最新合生創(chuàng)展集團(tuán)市場(chǎng)研究周報(bào)模版.ppt

1、住宅投資經(jīng)營(yíng)管理中心 2012年7月,2012年年中全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望,優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn),2012年上半年市場(chǎng)回顧,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)表現(xiàn)逐步好轉(zhuǎn),2,全國(guó)商品房、商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增速底部企穩(wěn)回升,3,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資運(yùn)行平穩(wěn)，住宅開(kāi)發(fā)投資回落，辦公樓開(kāi)發(fā)投資震蕩上行,4,房屋新開(kāi)工面積增速降幅開(kāi)始收窄，辦公樓新開(kāi)工面積增速初步觸底,5,水漲船高，市場(chǎng)持續(xù)回暖,6,一線(xiàn)城市3月份以來(lái)成交量大幅上漲，成交均價(jià)趨于平穩(wěn),7,二三線(xiàn)城市3月份以來(lái)成交量齊漲，成交均價(jià)趨于平穩(wěn),8,隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，世聯(lián)公司監(jiān)測(cè)的28個(gè)城市降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)數(shù)量增速趨緩

2、,9,受市場(chǎng)持續(xù)回暖影響，多個(gè)城市出現(xiàn)漲價(jià)樓盤(pán),10,庫(kù)存高位運(yùn)行，去化速度加快 水漲船高，市場(chǎng)持續(xù)回暖,11,2012年以來(lái)，隨著成交量上行，供銷(xiāo)比下行,16個(gè)重點(diǎn)城市供應(yīng)銷(xiāo)售比,2011年3月以來(lái)，由于供應(yīng)顯著大于銷(xiāo)售，16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存持續(xù)增加，房企去化壓力劇增。2012年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)回暖，供銷(xiāo)比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，庫(kù)存壓力有所緩解。,12,一線(xiàn)城市庫(kù)存形式依然較為嚴(yán)峻，但去化時(shí)間成下行趨勢(shì),13,二三線(xiàn)城市庫(kù)存量有見(jiàn)頂跡象，但各城市去化壓力依然較大,14,土地供求持續(xù)低位，第二季度逐步回暖,15,全國(guó)土地及住宅類(lèi)用地供應(yīng)、成交量處歷史低位，市場(chǎng)未現(xiàn)明顯回暖跡象。,16,成

3、交價(jià)格、溢價(jià)率走勢(shì)較平穩(wěn)，但總體均價(jià)仍低于去年同期水平,17,上半年龍頭房企拿地謹(jǐn)慎，隨著成交回暖，部分房企拿地?zé)崆殚_(kāi)始重燃。,18,二三線(xiàn)城市成為土地市場(chǎng)出讓主力。從區(qū)域來(lái)看，華北和西南是房企拿地較為集中的區(qū)域,19,名企公布業(yè)績(jī)，整體表現(xiàn)不俗,20,2012年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP50,數(shù)據(jù)說(shuō)明： 1、企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 2、項(xiàng)目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時(shí)，不考慮項(xiàng)目權(quán)益劃分問(wèn)題。 3、數(shù)據(jù)來(lái)源：涉及的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。 4、時(shí)間跨度：此次榜單各項(xiàng)數(shù)據(jù)若不作特殊說(shuō)明，其統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為2012年1月至2012年6月。,

4、單位：億元,內(nèi)地上市龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮麗，多數(shù)企業(yè)以?xún)r(jià)換量效果明顯,21,銷(xiāo)售金額方面，2012年上半年TOP10入榜門(mén)檻為174億元，而2011年上半年為155.5億元，同比增長(zhǎng)11%左右，而TOP20的入榜門(mén)檻為78.9億元，與同期的72億元相比，增長(zhǎng)了10%。 銷(xiāo)售面積方面，對(duì)比TOP10入榜門(mén)檻，2012年上半年為183萬(wàn)平方米，較2011年上半年116萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了58%；TOP20的入榜門(mén)檻中，2012年上半年面積門(mén)檻已從2011年的75.9萬(wàn)平方米上升至99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。,2012年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜門(mén)檻對(duì)比圖 （單位：億元、萬(wàn)平方米）,50強(qiáng)榜單解析企業(yè)以?xún)r(jià)

