如何確定商業(yè)地產(chǎn)租金價格

1、如何確定商業(yè)地產(chǎn)租金價格馬亮 資深商業(yè)地產(chǎn)策劃專家，對房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研與定位、項目分析與評估、推廣與營銷道具籌備、項目招商銷售等方面都有非常豐富的經(jīng)驗，擅長房地產(chǎn)的全程策劃與項目管理。馬亮先生是活躍在房地產(chǎn)操作前沿的理論與實踐相結(jié)合的領(lǐng)跑者，是城市營造、房地產(chǎn)策劃、市場營銷、品牌運營專家，與北京金力天商業(yè)房地產(chǎn)投資咨詢有限公司董事長張金先生合作主編出版了商業(yè)房地產(chǎn)操盤實務(wù)一書?，F(xiàn)任北京金力天商業(yè)房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司前期部策劃總監(jiān)。曾對全國四十多個城市（北京、太原、大同、陽泉、咸陽、濟南、天津、唐山、保定、哈爾濱、綏芬河、延吉、海拉爾、黑河、鄭州、武漢、呼倫貝爾、德州、衡水、秦皇島等）

2、千余個專業(yè)市場進行過系統(tǒng)調(diào)研，成功策劃商業(yè)地產(chǎn)項目三十余個，系統(tǒng)參與近十余個商業(yè)地產(chǎn)項目全程操盤和后期運營管理工作。 如何確定商業(yè)地產(chǎn)租金價格商業(yè)地產(chǎn)涉及多個學(xué)科門類，同時又分為寫字樓、公寓、商場、購物中心、步行街等多種模式。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)最大的不同在于，商業(yè)地產(chǎn)有一個租金體系。首先，這一體系有不同的計算方式，如按天、月或年計算每平方米的租金等，對于不同的計價方式，在制作定價系統(tǒng)時首先要統(tǒng)一換算成標準的計算單位，通常是一天每平方米的租金價格；其次，商業(yè)地產(chǎn)租金體系中的面積概念指的是使用面積，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)項目的公攤普遍較高，每個鋪位的公攤面積一般會占整個建筑面積的40%50%。因此，

3、標準的商業(yè)地產(chǎn)租金計算通常是以使用面積為準，也稱套內(nèi)建筑面積，而不是按照建筑面積計算。一、分析確定租金價格時應(yīng)考慮的要素在制定商業(yè)地產(chǎn)項目的租金定價體系時，必須考慮市場上的基礎(chǔ)認同。這種認同主要有兩個層面：一是市場上商業(yè)地產(chǎn)的實際租金水平，這是確定項目租金價格時必須參考的重要標準值之一；二是要在這一標準值的基礎(chǔ)上進一步分析并制定項目的租金價位，也就是項目的基價系統(tǒng)。具體來說，做任何項目的租金價格定位時，應(yīng)當考慮以下方面：同類項目租金水平、轉(zhuǎn)租金與轉(zhuǎn)讓費、流水額、支付方式、門檻、當?shù)厣虡I(yè)特性等。1.同類項目租金水平在確定項目的租金價格時，首先要考慮的是同類項目的租金水平。比如，某項目在臨街的位置

4、有一排門市房，要想確定這批門市房一天一平方米的租金價格，首先要做的就是要對項目周邊區(qū)域或位置類似的其他臨街門市房進行系統(tǒng)調(diào)研。通過調(diào)研可能得出一個波浪式價格區(qū)間，這時就可以基本確定同類區(qū)域門市房的價格區(qū)間?；咀饨饏^(qū)間確定后，就能夠確保項目在制定基礎(chǔ)租金計價時不會出現(xiàn)大的偏差。如果商業(yè)地產(chǎn)項目認為與其他項目比起來，自身有特殊情況或獨特優(yōu)勢，比如投入成本更高、屬于新型商業(yè)物業(yè)或者是按照市場調(diào)研得出的區(qū)間定價項目投資的回報率就會很低等，所以想要將價格定得更高，在這種情況下就要考慮更多因素。2.轉(zhuǎn)租金與轉(zhuǎn)讓費轉(zhuǎn)租金與轉(zhuǎn)讓費的概念轉(zhuǎn)租金。按照基本的商業(yè)規(guī)律，任何區(qū)域、商鋪、市場普遍處于經(jīng)營良好的狀態(tài)，

