商業(yè)地產(chǎn)之全程策劃研究

1、商業(yè)地產(chǎn)之全程策劃研究前期：項(xiàng)目顧問一. 市場調(diào)研：1.區(qū)域狀況調(diào)研：1.1 區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2 競爭者狀況調(diào)研1.3 市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/ 消費(fèi)習(xí)慣 / 消費(fèi)承受力等）1.4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估1.5 消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研2.目標(biāo)購買者調(diào)研2.1 消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)2.2 項(xiàng)目問題及機(jī)會調(diào)研2.3 購買能力調(diào)研3.品牌供應(yīng)商調(diào)研3.1 品牌類別細(xì)分3.2 品牌資料庫建立3.3 項(xiàng)目問題及機(jī)會調(diào)研3.4 租金承受能力調(diào)研二.項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目分析1 / 151.1 項(xiàng)目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析1.2 競爭者比較分析（問題及機(jī)會）2.項(xiàng)目定位2.1 項(xiàng)目品質(zhì)功能定位2.2 品牌形象定位3

2、.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議5.賣場區(qū)域分割三 .基本 vi （品牌視覺形象設(shè)計(jì)）包括基本元素：名稱 / 顏色 / 標(biāo)準(zhǔn)字 / 標(biāo)簽 / 吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊 / 招商廣告 / 銷售手冊 / 形象手冊 / 名片 / 禮品/ 信箋 / 服裝 / 店面形象等四.招商策略1.價(jià)格體系建立2.公開活動(dòng)及新聞配合3.媒介策略4.商業(yè)談判或推介會五.銷售策略1.價(jià)格體系建立2 / 152.公開活動(dòng)及新聞配合3.媒介策略4.商業(yè)談判或推介會費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）中期：招商及銷售代理一般代理a.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。b.傭金預(yù)算及支付b1 鋪位純出租形式

3、：1 至 5 年（含 5 年）的租約按 1.5 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；5 年以上的租約按2 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；10 年以上的租約按4 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；如果租約達(dá)到 20 年按 6 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。b1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按b1 中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50% 的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50% 的代理傭金。b2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。3

4、/ 15b2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以b1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。b2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以b1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以b1 中的計(jì)算

5、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額， 如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。b3 鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1% 的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。b3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付 50% 的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5% ），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5% ），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。b4 除 b1、b2、b3 外其他合作經(jīng)營的方式：項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建4 / 15筑面積

6、人民幣 1 元/ 平方米（建筑面積） 365 天12 個(gè)月 ”計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；1 至 5 年的合作期按 1 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；5 年以上的合作期按2 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。b4.1 除 b1、b2、b3 外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按b4 中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50% 的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50% 的代理傭金。b5 以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并

7、依法生效；其他合作經(jīng)營方式： 客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同， 并依法生效。b6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)， 如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同， 項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。非常代理根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。按照基本服務(wù)費(fèi) + 傭金形式支付費(fèi)用。傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。后期：項(xiàng)目營銷推廣顧問5 / 15服務(wù)內(nèi)容包括一.品牌形象完善二 .促銷策略以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。三 .開業(yè)策略開業(yè)活動(dòng)、開幕酒

8、會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。四 .公開策略借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。五.氣氛策略店內(nèi) / 店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)， 包括常規(guī)氣氛 / 季節(jié)節(jié)日氣氛 / 促銷等活動(dòng)氣氛。六 .服務(wù)策略服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。6 / 15七.管理策略導(dǎo)入 iso 質(zhì)量認(rèn)證。八.媒介策略全年媒介配合策略dm 等特殊媒介的運(yùn)用配合。費(fèi)用預(yù)算及支付顧問服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算， 按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)一、 商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)二、 商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)三、 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）策劃報(bào)告提

