最新合生創(chuàng)展集團(tuán)市場研究周報(bào)模版.ppt

1、住宅投資經(jīng)營管理中心 2012年7月,2012年年中全國房地產(chǎn)市場回顧與展望,優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn),2012年上半年市場回顧,全國房地產(chǎn)市場各指標(biāo)表現(xiàn)逐步好轉(zhuǎn),2,全國商品房、商品住宅銷售面積和銷售金額同比增速底部企穩(wěn)回升,3,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，其中商業(yè)營業(yè)用房投資運(yùn)行平穩(wěn)，住宅開發(fā)投資回落，辦公樓開發(fā)投資震蕩上行,4,房屋新開工面積增速降幅開始收窄，辦公樓新開工面積增速初步觸底,5,水漲船高，市場持續(xù)回暖,6,一線城市3月份以來成交量大幅上漲，成交均價趨于平穩(wěn),7,二三線城市3月份以來成交量齊漲，成交均價趨于平穩(wěn),8,隨著市場持續(xù)回暖，世聯(lián)公司監(jiān)測的28個城市降價促銷樓盤數(shù)量增速趨緩

2、,9,受市場持續(xù)回暖影響，多個城市出現(xiàn)漲價樓盤,10,庫存高位運(yùn)行，去化速度加快 水漲船高，市場持續(xù)回暖,11,2012年以來，隨著成交量上行，供銷比下行,16個重點(diǎn)城市供應(yīng)銷售比,2011年3月以來，由于供應(yīng)顯著大于銷售，16個重點(diǎn)監(jiān)測城市庫存持續(xù)增加，房企去化壓力劇增。2012年以來，隨著房地產(chǎn)市場成交持續(xù)回暖，供銷比呈現(xiàn)下降趨勢，庫存壓力有所緩解。,12,一線城市庫存形式依然較為嚴(yán)峻，但去化時間成下行趨勢,13,二三線城市庫存量有見頂跡象，但各城市去化壓力依然較大,14,土地供求持續(xù)低位，第二季度逐步回暖,15,全國土地及住宅類用地供應(yīng)、成交量處歷史低位，市場未現(xiàn)明顯回暖跡象。,16,成

3、交價格、溢價率走勢較平穩(wěn)，但總體均價仍低于去年同期水平,17,上半年龍頭房企拿地謹(jǐn)慎，隨著成交回暖，部分房企拿地?zé)崆殚_始重燃。,18,二三線城市成為土地市場出讓主力。從區(qū)域來看，華北和西南是房企拿地較為集中的區(qū)域,19,名企公布業(yè)績，整體表現(xiàn)不俗,20,2012年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP50,數(shù)據(jù)說明： 1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2、項(xiàng)目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時，不考慮項(xiàng)目權(quán)益劃分問題。 3、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。 4、時間跨度：此次榜單各項(xiàng)數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計(jì)時間段均為2012年1月至2012年6月。,

4、單位：億元,內(nèi)地上市龍頭企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)亮麗，多數(shù)企業(yè)以價換量效果明顯,21,銷售金額方面，2012年上半年TOP10入榜門檻為174億元，而2011年上半年為155.5億元，同比增長11%左右，而TOP20的入榜門檻為78.9億元，與同期的72億元相比，增長了10%。 銷售面積方面，對比TOP10入榜門檻，2012年上半年為183萬平方米，較2011年上半年116萬平方米增長了58%；TOP20的入榜門檻中，2012年上半年面積門檻已從2011年的75.9萬平方米上升至99萬平方米，同比增長30%。,2012年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜門檻對比圖 （單位：億元、萬平方米）,50強(qiáng)榜單解析企業(yè)以價

5、換量，TOP10面積入榜門檻上升超五成,22,典型國有房企2012上半年業(yè)績增幅,典型民營房企2012上半年業(yè)績增幅,2010-2012年上半年房企銷售金額榜TOP20央企梯隊(duì)分布,50強(qiáng)榜單解析行業(yè)發(fā)展的載體由“民企”向“央企”回歸,23,24,重點(diǎn)區(qū)域銷售額TOP20項(xiàng)目上海,25,重點(diǎn)區(qū)域銷售額TOP20項(xiàng)目北京,26,重點(diǎn)區(qū)域銷售額TOP20項(xiàng)目廣州,27,重點(diǎn)區(qū)域銷售額TOP20項(xiàng)目天津,28,重點(diǎn)區(qū)域銷售額TOP10項(xiàng)目惠州,上半年市場總結(jié),房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)逐步好轉(zhuǎn) 市場回暖，量價齊升 庫存高位運(yùn)行，去化速度加快 土地市場供求持續(xù)低位 上半年業(yè)績公布，各企業(yè)表現(xiàn)不俗,29,2012年