5、經(jīng)營商戶普遍盈利時，轉(zhuǎn)讓后的租金必然要比原始租金高。因為前任經(jīng)營者基于后續(xù)經(jīng)營者接手之后能夠盈利的情況，通常會在原始租金的基礎(chǔ)上加上一定的差價再轉(zhuǎn)租出去，這個轉(zhuǎn)租后的租金價格就叫做轉(zhuǎn)租金。轉(zhuǎn)讓費。所謂轉(zhuǎn)讓費，是指轉(zhuǎn)讓某種權(quán)利時一次性收取的好處費，體現(xiàn)的是一種市場供需的不平衡。在市場上對某個項目的商鋪不斷出現(xiàn)轉(zhuǎn)租需求時，前任經(jīng)營者就會選擇轉(zhuǎn)讓鋪位的租賃權(quán)力，接手者向前任經(jīng)營者支付一定的轉(zhuǎn)讓費后，就可以擁有該商鋪的租賃權(quán)力。當某一區(qū)域商鋪供應(yīng)比較少，而經(jīng)營客戶對商鋪的需求又不斷增加時，就會造成供需不平衡，這時供應(yīng)方就會提出一些額外附加價值要求，這就是轉(zhuǎn)租金差價和轉(zhuǎn)讓費出現(xiàn)的原因。轉(zhuǎn)租金的確定經(jīng)營者

6、在轉(zhuǎn)租商鋪時總想以較高的價格轉(zhuǎn)租出去，但是轉(zhuǎn)租金的拉高程度是有“度”的，必須要在商鋪所在區(qū)域經(jīng)營商戶所能承受的范圍之內(nèi)，否則經(jīng)營商戶就不會承租?；谶@一原因，在確定轉(zhuǎn)租金時必須要進行區(qū)域內(nèi)類似商鋪租金價格的調(diào)研，確定轉(zhuǎn)租金的合理價格水平。對此，必須要認清以下兩點：第一，轉(zhuǎn)租金價格水平是以區(qū)間方式存在的，這與租金調(diào)研的結(jié)果類似；第二，要想把轉(zhuǎn)租金價格水平的區(qū)間精確到最準確的范圍就要辨?zhèn)?。在商業(yè)地產(chǎn)租賃市場，經(jīng)常會有漫天要價的現(xiàn)象，因此首先要考慮這一價格是否發(fā)生過真實的交易行為。租金價格確定的原則靜態(tài)的市場租金現(xiàn)狀調(diào)研。經(jīng)過對同類項目租金水平和轉(zhuǎn)租金水平調(diào)研后，會得到租金水平區(qū)間、轉(zhuǎn)租金水平區(qū)間兩

7、組數(shù)據(jù)。這兩組數(shù)據(jù)都是真實的，都有市場交易記錄和客戶需求，都是項目確定租金基價的重要參考值。為了進一步鎖定客觀價格區(qū)間，首先要清楚商鋪是要租賃給經(jīng)營商戶，因此要獲得經(jīng)營商戶的認可，進行靜態(tài)的市場租金現(xiàn)狀調(diào)研，其中既包括租金的價格水平，又包括轉(zhuǎn)租金的價格水平。項目價值最大化和市場主流接受程度的結(jié)合。一般來說，同類項目租金水平區(qū)間確定后，項目工作人員都會先按較高的價格對自身項目的租金價格做出假設(shè)。按照開發(fā)商的常規(guī)心理，項目的租金價格確定后，如果市場上的商戶普遍都能接受，說明這個價格偏低，沒有將項目價值最大化。因此，項目租金價格確定的原則是既能夠?qū)崿F(xiàn)項目商業(yè)價值最大化，又恰恰是市場能夠接受的較高的主

8、流水平，要達到二者的完美結(jié)合。如果偏于其中任一方面，就說明租金價格確定得不成功。租金價格認可度調(diào)研在確定租金體系時，商業(yè)地產(chǎn)項目往往會使用轉(zhuǎn)租金價格水平進行項目租金價格市場認可度調(diào)研。也就是假設(shè)項目按照市場上的轉(zhuǎn)租金水平出租，以此征求商戶的意見。在租金價格認可度訪談中，從商戶的心理角度出發(fā)，他們希望價格越低越好，所以有時商戶表面上說“太貴了”，其實心里卻覺得這個價格剛剛好，這就是商戶普遍的心理。因此，在調(diào)查商戶對租金價格的認可度時，要掌握一些小技巧：技巧一：要對商戶進行一種引導(dǎo)，而不是單純的詢問。假設(shè)項目工作人員問經(jīng)營商戶：“這個門市房是整個項目中最好的位置，如果一天一平方米租金10元，你會考

