土地增值稅培訓(xùn)幻燈片.ppt

1、1,土 地 增 值 稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2,第一部分：主要政策,3,近期土地增值稅主要政策文件,財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 -財(cái)稅200621號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 -國稅發(fā)2006187號 北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法 -京地稅地2007134號 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 -京地稅地2007325號,4,基本法規(guī)：,法律依據(jù) 1993年12月13日中華人民共和國土地增值稅暫行條例 1995年1月27日中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則,5,課稅對象,土地增值稅的課稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地

2、使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。,增值額=收入扣除項(xiàng)目金額,6,收入的范圍,貨幣收入 實(shí)物收入 其他收入 視同銷售房地產(chǎn)收入-用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為（187號文） 不包括出租房地產(chǎn)收入,7,扣除項(xiàng)目金額,取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 加計(jì)扣除 舊房和建筑物的評估價(jià)格,8,扣除項(xiàng)目金額,9,稅率,增值率 =增值額扣除項(xiàng)目金額 超率累進(jìn) 應(yīng)納稅額 =增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*扣除率,10,減免稅,暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅： 納

3、稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的； 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。,11,減免稅,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的； 北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)： 1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上； 2.單套建筑面積在140（含）平方米以下單棟號； 3.實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下清算當(dāng)期。,12,減免稅,因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活

4、受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； 因“國家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。,13,減免稅,定期免稅 1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在2000年底首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。,14,減免稅,以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投

5、資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用 上述政策。,15,減免稅,合作建房的征免稅 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。,16,減免稅,關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。,17,第二部分：稅收征管,18,北京市土地增值稅征管程序,批準(zhǔn) 立項(xiàng),符合清 算條件,銷售,辦理 立項(xiàng) 登記,清算 稅款,預(yù)繳 稅款,繼續(xù) 銷售,全部 售完,注銷 項(xiàng)目,申報(bào)

6、繳稅,銷售 自用房,轉(zhuǎn)讓 存量房 繳稅,19,稅收征管納稅地點(diǎn),企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊登記地。,20,稅收征管項(xiàng)目納稅登記,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的單位應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或取得立項(xiàng)批復(fù)后30日內(nèi)辦理項(xiàng)目納稅登記。,21,稅收征管申報(bào)納稅,納稅人應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目取得銷售（預(yù)售）許可證起每季度終了后15日內(nèi)到開發(fā)企業(yè)核算地地方稅務(wù)局辦理納稅申報(bào)手續(xù)（含零申報(bào)）。,22,預(yù)繳稅款,土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表,23,土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表 續(xù),24,稅收征管清算稅款,納稅人應(yīng) 申請清稅,稅務(wù)機(jī)關(guān) 要求進(jìn)行 清稅的,提出清稅申請,稅務(wù)機(jī)關(guān) 受理審核,清稅完成,25,第三部

7、分：清算管理,26,（一）清算政策,27,清算管理文件依據(jù),國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 -國稅發(fā)2006187號 北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法 -京地稅地2007134號 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 -京地稅地2007325號,28,清算政策-收入-視同銷售收入的處理,1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。,29,清算政策-收入,對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)

8、關(guān)依照市場價(jià)格核定。,30,清算政策-扣除項(xiàng)目金額,五項(xiàng)內(nèi)容,31,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 地價(jià)款+國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 地價(jià)款=土地出讓金或?qū)嶋H支付的地價(jià)款 有關(guān)費(fèi)用：包括取得土地的契稅和印花稅,32,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用,33,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。,34,（二）房地產(chǎn)

9、開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （2）前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。,35,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （3）建筑安裝工程費(fèi) 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。,36,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。,37,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （5）公共配套設(shè)施費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的

10、支出。 對于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?38,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （6）開發(fā)間接費(fèi)用 -僅指內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。 -納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除 。,39,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核定,對前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等四項(xiàng)成本可以核定。 文件依據(jù)：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通

11、知 -京地稅地2007138號,40,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核定,核定四項(xiàng)成本的條件： （1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； （2）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的； （3）發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告內(nèi)容有問題的； （4）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的； （5）清算項(xiàng)目中的“四項(xiàng)成本每平方米建安成本扣除額，明顯高于分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由無法舉證的。,41,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核定： 四項(xiàng)成本核定基數(shù)： 高層住宅（7層以上）-2263元/平米 多層住宅（7層及以下）-1560元/平米 可以按年度系數(shù)修正 計(jì)算公式-核定扣除的四項(xiàng)成本

12、=建安造價(jià)清算建筑面積年度修正系數(shù),42,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,有金融機(jī)構(gòu)證明的：利息據(jù)實(shí)扣除，其他費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。 沒有金融機(jī)構(gòu)證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。,43,（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 印花稅-在管理費(fèi)用中扣除,44,（五）加計(jì)扣除,代收費(fèi)用金額不包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)。 取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目不能加計(jì)20%扣除。,從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%

13、的扣除。,45,清算政策-扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)原則,扣除項(xiàng)目金額按照條例和細(xì)則的規(guī)定確定 對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除 對于各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中 已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?，原則上應(yīng)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?46,（二）清算程序,47,清算程序清算的單位,土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 對于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期

14、進(jìn)行清算。,48,清算程序清算的范圍,凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項(xiàng)目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)。 包括未列入土地增值預(yù)征范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。,49,清算管理清算的條件,（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件,50,（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件,1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。 4、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。,51,（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件,1、 納稅人開發(fā)

15、的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85（含）以上的?？射N售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。,52,清算程序申請清算應(yīng)提供資料,（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。 （二）國有土地使用權(quán)證書。 （三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 （四）清算項(xiàng)

16、目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。 （五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。,53,清算程序申請清算應(yīng)提供資料,（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 （七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。 （八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。 （十）土地增值稅清算鑒證報(bào)告 （十一）土地增值稅納稅申報(bào)表（一） （十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。,54,清算程序鑒證報(bào)告,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)

17、務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。,55,清算程序申請清算的時(shí)限,（一）納稅人應(yīng)申請清算的 90日內(nèi) （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的 30日內(nèi),達(dá)到清算條件,申請清算,稅務(wù)機(jī)關(guān)通知,申請清算,56,清算程序清算流程,57,清算程序轉(zhuǎn)納稅評估,（1）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的鑒證報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，鑒證報(bào)告仍不符合要求的； （2）納稅人辦理清稅時(shí)，提供的鑒證報(bào)告中需要辦理退稅手續(xù)的； （3）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。,58,清算程序核定征收,（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的； （二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的； （三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的； （四）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。,59,（三）后續(xù)管理,60,對于申請清算時(shí)尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在清算期間和清