xx花園銷售推廣案.ppt

1、南澳灣花園銷售推廣案,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,銷售現(xiàn)狀分析概況項目位于南澳畔公路旁, 總戶數(shù)120,其中寧悅閣72套(余52),名悅閣48套(余11);屬6層小戶型公寓,戶型為1戶1廳,面積40-50平米;一樓沿路為商鋪(共20個),內(nèi)面為車庫;戶戶都有臨海大露臺,客廳與廚房為開放式相通結(jié)構(gòu),面積較大。以上情狀說明：1.項目離市區(qū)較遠(yuǎn)，開車約50分鐘，此決定項目定位不能為普通居家，只能定位于滿足特殊需求；2.小戶型公寓式套房戶型特點及周邊景觀決定項目為度假式暫時性居所或滿足特殊需求；,銷售現(xiàn)狀分析歷史項目建成已有幾年,目前地面、墻體表面已有

2、稍許裂痕，陳舊感較強；樓道光線較暗，為水泥面裝修；目前交樓裝修是清水房，不利于掩蓋建筑的陳舊感問題。以上現(xiàn)狀說明：1.樓體的形象，未取得了良好的狀態(tài)，影響項目的檔次；2.如何削除陳年建筑的滄桑感是目前需解決的重要問題，要杜絕給人一種爛尾盤的形象。,銷售現(xiàn)狀分析環(huán)境項目周邊環(huán)境良好，濱海臨風(fēng)，撫欄憑望，港灣游艇，滿目濱海風(fēng)情；北面與民房僅一墻相隔，旁邊有部隊駐營與小菜地；周邊除普通海鮮酒樓外沒有其它上檔次娛樂生活配套設(shè)施；以上說明：1.濱海風(fēng)景，人氣變化的季節(jié)性較強，夏旺冬淡，故項目推廣應(yīng)把握春夏時機(jī)；2.最大限度的調(diào)配有利資源，進(jìn)行娛樂健康生活等設(shè)施的配備是當(dāng)務(wù)之急。,銷售現(xiàn)狀分析推廣項目目前

3、現(xiàn)場包裝幾乎空白；媒體推廣亦停止；公關(guān)活動沒有；以往推廣中沒有很好利用福田房地產(chǎn)的品牌。 從以往推廣方式中可以注意到：1.目標(biāo)群未明確導(dǎo)致包裝推廣與媒體投放等方面的盲目性與被動性；2.由于余房套數(shù)不多，總金額不大，目標(biāo)群具有特殊性，故推廣不宜用常規(guī)方式，推廣方式和銷售渠道的創(chuàng)新是重中之重；3.本項目屬于福田地產(chǎn)品牌之下的一個小型項目，故應(yīng)借同一品牌其它大項目（如彩福大廈等）之勢達(dá)成推廣目的。,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,項目定位從以上現(xiàn)狀分析中可以明確項目應(yīng)定位于： 滿足特殊需要的居所 旅游度假酒店式公寓； 養(yǎng)老生活休閑居所； 商務(wù)接待洽談區(qū)；

4、 情侶度蜜生活地。,銷售策略根據(jù)銷售情況以及以上的分析定位，我們將對各大細(xì)分市場進(jìn)行無差異化營銷與差異化營銷相結(jié)合的推廣方式，即現(xiàn)場包裝及常規(guī)媒介推廣上為無差異化營銷手段，而在事件行銷及公關(guān)活動將實行差異化營銷，進(jìn)行有的放矢的傳播。,無差異化營銷 現(xiàn)場整改 現(xiàn)場包裝 常規(guī)媒介,差異化營銷 事件行銷SP 公關(guān)活動PR 創(chuàng)新媒介,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,銷售策略現(xiàn)場整改1、清洗墻體、地面，消除墻體及地面裂痕； 2、清洗露臺，并給予上漆，色彩為吻合濱海風(fēng)情采用海藍(lán)色； 3、考慮二樓露臺欄桿安全性，加高至1、2米左右，同時，欄 桿鏤空過大，應(yīng)為其接