9、慮嗎？”經(jīng)營商戶這時可能會說：“你這10塊錢的價格是天價，市面上根本就沒有這個價格?！睂嶋H上，經(jīng)營商戶很可能是想壓低項目工作人員對市場的期望值，讓工作人員接受一個較低的價格預(yù)期。針對這種情況，項目工作人員之前就要通過對市場上租金和轉(zhuǎn)租金價格水平的調(diào)研，對自身項目有一個客觀判斷，可以告訴客戶：“這個不可能，某某街上某某門市房現(xiàn)在就是一天一平米10元錢的價格，而且是剛剛轉(zhuǎn)租出去的，人家現(xiàn)在正做服裝生意，做得挺好的?！碑敼ぷ魅藛T將這種實際的認知轉(zhuǎn)達到位后，受訪商戶就會發(fā)現(xiàn)工作人員對市場情況是了解的，這樣雙方就不用再采取壓低對方心理預(yù)期的方法，而是可以按照真實情況溝通。通過這種方式，已經(jīng)讓經(jīng)營者把一天

10、10元/平方米的項目與自身的項目放在一個心理層面對比，但對方對新項目的價值還不認可。這時就可以對經(jīng)營者繼續(xù)引導(dǎo)：“您說得沒錯，那個項目開始租金是5元，經(jīng)營了幾年現(xiàn)在漲到10元了。是這樣的，我們這個雖然是新項目，但是位置比他們好，檔次也比他們更高”如果經(jīng)營者還是不認可，就可以試探性地詢問：“你覺得我們租10元高了，那8元呢？”然后商戶就會說出他對一天8元/平方米的看法以此類推，最終就能獲取商戶的心理預(yù)期值。技巧二：要針對不同類別商戶進行訪談并做夠一定的基數(shù)。在項目租金價格認可度調(diào)研中，經(jīng)營商戶往往會有一些私心和偏激觀念，或者是根據(jù)自身實力有不同的承受力，所以對于個別商戶的訪談往往不能反映市場的真

11、實狀況。為了最大限度地避免這一問題，在對商戶的訪談中必須要做夠一定的基數(shù)，并且要囊括所有的商戶類別。通過這樣的訪談?wù){(diào)研，就能夠清楚地了解不同層次和不同實力的商戶對項目租金價格體系的認知，并以此鎖定幾個相應(yīng)的價格區(qū)間。項目基價系統(tǒng)的鎖定通過上述調(diào)研工作，項目工作人員獲取了市場上同類項目一手租金價格水平和轉(zhuǎn)租金價格水平，同時在與經(jīng)營商戶的訪談中得出了不同層次經(jīng)營者認可的項目租金水平，結(jié)合這三個區(qū)間基本上就能鎖定項目租金的基價系統(tǒng)?；鶅r系統(tǒng)區(qū)間值的確定。項目的基價系統(tǒng)往往是比較小的精確區(qū)間值，如果最后得出的區(qū)間跨度很大，幾乎就等于沒有得出結(jié)論。在鎖定精確區(qū)間時，首先通過一手租金和轉(zhuǎn)租金的對比，可以看

12、到兩者之間存在的差價，然后結(jié)合市場上訪談商戶的認同情況，就可以在一手租金和轉(zhuǎn)租金的差價中找到一個合理的中間值，這樣就能輕易地鎖定基價系統(tǒng)區(qū)間。基價系統(tǒng)是項目的均價系統(tǒng)?；鶅r系統(tǒng)鎖定后得到的是項目的均價，體現(xiàn)的是項目中所有商鋪租金價格的均值。假設(shè)項目的產(chǎn)品是臨街的門市房，那么各間商鋪依據(jù)其位置、鋪位面積、需求關(guān)系等不同情況，不可能所有商鋪都是同一價格，否則說明租金體系是有問題的。項目租金體系的具體制定項目租金基價系統(tǒng)鎖定后，要在這一均價體系的基礎(chǔ)上具體制定項目的一鋪一價或一區(qū)一價租金體系。同時，不同類別和不同規(guī)模的商業(yè)項目由于有不同的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，所以在制定租金體系時的思路也是不同的。簡單產(chǎn)品的租金

