xx花園銷售推廣案.ppt

1、南澳灣花園銷售推廣案,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,銷售現(xiàn)狀分析概況項(xiàng)目位于南澳畔公路旁, 總戶數(shù)120,其中寧悅閣72套(余52),名悅閣48套(余11);屬6層小戶型公寓,戶型為1戶1廳,面積40-50平米;一樓沿路為商鋪(共20個(gè)),內(nèi)面為車庫(kù);戶戶都有臨海大露臺(tái),客廳與廚房為開放式相通結(jié)構(gòu),面積較大。以上情狀說(shuō)明：1.項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，開車約50分鐘，此決定項(xiàng)目定位不能為普通居家，只能定位于滿足特殊需求；2.小戶型公寓式套房戶型特點(diǎn)及周邊景觀決定項(xiàng)目為度假式暫時(shí)性居所或滿足特殊需求；,銷售現(xiàn)狀分析歷史項(xiàng)目建成已有幾年,目前地面、墻體表面已有

2、稍許裂痕，陳舊感較強(qiáng)；樓道光線較暗，為水泥面裝修；目前交樓裝修是清水房，不利于掩蓋建筑的陳舊感問題。以上現(xiàn)狀說(shuō)明：1.樓體的形象，未取得了良好的狀態(tài)，影響項(xiàng)目的檔次；2.如何削除陳年建筑的滄桑感是目前需解決的重要問題，要杜絕給人一種爛尾盤的形象。,銷售現(xiàn)狀分析環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，濱海臨風(fēng)，撫欄憑望，港灣游艇，滿目濱海風(fēng)情；北面與民房?jī)H一墻相隔，旁邊有部隊(duì)駐營(yíng)與小菜地；周邊除普通海鮮酒樓外沒有其它上檔次娛樂生活配套設(shè)施；以上說(shuō)明：1.濱海風(fēng)景，人氣變化的季節(jié)性較強(qiáng)，夏旺冬淡，故項(xiàng)目推廣應(yīng)把握春夏時(shí)機(jī)；2.最大限度的調(diào)配有利資源，進(jìn)行娛樂健康生活等設(shè)施的配備是當(dāng)務(wù)之急。,銷售現(xiàn)狀分析推廣項(xiàng)目目前

3、現(xiàn)場(chǎng)包裝幾乎空白；媒體推廣亦停止；公關(guān)活動(dòng)沒有；以往推廣中沒有很好利用福田房地產(chǎn)的品牌。 從以往推廣方式中可以注意到：1.目標(biāo)群未明確導(dǎo)致包裝推廣與媒體投放等方面的盲目性與被動(dòng)性；2.由于余房套數(shù)不多，總金額不大，目標(biāo)群具有特殊性，故推廣不宜用常規(guī)方式，推廣方式和銷售渠道的創(chuàng)新是重中之重；3.本項(xiàng)目屬于福田地產(chǎn)品牌之下的一個(gè)小型項(xiàng)目，故應(yīng)借同一品牌其它大項(xiàng)目（如彩福大廈等）之勢(shì)達(dá)成推廣目的。,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,項(xiàng)目定位從以上現(xiàn)狀分析中可以明確項(xiàng)目應(yīng)定位于： 滿足特殊需要的居所 旅游度假酒店式公寓； 養(yǎng)老生活休閑居所； 商務(wù)接待洽談區(qū)；

4、 情侶度蜜生活地。,銷售策略根據(jù)銷售情況以及以上的分析定位，我們將對(duì)各大細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行無(wú)差異化營(yíng)銷與差異化營(yíng)銷相結(jié)合的推廣方式，即現(xiàn)場(chǎng)包裝及常規(guī)媒介推廣上為無(wú)差異化營(yíng)銷手段，而在事件行銷及公關(guān)活動(dòng)將實(shí)行差異化營(yíng)銷，進(jìn)行有的放矢的傳播。,無(wú)差異化營(yíng)銷 現(xiàn)場(chǎng)整改 現(xiàn)場(chǎng)包裝 常規(guī)媒介,差異化營(yíng)銷 事件行銷SP 公關(guān)活動(dòng)PR 創(chuàng)新媒介,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,銷售策略現(xiàn)場(chǎng)整改1、清洗墻體、地面，消除墻體及地面裂痕； 2、清洗露臺(tái)，并給予上漆，色彩為吻合濱海風(fēng)情采用海藍(lán)色； 3、考慮二樓露臺(tái)欄桿安全性，加高至1、2米左右，同時(shí)，欄 桿鏤空過(guò)大，應(yīng)為其接

