農(nóng)村商業(yè)銀行商業(yè)用房按揭貸款管理辦法

1、xx 農(nóng)村商業(yè)銀行商業(yè)用房按揭貸款管理辦法第一章總則第一條為滿足客戶的融資需求， 規(guī)范 xx 農(nóng)村商業(yè)銀行（以下簡稱本行）商業(yè)用房按揭貸款管理，防范信貸風險，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引和關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知等有關(guān)規(guī)定， 特制訂本辦法。第二條本辦法所稱商業(yè)用房按揭貸款是指本行向借款人發(fā)放的用于購買營業(yè)用房或辦公用房（以下簡稱商業(yè)用房）、并以所購商業(yè)用房作為抵押物、由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性連帶責任保證擔保的貸款。第三條按揭貸款的商業(yè)用房應為竣工驗收合格的房屋。第二章貸款準入條件第四條 按揭項目的準入。對擬與本行合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應經(jīng)過

2、本行授信管理委員會審批。第五條 按揭項目審批的操作流程： 項目申請項目調(diào)查項目審查項目審批簽訂合作協(xié)議。第六條按揭項目的申請。開發(fā)商應向承貸行提交以下資料：（一）書面申請書.主要內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項目情況、 項目所需按揭貸款金額等。（二）公司資料1.營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、貸款卡、法定代表人或授權(quán)代理人證明書及其他有關(guān)證明；2.公司章程、成立批文及驗資報告；3.近三年年度財務(wù)報表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財務(wù)報表）和近期財務(wù)報表；4.最近年度年檢合格的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書；5.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，包括已開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績和行業(yè)知名度等；6.董事會或股東（大）會作出的

3、符合公司章程規(guī)定的同意為借款人提供階段性連帶責任保證的決議；7.本行要求提供的其他資料。（三）項目資料1.項目的可行性研究報告；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4.建筑工程施工許可證；5.國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地使用權(quán)證；6.商品房預售許可證；7.竣工驗收合格證明；8.本行要求提供的其他資料。第七條按揭項目的調(diào)查。 受理申請后， 由本行客戶經(jīng)理進.行調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）開發(fā)商的基本情況：財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)歷及承建能力等。（二）項目手續(xù)的合法性：項目資料是否完整、有效，內(nèi)容是否前后一致。（三）項目情況：項目地理位置、商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、交通便捷程度、配套設(shè)

4、施完善程度、臨街情況等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計等。（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標客戶、銷售情況和抗風險能力。（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。（六）項目效益： 開發(fā)商的合作誠意、 對本行產(chǎn)生的利息收入、存款、代收代付、結(jié)算業(yè)務(wù)等綜合效益。（七）銀行同業(yè)競爭情況。（八）本行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成按揭項目調(diào)查后， 出具調(diào)查報告， 簽署明確意見，連同各項資料提交審查。第八條 按揭項目的審查。 應重點審查各項資料的完備性和有效性、 開發(fā)商的資金實力和開發(fā)能力、 項目的合法性和合規(guī)性以及市場前景等。 審查人員完成按揭項目審查后， 出具審查報

5、告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。第九條 按揭項目的審批。 總行授信管理委員會對承貸行提交的項目授信資料進行審議審批。第十條簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，總行與開發(fā)商簽.訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議書，協(xié)議應主要明確以下事項：（一）開發(fā)商保證按揭項目的各項手續(xù)完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設(shè)，不得挪作他用。（二）開發(fā)商應協(xié)助承貸行和借款人及時辦理房地產(chǎn)抵押登記并將登記證明原件交由承貸行保管。（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前， 開發(fā)商需為借款人提供階段性連帶責任保證擔保； 因借款人或開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理正式抵押登記的，開發(fā)商應履行回購房屋的義務(wù)。（四）開發(fā)商應承諾按揭貸

6、款涉及的項目建造款、 售房款及結(jié)算款等各項資金全額或按比例歸集到承貸行結(jié)算賬戶。第十一條商業(yè)用房按揭貸款對象是經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企 （事）業(yè)法人、 其他經(jīng)濟組織或具有完全民事行為能力的自然人。第十二條借款人申請商業(yè)用房按揭貸款，應當符合以下條件：（一）企（事）業(yè)法人或其他經(jīng)濟組織的經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好，在本行開立結(jié)算賬戶；（二）自然人年滿十八周歲， 具備完全民事行為能力， 持有合法有效的居住身份證明；（三）自然人有固定住所， 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入， 在本行開立結(jié)算賬戶；（四）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；（五）購房證明符合要求；（六）購房首付款比例符合