13、體系制定。有些項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較簡單，如可以將一排門市房各個商鋪依次編號為1、2、3、4、5，如果項目相鄰的是一條主街，那么頂頭的幾間商鋪的位置屬于最好的位置，中間的則屬于中等位置，后面的則是較差位置。如果項目的均價是一天5元/平方米，那么中間的商鋪基本上就可以定為5元/平方米，而位置較好的商鋪會定到67元/平方米，后面較差的則會定為34元/平方米。在此基礎(chǔ)上，再針對經(jīng)營商戶的品牌、實力和認同度進行摸底，當有初步意向的客戶前來談判時，通過試探和談判基本上就能鎖定所有鋪位的租金體系。一般來說，類似門市房這樣的簡單項目的定價系統(tǒng)是比較簡單的，基本上是三個價格檔次，然后再進行一些微調(diào)。復(fù)雜產(chǎn)品的租金

14、體系制定。某些大型集中性商業(yè)項目往往一層的面積就有數(shù)千甚至上萬平方米，并且項目內(nèi)部還有中庭和電梯等，對于這樣的大型商業(yè)項目來說，租金體系的制定更加復(fù)雜。這是因為大型商業(yè)地產(chǎn)項目的商鋪數(shù)量普遍較多，每個樓層劃分下來往往會有幾百個鋪位。假設(shè)項目的單層建筑面積是4000平方米，使用面積是2000平方米，每個標準鋪位的面積是20平方米，這樣每層的商鋪數(shù)量就是100個，并且必然有位置好壞的不同。但是，由于鋪位數(shù)量較多，很難為每個鋪位制定不同的價格，否則整個價格體系就太過混亂。要點提示大型商業(yè)地產(chǎn)項目單層租金體系制定的三個步驟： 通過前期的市場調(diào)研鎖定該平層的均價； 按照平面分割分類法確定各類鋪位的價格；

15、 根據(jù)市場上的差價關(guān)系進行理論租金的定位。因此，在制定大型商業(yè)地產(chǎn)項目租金體系時，要遵循以下步驟：第一步，依據(jù)前述方法，根據(jù)市場上同類產(chǎn)品相同樓層的一手租金和轉(zhuǎn)租金價格情況鎖定這兩個價格參照區(qū)間，然后再通過對有意向經(jīng)營的商戶的訪談，初步確定項目某一樓層的租金均價區(qū)間。第二步，依據(jù)這一樓層的均價系統(tǒng)確定各個鋪位的價格，其中一個最基本的方法就是要根據(jù)平面分割確定鋪位的具體租金價格。假設(shè)一個樓層有100個商鋪，首先要根據(jù)位置好壞不同劃分為幾個檔次，但是一般不會超過四個檔次。具體來說，一般電梯周邊、通道口、交叉口或大門口附近等位置較好的鋪位可以劃為A類，然后比照A類鋪位位置稍差但又不屬于很差位置的中等

16、鋪位可以劃分為B類，剩下的處于邊角等偏僻位置的鋪位則劃分C類。樓層的全部鋪位按照不同類別劃分完畢后，通常B類產(chǎn)品的價格就相當于整個樓層的均價，A類鋪位的價格高于均價，而C類的價格則低于均價。為了確定A類或C類鋪位相比樓層均價調(diào)整的幅度，首先可以以項目A類鋪位的預(yù)想價格與其他同類項目位置最好的鋪位價格做對比，如果同類項目能夠達到這一價格，就可以繼續(xù)通過商戶訪談?wù)髑笊虘魧@一價格的意見；如果其他項目都達不到這一價格，就說明這一價格基本上脫離了市場的真實情況。第三步，根據(jù)市場上的差價關(guān)系進行理論租金定位。所謂差價關(guān)系，是指市場上經(jīng)營商戶對于不同檔次鋪位價格差距的看法和認同度。比如，一個項目某一樓層的

