2010某市高層物業(yè)項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.ppt

1、,xx市高層物業(yè)項(xiàng)目初步市場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告,專業(yè)決定高度 理性決定價(jià)值,目 錄,一、xx市房產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 二、xx市區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 三、xx市房產(chǎn)類型調(diào)查分析 四、項(xiàng)目周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 五、項(xiàng)目概況 六、項(xiàng)目分析 七、項(xiàng)目認(rèn)知,一、xx市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析,2003年xx社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) GDP為1870億元 社會(huì)消費(fèi)零售總額771億元 人均GDP2300美元 資料來(lái)源統(tǒng)計(jì)年鑒,2004年一季度xx房地產(chǎn)開發(fā)概況,數(shù)量：新開盤項(xiàng)目共計(jì)35個(gè)（包含亮相項(xiàng)目） 供應(yīng)總量約109.12萬(wàn) 類型： 小戶型住宅 商業(yè)物業(yè),區(qū) 域 分 布 狀 況,城西和郊區(qū)：（城西供應(yīng)體量最大） 城西房地產(chǎn)供給達(dá)

2、34.16萬(wàn)平米 城東和城南：（供給平淡） 但萬(wàn)科金色樂章、華潤(rùn)翡翠城二期等大盤 將在年內(nèi)引起城東樓市井噴 城北：（主要是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目） 金荷花、荷花金池、大正鞋都、億家天下 （籌備）等項(xiàng)目掀起了xx商業(yè)地產(chǎn)之革命。,環(huán) 域 分 布 狀 況,一環(huán)內(nèi)： 20% 一環(huán)到二環(huán)： 17% 二至三環(huán) ： 37% 三環(huán)外及郊區(qū)樓盤：26% 特征：樓市供應(yīng)量較為均勻，二環(huán) 到三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域,0304年度xx房地產(chǎn)小結(jié),2004年1-2月： 市區(qū)住宅供應(yīng)面積：45.64萬(wàn)平方米，同比減少24.6%，銷售面積： 106.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.49%，供應(yīng)缺口： 61萬(wàn)平方米+2003年的供應(yīng)缺

3、口=200萬(wàn)平方米 （約2萬(wàn)戶的需求缺口） 2003年：xx的城市住宅地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)， 拍賣土地：60%為舊城改造置換出來(lái)的土地 40%為新增土地 市區(qū)內(nèi)：住宅用地 商業(yè)用地 大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外,土地供應(yīng)錯(cuò)位,消 費(fèi) 者 研 究,降價(jià)敏感： 40%的消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)兩年內(nèi)，xx的房?jī)r(jià)將平和下降 60%認(rèn)為可能會(huì)上漲，上漲的平均幅度為10% 34.2%的人認(rèn)為不會(huì)因?yàn)闈q價(jià)而 沖動(dòng)購(gòu)房 44%的則處于觀望狀態(tài) 8.4%的會(huì)延后購(gòu)買 13.4%的會(huì)提前購(gòu)買,二、xx房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析,理想的居住地選擇比例 31.1購(gòu)房者選擇城西 27購(gòu)房者選擇城南 17.6購(gòu)房者選擇城東,購(gòu)房區(qū)域敏感性圖,城 西

4、區(qū) 域,市場(chǎng)表現(xiàn)：xx的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成為xx樓市的一大亮點(diǎn) 巨大的投放量在短時(shí)間內(nèi)就被市場(chǎng)消化了近80 原 因：城西的生活配套設(shè)施的日益完善，并且房?jī)r(jià)低于城南 房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)：城西二環(huán)至三環(huán)外住宅價(jià)格在3000元/左右浮動(dòng) 代表樓盤：向左向右、博瑞都市花園、楠極地等 元貝駕考2016科目四 元貝駕校網(wǎng),特別提示：3000元/左右的價(jià)格是目前市民的心理價(jià)位！,城 南 區(qū) 域,市場(chǎng)表現(xiàn)：人南南延線樓市發(fā)展迅速，但是由于大量土地手續(xù)辦理還 需要較長(zhǎng)的時(shí)間，新城南近年的開發(fā)量不會(huì)很大。所以城南的可供選擇的樓盤不多。城南的房?jī)r(jià)平在xx一直保持領(lǐng)先。但住房卻一直供不應(yīng)求。值得思考！ 原 因：由于成熟的城市配