7、要求；.（七）本行規(guī)定的其他條件。第三章貸款額度、利率和期限第十三條商業(yè)用房首付款比例不得低于50% ，其貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.3 倍。第十四條個人商業(yè)用房按揭貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50% 以下（含），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55 以下（含）。（一）房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為： （本次貸款的月還款額 + 月物業(yè)管理費） / 月均收入。（二）所有債務(wù)與收入比的計算公式為： （本次貸款的月還款額 + 月物業(yè)管理費 + 其他債務(wù)月均償付額） / 月均收入。 上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入， 即單一借款時為借款人本人可支配收入， 共同

8、借款時為共同借款人可支配收入。但對于單一借款， 如承貸行考慮將借款人配偶的收入計算在內(nèi)，則應該先予以調(diào)查核實， 同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應相應的把配偶的債務(wù)一并計入。第十五條貸款期限在1 年（含）以內(nèi)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整， 不分段計息； 貸款期限在1 年以上的， 遇法定利率調(diào)整，于次年1 月 1 日起，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第十六條貸款期限。個人商業(yè)用房按揭貸款期限最長不得超過 10 年，且男性借款人年齡加上貸款期限不得超過60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過55 周歲。第四章貸款管理.第十七條 商業(yè)用房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程： 借款人申請貸款調(diào)查貸款

9、審查貸款審批簽訂合同辦理抵押（預告）登記發(fā)放貸款貸后管理貸款償還注銷登記。第十八條借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：（一）按揭申請表。（二）企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、貸款卡及其他有關(guān)證明。（三）企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織提供近三年年度財務(wù)報表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財務(wù)報表）和近期財務(wù)報表。（四）自然人提供有效身份證明，身份證、 戶口簿或其他有效居留證件； 婚姻狀況證明， 已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明，未婚的提供單身證明。（五）自然人提供借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明，包括由借款人所在單位出具的個人收入證明

10、或納稅憑證、銀行存單、 不動產(chǎn)證明、 有價證券等； 如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔還款責任。（六）借款人是自雇人士 （即自行成立法人機構(gòu)或其他經(jīng)濟組織，或在上述機構(gòu)內(nèi)持有超過10 的股份，或其個人收入的主要來源為上述機構(gòu)的經(jīng)營收入者）或公司的股東、 董事，應提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務(wù)報表、稅單證明等。（七）購房首付款支付憑證。.（八）房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商業(yè)用房買賣合同。（九）共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。（十）本行要求提供的其他資料。第十九條貸款調(diào)查。 受理申請后，

11、由客戶經(jīng)理進行貸款調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人是否符合貸款條件；（二）借款人提供的資料是否真實有效；（三）房產(chǎn)交易價格是否合理；（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實；（五）借款人在本行和他行的信用記錄及存款情況；（六）抵押物的變現(xiàn)能力，共有權(quán)人是否出具同意抵押的證明文件；（七）借款人的還款能力，每期還款有無穩(wěn)定現(xiàn)金流量；（八）本行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成貸款調(diào)查后，出具調(diào)查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。第二十條 貸款審查。應重點審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。

12、審查人員完成貸款審查后，出具審查報告， 簽署明確意見， 連同各項資料提交審批。第二十一條貸款審批。商業(yè)用房按揭貸款遵照xx 農(nóng)村商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程規(guī)定程序?qū)徟?，不得逆程序操作。單個借款人 （含一次購買多套或累計購買多套）貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報審批。.第二十二條簽訂合同。 經(jīng)審批同意， 由承貸行、 借款人和開發(fā)商三方簽訂商業(yè)用房按揭借款合同。第二十三條辦理抵押 （預告） 登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前， 由客戶經(jīng)理和借款人共同到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預告登記， 并由開發(fā)商提供階段性連帶責任保證擔保；預告登記之后， 承貸行必須自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個

13、月內(nèi)申請正式登記， 同時自動解除開發(fā)商提供的階段性連帶責任保證擔保。第二十四條發(fā)放貸款。 在借款人辦妥抵押（預告） 登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。 承貸行以轉(zhuǎn)賬方式將款項直接劃入售房人在承貸行的結(jié)算賬戶上， 同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放， 售房人出具收款證明。第二十五條 貸款發(fā)放后， 放款機構(gòu)應將相關(guān)信息及時錄入個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫， 詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。第二十六條 貸后管理。貸后管理遵照 xx 農(nóng)村商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括以下內(nèi)容：（一）貸后檢查1.按揭項目的貸后管理： 對按揭項目每季度應開展不少于一

