工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)

1、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 說(shuō) 明 書設(shè)計(jì)題目：某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)/view/3e67cdf8aef8941ea76e0567.html姓 名：馬杜飛 學(xué) 院：土木工程與建筑學(xué)院 專 業(yè)：程管理1001 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)教師：李紅民2020年9月8日目錄課程設(shè)計(jì)任務(wù)書 3建小高層商品房住宅樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 62.1項(xiàng)目概況 6 2.2投資估算 6 2.3資金籌措計(jì)劃 7 2.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 9 2.5不確定性分析 12建高層商業(yè)寫字樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 13 3.1項(xiàng)目概況 13 3.2投資估算 13 3.3資金籌措計(jì)劃 143.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 163.5不確定

2、性分析 21方案比選 222012年 12月 12日1設(shè)計(jì)題目某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2設(shè)計(jì)目的課程設(shè)計(jì)是驗(yàn)證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識(shí)的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計(jì)的目的是使學(xué)生了解工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效果之間的關(guān)系，熟悉工程技術(shù)方案選優(yōu)的基本過(guò)程，全面掌握工程經(jīng)濟(jì)的基本原理和方法，具備進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的基本能力。3任務(wù)3.1 任務(wù)要求：充分利用所學(xué)知識(shí)獨(dú)立完成項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，內(nèi)容全面合理。每個(gè)同學(xué)根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。3.2設(shè)計(jì)資料及相應(yīng)數(shù)據(jù)本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。建筑物地點(diǎn)：某大中城市，可參照武漢；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以是：商品房住宅

3、樓、商業(yè)寫字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房等，規(guī)?？梢允牵憾鄬印⑿「邔踊蚋邔?；建設(shè)用地50000m2；投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)：（1）前期費(fèi)用：土地費(fèi)用：商業(yè)用途1200萬(wàn)元/畝；住宅用途800萬(wàn)元/畝可行性研究費(fèi)：自行考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元/ m2建筑面積消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/ m2建筑面積生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/ m2建筑面積白蟻防治費(fèi)：1.3元/ m2建筑面積勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)總造價(jià)2%規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元/ m2建筑面積（2）建設(shè)期間費(fèi)用 建筑安裝費(fèi)用：多層按1000元/平方米考慮，高層和小高層按1500元/平方米考慮； 設(shè)備：要求考慮電梯，寫字樓要求考慮中央空調(diào)。供水電工程：自行考

4、慮。 （3）管理費(fèi)和預(yù)備費(fèi)：自行考慮。（4）其他費(fèi)用：自行考慮。建設(shè)期：多層按2年考慮，年末付款；小高層和高層按3年考慮，每年年末等額付款；若考慮商品房銷售，銷售價(jià)格參照?qǐng)?bào)紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價(jià)考慮（在課程設(shè)計(jì)中注明其價(jià)格出處），銷售時(shí)間按3年考慮；寫字樓出租按每年80%出租率，月租金參照?qǐng)?bào)紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價(jià)考慮（在課程設(shè)計(jì)中注明其價(jià)格出處）；建設(shè)資金：自有資金占總造價(jià)的35%，不足部分向銀行貸款（貸款年利率統(tǒng)一按7%計(jì)算），銀行貸款在年中支付；要求自有資金率在35%以上；建筑容積率要求（最大值）：住宅：多層2：1，高層和小高層4：1。商業(yè)用房：5：1。行業(yè)基準(zhǔn)收益率按15%統(tǒng)一考慮；計(jì)算要考慮固

5、定資產(chǎn)的折舊、要求考慮稅金；數(shù)據(jù)不足的可自行增加數(shù)據(jù)，但要注明數(shù)據(jù)來(lái)源（若數(shù)據(jù)無(wú)法查到，可自行估算，但應(yīng)說(shuō)明估算理由）；若認(rèn)為附錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調(diào)整，但應(yīng)說(shuō)明理由。4時(shí)間安排本次課程設(shè)計(jì)安排在2012-2013年第一學(xué)期第17周進(jìn)行。5設(shè)計(jì)內(nèi)容本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)不足可自行設(shè)定，但要予以說(shuō)明）設(shè)計(jì)若干種開發(fā)方案，綜合運(yùn)用“工程經(jīng)濟(jì)學(xué)”所學(xué)的各種知識(shí)和方法，對(duì)多種方案進(jìn)行比較和選擇，最終確定最佳方案。至少設(shè)計(jì)2種開發(fā)方案進(jìn)行比選；各種方案應(yīng)包括以下內(nèi)容（可參照第6章內(nèi)容）：（1） 投資概算（包括前期費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用，可考慮建

