房地產投資分析

1、主講：王雄,第一章 房地產投資分析中的基本問題,第一節(jié) 房地產投資概述 1.1.1、房地產投資的涵義 投資的概念 投資（Investment）是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。一定資源可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源 投資主體：（政府、企業(yè)或個人） 投資組成 預期的投資目的 一定的操作方式和手段 房地產投資的概念 房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。,1.1.2、房地產投資的類型,1.從房地產投資形式來說，分為直接投資和間接投資兩類 直接投資 房地產直接投資是指投資者

2、直接參與房地產開發(fā)或者購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。 商品房開發(fā) 房地產開發(fā)投資 土地開發(fā)投資 房地產置業(yè)投資 間接投資 購買房地產開發(fā)投資企業(yè)的債券，股票（企業(yè)通過資本市場直 接融資） 投資于房地產投資信托基金（以共同基金的方式購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的一種投資，企業(yè)只是一個投資代理作用） 購買住房抵押貸款證券（將機構所持有個人住房抵押貸款證券化出售）,2.按投資的用途來劃分 地產投資 住宅地產投資 商業(yè)地產投資 工業(yè)房地產投資 3. 從房地產投資經營方式來劃分 出售型投資 出租型 混合型,1.1.3 房地產投資的目的,

3、房地產投資是將投入房地產開發(fā)、經營、管理和服務中，以期獲得較高收益的一種經濟活動。這些未來收益具體包括：現金流量收益、避稅收入、銷售收益等。 1.現金流量收益 2.避稅收入 1）房地產投資避稅收入原理分析 2）房地產投資避稅收入 原理： 房地產的避稅收入是指因為提取房地產折舊而降低納稅基數給投資者帶來的收益。它是一種間接收益。房地產投資的所得稅是以凈經營收入扣除貸款利息、建筑物折舊后的應納稅收入為基數乘以稅率征收。 途徑： A.擴大房地產投資規(guī)模 B.爭取加速折舊 C.操縱應納稅所得額 D.控制開始獲利年度 E.銷售收益,1.1.4、房地產投資的特性,1.位置的固定性 對投資者而言，應注意以下

4、幾點： A.選擇房地產區(qū)位時，在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。 B.在未來必須有增值潛力 C.必須重視房地產項目所處區(qū)位的變化情況。 2.壽命周期長 3.適應性 4.個別性 5.政策影響性 6.對專業(yè)管理的依賴性 7.相互影響性 8.房地產投資的巨額性 9.房地產投資的風險性 10.房地產投資的保值與增值性,第二節(jié) 房地產投資分析概述,1.2.1、 為什么要進行房地產投資分析 房地產投資的形式多種多樣，所有的投資都涉及到房地產投資的決策的問題。 1.2.2、 房地產投資分析的任務 1.為投資者提供投資方向 2.為投資者提供運作方式 3.為投資者預測投資收益 4.為

5、投資者描述風險及提供避險方法,1.2.3 房地產投資分析的內容 1.市場分析 2.區(qū)位條件分析 3.基礎數據估算分析 4.財務分析 5.不確定性分析 6.風險分析 7.決策分析（方案比選分析）,1.2.4 房地產投資項目的可行性分析與投資分析、項目評估的不同,1.可行性分析與投資分析的不同 房地產投資分析，是指在房地產投資活動的前期，投資者運用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調查投資項目的各法各方制約因素，對所有可能投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。 可行性分析是在投資決策前，對項目在技術上、經濟上、工程的可行性進行論證、演技、評價的分析過程。其主

6、要目的和任務是要明確是否值得投資于這個項目，即目標項目在技術是否先進、實用可靠、經濟上是否合理，財務上是否盈利，并通過具體指標進行評價和判斷。 面對市場上眾多的投資機會，通過可行性分析，可能會找出多個可行方案。由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行的方案中，通過收益、時間、風險的排序找出一個方案作為投資者最貨選擇，也就是說，房地產托子分析關系的是多個預選方案中選擇最適合投資者目的的一個方案。可行性分析從概念上來說是投資分析中的一個重要階段。,2.可行性分析的內容 1）投資機會后研究 2）初步可行性研究 3）詳細可行性研究 3.可行性分析與項目評估的不同 1）行為主題不同 2）立足點不同