5、換量，TOP10面積入榜門(mén)檻上升超五成,22,典型國(guó)有房企2012上半年業(yè)績(jī)?cè)龇?典型民營(yíng)房企2012上半年業(yè)績(jī)?cè)龇?2010-2012年上半年房企銷(xiāo)售金額榜TOP20央企梯隊(duì)分布,50強(qiáng)榜單解析行業(yè)發(fā)展的載體由“民企”向“央企”回歸,23,24,重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售額TOP20項(xiàng)目上海,25,重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售額TOP20項(xiàng)目北京,26,重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售額TOP20項(xiàng)目廣州,27,重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售額TOP20項(xiàng)目天津,28,重點(diǎn)區(qū)域銷(xiāo)售額TOP10項(xiàng)目惠州,上半年市場(chǎng)總結(jié),房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)逐步好轉(zhuǎn) 市場(chǎng)回暖，量?jī)r(jià)齊升 庫(kù)存高位運(yùn)行，去化速度加快 土地市場(chǎng)供求持續(xù)低位 上半年業(yè)績(jī)公布，各企業(yè)表現(xiàn)不俗,29,2012年

6、下半年展望,信心回暖，支撐市場(chǎng)成交量,30,未來(lái)房?jī)r(jià)逾期指數(shù)明顯提升，降價(jià)壓力持續(xù)緩和,31,各類(lèi)置業(yè)者購(gòu)房信心繼續(xù)提升，東部一二線(xiàn)城市購(gòu)房者信心提升最為明顯,32,趨勢(shì)一：盡管購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)依舊非常不滿(mǎn)，但表示“完全不能接受當(dāng)前房?jī)r(jià)”的購(gòu)房者占比卻在不斷下降。,33,趨勢(shì)二：從購(gòu)房者近一年的價(jià)格預(yù)期走勢(shì)來(lái)看，本季度看漲者人數(shù)首度超過(guò)看跌者人數(shù)，超四成購(gòu)房者看漲房?jī)r(jià),34,趨勢(shì)三：購(gòu)房者感知到的成交活躍度有所提升，四成購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)成交量將會(huì)繼續(xù)上升,35,趨勢(shì)四：預(yù)期未來(lái)半年適合購(gòu)房的置業(yè)者占比小幅提升，是國(guó)八條政策頒布以來(lái)首次達(dá)到三成,36,趨勢(shì)五：表示會(huì)在未來(lái)三至六個(gè)月內(nèi)置業(yè)的購(gòu)房者占

7、比持續(xù)提升,37,下半年行業(yè)調(diào)控以管理預(yù)期為主,38,近幾年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)的周期波動(dòng)短暫且劇烈。今年下半年行業(yè)的表現(xiàn)依然受?chē)?guó)家政策的制約,39,經(jīng)濟(jì)不景氣背景下，“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為首要任務(wù)。雖然中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，但支持剛需置業(yè)的方向不應(yīng)該改變。,40,限購(gòu)限貸下，中央地方博弈加劇，各地樓市微調(diào)政策頻現(xiàn)，少數(shù)觸及限購(gòu)紅線(xiàn)的政策均被叫?；虺蜂N(xiāo)，超八成地方政府微調(diào)政策被默許。,41,6月CPI為2.2%，創(chuàng)29個(gè)月來(lái)新低，貨幣政策空間打開(kāi)，利好房地產(chǎn)。行業(yè)政策應(yīng)以管理房?jī)r(jià)上漲預(yù)期為主，限購(gòu)限貸政策將持續(xù)。,42,4月投資客占比13.3%，6月為15.2%，顯示市場(chǎng)底部已經(jīng)出現(xiàn)。我們謹(jǐn)慎認(rèn)為下半

