走廊、戶型、戶型比）,住宅,住宅房型圖1,住宅,住宅房型圖2,住宅,在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約

6、用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。,進深,層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,層高,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,凈高,在住宅設(shè)計中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。,開間,它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。,戶型比,標準層是指平面布置相同的住宅樓層。,標準層,平臺是指供居住

7、者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。,平臺,隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?隔斷,過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。,過道,一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。,露臺,半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。,半地下室,地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。,地下室,在層高較高的一層樓中，增加一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。,復(fù)式,由上下兩層樓面、臥室、起居室、衛(wèi)生間及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。

8、,躍層,玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。,玄關(guān),走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。,走廊,智能住宅與健康住宅,住宅,像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標準。但目前有關(guān)主管部門并未制定明確的劃分標準。以下甲乙類劃分為目前智能化住宅建設(shè)從業(yè)者的觀點。,智能化住宅的分類,1、安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和

9、紅外線報警防范；火災(zāi)與煤氣報警；緊急呼救報警；電話線防被切斷與防被破壞報警。 2、通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Internet）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。 3、信息服務(wù)系統(tǒng) 實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。 4、環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。,一、乙級標準,除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應(yīng)是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)： 1、安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報警增加的功能有：可進行程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話進行遠

10、程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。 2、通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。 3、信息服務(wù)系統(tǒng) 增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。 4、環(huán)境控制系統(tǒng) 實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。,二、甲級標準,住宅面積計算 （建筑面積、套建筑面積、使用面積、公攤面積、套內(nèi)陽臺建筑面積、房屋預(yù)測面積、房屋實測面積、商品房銷售面積、得房率）,住宅,是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。,住宅使用面積,是住宅各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外

11、墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 住宅建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積,住宅建筑面積,套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平攝影全部計算建筑面積，未封閉的陽中按水平投影的一半計算建筑面積。,套內(nèi)陽臺建筑面積,輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。,輔助面積,商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔

12、以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。,公攤面積,由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。,套內(nèi)建筑面積,套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤得公用建筑面積。,套建筑面積,預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。,預(yù)測面積,商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑

13、面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積。,商品房的銷售面積,是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。,得房率,實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算機而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。,實測面積,房屋銷售和房產(chǎn)證,房屋銷售流程 （五證、期房、現(xiàn)房、預(yù)售面積、定金、違約金）,房屋銷售和房產(chǎn)證,房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

14、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，開工證由建設(shè)部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。,五證,期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。,期房的含義,所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。,現(xiàn)房的含義,是指測繪報告期未仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房的面積應(yīng)列入實

15、際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。,預(yù)售面積的含義,定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金,定金的含義,違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣

16、。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。,違約金的含義,全名是“銷售講習資料”，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。,銷講的含義,經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。,基價,將各單位銷售價格相加的總和除以各單位建筑

17、面積的總合數(shù)。,均價,銀行按揭及還款方式 （抵押貸款、擔保貸款、等本不等息，等額本息）,房屋銷售和房產(chǎn)證,按揭是英文“mortgage”（抵押）的粵語音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。,按揭的含義,是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。,個人住房抵押貸款的含義,是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證

18、，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。,個人住房擔保貸款的含義,銷售管理 （銷講、銷控等）,房屋銷售和房產(chǎn)證,指在專案經(jīng)理擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控單價、總價）、硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型）。銷控唯一目的是為了達成銷售目標：一般來說，在代理而言是為了房源銷售均勻化,銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。,銷控的含義,全名是“銷售講習資料”，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場

19、介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。,銷講的含義,房產(chǎn)證 （房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、初始登記、辦理房產(chǎn)證的時間和過程）,房屋銷售和房產(chǎn)證,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進行的登記。,初始登記,房屋銷售中產(chǎn)生的各種費用 （定金、首付、分期付款、印花稅、房屋權(quán)屬登記費、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費、土地使用稅、契稅、個人所得稅、住房公