6、成后的使用費(fèi)用）；（2） 資金籌措計(jì)劃；（3） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（必須含有全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表和資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表，資金來(lái)源與運(yùn)用表，貸款還本付息估算表等內(nèi)容）；（4） 不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析）；（5） 結(jié)論。在方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算和分析中，至少要有：靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標(biāo)。不同方案之間的比選方法自行選擇并說(shuō)明理由及其方法優(yōu)劣。文字內(nèi)容應(yīng)分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。6設(shè)計(jì)工作要求課程設(shè)計(jì)作息時(shí)間同上課期間。課程設(shè)計(jì)要求獨(dú)立完成，不得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績(jī)。所交課程設(shè)計(jì)統(tǒng)一為A4頁(yè)面大小裝訂上交，封面參

7、照首頁(yè)。課程設(shè)計(jì)裝訂成冊(cè)，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計(jì)任務(wù)書。7成績(jī)?cè)u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不遲于18周星期一下午5點(diǎn)提交全部課程設(shè)計(jì)成果，遲交不予評(píng)定成績(jī)。教師若認(rèn)為有必要，可以對(duì)部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績(jī)。8主要參考資料1付曉靈主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)計(jì)劃出版社，20072劉曉君主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).第二版.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，20083葉曉甦主編，工程財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，20074建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例.中國(guó)計(jì)劃出版社，20065國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部發(fā)布，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù).第三版，中國(guó)計(jì)劃出版社，2006某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案 建小高層商品房住宅樓項(xiàng)

8、目概況 此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于北京市中心地帶，占地面積50000（75畝），建筑容積率4：1，建筑面積為:，建設(shè)期為3年，銷售期3年。投資估算1、前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：800萬(wàn)元/畝75=60000萬(wàn)元 可行性研究費(fèi)：100萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元=1600萬(wàn)元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/=100萬(wàn)元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/=240萬(wàn)元 白蟻防治費(fèi)：1.3元/=26萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：30000萬(wàn)元2%=600萬(wàn)元 規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元=36萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1500元/=30000萬(wàn)元電梯：240萬(wàn)元供水電工程：300002=600萬(wàn)元3、管理費(fèi)用:1200萬(wàn)元 基本預(yù)備費(fèi)：

9、935425%=4677.1萬(wàn)元4、其他費(fèi)用：200萬(wàn)元 1+2+3+4=99619.1萬(wàn)元5、建設(shè)期利息估算 預(yù)估項(xiàng)目貸款60000萬(wàn)元，年利率7%，貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000萬(wàn)元，第二年投20000萬(wàn)元，第三年投20000萬(wàn)元。 表1 建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）項(xiàng)目1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款0.00207004284966548.43當(dāng)年借款200002000020000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息70021493699.436548.43年末欠款累計(jì)207004284966548.43工程總造價(jià)99619.1+6548.43=.53萬(wàn)元，自有資金46167.53萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的4

10、3.49%。資金籌措計(jì)劃1、自有資金為46167.53萬(wàn)元，建設(shè)期為三年，貸款第一年投入20000萬(wàn)元，第二年投入20000萬(wàn)元，第三年投入20000萬(wàn)元。表2 長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表（萬(wàn)元）項(xiàng)目456期初累計(jì)欠款66548.4344365.6222182.81當(dāng)期償還本金22182.8122182.8122182.81當(dāng)期償還利息4658.393105.591552.80期末欠款累計(jì)44365.6222182.810表3 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目1231總投資35389.1835389.1835389.171.1建設(shè)投資33206.3733206.3733206.361.2

11、建設(shè)期利息70021493699.432資金籌措35389.1835389.1835389.172.1項(xiàng)目資本金13206.3713206.3713206.362.2債務(wù)資金207002214923699.43序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例1工程費(fèi)用合計(jì)306003060028.821.1建筑安裝費(fèi)300001.2供水電費(fèi)6001.3電梯費(fèi)用2402400.232工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)6270259.06表4 建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）2.1土地使用費(fèi)600002.2城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi)16002.3消防設(shè)施配套費(fèi)1002.4生活垃圾服務(wù)費(fèi)2402.5白蟻防治費(fèi)262.6勘