17、鋪位每間是20平方米，A類鋪位和B類鋪位的租金差價是一天一平方米1.5元，那么兩個同等面積鋪位的月租金的差價是900元，年租金的差價是10800元。在調(diào)查經(jīng)營商戶對這兩類鋪位租金差價的認同時，如果所有商戶都說“一年就差這么點錢，那我要A類的，不要B類的”，這就說明二者1.5元的價差太小，應(yīng)當進一步拉大差距。在拉大價差時，具體做法是樓層的基價不變并將A類鋪位的價格調(diào)高，因為在調(diào)查中得出的結(jié)論是所有商戶都傾向于A類鋪位。運用這種方法，通過不斷微調(diào)就可以將不同類別的鋪位基價確定下來，這時整個樓層的租金價格體系就達到了可執(zhí)行的水平。一般來說，鋪位的價格不可能做到每個鋪位都有一個不同的價格，否則各個鋪位

18、之間的差價關(guān)系會很大。因此，常規(guī)的做法是按照鋪位類別定價，每個平層只要能夠確定各個檔次鋪位的價格，基本上就可以對外公布并進行招商。在實際操作中，整個項目租金體系的制定是一個不斷模擬、預(yù)想，然后進行市場認同調(diào)研的確定并進行相應(yīng)微調(diào)的過程，其中原始租金、轉(zhuǎn)租金在其中具有決定性的參考價值。此外，還有一些因素也會影響到項目的租金價格定位，比如商鋪的轉(zhuǎn)讓費等。一般來說，轉(zhuǎn)租金差價和轉(zhuǎn)讓費這兩個因素的指向是相同的，也就是說轉(zhuǎn)租金差價和轉(zhuǎn)讓費越高，項目的租金水平定價就可以隨之上調(diào)，但具體的調(diào)整程度必須要得到市場的認可并不斷進行微調(diào)。3.流水額在確定商業(yè)地產(chǎn)租金價格應(yīng)考慮的要素中，流水額是一個比較復(fù)雜的要素，

19、因為在流水額分析中要對經(jīng)營商戶進行一個財務(wù)估算。通過流水額的分析可以得出商戶一年的純利潤（如果是毛利潤還要扣除相關(guān)成本），簡言之通過這種投入產(chǎn)出比分析就能夠知道商戶一年的盈利，這就是商鋪租金定價的上限；一旦房租超過了商戶的利潤，商戶就不會租賃這就是流水額在租金定價中的參考作用和使用技巧。許多項目在確定租金時設(shè)想了一個很高的價格，但通過訪談后發(fā)現(xiàn)商戶的流水額和凈利潤普遍較低；或者是項目確定的租金很低，但商戶的流水額和凈利潤卻很高，這兩種情況下都需要調(diào)低或調(diào)高租金水平。事實上，無論項目工作人員是否進行流水額和租金價格關(guān)系分析，經(jīng)營商戶都會估算租賃經(jīng)營后的流水額、凈利潤和房租的關(guān)系，一旦發(fā)現(xiàn)不賺錢，

20、就不會選擇租賃該商鋪。4.支付方式在支付方式的分析中有一個小技巧，即支付方式的門檻降得越低，租金單價就可以適當?shù)卦较蛏咸嵘?。例如，如果一間商鋪的單價是一天3元/平方米，經(jīng)計算向經(jīng)營商戶一次性收取的年租金是3萬元。如果改為一次性收取半年的租金，在同等價格下就應(yīng)當收取1.5萬元。在這種情況下就可以把租金單價漲到一天4元/平方米，這時一年的租金就是4萬元，半年的租金是2萬元。這時客戶就會覺得“1.5萬元和2萬元也沒太大差別”，因此普遍能夠接受。這就是說支付方式也從一定程度上決定了租金價格的上漲和下調(diào)，通常情況下，一次性收取租金的周期越長，租金單價就會越低；反之，周期越短，租金就會越高。因為經(jīng)營商戶在

21、經(jīng)營過程中必須保持一定的流動資金用于周轉(zhuǎn)，如果將過多資金都交付房租就會影響日常經(jīng)營和周轉(zhuǎn)。所以，一次性向商戶收取的租金總額越低，商戶就越能夠承受，這就是支付方式對租金定價的影響作用。5.門檻門檻對租金定價的影響作用和支付方式類似。所謂門檻，是指在和整個主流商戶群體交談后發(fā)現(xiàn)，商戶能夠一次性交付的租金額度可能會集中在一個共同的區(qū)間，這就是租金定價的門檻。因此，在確定項目租金單價和支付方式時必須考慮不能超過商戶能夠承受的門檻，一旦一次性支付的總款額度超出這個門檻，即使單價再便宜，后續(xù)的入市和招商工作也會很困難。6.當?shù)厣虡I(yè)特性不同地區(qū)和城市都有自身的商業(yè)特性，在項目租金定價過程中必須遵循當?shù)氐纳虡I(yè)