5、焊花型欄桿； 4、二樓露臺(tái)種植花草，增加公寓生氣； 5、維護(hù)樓道清潔，增加樓道采光設(shè)施及燈光； 6、售樓處設(shè)在一樓中央?yún)^(qū)商鋪，裝修和裝飾具濱海風(fēng)情，播放休閑風(fēng)情背景音樂； 7、一樓南面沿路商鋪門前購(gòu)置花草盆景或安排其它設(shè)施，使項(xiàng)目與公路形成一定形象分隔；,銷售策略現(xiàn)場(chǎng)整改8、一樓北面與民房分隔之圍墻，購(gòu)置綠色藤狀植物盤掛其上； 9、完成5-6套示范單位的裝修，注意風(fēng)格的互補(bǔ)性，千萬(wàn)不要全部風(fēng)格相同，可針對(duì)不同的細(xì)分目標(biāo)群設(shè)計(jì)成不同的風(fēng)格； 10、一樓車間，為預(yù)防車主停車后退時(shí)撞墻體，間內(nèi)設(shè)置倒車警戒線； 11、項(xiàng)目旁邊右面小菜地整改成田園茶亭，亭內(nèi)置一座數(shù)椅等以供休閑逸情；,銷售策略現(xiàn)場(chǎng)包裝1

6、、左側(cè)樓體外立面掛置巨型條幅； 2、項(xiàng)目周邊插放繽紛彩旗； 3、一樓沿路面立一形象噴繪； 4、基本的看樓導(dǎo)示系統(tǒng)； 5、示范單位相關(guān)說(shuō)明及警示系統(tǒng)； 6、示范單位樓道間墻壁每層掛一雅致精美畫相； 7、沿路方向上飄二高空氣球，下掛二豎條幅； 8、頂層立牌，標(biāo)寫項(xiàng)目名稱。,銷售策略常規(guī)媒介1、折頁(yè)、戶型單張等現(xiàn)場(chǎng)售樓資料； 2、直郵DM； 3、報(bào)紙：證券時(shí)報(bào)； 4、旅游類、老年健康類雜志； 5、現(xiàn)場(chǎng)條幅； 6、現(xiàn)場(chǎng)MTV； 7、高爾夫球會(huì)、高檔會(huì)所、夜總會(huì)等派送宣傳品。,銷售策略差異化營(yíng)銷（度假旅游者）一、目標(biāo)客戶資料來(lái)源 1、旅行社大量數(shù)據(jù)； 2、旅游類雜志； 3、旅游類網(wǎng)站； 二、客戶分析 經(jīng)

7、濟(jì)收入較好/喜愛休閑娛樂/屬時(shí)限性居住，需要服務(wù)性配套/關(guān)注安全性,銷售策略差異化營(yíng)銷（度假旅游者）三、針對(duì)性措施 1、與旅行社建立合作關(guān)系，參與或舉行旅游有關(guān)活動(dòng)； 2、引進(jìn)服務(wù)性配套設(shè)施； 3、,銷售策略差異化營(yíng)銷（養(yǎng)老者）1、一樓,銷售策略差異化營(yíng)銷（商務(wù)接洽者）1、一樓,銷售策略差異化營(yíng)銷（情侶度蜜者）1、一樓,經(jīng)營(yíng)模式為配合銷售策略的順利執(zhí)行，在物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式上我們采取如下舉措： 1、以售為主，以租為輔，多種經(jīng)營(yíng)并存的方式； 2、調(diào)動(dòng)有利資源，引進(jìn)和擴(kuò)充軟件；,價(jià)格策略一、價(jià)格定位 二、價(jià)格策略,銷售訴求權(quán)重1、一樓,銷售階段及主題1強(qiáng)銷階段（3.154.15）主題：推廣項(xiàng)目賣點(diǎn)。2續(xù)銷階段（4.165.30）主題：樹立華景地位3尾盤階段（6.17.1）主題：鞏固社會(huì)影響（具體主題見各階段推廣計(jì)劃）,廣告推廣賣點(diǎn)提煉主賣點(diǎn)粵東極品，為成功人士度身定造；輔助賣點(diǎn)1.無(wú)限海景，獨(dú)攬?zhí)煜旅郎?.頂級(jí)材料，打造精品物業(yè)；3.大師手筆，勾畫富人天堂；4.極品會(huì)所，孕育思想空間； 5.私家醫(yī)生，呵護(hù)全家幸福