物業(yè)節(jié)能降耗管理與技術(shù).ppt

1、物業(yè)節(jié)能管理與技術(shù),物業(yè)節(jié)能管理的意義與分析 物業(yè)節(jié)能技術(shù)措施 物業(yè)節(jié)能管理措施 物業(yè)節(jié)能的實施,本 次 課 主 要 內(nèi) 容,節(jié)約=創(chuàng)造,物業(yè)節(jié)能的意義,小區(qū)物業(yè)的節(jié)電是物業(yè)管理工作的重要組成部分，它投資少，見效快，周期短，效益高?？娠@著地降低物業(yè)管理的運行成本。 節(jié)能不僅是企業(yè)直接的經(jīng)濟效益，同時也給國家減輕源資短缺壓力，還給我們子孫后代留下可用的資源。,你知道這些數(shù)據(jù)嗎？,物業(yè)的工程設備維修費用及能源消耗是物業(yè)重要開支項目，一般用于能源消耗上的費用約占營業(yè)額的20%-30%左右，有的甚至更高。 白熾燈、水銀燈，改造成為緊湊型熒光燈，可節(jié)電50左右。 空調(diào)變頻調(diào)速目前最普通最有效的一項節(jié)電措

2、施，一般可節(jié)電20%-30%。,節(jié)能實例一,某商業(yè)管理公司2007年對16個商業(yè)項目全面實行嚴格的能耗年度預算管理，統(tǒng)一下發(fā)各地商管公司年度水、電、氣運行指標，各地商管公司按月度分解，并在此基礎上把月度經(jīng)濟指標和管理目標落實到具體責任人。 集團商管公司每季度、半年和年終對各地公司指標完成情況進行考核，這樣從系統(tǒng)上端到最末端，建立起一個持久有效的壓力傳導模式，實現(xiàn)了全員參與節(jié)能降耗。 經(jīng)過全體員工的努力，07年度系統(tǒng)年度總能耗6000萬元，比預算7300萬元節(jié)約1300萬元。,節(jié)電實例二,據(jù)統(tǒng)計，北京中商大廈在7月11日7月27日執(zhí)行限電方案期間，大廈每天節(jié)電約553.16KWH。 如果按國家平

3、段電價0.57元/KWH計算，每天可直接節(jié)約電費315.30元，執(zhí)行限電方案17天共節(jié)電9403.72KWH，直接節(jié)約電費5360余元。, 承擔著小區(qū)建設投資中75%的固定資產(chǎn)管理責任。 占小區(qū)總投資額30%以上的設備投資屬于工程部的直接管理，是影響著物業(yè)的保值和增值主要因素。 保證整個轄區(qū)能源供應、設施設備全部系統(tǒng)的24小時正常運行 。 保證轄區(qū)的設施設備的完整、完好性。 養(yǎng)護設備所花費的錢僅僅相當于設備大、中修費用的1/6左右；設備是養(yǎng)出來的。 負責向總公司提出對轄區(qū)設備設施更新改造方案。 工程部的專業(yè)性、技術(shù)性較大影響到物業(yè)的管理成本，對提高物業(yè)經(jīng)營利潤起到至關(guān)重要的作用。,物業(yè)工程部職

4、責,物業(yè)節(jié)能管理的三個方面,培養(yǎng)節(jié)能意識與習慣（全員參與）：業(yè)主和用戶、物業(yè)全體員工、物業(yè)工程部全體職工； 節(jié)能管理制度與管理措施：節(jié)能計劃與方案、節(jié)能方案的執(zhí)行與實施；節(jié)能效果的評估與獎懲； 節(jié)能設備選用和節(jié)能技術(shù)手段：,物業(yè)節(jié)能降耗如何落實？,思考與討論,物業(yè)能源消耗構(gòu)成與比例分析（筆記）,1.電氣系統(tǒng)：占總能耗55-65% 2.水系統(tǒng)：占總能耗15-20% 3.燃氣系統(tǒng)：占總能耗20-25%,不同類型物業(yè)能耗比例,大廈主要能源消耗為： 空調(diào)占60%； 照明占23%； 電梯占6%； 其他約占11%。,酒店的電氣系統(tǒng)能耗比例 1）.空調(diào)占40% 2）.照明系統(tǒng)30% 3）.水泵系統(tǒng)20% 4