22、特性。如果想要推翻各地經(jīng)營商戶長期習(xí)慣和認可的商業(yè)特性，必須三思而后行。同時，如果不進行一些深入調(diào)研并與當?shù)乜蛻暨M行深入溝通，一般就很難理解這種商業(yè)特性。很多項目在制定租金體系時，總是習(xí)慣于遵循某一個常規(guī)和通用的基本公式，實際上從某種程度上可以說是一種類似于“瞎蒙瞎猜”的行為。而真正的租金體系則必須要基于市場上的真實情況，包括商戶承受力、認同度和當?shù)厣虡I(yè)特性等加以制定，這才是一種踏實、科學(xué)、有效的做法。事實上，不同地區(qū)、不同城市、不同區(qū)域和不同項目都有不同的商業(yè)特性、習(xí)性、追捧度和租金承受度，如果將某種固化的模式照搬和套用到所有項目上，最后結(jié)果往往會出現(xiàn)嚴重錯誤和損失。綜上所述，在項目租金價格

23、體系的制定中，要綜合考慮上述各種因素，并在此基礎(chǔ)上不斷進行微調(diào)，最后還要根據(jù)市場的認同、承受和意向進行試水和磨合的過程。二、初步確定各樓層租金均價確定商業(yè)地產(chǎn)項目某一平層的租金基價系統(tǒng)后，接下來就要確定各個樓層的租金均價。1.各樓層租金定價的基本方法在制定每一樓層的租金基價系統(tǒng)時，其基本的推理和論證過程大體類似，但就項目的整個租金價格體系制定而言，還要考慮層差關(guān)系和業(yè)態(tài)關(guān)系等要素。各樓層之間的層差分析多樓層項目在進行各樓層租金定價時，首先要考慮樓層和樓層之間的層差關(guān)系。所謂層差關(guān)系，是指各個樓層之間的價格對比關(guān)系。一般來說，由于受各地商業(yè)習(xí)慣等因素的影響，各個地區(qū)、城市乃至各個項目的層差關(guān)系都

24、不盡相同。同類項目各樓層租金價格現(xiàn)狀分析對市場上同類項目各樓層的租金價格現(xiàn)狀進行細致調(diào)查分析時必須要滿足一定的基數(shù)，并且要排除其中某些特殊因素的干擾，進而獲取真實有效的信息。比如，如果項目是一個高檔商場，就要針對所在城市所有類似的高檔商場展開調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容主要是各家商場各個樓層的租金價格水平，然后把所有商場的地下、一層、二層、三層等不同樓層的價格進行排列對比，對比完成后各個樓層的價格水平都會呈現(xiàn)出一條波浪形的價格曲線。一般情況下，這條價格曲線會擁有共同的區(qū)間，往往要去掉其中的最高和最低值，最后取平均值。正常來說，要參考的是市場上同類項目同樓層的主流租金水平，對于某個樓層價格曲線中的最高值和最低

25、值，要具體分析其中是否有一些特殊因素。在將這些特殊情況摒棄后，就能夠得到主流的均值，這才是相應(yīng)樓層租金定價時可參考的價格。各樓層相同業(yè)態(tài)的租金價格分析通過上述推理，基本上初步確定了各個平層的租金體系，但是這并不等于完全確定了整個項目各層的租金，還要考慮各個樓層的業(yè)態(tài)關(guān)系。不同的業(yè)態(tài)對同一個樓層的租金價格的影響是不同的，盡管項目的產(chǎn)品不變，但它所針對的客戶群不同，很可能其價值就會發(fā)生變化。因此，在市場上各個樓層租金價格水平的基礎(chǔ)上，還要進一步考慮各個樓層的業(yè)態(tài)關(guān)系、相同業(yè)態(tài)的租金價格水平，分析市場上所有業(yè)態(tài)樓層的租金價格水平，進而得到該業(yè)態(tài)的租金價格曲線。需要注意的是，這時對于該業(yè)態(tài)租金價格的分