5、套和高品質(zhì)的樓盤建筑，形成已久的居 住偏好，導(dǎo)致了區(qū)域房?jī)r(jià)的攀升和高價(jià)位。 房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)：城南的房?jī)r(jià)基本維持在3500元/這個(gè)價(jià)格線左右。 代表樓盤：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪裊銅、棕北國(guó)際等,城 東 區(qū) 域,市場(chǎng)表現(xiàn)：向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式。2004年，城東房?jī)r(jià)急劇上漲。東湖片區(qū)、建設(shè)路、望江路、蜀都大道是城東高價(jià)位樓盤的主要集中區(qū)，華潤(rùn)翡翠城和萬(wàn)科城市花園的開發(fā)，以及新加坡吉寶集團(tuán)的進(jìn)駐，使得城東的樓盤品質(zhì)得到大幅度提升。 原 因：稀缺的城市景觀使得目前越來(lái)越重視居住環(huán)境的市民所追逐的。 房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)：二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的樓盤價(jià)格普遍超過(guò)了3000元/ 代表樓盤：蜀都花園、萬(wàn)科城市花園、南府

6、錦、中海九眼橋項(xiàng)目、吉 寶粼江峰閣等,城 北 區(qū) 域,市場(chǎng)表現(xiàn)：城北的房?jī)r(jià)已有提升。城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是城北是目前離城區(qū)最近，房?jī)r(jià)最便宜，住宅性價(jià)比最高的區(qū)域。下半年萬(wàn)科金色花園的推出將會(huì)進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房?jī)r(jià)。 原 因：由于舊城改造、沙河整治，新的城市規(guī)劃，使得該區(qū)域的居住環(huán)境有很大的改善和提升，房?jī)r(jià)的上漲也是預(yù)期的事。 房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)：城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在2500元/3200元/左右，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。 代表樓盤： 前鋒項(xiàng)目、迪康銀色詩(shī)典、金荷花等 元貝駕考2016科目一 元貝駕校網(wǎng),典型項(xiàng)目解讀,玉林都市金岸 錦都一期 繽紛假日 水木光華

7、向左向右 華潤(rùn)翡翠城 蜀都花園,典型項(xiàng)目解讀之一 玉林都市金岸,玉林都市金岸 該項(xiàng)目是一棟位于xx市玉林小區(qū)玉林南街1號(hào)的小高層電梯公寓，總建面6.8萬(wàn)平方米，戶型面積38-180，價(jià)格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場(chǎng)、大型中心園林、大型活動(dòng)廣場(chǎng)、社區(qū)會(huì)所中心。 現(xiàn)代城市功能 時(shí)尚人文典范 出入便利 大型中心景觀園林,典型項(xiàng)目解讀之二 錦都一期,少城新天地 市中心大型風(fēng)尚建筑集群 錦都 近30萬(wàn)平方米市中心大型風(fēng)尚建筑集群。融合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，時(shí)尚與古典的雙重姿態(tài)。建筑xx時(shí)尚地標(biāo)、魅力生活排場(chǎng)。 位于城市中心，身處寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)堅(jiān)持人文地產(chǎn)理念，傳統(tǒng)文化與