5、）.電梯及其他系統(tǒng)站10%,住宅小區(qū)的能耗比例與酒店/大廈相同嗎？ 你認為從高到低依次是什么？,能 源 消 耗 是 物 業(yè) 最 大 的 非 人 工 成 本,電,供配電系統(tǒng)的能源損耗,居住小區(qū)的供電線路一般為10kV或35kV、380V/220V系統(tǒng)。較早規(guī)劃設計的居住小區(qū)采用架空或電纜供電。供配電線路在非經(jīng)濟狀態(tài)運行。大量電能損耗在供配電線路上。 應采用經(jīng)濟電流密度確定導線和電纜截面進行技術(shù)改造，降低線損。 采用增設并聯(lián)導線和電纜或其它技術(shù)手段也可以降低供配電線路損耗。,照明系統(tǒng),大堂、樓梯、走道照明 停車場照明； 室外路燈、景觀燈 室外廣告、LED等。,照明燈具的節(jié)電,選用高效光源和節(jié)能型燈

6、具。 走廊、樓道照明采用感應開關(guān)可省電70%以上。 路燈、公共場所等夜間照明采用的是白熾燈、水銀燈，改造成為緊湊型熒光燈，可節(jié)電50左右。 商業(yè)照明采用帶電子鎮(zhèn)流器和細管徑燈管的節(jié)能型熒光燈，節(jié)電15以上，還能延長燈管的使用壽命約60，光效高達50，消除了頻閃效應和噪聲。 采用節(jié)能型熒光燈具運行2年即可收回投資。,空 調(diào),空調(diào)節(jié)能,合理調(diào)整空調(diào)制冷制熱效率，控制合理溫度，不要小看相差一度至二度，節(jié)能的效果是非常高的。 水泵、風機，采用變頻調(diào)速技術(shù)是最普通最有效的一項節(jié)電措施，一般可節(jié)電20%-30%。 抓好供冷熱工作，保證制冷、制熱機組滿負荷工作，合理利用低氣溫（如夜間）條件下經(jīng)濟運行節(jié)省能耗

7、。 應對空調(diào)水系統(tǒng)和風系統(tǒng)進行平衡測試，水力失調(diào)率不宜超過15%，最大不超過20%；風量失調(diào)率不宜超過15%，最大不超過20%。,電梯節(jié)能,加裝變頻調(diào)速裝置，將電梯的恒速改為變速。 電梯主要采用智能變頻系統(tǒng)，多臺電梯采用集選控制； 電梯的頻繁上下耗能； 減少電梯無用運行次數(shù)降低能耗。,電系統(tǒng)節(jié)能改造,采用限制電力高峰，涉筆交替運行，優(yōu)化設備啟停。 集中控制開關(guān)時間：冷氣及公共區(qū)域燈光。 提高變壓器功率因數(shù) 節(jié)能燈代替射燈 室外景觀燈采用LED燈來代替 走道燈用感應開關(guān)控制 盡量盡量采用自然光來打掃衛(wèi)生 室外景觀燈合理利用冬夏時間差，還可以用智能控制開啟和關(guān)閉時間； 合理控制冷凍系統(tǒng)開啟時間 合

8、理控制各空調(diào)運行溫度 冷凍水溫度的最佳設定值及趨勢分析控制。 增加空調(diào)系統(tǒng)流量統(tǒng)計功能，可以根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時調(diào)整制冷機的供回水溫度。 循環(huán)泵工頻運行改變頻運行,水系統(tǒng)耗電,景觀設施用水：小區(qū)噴泉、游泳池； 物業(yè)設備耗水：空調(diào)、消防用水； 綠化用水 清潔用水 業(yè)主用水,物業(yè)保潔綠化節(jié)水措施,1、循環(huán)利用/中水處理； 2、清潔方式：用蓄水的方式作清潔，比用沖水的方式可節(jié)水60%左右； 3、綠化：采用噴灑的方式澆水會更節(jié)約用水。,設施節(jié)水水措施,減少空調(diào)冷卻塔飄水，溢水； 凝結(jié)水全部回收再利用 減少噴泉飄水，溢水； 避免游泳池漏水； 減少消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)漏水； 減少消防水使用（5倍于自來水價格）