12、察設(shè)計(jì)費(fèi)6002.7規(guī)劃管理費(fèi)362.8可行性研究費(fèi)1003預(yù)備費(fèi)合計(jì)4677.14677.14.4%3.1基本預(yù)備費(fèi)4677.14其他費(fèi)用+管理費(fèi)用14001.32%5建設(shè)期利息6548.436548.436.17%合計(jì)3060024075327.53.53100%2、各項(xiàng)資本金估算工資及福利費(fèi)估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利1000萬(wàn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用：每年償還當(dāng)年利息;營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，用于宣傳、推銷廣告等；修理費(fèi)：（設(shè)備+水電）10%=84萬(wàn);建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年回收，分別為35389.17萬(wàn)元、35389.17萬(wàn)元、35389.19萬(wàn)元；總成本估算：本項(xiàng)目

13、在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。表5 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目4561工資及福利1000100010002財(cái)務(wù)費(fèi)用4658.393105.591552.803營(yíng)業(yè)費(fèi)用3003003004修理費(fèi)8484845建設(shè)費(fèi)用35389.1735389.1735389.196總成本費(fèi)用41431.5639878.7638325.99項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1、銷售收入估算通過(guò)2012年7月城市住宅房?jī)r(jià)調(diào)查顯示，按北京市平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定為平均26652元。在3年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的銷售收入

14、：40%26652（萬(wàn)元）第二年的銷售收入：30%26652（萬(wàn)元）第三年的銷售收入：30%26652（萬(wàn)元）總銷售收入為萬(wàn)元。2、增值稅的估算（增值稅稅率為20%）：第一年應(yīng)納增值稅：20%42633.2（萬(wàn)元）第二年應(yīng)納增值稅：20%31982.4（萬(wàn)元）第三年應(yīng)納增值稅：20%31982.4（萬(wàn)元）3、營(yíng)業(yè)稅及附加估算根據(jù)北京市政府規(guī)定，該項(xiàng)目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計(jì)稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米3元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按增值稅3%計(jì)算。城鎮(zhèn)土地使用稅：3=60（萬(wàn)元）城市維護(hù)建設(shè)稅：第一年 42633.27%=2984.324（萬(wàn)元）第二年 3

15、1982.47%=2238.768（萬(wàn)元）第三年 31982.47%=2238.768（萬(wàn)元） 教育費(fèi)及附加： 第一年 42633.23%=1278.996（萬(wàn)元） 第二年 31982.43%=959.472（萬(wàn)元）第三年 31982.43%=959.472（萬(wàn)元）表6 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)4561營(yíng)業(yè)收入2增值稅42633.231982.431982.43營(yíng)業(yè)稅金及附加10839.84323.323258.243258.243.1城鎮(zhèn)土地使用稅1806060603.2城市維護(hù)建設(shè)稅7461.862984.3242238.7682238.7683.3教育費(fèi)附加319

16、7.941278.996959.472959.472 4、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配估算表7 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）（所得稅率為25%）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)4561營(yíng)業(yè)收入2營(yíng)業(yè)稅金及附加10839.84323.323258.243258.243總成本費(fèi)用.3141431.5639878.7638325.994利潤(rùn)總額.89.12.775所得稅.9741865.2829193.7529581.946凈利潤(rùn).92.8487581.2588745.83表8 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目1234 561現(xiàn)金流入1.1營(yíng)業(yè)收入2現(xiàn)金流出35389.1835389.1835389.175707.324642.244

17、642.242.1建設(shè)投資35389.1835389.1835389.172.2經(jīng)營(yíng)成本1384138413842.3營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.243凈現(xiàn)金流量-35389.18-35389.18-3536.764累計(jì)凈現(xiàn)金流量-35389.18-70778.36-.75凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-35389.18-30749.66-26757.75.9688783.2577200.126累計(jì)凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-35389.18-66138.84-92896.5943547所得稅41865.2829193.7529581.9

18、48稅后凈現(xiàn)金流量-35389.18-35389.18-3531.829稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-35389.18-70778.36-.5359410稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-35389.18-30774.43-26757.75.5472090.2662491.9811累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-35389.18-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt4-1+.53/.4=3.64（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*4-1+92921.36/.54=3.85（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV.

