行業(yè)研究報(bào)告(ZG).ppt

1、房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告,中國.貴陽,2,投資概述,融資主體：貴州弘宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“弘宇地產(chǎn)”） 項(xiàng)目背景：琉森堡項(xiàng)目位于貴陽市南明區(qū)機(jī)場路湯巴關(guān)，弘宇地產(chǎn)于2012年通過競拍獲得此地塊的開發(fā)權(quán)，地塊總價(jià)1.18億元人民幣已全額支付，目前已獲得77236土地的土地證。該項(xiàng)目已投入包括土地款、稅費(fèi)及其他各種費(fèi)用共2.1億元人民幣。 投資金額：計(jì)劃總投資金額2.5億元人民幣，可分期募集。本次專項(xiàng)投資于“弘宇琉森堡”一期別墅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，投資額以實(shí)際募集金額為準(zhǔn)（文中項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測數(shù)據(jù)均按照擬投資額1.5億元測算）。 資金用途：琉森堡項(xiàng)目已投入2.1億元人民幣，本次融資主要用于一期別墅的開發(fā)

2、 投資期限：本次投資的期限為18個(gè)月，可提前或延后6個(gè)月。,琉森堡項(xiàng)目,3,貴陽市區(qū)面積2403平方千米，全市總常住人口為439萬人（2011年末） 貴陽經(jīng)濟(jì)總量位于省會城市尾部 以化工、有色金屬、食品工業(yè)、機(jī)械制造和醫(yī)藥工業(yè)等為支柱產(chǎn)業(yè),貴陽作為貴州省交通的中心城市，是西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐和中心城市之一 距重慶長江口岸300多公里，地理位置優(yōu)勢十分明顯 喀斯特奇特地形，多山，城區(qū)少大面積平地,貴陽市轄6個(gè)區(qū)、1個(gè)市、3個(gè)縣，一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 南明區(qū)和云巖區(qū)共同組成了城區(qū)，市區(qū)面積2403平方千米，城區(qū)人口145.95萬 貴陽市兩城區(qū)的總面積為170平方公里，人口集中在核心地區(qū)的

3、36平方公里土地上，中心區(qū)面積狹小、人口密度過大、空間超負(fù)荷承載,貴陽概述,琉森堡項(xiàng)目,4,貴陽市位于貴州省中北部，市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。 七區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)） 一市（清鎮(zhèn)市） 三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣） 云巖、南明、小河區(qū)、金陽新區(qū)為貴陽市城區(qū)，面積為383.04平方千米，占全市面積4.78%； 花溪、烏當(dāng)、白云區(qū)為貴陽市郊區(qū)，面積為2194.5平方千米，占全市面積27.31%； 清鎮(zhèn)市、修文縣、息烽縣、開陽縣總面積5625.5平方千米，占全市面積68.13%,貴陽概述,主城區(qū),數(shù)據(jù)來源：貴陽市

4、統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),琉森堡項(xiàng)目,5,貴陽市經(jīng)濟(jì)概況,貴陽市從2006至2011年間GDP增長率都保持在13%以上，全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額均保持了平穩(wěn)和較快的增長。 目前貴陽市經(jīng)濟(jì)增長主要是以固定資產(chǎn)投資來拉動，全市固定資產(chǎn)投資占GDP比重較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國35-50%之間的水平。 這說明，貴陽市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中（投資、進(jìn)出口、消費(fèi)），固定資產(chǎn)投資仍然占據(jù)主要比例，城市經(jīng)濟(jì)增長模式為投資拉動型。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局,琉森堡項(xiàng)目,6,貴陽市經(jīng)濟(jì)概況,過去五年內(nèi)，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入年均增長率為8.7%，農(nóng)村居民的年均增長率為12.54%，而同期全國城鎮(zhèn)居民人均可

5、支配收入年均增長9.61%，農(nóng)村居民人均可支配收入年均增長11%,琉森堡項(xiàng)目,7,貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2007-2011年貴陽房地產(chǎn)主要指標(biāo)均出現(xiàn)了較快的增長。 房地產(chǎn)投資在貴陽市GDP中所占的比重在不斷加大，已經(jīng)逐漸成為貴陽市經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對貴陽市GDP的拉動作用越來越明顯。 2007-2011年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長28.17%，高于同期GDP年均14.71%的增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率也逐年增加。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),琉森堡項(xiàng)目,8,貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,2011年，貴陽市商品房銷售額占GDP的比重平均達(dá)到