9、； 加強巡查，避免水、電、氣的跑、冒、滴、漏，杜絕長流水長明燈。,生活節(jié)水,營造節(jié)水的氛圍（宣傳與教育），用生動的形式來提示業(yè)主和客戶。 建立制度，發(fā)動員工養(yǎng)成良好節(jié)能習慣； 公共衛(wèi)生間裝感應水龍頭； 中水回用，將部分廢水回收，經(jīng)沉淀過濾處理用于澆灌，洗車，降溫等；,宣傳與教育-中商大廈實例,要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費。 各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。 京泰大廈工程部集思廣益，提出二十多條節(jié)能措施，僅改造二十五層餐廳通風設備一項，每年可節(jié)約資金近十萬元。 召開客戶節(jié)能座談會，請國家發(fā)改委節(jié)能處負責人談節(jié)能措施，全

10、大廈30多家公司紛紛響應。 公司節(jié)能專職督察員逐室檢查溫度，數(shù)百間辦公室溫度都在26以上，而且做到人走關(guān)燈、關(guān)空調(diào)。 節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動客戶的積極性。,日常工作、生活中節(jié)能習慣（生活小竅門）,隨手關(guān)閉不必要的照明，這點很重要，也很容易忽視 冰箱（柜）里不要擺放過多的物品，以保持冰箱（柜）內(nèi)冷空氣的流通，達到節(jié)電目的。 肉類原料化霜應提前在冷藏室內(nèi)進行，杜絕用自來水化霜。 及時對冷凍庫、冰箱進行化霜，蛇管上霜厚不超過3毫米。 空調(diào)要勤洗室內(nèi)機里的回風過濾網(wǎng)，以保證空調(diào)正常工作，達到節(jié)電目的。 制定最低溫度標準來開放空調(diào)。辦公室及其他區(qū)域開窗時請關(guān)空調(diào)。 用汽設備冷凝水回收可節(jié)省費用20-25%；冷

11、凝水回到鍋爐房給水箱，或洗衣場。 發(fā)現(xiàn)有龍頭、管道、潔具泄漏及時通知工程部。 改變節(jié)能燈的采購程序，節(jié)省采購費用50%以上。 及時去除電開水器內(nèi)水垢。 洗衣場、廚房等用蒸汽設備的疏水閥處于“疏水阻汽”狀態(tài)；可節(jié)能58%。 衛(wèi)生間沖水箱調(diào)節(jié)到6升，不用8升，每天可節(jié)省20升水。 不要頻繁開關(guān)照明燈具。電腦啟用屏保（頻繁開啟將降低顯示器壽命）。 1、2樓層不要用電梯；,如何在保證服務質(zhì)量的同時降低能耗，減少成本是我們面臨的重大難題。,如何解決,科學的管理 先進的科學技術(shù) 日常工作生活中落實,作 業(yè),1、完成下三道題目中的兩個（三選二）： 如何培養(yǎng)節(jié)能意識與習慣（生活中的節(jié)能技巧）？ 你知道物業(yè)有哪

12、些節(jié)能管理的措施與方法？ 你知道物業(yè)可以采取哪些節(jié)能技術(shù)？ 2、我校的師生可以采取哪些節(jié)能減排的途徑、措施與方法？,物業(yè)節(jié)能管理與技術(shù),物業(yè)節(jié)能管理措施 物業(yè)節(jié)能實例一中商大廈 物業(yè)節(jié)能管理實例二-中航香水郡,本 次 課 主 要 內(nèi) 容,管理的五/七項職能（筆記）,計劃； 組織； 協(xié)調(diào)； 控制； 領(lǐng)導。,組織 計劃 決策 指揮 控制 協(xié)調(diào) 激勵,建立完整的節(jié)能管理機制,1）建立完善的節(jié)能領(lǐng)導機構(gòu)-節(jié)能委員會 2）建立健全的能源管理制度 3）制定節(jié)能計劃，布置日常檢查工作； 4）確立全員節(jié)能的思想和體制； 5）明確各部門的基本職責和任務； 6）做好能源管理的基礎工作； 建立完整的能源計量體系；