14、次的綜合性檢查， 主要掌握項目的工程進度、 按揭貸款的實際用途和資金流向， 并督促開發(fā)商協(xié)助承貸行和借款人及時辦理抵押登記。2.借款人的貸后管理：應建立對借款人的貸后訪問制度和跟.蹤管理制度， 主要檢查借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的變化因素。對正常類貸款應定期排查，對關(guān)注、次級、可疑和損失類貸款應重點抽查，對于發(fā)生突發(fā)性、 嚴重性問題的貸款應隨時檢查。（二）違約貸款的催收與處理。 對違約貸款應通過電話或短信提示、 約見借款人、 現(xiàn)場核驗、 走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因， 督促借款人糾正違約行為并對逾期貸款本息計收罰息。1.借款人首次未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應在

15、三個工作日內(nèi)對借款人進行電話或短信提示；2.借款人連續(xù)兩期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應向借款人發(fā)出催收通知書；3.借款人連續(xù)三期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應主動約見借款人或上門催收， 督促借款人落實可行的還款計劃并提示違約風險；4.借款人在合同期內(nèi)連續(xù)五期（含）未足額償還貸款本息或累計八期 （含）未足額償還貸款本息的，承貸行可宣布貸款提前到期，要求借款人及時還款并依法處置抵押物。第二十七條貸款償還（一）貸款期限一年 （含）以內(nèi)的，實行利隨本清還款方式；（二）貸款期限在一年以上的，實行按月分期還款，每月的20 日為借款人約定還款日，可直接從借款人在承貸行的結(jié)算賬戶中扣劃當期應

16、還貸款本息； 還款方式可以采取等額本息還款法或等額本金還款法。.1等額本息還款法，即借款人按月以相等的金額償還貸款本息。每月還款金額 = 貸款本金月利率（ 1+ 月利率）還款期數(shù)（次方） / （ 1+ 月利率）還款期數(shù)（次方）還款期數(shù) = 貸款期限 122等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。每月還款金額 = 貸款本金 / 還款期數(shù) +（貸款本金累計已還本金）月利率（三）提前還款處理1貸款發(fā)放后，且能按期償還貸款本息的借款人方可申請部分或全部提前還款。 提前還款本金起點金額為一萬元或其整數(shù)倍。2申請部分提前還款的可采取下列兩種方式：（ 1）月還款額不變，縮短貸款期限

17、；（ 2）貸款期限不變，減少月還款額。第二十八條 借款期限變更。借款人要求調(diào)整貸款期限的，應提前一個月向承貸行提出書面申請， 經(jīng)承貸行同意且征得保證人、抵押人同意后，簽訂期限變更協(xié)議等手續(xù)。第二十九條注銷登記。借款人償還全部貸款本息及其他應付款項后，由客戶經(jīng)理和借款人共同辦理抵押注銷登記手續(xù)。第五章風險控制第三十條本行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的商業(yè)用房按揭貸款。對已抵押房產(chǎn)， 在購房人沒有全.部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。第三十一條對本行發(fā)放的商業(yè)用房開發(fā)貸款，應督促售房資金用于相應的工程建設(shè)或用于歸還開發(fā)貸款； 應根據(jù)商業(yè)用房按揭貸款發(fā)放金額要求開發(fā)

18、商等量或按比例歸還開發(fā)貸款。第三十二條 應建立按揭貸款風險預警和評估體系， 密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化、抵押物價值變化及其對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，詳細記錄借款人動態(tài)、 每月還貸情況等， 對違約風險集中的區(qū)域、樓盤和客戶要重點監(jiān)控。第三十三條應通過稅務(wù)部門、工商管理部門、 征信機構(gòu)以及人民銀行企業(yè)和個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫加強貸款調(diào)查， 核實開發(fā)商和借款人及其家庭的基礎(chǔ)信息、財務(wù)信息以及信用記錄等。第三十四條 在對貸款申請做出最終審批前， 客戶經(jīng)理必須至少與借款人面談一次， 核實借款人的購房意愿、 購房行為的真實性和還款能力，并做好面談記錄。第三十五條 應履行告知義務(wù)， 要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料，凡發(fā)現(xiàn)借款人填報虛假信息、 提供虛假證明的， 將不受理其信貸申請； 對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，將不再采信其證明。第三十六條應對下列風險特別監(jiān)管：（一）虛假按揭， 即開發(fā)商通過多種手段或手法惡意套取本行資金的行為。虛假按揭主要有以下表現(xiàn)形式：1.提供或偽造虛假信息、證明材料、合同資料等；2.與內(nèi)部人員串通，由其冒充借款人辦理虛假按揭套取貸.款；3.與借款人串通， 提供給登記部門備案的商品房買賣合同的買受人姓名、房屋交易價格和合同簽訂日期等與實際情況不一致；4.與信貸人員串通， 向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個人住房按揭