8、年成交量繼續(xù)放大，價(jià)格微漲,43,下半年市場(chǎng)供求,44,新增供應(yīng)二季度新增回升顯著，多城市下半年將現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)潮” ，推盤(pán)量將劇增1至2倍,據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)： 北京預(yù)計(jì)至少約6萬(wàn)套商品住宅單位要入市，較上半年增長(zhǎng)100%； 廣州預(yù)計(jì)有45000套，約450萬(wàn)平米新房源入市，較上半年增長(zhǎng)95%；,上半年新增供應(yīng)總量為近三年較低，但二季度回升顯著。 2012年，代表城市新增供應(yīng)從3月開(kāi)始低位回升，并在4月達(dá)到今年高點(diǎn)，上半年月均新批量同比下降3%。 二季度，代表城市新增供應(yīng)量回升顯著，環(huán)比一季度增長(zhǎng)1.1 倍，比過(guò)去三年月均水平高10%以上。 6月，代表城市新增供應(yīng)872萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別

9、增長(zhǎng)7%和25%，且與2009年和2010年同期相比增幅均超過(guò)48%。,2009 年至今代表城市月度總新增供應(yīng)量走勢(shì),2季度新增供應(yīng)顯著回升,45,市場(chǎng)成交三季度成交量仍將回升，8月下旬至9月底達(dá)到階段性頂峰，四季度成交下滑可能性較大。價(jià)格走勢(shì)整體趨穩(wěn) ，不同城市會(huì)有所分化。,，價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)盤(pán)整。,由于供應(yīng)放大、 貨幣政策微調(diào)、購(gòu)房意愿上升等促進(jìn)因素，3季度主要城市成交量仍將回升，8月下旬至9月底達(dá)到階段性頂峰，剛需、改善性仍為需求的主力；,由于2、3季度剛需和首次改善性需求的大量消耗，需要時(shí)間重新來(lái)積累，而投資投機(jī)性需求將會(huì)被一直壓制；同時(shí)，對(duì)十八大后政策環(huán)境的不確定性存疑，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在4季度

10、重新進(jìn)入觀(guān)望期，成交量上行的空間將被限制；,價(jià)格方面，在政府的密切監(jiān)督之下，供應(yīng)量逐漸增加、庫(kù)存壓力依然高企，將弱化價(jià)格上漲動(dòng)力，整體價(jià)格水平將基本平穩(wěn)，但各類(lèi)城市表現(xiàn)會(huì)有所分化。在成交繼續(xù)回升的形勢(shì)下，一線(xiàn)和少數(shù)二線(xiàn)城市由于市場(chǎng)容量較大，庫(kù)存有限，價(jià)格可能略有上漲，而大多數(shù)二、三線(xiàn)城市新增供應(yīng)、庫(kù)存消化壓力巨大，價(jià)格變化不大。,三季度成交仍將回升,四季度進(jìn)入觀(guān)望期,一線(xiàn)城市價(jià)格微漲,46,上半年全國(guó)土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)水平繼續(xù)下降，但6月份部分龍頭企業(yè)拿地動(dòng)作明顯加強(qiáng)，但更多集中在一、二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，下半年這些城市土地市場(chǎng)將較為活躍； 多數(shù)二、三線(xiàn)城市由于過(guò)去幾年供應(yīng)相對(duì)充足，去庫(kù)存壓力較大，企業(yè)在這些城市拿地將較為謹(jǐn)慎； 地方政府迫于財(cái)政壓力，有更大意愿加快推地，但企業(yè)總體仍秉承量入為出策略，而且更關(guān)注一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，全國(guó)土地全年成交總量難超去年。,一線(xiàn)城市溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)明顯升溫：全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市中有8個(gè)城市均出現(xiàn)溢價(jià)率高于40%的地塊，其中，北京、廣州、上海三個(gè)一線(xiàn)城市表現(xiàn)較為突出，尤其是北京的高溢價(jià)地塊占總成交地塊幅數(shù)的33%。,土地市場(chǎng)企業(yè)拿地意愿提升，一、二線(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊更受青睞，但全年成交難超去年，部分二、三線(xiàn)城市仍