13、做好能源的消耗統(tǒng)計工作； 做好節(jié)能考核工作；,計算各區(qū)域用電、用水標準 建立能源統(tǒng)計系統(tǒng)，包括購入儲存、加工轉(zhuǎn)換、輸送分配、最終使用四個環(huán)節(jié)。 根據(jù)實際情況制定個區(qū)域空調(diào)溫度標準； 分析各項能源消耗情況，找出薄弱環(huán)節(jié)，制定切實可行的工作措施；,中商大廈節(jié)能管理計劃與控制,計劃：早在年初，公司就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發(fā)通知。 控制： 考核工作： 要對各部門的節(jié)能工作進行考核,每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。 做好能耗的統(tǒng)計分析；發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。 堅守崗位認真做好大廈各項巡視工

14、作； 各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。,能源管理的組織-全員管理,1）決策管理層 制定相應的能源使用標準，合理地制約和引導，保證能源有序、經(jīng)濟、健康的供應。 2）使用管理層 要求制定科學的設備使用制度和操作規(guī)程，嚴格按照操作規(guī)程去做。 3）工程管理層 包括設備維護人員和能源監(jiān)督機構(gòu)。 4）服務操作層 包括所有員工，要求自覺按照能源管理制度去做。,物業(yè)節(jié)能管理的組織-核心部門,在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部是節(jié)能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節(jié)能設備，大大降低能耗、節(jié)約費用。 要有一個優(yōu)秀管理

15、團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。 要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。新產(chǎn)品、新技術(shù)和各種節(jié)能設備也是魚龍混雜，在采用新技術(shù)時，要認真進行選擇； 因勢利導，落實節(jié)能方案；,物業(yè)節(jié)能管理-分工與協(xié)調(diào),專業(yè)人員重點控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象， 電工每日對設備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實施。 內(nèi)保警員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。 暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。

16、 暖通專業(yè)每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設備。 保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一度電。 清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。 各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。 全體員工有責任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。,中商大廈節(jié)能管理措施,制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。 各部成立能源管理檢查組，由部門主要領(lǐng)導牽頭，定期檢查評比。 定期由部門經(jīng)理組成檢查組對各處進行徹底復查 成本控制分析會、節(jié)能小組會等。 在物業(yè)各處張貼宣傳標語，建立一個節(jié)能的環(huán)境氛圍； 后勤辦公區(qū)域，要求員工做到人走燈、空調(diào)、電腦關(guān)閉

17、，使用二手紙； 通過實行績效管理來實現(xiàn)成本控制。 建立獎罰制度； 定期搞節(jié)能培訓，搞好交叉培訓以求節(jié)約人力，物力。 在各能源消耗處盡量安裝各類計量表具，每月進行比較，找出不足。 統(tǒng)計和分析能源消耗。 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。,采用先進的節(jié)能設備-如何落實,在物業(yè)早期介入階段，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設備，給用戶（尤其是開發(fā)商）提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位。 物業(yè)工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業(yè)主推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。 對于正在運行的、已采用的一般節(jié)能措施的工程設備，要區(qū)分不同情況

18、，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。 （1）建議采用分期付款，例如先付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節(jié)省的資金中分2-3年內(nèi)償還。這些節(jié)能設備投入后，在兩三年左右時間內(nèi)可收回投資，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。 （2）爭取國家節(jié)能補貼或財稅支持；,中航香水郡能源消耗情況分析,設備缺少計量設備； 設備不合理運用：高峰用電1600MA，三個配電柜實際供給為4800MA； 小區(qū)路燈： 90W高柱燈； 地下停車場：吸頂燈，位置高，柱子擋光； 人員因素-節(jié)能意識不強，未養(yǎng)成節(jié)能習慣；,中航香水郡-節(jié)能措施,購買計量設備-購買水電表，花費3200元； 申請供電局停用2臺配電柜-每月節(jié)省9000元；