8、現(xiàn)代城市的理解。 城市休閑地標(biāo)。匯聚一線休閑娛樂時(shí)尚?？罩性郝涫焦?、新派寫字樓、物色商 業(yè)廣場(chǎng)、咖啡館、俱樂部、會(huì)館、新潮娛樂及時(shí)尚風(fēng)情餐飲。 科目一考試 2016年科目一模擬考試,典型項(xiàng)目解讀之三 繽紛假日,中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑 樓高60米，建筑面積38000平方米。售價(jià)5000元/平方米 完善的功能布局和設(shè)備配套 商務(wù)生活的第三空間 純酒店式公寓,典型項(xiàng)目解讀之四 水木光華向左向右,精致/實(shí)用：3155平方米個(gè)性空間，真正實(shí)現(xiàn)都市實(shí)用主義 生態(tài)/成熟：水木光華13萬(wàn)平方米大社區(qū)，共享空中花園、森林泳池，色葉樹林、銀杏林等景觀配套，社區(qū)生活豐富多彩。 休閑/舒暢：超大面積陽(yáng)光泛會(huì)所，浪漫摘星

9、臺(tái)、乒乓球打拼場(chǎng)、完善周全。 舒適/人性：錦繡物管提供貼心服務(wù)，令你感受無(wú)比的優(yōu)越與舒適。 時(shí)尚/藝術(shù)：2萬(wàn)平方米風(fēng)情商業(yè)街，休閑設(shè)施、 娛樂配套、餐飲茶樓一應(yīng)俱全，展現(xiàn)時(shí)尚生活魅力。 潛力/良機(jī)：緊鄰西南財(cái)大，校園商機(jī)無(wú)限,典型項(xiàng)目解讀之五 華潤(rùn)翡翠城,項(xiàng)目總占地1245畝，總建筑面積近100萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)分5期開發(fā)。 項(xiàng)目整個(gè)地塊被一湖、兩河、三個(gè)公園層層環(huán)抱，風(fēng)水浩淼，人杰地靈，其中東湖水面面積185畝，東湖公園420畝，沙河公園200余畝，府河公園100余畝，是一塊難得的風(fēng)水寶地。 翡翠城一期北靠東湖公園，西鄰府河，南接華潤(rùn)大道。凈用地占地104畝，住宅建筑面積12萬(wàn)多平米，會(huì)所面積21

10、00平米，商業(yè)建筑面積2500平米，總戶數(shù)983戶，設(shè)計(jì)有556個(gè)停車位。售價(jià)在 3600元/平方米左右。 來(lái)自中國(guó)最大的資料庫(kù)下載,典型項(xiàng)目解讀之六 蜀都花園,xx市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團(tuán)“蜀都花園”，總占地156畝，總建筑面積38萬(wàn)平方米。與澳大利亞的貝爾高林、英國(guó)的威格斯及上海同策等合作方的強(qiáng)強(qiáng)連手使得蜀都花園這個(gè)房產(chǎn)更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 低價(jià)位掀起高層電梯公寓的價(jià)格風(fēng)暴 配套設(shè)施完備，以MALL的形式出現(xiàn),三、xx房地產(chǎn)分類調(diào)查分析,特征：百花齊放 百家爭(zhēng)鳴 （ xx的房地產(chǎn)開發(fā)在表現(xiàn)出極大的兼容性和包容性。各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)都受到追捧。） 類型：商業(yè)VS住宅 投資VS自用 （各種業(yè)態(tài)的

11、地產(chǎn)項(xiàng)目，多種方式的下單模式，共同構(gòu)建了xx地產(chǎn)的繁榮?。?目標(biāo)：知己知彼 百戰(zhàn)不殆 （本節(jié)單獨(dú)對(duì)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)分析，以期對(duì)“維多利亞花園” 提供市場(chǎng)考證?。?類 型 分 析,別 墅多數(shù)人擁有的居住理想，少數(shù)人擁有的詩(shī)意棲居 小 戶 型“靈動(dòng)空間，自由世界”，繁榮之下暗流涌動(dòng) 多層住宅“很生活，很xx”，當(dāng)前xx市民的住家首選 電梯公寓“高層維新”，代言都市居住的時(shí)代正在來(lái)臨 （注：本報(bào)告在解構(gòu)分析中對(duì)高層、小高層電梯公寓將作重點(diǎn)解析）,類型解析之 別墅篇,區(qū)域：城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊 城市別墅區(qū)域 南延線、牧馬山、溫江光華大道、龍泉、大豐、新津 近郊別墅區(qū)域 崇州白塔湖、崇州