7、3）所起的作用不同 4）所處的階段不同 4.可行性分析應注意的問題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角 3）投資決策的結論首先取決于市場分析的結果,第三節(jié)房地產投資分析中常用的基本概念,資金投入的時間不同，或者產生收益的時間不同，對項目的投資價值的影響也不同。因此在進行房地產投資分析時，必須準確把握與之相關的投資價值、現金流量、投資與成本、財務杠桿和投資經濟效果評價指標。 1.3.1、投資價值 投資價值是預期的未來的收益。與投資價值相關的概念有下幾個： A.交易價格 B.最可能銷售的價格 C.市場價格 D.交易區(qū)間 在這個問題上還必須注意投資價值和市場價值是不同的。 投資價

8、值是基于投資者個人需要或意愿，對該物業(yè)所估計的價值或作出的評價，而該物業(yè)的市場價值是該物業(yè)對于一個典型投資者的經濟價值。,1.3.2、關于現金流量,把某一項活動作為一個獨立的系統(tǒng)， 把各個時間點上的實際發(fā)生的這種資金流入或流出叫作現金流量。 現金流量相關概念 從房地產投資項目分析的角度來看，現金流量是指由于房地產投資項目實施而引起的資金收支的改變量。 現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量 現金流入量：現金的收入稱為先進流入，相應的數額稱為現金流入量； 現金流出量：資金的支出稱為現金流出，相應的數額稱為現金流出量； 凈現金流量：指某一時點上的正現金流量與負現金流量的代數和。 現金流量圖

9、是用以反映項目在計算期內流入和流出的現金活動的簡化圖示。它直觀地反映了現金流量與時間的關系。它是協助投資分析人員進行復利計算和投資分析的有效工具。 現金流量表是將項目在計算期內的現金流入與流出按發(fā)生的時間列入相應時間的一種表格。 開發(fā)后出售房地產項目時的現金流量 開發(fā)后持有房地產項目時的現金流量 4置業(yè)也投資項目的現金流量,1.3.3、投資與成本,1.廣義投資與成本的概念 1）投資 廣義的投資是指人們的一種有目的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。 2)成本 成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。 投資分析中所使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本

10、概念不完全相同，主要表現在兩方面： 其一，財務會計中的成本是對生產經營活動實際發(fā)生費用的記錄； 其二，在投資分析中，根據分析計算的需要還要列入一些財務會計中沒有的概念（如機會成本、沉沒成本、不可預見費等） 這些成本的經濟含義及成本中所包含的內容與財務會計中的成本不完全一樣。 2.房地產投資分析中的投資與成本 房地產開發(fā)經營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產活動有較大的差異。,1.3.4、財務杠桿,房地產開發(fā)投資的角度來說，投資的巨額性，開發(fā)周期長使其必須借助金融機構的支持，利用財務杠桿達到擴大收益和使資金銜接良好。 1.抵押貸款 一般說來，抵押貸款的利率大致可分為兩大類：一類是固定利率，另一類

11、是可調利率。在如今利率波動比較頻繁的情況下，浮動利率的應用越來越廣泛。但是在短期內對利率可以按固定利率對待。 1）抵押常數（對應年金現值系數） 概念：每一元貸款的每月或每年的回收額定義為抵押常數。,2）抵押貸款還本付息額 3）抵押貸款余額 4）本息分期嘗付的計算 2.財務杠桿的作用 1）財務杠桿的正向作用 2）財務杠桿的負向作用 1.3.5 關于其他投資經濟效果評價指標 1.投資回收與投資回報 2.收益率,復習思考題,1.同等數額、相同年利率的兩筆貸款，都要求在20年內分欺攤還。其中一筆為平均按月攤還，另一筆為平均按年攤還。問： （1）按年償還額，是按月嘗還款額的12倍嗎？為什么？ （2）在2