19、小區(qū)路燈： 90W高柱燈；13W節(jié)能燈，省電50%； 地下停車場：吸頂燈，位置高，柱子擋光-改為高柱燈，保證照明度，減少燈管數(shù)量；每月省電6690度；,中航香水郡-節(jié)能措施,徹查供配電系統(tǒng)和大型設備耗電； 水泵改造升級-采用無負壓供水水泵。（國家推廣新技術(shù)，獲得國家補貼4萬元，專項維修資金7萬元，物業(yè)公司投資2萬元。,幼兒園用電計入了公共用電； 幼兒園大電表卻無大耗電設備大馬拉小車； 香水郡水泵房用水量從每月4980度降低到900度左右，省電80%； 捷佳大廈節(jié)電50%（高層）,無負壓水泵是利用市政供水的壓力來輸送水， 生活水泵成為備用泵，在水壓不夠時采用。,工作節(jié)能習慣,梳理、優(yōu)化工作流程，

20、提高工作效率； 設備管理推行FMMS管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了即時記錄，即時傳輸，即時調(diào)控； 節(jié)假日水池蓄水，水泵停用。 綠化用水分包到工人包干； 綠化澆灌用水水龍頭改為一半流量； 用景觀水池的水來澆灌花草，既廢水利用，也保證水質(zhì)新鮮。,物業(yè)節(jié)能管理（總結(jié)）,根據(jù)服務標準，合理配置人員； 動態(tài)分析，科學管理； 加強設施設備管理； 重視設備運行的安全技術(shù)； 設備運行管理和計劃性維護管理；,1、設備運行中的能源管理； 有詳細的能源消耗和統(tǒng)計表格； 及時記錄、定期統(tǒng)計、分析，及時調(diào)整運行狀態(tài)； 數(shù)據(jù)積累、分析，調(diào)整設備運行方案，采取節(jié)能措施。 2、設備系統(tǒng)的計劃性維修保養(yǎng)；,作 業(yè),1、完成下三道題目中的兩個

21、（三選二）： 如何培養(yǎng)節(jié)能意識與習慣（生活中的節(jié)能技巧）？ 你知道物業(yè)有哪些節(jié)能管理的措施與方法？ 你知道物業(yè)可以采取哪些節(jié)能技術(shù)？ 2、我校的師生可以采取哪些節(jié)能減排的途徑、措施與方法？ 最好能提交電子版作業(yè)，做成PPT。,物業(yè)節(jié)能管理與技術(shù)（第三講）,物業(yè)節(jié)能管理的綜合應用： 制作一份物業(yè)節(jié)能管理的PPT宣傳片； 訓練信息收集、選取和運用能力； 訓練PPT操作使用能力。,本 次 課 主 要 內(nèi) 容,實訓任務,利用老師提供的資料或自行搜索相關(guān)資料，為明喆物業(yè)公司二高技管理處制作一份物業(yè)節(jié)能降耗的PPT宣傳片； 作業(yè)現(xiàn)場提交電子版，具體要求如下： （一）文件名格式：“標題+姓名+學號后三位”，例如：空調(diào)節(jié)能技術(shù)（楊曼220）提交電子版，）；（20分） （二）作業(yè)內(nèi)容：PPT圖片/文字緊扣主題，數(shù)量不少于12張，文字簡潔精練，圖片清晰；（60分） （三）PPT設計、制作技術(shù)與播放技術(shù)；（20分）,作業(yè)完成的步驟,選定主題； 搜集資料與信息； 選取有用的信息，完成PPT 初稿； PPT 的剪輯、修改與潤色； 提交作業(yè)。,可供選擇的參考主題,(1) 物業(yè)公司可以采用的節(jié)能管理