26、析就不限于某個樓層，而是要對所有經(jīng)營該業(yè)態(tài)的樓層進行調(diào)研。通過對業(yè)態(tài)租金價格曲線的分析，就可以得到主流的價格區(qū)間，并且發(fā)現(xiàn)其中的一些共性特征。根據(jù)基本的商業(yè)規(guī)律，同一業(yè)態(tài)放到不同的樓層和位置，往往會產(chǎn)生不同的價值。這時，對于一些特殊的情況就要加以摒棄，結(jié)合項目的具體情況，得出經(jīng)營商戶能夠承受的主流租金水平區(qū)間。然后，再根據(jù)自身項目情況，更加準確地確定同樓層同業(yè)態(tài)的主流租金水平。經(jīng)過上述層層分析、選擇和論證，最后就會針對各個樓層和相應(yīng)業(yè)態(tài)得出租金均價，這時整個項目各樓層的租金體系才是一個基本完整的體系。2.項目不同區(qū)域的租金定價方法整個項目的租金體系確定后，最終還要落實到項目不同區(qū)域的具體租金價

27、格上，大體來說，商業(yè)地產(chǎn)項目可以分為門市房和內(nèi)鋪兩個不同區(qū)域。外圍門市房對于任何商場而言，外圍的門市房都是一個相對獨立的租金體系。門市房根據(jù)位置不同，可能會有東南西北四個面向，一般來說緊鄰主干道的“主面”租金價格最貴，靠近次干道的側(cè)面位置會稍微便宜，而背面的商鋪可能最為便宜。在“一面一價”的主流價格基礎(chǔ)上，再根據(jù)同面向各個商鋪的位置好差進行租金價格的微調(diào)。內(nèi)鋪內(nèi)鋪的租金價格體系一般是按照平層定價，所以每一平層應(yīng)當有一個基價系統(tǒng)，然后再按照類別確定各類鋪位的租金價格。在這個過程中，應(yīng)當掌握一個小技巧：通常來說，商場的一層只有A、B兩個類別，而二層以上則有A、B、C三個類別，這是由商場的建筑模式?jīng)Q

28、定的。商場一層一般都會有東南西北幾個面，每個面都會設(shè)置入口，包括主入口和次入口等，這樣一層的許多鋪位都屬于A類，比如靠近東南西北四個入口、靠近中庭、靠近觀光梯或滾梯等的鋪位；A類篩選完以后，很少會剩下所謂的邊角和死角區(qū)域，所以剩下的鋪位全部歸為B類，這一點是由一樓特殊的交通動線決定的。而二層和二層以上，往往會出現(xiàn)一些真正意義上的邊角位置或被墻體遮擋較多的鋪位，這些位置較差的鋪位就可以歸為C類。因此，在實際操作中，很可能項目一樓有兩種價位，而二層及二層以上的租金則有三種價位。3.配套服務(wù)類業(yè)態(tài)的租金定價按照目前的商業(yè)規(guī)律和常規(guī)做法，商場的主要業(yè)態(tài)可以分為銷售產(chǎn)品類和配套服務(wù)類兩大類，這兩種業(yè)態(tài)有

29、不同的租金體系。所謂銷售產(chǎn)品類業(yè)態(tài)，是指男裝、女裝、小商品、家電等以產(chǎn)品銷售為主要經(jīng)營內(nèi)容的業(yè)態(tài)。前述分析主要是針對這種業(yè)態(tài)進行租金體系制定；而商場的頂層一般會放置電玩、餐飲、兒童游樂園等配套服務(wù)類業(yè)態(tài)，其經(jīng)營內(nèi)容主要是為所有消費者和商戶提供各類服務(wù)，針對這種業(yè)態(tài)制定租金體系時不能照搬銷售產(chǎn)品類業(yè)態(tài)的租金體系制定方法。銷售產(chǎn)品類的商鋪單元一般較小，即使各個樓層之間的租金單價各不相同，但整體的年租金水平相差不大。而頂層的配套服務(wù)類項目普遍面積較大，很少有商戶能夠租得起，或者即使有商戶租得起也會覺得價格太高。因此，對于這種特殊業(yè)態(tài)要采取特殊的處理方法。對于項目操作方來說，如果按照配套服務(wù)類業(yè)態(tài)租金水平出租難免會感覺投入產(chǎn)出比過低，為了提高租金收益，可以采用一些其他變通方式。流水扣點模式許多項目對電玩、餐飲、兒