6、下半年展望,信心回暖，支撐市場成交量,30,未來房價逾期指數(shù)明顯提升，降價壓力持續(xù)緩和,31,各類置業(yè)者購房信心繼續(xù)提升，東部一二線城市購房者信心提升最為明顯,32,趨勢一：盡管購房者對當(dāng)前房價依舊非常不滿，但表示“完全不能接受當(dāng)前房價”的購房者占比卻在不斷下降。,33,趨勢二：從購房者近一年的價格預(yù)期走勢來看，本季度看漲者人數(shù)首度超過看跌者人數(shù)，超四成購房者看漲房價,34,趨勢三：購房者感知到的成交活躍度有所提升，四成購房者預(yù)期未來成交量將會繼續(xù)上升,35,趨勢四：預(yù)期未來半年適合購房的置業(yè)者占比小幅提升，是國八條政策頒布以來首次達(dá)到三成,36,趨勢五：表示會在未來三至六個月內(nèi)置業(yè)的購房者占

7、比持續(xù)提升,37,下半年行業(yè)調(diào)控以管理預(yù)期為主,38,近幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)的周期波動短暫且劇烈。今年下半年行業(yè)的表現(xiàn)依然受國家政策的制約,39,經(jīng)濟(jì)不景氣背景下，“穩(wěn)增長”成為首要任務(wù)。雖然中央堅(jiān)持調(diào)控不動搖，但支持剛需置業(yè)的方向不應(yīng)該改變。,40,限購限貸下，中央地方博弈加劇，各地樓市微調(diào)政策頻現(xiàn)，少數(shù)觸及限購紅線的政策均被叫?；虺蜂N，超八成地方政府微調(diào)政策被默許。,41,6月CPI為2.2%，創(chuàng)29個月來新低，貨幣政策空間打開，利好房地產(chǎn)。行業(yè)政策應(yīng)以管理房價上漲預(yù)期為主，限購限貸政策將持續(xù)。,42,4月投資客占比13.3%，6月為15.2%，顯示市場底部已經(jīng)出現(xiàn)。我們謹(jǐn)慎認(rèn)為下半

8、年成交量繼續(xù)放大，價格微漲,43,下半年市場供求,44,新增供應(yīng)二季度新增回升顯著，多城市下半年將現(xiàn)“開盤潮” ，推盤量將劇增1至2倍,據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)： 北京預(yù)計(jì)至少約6萬套商品住宅單位要入市，較上半年增長100%； 廣州預(yù)計(jì)有45000套，約450萬平米新房源入市，較上半年增長95%；,上半年新增供應(yīng)總量為近三年較低，但二季度回升顯著。 2012年，代表城市新增供應(yīng)從3月開始低位回升，并在4月達(dá)到今年高點(diǎn)，上半年月均新批量同比下降3%。 二季度，代表城市新增供應(yīng)量回升顯著，環(huán)比一季度增長1.1 倍，比過去三年月均水平高10%以上。 6月，代表城市新增供應(yīng)872萬平方米，同環(huán)比分別

9、增長7%和25%，且與2009年和2010年同期相比增幅均超過48%。,2009 年至今代表城市月度總新增供應(yīng)量走勢,2季度新增供應(yīng)顯著回升,45,市場成交三季度成交量仍將回升，8月下旬至9月底達(dá)到階段性頂峰，四季度成交下滑可能性較大。價格走勢整體趨穩(wěn) ，不同城市會有所分化。,，價格仍會繼續(xù)盤整。,由于供應(yīng)放大、 貨幣政策微調(diào)、購房意愿上升等促進(jìn)因素，3季度主要城市成交量仍將回升，8月下旬至9月底達(dá)到階段性頂峰，剛需、改善性仍為需求的主力；,由于2、3季度剛需和首次改善性需求的大量消耗，需要時間重新來積累，而投資投機(jī)性需求將會被一直壓制；同時，對十八大后政策環(huán)境的不確定性存疑，預(yù)計(jì)市場在4季度

10、重新進(jìn)入觀望期，成交量上行的空間將被限制；,價格方面，在政府的密切監(jiān)督之下，供應(yīng)量逐漸增加、庫存壓力依然高企，將弱化價格上漲動力，整體價格水平將基本平穩(wěn)，但各類城市表現(xiàn)會有所分化。在成交繼續(xù)回升的形勢下，一線和少數(shù)二線城市由于市場容量較大，庫存有限，價格可能略有上漲，而大多數(shù)二、三線城市新增供應(yīng)、庫存消化壓力巨大，價格變化不大。,三季度成交仍將回升,四季度進(jìn)入觀望期,一線城市價格微漲,46,上半年全國土地市場量價水平繼續(xù)下降，但6月份部分龍頭企業(yè)拿地動作明顯加強(qiáng)，但更多集中在一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，下半年這些城市土地市場將較為活躍； 多數(shù)二、三線城市由于過去幾年供應(yīng)相對充足，去庫存壓力較大，企業(yè)在這些城市拿地將較為謹(jǐn)慎； 地方政府迫于財(cái)政壓力，有更大意愿加快推地，但企業(yè)總體仍秉承量入為出策略，而且更關(guān)注一、二線重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，全國土地全年成交總量難超去年。,一線城市溢價地塊頻現(xiàn)，土地市場明顯升溫：全國30個重點(diǎn)城市中有8個城市均出現(xiàn)溢價率高于40%的地塊，其中，北京、廣州、上海三個一線城市表現(xiàn)較為突出，尤其是北京的高溢價地塊占總成交地塊幅數(shù)的33%。,土地市場企業(yè)拿地意愿提升，一、二線優(yōu)質(zhì)地塊更受青睞，但全年成交難超去年，部分二、三線城市仍