6、了30.85%，遠(yuǎn)高于全國12.54%的水平，也高于昆明、南寧、長沙三個(gè)周邊省會城市。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場在貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)占據(jù)了非常重要的地位。 從07-11年間，全市商品房銷售額占GDP比重年均達(dá)到26.68%，2009年一度達(dá)到34.19%。這說明，無論從刺激內(nèi)需的角度，還是從擴(kuò)大人口規(guī)模、城市規(guī)模的角度，房地產(chǎn)業(yè)對貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到了帶頭作用。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),琉森堡項(xiàng)目,9,貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長28.16% 商品房竣工面積年均增長6.69% 商品房銷售面積年均增長13.54% 銷售金額年均增長23.5% 另外受到國際金融危

7、機(jī)的影響，過去五年年均房價(jià)增長率為8.78%。與周邊省會城市比較，貴陽房價(jià)絕對數(shù)仍然較低，且漲幅較平穩(wěn)。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),琉森堡項(xiàng)目,10,貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)年平均增長28.17%，其中住宅投資年平均增長29。22%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的達(dá)到60%，在2009年甚至達(dá)到64% 商品房開工面積年平均增長約15.13%，其中住宅年平均增長12.63%,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),琉森堡項(xiàng)目,11,貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去年貴陽市新建商品房合同登記銷售面積年平均增長13.5%；其中住

8、宅面積年平均增長3.23%，住宅市場增長較慢主要是由于國家的宏觀調(diào)控政策 商品房銷售金額年平均增長23.51%，其中住宅金額年平均增長15.56%,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),琉森堡項(xiàng)目,12,貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,從近6年全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢來看，2007-2011年貴陽商品房房價(jià)的上漲，分兩個(gè)階段： 第一階段是2007-2008年，這金融危機(jī)的影響，商品房均價(jià)有輕微的下跌； 第二階段是2009-2011年，由于國家的經(jīng)濟(jì)刺激政策，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，而后期推出的宏觀調(diào)控政策雖然在成交量上造成了影響，但對商品房價(jià)格并未造成太大影響；,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地

9、產(chǎn)交易信息系統(tǒng),琉森堡項(xiàng)目,13,貴陽市2012年上半年房地產(chǎn)市場分析,12年上半年，貴陽房地產(chǎn)市場累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到698.75萬平米，累計(jì)成交量為495.47萬平米，國家的宏觀調(diào)控政策使?jié)撛诳蛻舫霈F(xiàn)觀望狀態(tài)，對房地產(chǎn)市場的成交量造成了一定的影響，開發(fā)商的庫存不斷增加，在6月份供應(yīng)量顯著增長，但市場卻并沒有過多的消化新增供應(yīng)。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市房產(chǎn)信息網(wǎng),琉森堡項(xiàng)目,14,貴陽市2012年上半年房地產(chǎn)市場分析,2012年上班貴陽市房地產(chǎn)成交價(jià)格波動較大，從1月份的4330元/，飆升到三月份最高的5484元/，而在6月份回探到4484元/，月平均增長率0.7%,數(shù)據(jù)來源：貴陽市房產(chǎn)信息網(wǎng),琉森堡項(xiàng)

10、目,15,貴陽市2012年上半年房地產(chǎn)市場分析,南明區(qū)與云巖區(qū)是貴陽市的主城區(qū)，也是傳統(tǒng)的生活區(qū)，而這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的商品房成交量也占到貴陽市全部成交量的74%，但隨著主城區(qū)的土地供應(yīng)量減少，商品房成交量將會逐步萎縮；而最近幾年貴陽市大力發(fā)展的金陽區(qū)成交量欠佳，但隨著各種生活配套設(shè)施以及客運(yùn)設(shè)施的不斷完善，金陽新區(qū)將會有一個(gè)大的發(fā)展。,琉森堡項(xiàng)目,16,貴陽市2012年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,貴陽市近年七大房價(jià)驅(qū)動因素： （1）自然環(huán)境得天獨(dú)厚，區(qū)位交通四通八達(dá)，宜商宜居；（2）省會城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心，在全省具有極高的首位度；（3）城市山地特色，城市擴(kuò)張受限，中心區(qū)寸土寸金，房

11、價(jià)自然上升較快；（4）房屋設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、物管和節(jié)能、新工藝、新材料等強(qiáng)制性要求使商品房綜合品質(zhì)大大提高；（5）征地及拆遷成本加大；（6）大量外來購房對房價(jià)形成強(qiáng)勁支撐；（7）城鎮(zhèn)居民改善性住房的需求量增加。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),琉森堡項(xiàng)目,注：南明區(qū)均價(jià)偏低是由于在2011年開發(fā)了總建筑面積為1600萬平米的“花果園”城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目的均價(jià)為3000-4000元/，去除掉這個(gè)因素的影響，南明區(qū)均價(jià)在6000-7000元/。,17,貴陽市區(qū)域規(guī)劃,數(shù)據(jù)來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),最新通過的貴陽市城市總體規(guī)劃（2009-202