12、0年償還期內，兩筆貸款的總計利息是否相等？請解釋。 2.房地產投資分析中的投資與成本和一般項目的投資與成本有何不同？ 3.什么是全部投資收益率？什么是權益投資收益率？ 4.某投資者擬用200萬元購買300M2的寫字間進行出租。初始自由資金投入為80萬元，余下資金向銀行貸款。經過談判，銀行同意為其提供年利率為10%、期限為10年、按年等額還本付息的120萬貸款。根據以上資料，請你為該投資者作一個5年內的貸款分期償付計劃。 5.某家庭購房抵押貸款10萬元，貸款年利率為5%，貸款期限為15年，采用按月等額還本付息方式還款。計算該家庭的月償還額。然后，假設該家庭已按月等額償還了5年，計算該家庭的貸款余

13、額。 6.某家庭預計今后15年內月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大貸款申請額是多少萬元？,第二章 房地產市場分析,2.1 房地產市場的一般問題 2.2 房地產市場分析 2.3房地產市場調查的方法與程序 2.4 房地產市場預測的種類與方法 2.5 市場分析應用舉例,2.1 房地產市場的一般問題,2.1.1 房地產市場的特征 1.房地產市場是信息部充分的市場 2.房地產市場的區(qū)域性強 3.房地產市場產品的異質性 4.地產市場的壟斷性 5.房地產市場是房地產權益的交易市場 6.房地產市場對商品的短期供求變化

14、反應不靈敏,2.1.2 房地產市場的效率,市場效率內涵：市場傳遞產品和價格的信息的功能 1.房地產市場低效率的原因 1）交易物的獨立性 2）產品的異質性 3）交易過程的較為復雜 4）尋找成交伙伴有較大難度 5）有關房地產市場的價格的刊物較少 2.市場的低效率與投資機會,2.1.3 房地產市場的分類,1.按房地產用途劃分 1）居住物業(yè)市場 2）商業(yè)物業(yè)市場 3）工業(yè)物業(yè)市場 4）特殊物業(yè)市場 5）土地市場 2.按房地產購買者的目的劃分 1）房地產自用市場 2）房地產投資市場,3.按房地產權屬交易內容劃分,1）租賃市場 2）產權市場,2.2 房地產市場分析,2.2.1 房地產市場分析的必要性 房地

15、產項目的市場分析是在投資決策確定之前，調查市場強狂、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。 一、房地產投資決策需要市場分析 二、房地產經營管理需要市場分析 三、房地產價格策略的制定需要市場分析 2.2.2 房地產市場分析的限度 1.市場分析限制 1）費用限制 2）時間限制 3）技能限制 4）偏好限制,2.市場分析的程度,當市場分析的收益超過該分析所花費的成本時 市場分析才算核算的,2.2.3 房地產市場分析的內容,1.房地產投資環(huán)境的調查與預測 投資環(huán)境是指擬投資的地域在一定時期內所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的綜合 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經濟環(huán)境（宏

16、觀經濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務環(huán)境、資源環(huán)境） 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎設施環(huán)境,2.房地產市場狀況的調查與預測,1）各類物業(yè)供求關系、空置率、成交量、需求量、市場吸納能力和速度。 2）土地批租數量和用途分布等情況 3）房地產商品的銷售價格、租金和經營收入，低價、拆遷安置等情況 4）競爭性物業(yè)發(fā)展情況 5）各類房地產投資收益率和房地產開發(fā)利潤率 6）項目用地附近地區(qū)土地利用現狀等情況 7）市場購買者對房地產商品功能的要求情況,3.房地產項目在不同階段進行市場分析的要點,房地產市場分析的四個階段 1) 房地產項目定位階段 2）房地產項目推廣階段 3）房地產項目銷售階段 4）房地產項目三級市場調查分析,2.3房地產市場調查的方法與程序,2.3.1 房地產市場調查的方法 1.普查法 2.抽樣調查法 1）隨即抽樣法 2）非隨機抽樣方法 3.直接調查法 1）訪談調查 2）電話調查 3）郵函調查,4.間接調查法,1）觀察法 2）實驗法,2.3.2 房地產市場調查的程序,1.提出問題、確定調查的目的 1）探測性調查 2）描述性調查 3）因果性調查 4）預測性調查 2.決定收集資料的方法 1）關于資料的分類 2）第二手資料的來源 3）第一手資