12、街子鎮(zhèn)、青城山 遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域,類型解析之 小戶型篇,分布區(qū)域：一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中 有少量的小戶型分布在城北和城南的一環(huán)和二環(huán)之間 城南又是小戶型的集中區(qū)域 代表項(xiàng)目：SOHO沸城、花樣年華、單人房雙人床、新城市廣場(chǎng)、西岸蒂景、 現(xiàn)代城、凱悅新城等 （目前高校小戶型開發(fā)熱潮正在興起，其銷售狀況都比較良好） 價(jià)格表現(xiàn)：小戶型的價(jià)格一般在3000元/平方米以上 破 題： 小戶型供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，小戶型物業(yè)正逐步走向飽和。 值得開發(fā)商警惕！,2002年的小戶型的銷售率基本在95%以上 2003年上半年的銷售率只達(dá)到了85%左右,類型解析之多層住宅篇,區(qū) 域 分 析 城東：集中在建設(shè)路八里小

13、區(qū)、成龍路東湖兩個(gè)片區(qū)。 萬(wàn)科、靜居嘉苑、翰林花園、香江花園等樓盤都將陸續(xù)推出。 城南：集中到人南延線三環(huán)路以外區(qū)域 心怡房產(chǎn)、深長(zhǎng)城、遠(yuǎn)大等大盤將是城南多層住宅的主要供應(yīng)商。 城西：集中于二環(huán)路至三環(huán)之間，光華片區(qū)、外雙楠、金沙等區(qū)域 博瑞地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、中房地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)銜區(qū)域的多層之舞！ 城北：駟馬橋片區(qū)和人民北路片區(qū)有望成為市場(chǎng)供求最旺盛的區(qū)域。,多層住宅市場(chǎng)破題,xx市民的居住習(xí)慣，決定了多層是xx市民的良好選擇。所以xx的開發(fā)商多以多層住宅為產(chǎn)品選擇。 多層產(chǎn)品的海量入市，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，賦予住宅概念和含義是測(cè)試開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)應(yīng)變能力的有效因素。 川西名居、歐式風(fēng)格、院子、閣樓無(wú)數(shù)的居

14、住樣式成為多層住宅冠冕的外衣！引導(dǎo)居住風(fēng)向的同時(shí)，為xx住宅的發(fā)展帶來(lái)革新的氣息！ 大型多層住宅社區(qū)，成為居住組團(tuán)的構(gòu)成因子。而居住大盤的外移開發(fā)也正成為xx多層住宅開發(fā)的一個(gè)趨勢(shì)！ 一切便應(yīng)起了 居住郊區(qū)化！ 關(guān)鍵詞：大盤、外移開發(fā)、居住郊區(qū)化,類型解析之多層 電梯公寓篇,區(qū) 域 分 析 城中：享受城市，交通便捷！ （主要集中在府南河沿岸及城區(qū)主要街道上 ，價(jià)格在35004000元/平方米 ） 城南 ：置業(yè)首選 ，身份的名片！ （分布區(qū)域玉林、新棕樹片區(qū)、桐梓林以及南延線，價(jià)格在 3400元/平方米以上） 城西：環(huán)境制勝！ （金沙片區(qū)、光華片區(qū)，外雙楠 為主要區(qū)域，價(jià)格在3000元/平方米以

15、上） 城東：逐漸形成氣候，充分享受河景！ （玉雙路沿線、蜀都大道沿線及川大九眼橋，交通便捷，沿線新項(xiàng)目不少都是電梯公寓 。價(jià)格在不斷上漲，目前在3200元/平方米） 城北：價(jià)格取悅居民！ （駟馬橋片區(qū)、人民北路片區(qū)是電梯公寓出現(xiàn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ，價(jià)格在2900元/平方米以上）,電梯公寓破題之法,xx正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮！電梯公寓在xx已經(jīng)度過(guò)其“冰河季”，市民的購(gòu)買熱情被電梯公寓的“高瞻遠(yuǎn)矚”所調(diào)動(dòng)！因此，開發(fā)商開始對(duì)電梯公寓的開發(fā)情有獨(dú)鐘！ 市中心的高層項(xiàng)目開發(fā)，寫字樓、住宅、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓等是主要的物業(yè)類型。而xx的高層建筑主要集中與城市中心區(qū)域！ 城市中心區(qū)域的高層住宅開發(fā)主要是