19、74（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV90571.42（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=73.08%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=60.30%表9 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入1.1營(yíng)業(yè)收入2現(xiàn)金流出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建設(shè)投資13206.3713206.3713206.362.2經(jīng)營(yíng)成本1384138413842.3借款本金償還22182.8122182.8122182.812.4借款利息償還4658.393105.591552.802.5營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.32325

20、8.243258.242.6所得稅41865.2829193.7529581.943凈現(xiàn)金流量-13206.37-13206.37-131.214累計(jì)凈現(xiàn)金流量-13206.37-26412.74-39619.19925凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-13206.37-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.636累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-13206.37-24690.63-34675.965657該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt4-1+39619.1/.2=3.29（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*4-1+34675.96/

21、91262.45=3.38（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=.47（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=94.10%不確定性分析1、盈虧平衡分析表10盈虧平衡點(diǎn)分析表序號(hào) 年份項(xiàng)目4561固定成本36473.1736473.1736473.192營(yíng)業(yè)收入3營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.244增值稅42633.231982.431982.45BEP（%）21.94%29.26%29.26%從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的21.94%，以后兩年平均銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的29.26%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、 敏感性分析表11

22、 敏感性分析表序號(hào)123因素指標(biāo)稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）基本方案60.30%3.6490571.42營(yíng)業(yè)收入-10%53.24%3.74.87-5%36.31%3.69.655%64.09%3.60.1910%67.35%3.57.96經(jīng)營(yíng)成本-10%60.36%3.06.37-5%60.33%3.63.895%60.27%3.64.9510%60.24%3.65.47方案 高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目概況建高層商業(yè)寫字樓高30層，建設(shè)用地50000（75畝），容積率為5：1，建筑面積，土地使用費(fèi)為1200萬(wàn)元/畝，建設(shè)期3年，貸款年中支付，按照北京市通泰大廈寫字樓出租1

23、0元/天計(jì)算，建設(shè)期投資分別為40%，30%，30%，運(yùn)營(yíng)期10年，10年后殘值為40%，且銀行貸款10年內(nèi)還清。投資估算2.1建設(shè)投資估算1、前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：120075=90000萬(wàn)元 可行性研究：375000.5=187.5萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80=2000萬(wàn)元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5=125萬(wàn)元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12=300萬(wàn)元 白蟻防治費(fèi)：1.3=32.5萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：375002=750萬(wàn)元 規(guī)劃管理費(fèi)：1.8=45萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用 建筑安裝費(fèi)：1500=37500萬(wàn)元 設(shè)備：電梯費(fèi)用：600萬(wàn)元 中央空調(diào)：1000萬(wàn)元 供水電工程：20=500萬(wàn)元3、管理費(fèi)：300

24、萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi)：3%=4587.45萬(wàn)元4、其他費(fèi)用：80萬(wàn)元 1+2+3+4=.45萬(wàn)元5、建設(shè)期利息估算預(yù)估項(xiàng)目貸款90000萬(wàn)，年利率7%采用年中支付，貸款分3年投入，第一年30000萬(wàn)，第二年30000萬(wàn)，第三年30000萬(wàn)。建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）項(xiàng)目1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款0,003105064273.599822.65當(dāng)年借款300003000030000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息10503223.55549.159822.65年末欠款累計(jì)3105064273.599822.65工程總造價(jià).45+9822.65=.1萬(wàn)元，自有資金59705.1萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的42.68%。資金籌措計(jì)劃1、

25、自有資金為59705.1萬(wàn)元，建設(shè)期為兩年，貸款第一年投入30000萬(wàn)元，第二年投入30000萬(wàn)元，第三年投入30000萬(wàn)元。 (2)建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例1工程費(fèi)用合計(jì)3800016003960026.801.1建筑安裝費(fèi)37500375001.2電梯費(fèi)用6006001.3中央空調(diào)費(fèi)用100010001.4供水電工程5005002工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)937409374063.452.1土地使用費(fèi)90000900002.2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)200020002.3消防設(shè)施配套費(fèi)1251252.4生活垃圾服務(wù)費(fèi)3003002.5白蟻防治費(fèi)32.

26、532.52.6可行性研究費(fèi)187.5187.52.7規(guī)劃管理費(fèi)45452.8勘察設(shè)計(jì)費(fèi)7507502.9管理費(fèi)3003003預(yù)備費(fèi)4587.454587.453.104建設(shè)期利息9822.659822.656.65合計(jì)380001600.1.1100（3）建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）形成資產(chǎn)表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用合計(jì)比例1固定資產(chǎn)費(fèi)38000160013562.6553162.6535.981.1工程費(fèi)用380001600396001.2固定資產(chǎn)其他費(fèi)374037401.3建設(shè)利息9822.659822.652無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用900009000060.913預(yù)備費(fèi)4587