9、綱總 目 錄項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目綜合素質(zhì)營銷建議項(xiàng)目開發(fā)7 / 15價(jià)格策略廣告推廣策略銷售策略項(xiàng)目投資分析第一章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況（基礎(chǔ)技術(shù)資料）二、項(xiàng)目解析2.1 位置（東西南北的現(xiàn)狀圖片）2.2 配套（交通、銀行、餐飲、住宿等）三、項(xiàng)目 swot 分析3.1 優(yōu)勢3.2 劣勢3.3 機(jī)遇3.4 威脅35 本項(xiàng)目綜合評價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析中國最龐大的資料庫下載第二章項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目核心定位（綜合定位）及差異化建議二、項(xiàng)目檔次及功能定位三、項(xiàng)目形象定位31 項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分名稱8 / 15標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體3.2 延展及運(yùn)用部分工地環(huán)境包裝視覺建筑物主體工地圍墻主

10、路網(wǎng)及參觀路線環(huán)境綠化3.3 營銷中心包裝設(shè)計(jì)營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)營銷中心功能分區(qū)提示營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)營銷中心形象墻設(shè)計(jì)臺面設(shè)計(jì)展板設(shè)計(jì)營銷中心導(dǎo)視牌銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示銷售用品系列設(shè)計(jì)示范單位導(dǎo)視牌示范單位樣板房說明牌3.4 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)9 / 15辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)四、目標(biāo)客戶定位4.1 整體特征描述4.2 目標(biāo)客戶群細(xì)分4.3 目標(biāo)客戶群特征描述4.4 目標(biāo)客戶構(gòu)成比例4.5 目標(biāo)客戶生活方式描述五、價(jià)格定位項(xiàng)目售價(jià)5.1 項(xiàng)目售價(jià)測算方法的說明5.2 測算思路5.3 測算過程5.4 結(jié)果5.5 價(jià)格走勢控制5.6 銷售價(jià)格級差第三章項(xiàng)目綜合素質(zhì)

11、營銷建議一、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)及理念1.2 總體布局規(guī)劃建議10 / 151.3 單體布局規(guī)劃建議1.4 局部規(guī)劃建議1.5 道路和交通規(guī)劃建議二、環(huán)境景觀塑造建議2.1 地塊周邊景觀環(huán)境示意：2.2 項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)三、配套設(shè)施與功能建議3.1 項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查情況說明3.2 項(xiàng)目配套功能配置及安排3.3 公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：3.4 公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：四、分期開發(fā)4.1 分期開發(fā)思路4.2 首期開發(fā)思路4.3 開發(fā)強(qiáng)度五、 建筑風(fēng)格提示總體建筑風(fēng)格構(gòu)思建筑色彩計(jì)劃六 、室內(nèi)空間布局裝修概念提示6.1 室內(nèi)空

12、間布局提示11 / 156.2 公共空間主題選擇6.3 中庭廣場等景觀提示七、 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示7.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析7.2 項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想7.3 項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)綠化及園藝設(shè)計(jì)共享空間設(shè)計(jì)雕塑小品設(shè)計(jì)提示椅凳造型設(shè)計(jì)提示宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示八、 公共家具概念設(shè)計(jì)提示九 、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)十 、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)10.1 項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)10.2 背景音樂指導(dǎo)廣場音樂布置項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置12 / 15九、智能化系統(tǒng)指導(dǎo)意見十、 項(xiàng)目未來文化的指導(dǎo)業(yè)主與消費(fèi)者特征描述步行街文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)十一、物業(yè)管理和服務(wù)要點(diǎn)十二、物業(yè)裝修建議12.1 交付標(biāo)準(zhǔn)建議12.2 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議第四章項(xiàng)目開發(fā)與推廣策略一、項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)與步驟二、項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)第五章價(jià)格策略一、價(jià)格競爭力1.1 起價(jià)控制1.2 月供控制1.3 層差控制1.4 位置差控制二、價(jià)格的市場應(yīng)變策略三、價(jià)格走勢建議3.1 內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格3.2 入市價(jià)格3.3 價(jià)格升幅周期13 / 153.4 價(jià)格升幅比例3.5 價(jià)格技術(shù)調(diào)整3.6 價(jià)格變化市場反映及控制3.7 項(xiàng)目價(jià)格、銷售額配比表四、付款