16、小戶型項(xiàng)目，其中的代表作為：長(zhǎng)富新城、時(shí)代錦江等項(xiàng)目！ xx二環(huán)路以外的高層項(xiàng)目主要是居住性項(xiàng)目，但就目前的市場(chǎng)狀況看，xx在二環(huán)路以外的高層住宅開發(fā)項(xiàng)目還不多。 本項(xiàng)目正可以填補(bǔ)市場(chǎng)空白，是否可以旗開得勝，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)！,四、項(xiàng)目周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,玉林都市金岸 凱萊帝景 國(guó)際花園 羅浮世家二期 棕北國(guó)際 水漪裊銅,玉林都市金岸,玉林都市金岸 該項(xiàng)目是一棟位于xx市玉林小區(qū)玉林南街1號(hào)的小高層電梯公寓，總建面6.8萬(wàn)平方米，戶型面積38-180，價(jià)格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場(chǎng)、大型中心園林、大型活動(dòng)廣場(chǎng)、社區(qū)會(huì)所中心。 現(xiàn)代城市功能 時(shí)尚人文典范

17、出入便利 擁有大型中心景觀園林,凱萊帝景,建筑設(shè)計(jì)既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。 地址：xx市人民南路四段桐祥林北路44號(hào) 規(guī)劃占地面積：20001 綠化率：30 總建筑面積：108888平方米 主力戶型面積：138.61平方米-304平方米 主力戶型價(jià)格：3480元/平方米-5800元/平方米 交通狀況：處于城市中心軸線，有多路公次車途經(jīng)，三條環(huán)狀交通干線和多條南北干道組成便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)，往返市區(qū)內(nèi)極為便利。,國(guó)際花園,先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)越的地理位置，成熟的社區(qū)環(huán)境，合理的價(jià)格 項(xiàng)目地址： 武侯武候永豐路24號(hào) 開 發(fā) 商： 林鳳集團(tuán) 占地面積：19

18、0000平方米 容 積 率： 3.06 建筑面積：60000平方米 綠化率：41.90% 價(jià)格： 3100元/平方米-3900元/平方米 配套：眾多的休閑配套讓項(xiàng)目更人性化。,羅浮世家二期,羅浮世家，一座30萬(wàn)平方米的大型景觀社區(qū),在尊重傳統(tǒng)，擁抱時(shí)尚的同時(shí)，呈現(xiàn)的是一次關(guān)于美學(xué)、關(guān)于建筑、關(guān)于品味、關(guān)于格調(diào)、關(guān)于生活的現(xiàn)代歐洲都會(huì)之旅 地址： 武侯高升橋路9號(hào) 交通狀況：緊臨一環(huán)，交通便利，四通八達(dá) 開 發(fā) 商： xx達(dá)義房產(chǎn) 均價(jià)：3500元/平方米 占地面積：53333平方米 建筑面積：227000平方米 停 車 位：913 綠化率：50% 戶數(shù)：1353戶 金手指駕校 金手指考試2016科目四 科目一,棕北國(guó)際,CBD核心，與繁華為鄰棕北國(guó)際，坐享周邊成熟的公建、生活配套和便捷的交通，得天獨(dú)厚地兼納科華、棕北、棕南三大商圈的繁華便利。 沿城市的軌道，與時(shí)間賽跑 城市交通樞紐，一環(huán)、二環(huán)、人南路、科華北路 氣宇軒昂 品質(zhì)出眾 在xx，領(lǐng)事館路是著名的涉外街區(qū)；在棕北我們是最高的建筑。洗練的線條，冷峻而又細(xì)