12、0年）提出并明確了全市市住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)及住區(qū)發(fā)展策略，明確了中心城區(qū)居住用地布局結(jié)構(gòu)： 中心城區(qū)以老城區(qū)為中心，實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)” 的空間發(fā)展策略，構(gòu)建“一城三帶多組團(tuán)、山水林城相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、綠帶環(huán)抱” 的城市特色。,琉森堡項(xiàng)目,18,貴陽市區(qū)域規(guī)劃,數(shù)據(jù)來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),高鐵、快鐵、輕軌建設(shè)，將使貴陽市綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)規(guī)?？焖贁U(kuò)充，各種運(yùn)輸方式之間功能結(jié)構(gòu)趨于合理，運(yùn)輸效益大幅提高。 通過市域環(huán)線鐵路與貴陽市輕軌、公交系統(tǒng)形成無縫換乘，使貴陽中心城區(qū)在30分鐘內(nèi)可到達(dá)市域

13、各縣市； 依托國家鐵路干線長昆客專線、貴廣、渝黔、成貴鐵路的建設(shè)，形成主城區(qū)至遵義、畢節(jié)、安順、凱里、都勻等周邊城市的1小時(shí)交通圈，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。,琉森堡項(xiàng)目,19,貴陽市區(qū)域規(guī)劃,數(shù)據(jù)來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽市統(tǒng)計(jì)局、貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),貴陽未來發(fā)展趨勢 區(qū)域發(fā)展均衡化：隨著“三環(huán)十六射線”道路網(wǎng)系統(tǒng)建成，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將趨于均衡化。 競爭格局多元化：近年越來越多的地產(chǎn)巨頭，以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入貴陽，未來必將走向多元化發(fā)展。 “產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”逐步興起：從城市規(guī)劃及城市發(fā)展方向來看，未來旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)將逐步擴(kuò)大。 旅游及外向型地產(chǎn)方向：目前全市銷售額中，外來購房

14、占比雖然較大，但旅游休閑型地產(chǎn)項(xiàng)目仍處于萌芽階段。從未來發(fā)展看，旅游地產(chǎn)是貴陽地產(chǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。,琉森堡項(xiàng)目,20,貴陽市區(qū)域規(guī)劃,2012年1月，中央發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會又快又好發(fā)展的若干意見，這是中央出臺的首個(gè)專門針對貴州省的支持經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的文件。意見明確提出按照“黔中帶動、黔北提升、兩翼跨越、協(xié)調(diào)推進(jìn)”的原則，充分發(fā)揮黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射帶動作用，對于黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)以貴陽-安順為核心，以遵義、畢節(jié)、都勻、凱里等城市為支撐的黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)。推進(jìn)貴陽-安順經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，加快建設(shè)貴安新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展裝備制造、資源深加工、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，龍洞堡區(qū)域作為貴州省交通樞

15、紐，也將在發(fā)展中得到極大益處。 貴陽市對二環(huán)四路城市帶的建設(shè)規(guī)劃包括二環(huán)路和機(jī)場路、甲秀南路、花溪大道、鬼黃路沿線區(qū)域，設(shè)計(jì)云巖、南明、花溪、烏當(dāng)、白云、小河、金陽等7個(gè)城市片區(qū)的15個(gè)功能板塊“株連式”新興城市帶，設(shè)計(jì)上包括交通樞紐、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、度假休閑文化娛樂、高品質(zhì)居住區(qū)等功能和城市現(xiàn)代商業(yè)綜合體、現(xiàn)代交通服務(wù)區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)。,琉森堡項(xiàng)目,21,貴陽市區(qū)域規(guī)劃,建成后的二環(huán)四路城市帶預(yù)計(jì)聚集城鎮(zhèn)人口80萬，規(guī)劃總用地面積105平方公里，城市建設(shè)用地92平方公里，其中新增開發(fā)（改造）建設(shè)用地52平方公里，建成后貴陽核心區(qū)將拓展到近200平方千米，比原有老城區(qū)擴(kuò)大近5倍，區(qū)域內(nèi)人口超過200萬。 除“國二號”文件及二環(huán)四路城市帶的規(guī)劃，白云區(qū)“白金新城”（規(guī)劃總面積6