27、.454587.453.114合計(jì)380001600.1.1100 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè)，考慮風(fēng)險(xiǎn)后，計(jì)算期取13年，預(yù)測(cè)房子每年租出80.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為（4587.45+3740）40=3330.98萬(wàn)元折舊費(fèi)為（4587.45+3740）6010=199.86萬(wàn)元（1）工資及福利估算，寫字樓管理人員20，年薪10萬(wàn)，寫字樓保潔及看守人員50，年薪2萬(wàn)，合計(jì)為300萬(wàn)每年。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)估算 經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)150萬(wàn)元，用于宣傳、推銷廣告等；（3）修理費(fèi)估算50萬(wàn)每年；（4）總成本估算，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因

28、此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)；（5）無(wú)形資產(chǎn)攤銷 9000010=9000萬(wàn)元； 鋪地流動(dòng)資金 15035=52.5萬(wàn)元； 投資總額 .1+52.5=.6萬(wàn)元根據(jù)北京市政府規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅3%，城市建設(shè)維護(hù)稅3%*7%,教育費(fèi)及附加3%*3%。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措序號(hào)項(xiàng)目1231總投資59100.0444325.0344325.031.1建設(shè)投資58050.0441101.5338775.881.2建設(shè)期利息10503223.55549.152資金籌措59100.0444325.0344325.032.1項(xiàng)目資本金28050.0411101.538775.882

29、.2債務(wù)資金3105033223.535549.15固定資產(chǎn)還本付息表項(xiàng)目45678910111213年初累計(jì)貸款 99822.6589840.2579857.8569875.4559893.0549910.6539928.2529945.8519963.459981.05本年應(yīng)計(jì)利息6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.211397.44698.67本年應(yīng)還本金9982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49981.05還本付息和16969.9916271.22

30、15572.4514873.6814174.9113476.1512777.3812078.6111379.8410679.72總成本費(fèi)用表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱456789101112131經(jīng)營(yíng)成本5005005005005005005005005005002折舊費(fèi)199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.863攤銷費(fèi)90009000900090009000900090009000900090004財(cái)務(wù)費(fèi)6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.21139

31、7.44698.675總成本費(fèi)用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.0711097.310398.53利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目名稱456789101112131營(yíng)業(yè)收入730007300073000730007300073000730007300073000730002營(yíng)業(yè)稅金及附加21902190219021902190219021902190219021903總成本費(fèi)用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.071109

32、7.310398.534利潤(rùn)總額56312.5557011.3257710.0958408.8659107.6359806.3960505.1661203.9361902.762601.475所得稅16893.7717103.4017313.0317522.6617732.2917941.9218151.5518361.1818570.8118780.446凈利潤(rùn)39418.78539907.9240397.0640886.2041375.3441864.4742353.6142842.7543331.8943821.03項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)年份資金項(xiàng)目名稱建設(shè)期投產(chǎn)期123456-

33、11.12131現(xiàn)金流入7300073000730007300076330.981.1營(yíng)業(yè)收入73000730007300073000730001.2回收固定資產(chǎn)余值3330.982現(xiàn)金流出58050.0441101.5338775.88415041504150415041502.1建設(shè)投資58050.0441101.5338775.882.2經(jīng)營(yíng)成本5005005005005003營(yíng)業(yè)稅金及附加365036503650365036504凈現(xiàn)金流量-58050.04-41101.53-38775.386885068850688506885072180.985累計(jì)凈現(xiàn)金流量-58050.04-9

34、9151.57-.45-69077.45-227.4568636凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-58050.04-35741.89-29318.44345268.87539368.4334232.2214795.8713490.637累計(jì)凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-59050.04-93791.93-.37-77841.50-38473.07-458所得稅16893.7717103.4017313.0318570.8118780.449稅后凈現(xiàn)金流量-58050.04-41101.53-38775.8851956.2351746.651536.9750279.1953400.54

35、10稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-58540.04-99641.57-.45-86461.22-34714.6216822.3532164.94.4811稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-58050.04-35741.89-29318.4434161.2229588.7125624.1810805.009980.5612累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-58050.04-93791.93-.37-88949.15-59360.45-33736.2662008.9571989.5該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt6-1+34714.62/51536.97=6.67（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*8-1+11547.46/192

36、15.15=7.60（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV.05（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV71989.5（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=33.76%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=26.24%項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)年份資金項(xiàng)目名稱建設(shè)期投產(chǎn)期123456-11.12131現(xiàn)金流入7300073000730007300076330.981.1營(yíng)業(yè)收入73000730007300073000730001.2回收固定資產(chǎn)余值3330.982現(xiàn)金流出28050.0411101.538775.8838013.6937524.6237035.4834100.6533610.162.1項(xiàng)目資本金28050.0411101.538775.882.2借款本金償還9982.49982.49982.49982.49981.052.3借款利息支付6987.596288.825590.05