5、焊花型欄桿； 4、二樓露臺種植花草，增加公寓生氣； 5、維護(hù)樓道清潔，增加樓道采光設(shè)施及燈光； 6、售樓處設(shè)在一樓中央?yún)^(qū)商鋪，裝修和裝飾具濱海風(fēng)情，播放休閑風(fēng)情背景音樂； 7、一樓南面沿路商鋪門前購置花草盆景或安排其它設(shè)施，使項目與公路形成一定形象分隔；,銷售策略現(xiàn)場整改8、一樓北面與民房分隔之圍墻，購置綠色藤狀植物盤掛其上； 9、完成5-6套示范單位的裝修，注意風(fēng)格的互補性，千萬不要全部風(fēng)格相同，可針對不同的細(xì)分目標(biāo)群設(shè)計成不同的風(fēng)格； 10、一樓車間，為預(yù)防車主停車后退時撞墻體，間內(nèi)設(shè)置倒車警戒線； 11、項目旁邊右面小菜地整改成田園茶亭，亭內(nèi)置一座數(shù)椅等以供休閑逸情；,銷售策略現(xiàn)場包裝1

6、、左側(cè)樓體外立面掛置巨型條幅； 2、項目周邊插放繽紛彩旗； 3、一樓沿路面立一形象噴繪； 4、基本的看樓導(dǎo)示系統(tǒng)； 5、示范單位相關(guān)說明及警示系統(tǒng)； 6、示范單位樓道間墻壁每層掛一雅致精美畫相； 7、沿路方向上飄二高空氣球，下掛二豎條幅； 8、頂層立牌，標(biāo)寫項目名稱。,銷售策略常規(guī)媒介1、折頁、戶型單張等現(xiàn)場售樓資料； 2、直郵DM； 3、報紙：證券時報； 4、旅游類、老年健康類雜志； 5、現(xiàn)場條幅； 6、現(xiàn)場MTV； 7、高爾夫球會、高檔會所、夜總會等派送宣傳品。,銷售策略差異化營銷（度假旅游者）一、目標(biāo)客戶資料來源 1、旅行社大量數(shù)據(jù)； 2、旅游類雜志； 3、旅游類網(wǎng)站； 二、客戶分析 經(jīng)

7、濟(jì)收入較好/喜愛休閑娛樂/屬時限性居住，需要服務(wù)性配套/關(guān)注安全性,銷售策略差異化營銷（度假旅游者）三、針對性措施 1、與旅行社建立合作關(guān)系，參與或舉行旅游有關(guān)活動； 2、引進(jìn)服務(wù)性配套設(shè)施； 3、,銷售策略差異化營銷（養(yǎng)老者）1、一樓,銷售策略差異化營銷（商務(wù)接洽者）1、一樓,銷售策略差異化營銷（情侶度蜜者）1、一樓,經(jīng)營模式為配合銷售策略的順利執(zhí)行，在物業(yè)的經(jīng)營模式上我們采取如下舉措： 1、以售為主，以租為輔，多種經(jīng)營并存的方式； 2、調(diào)動有利資源，引進(jìn)和擴(kuò)充軟件；,價格策略一、價格定位 二、價格策略,銷售訴求權(quán)重1、一樓,銷售階段及主題1強銷階段（3.154.15）主題：推廣項目賣點。2續(xù)銷階段（4.165.30）主題：樹立華景地位3尾盤階段（6.17.1）主題：鞏固社會影響（具體主題見各階段推廣計劃）,廣告推廣賣點提煉主賣點粵東極品，為成功人士度身定造；輔助賣點1.無限海景，獨攬?zhí)煜旅郎?.頂級材料，打造精品物業(yè)；3.大師手筆，勾畫富人天堂；4.極品會所，孕育思想空間； 5.私家醫(yī)生，呵護(hù)全家幸福