《資產(chǎn)評估》教案

1、資產(chǎn)評估教案 第一章 總 論教學(xué)目的與要求通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解資產(chǎn)評估的基本理論和基本概念，掌握資產(chǎn)評估理論的基本框架，為學(xué)好該課程打下良好的基礎(chǔ)。通過學(xué)習(xí)，學(xué)生必須深刻領(lǐng)會資產(chǎn)評估的概念、目的、假設(shè)、原則、資產(chǎn)評估與會計及審計的聯(lián)系與區(qū)別，了解資產(chǎn)評估的價值類型及其特點、市場價值和非市場價值的關(guān)系和內(nèi)涵，了解評估在中國的發(fā)展?？己艘c資產(chǎn)的概念及分類；資產(chǎn)評估的概念和特點；資產(chǎn)評估目的；資產(chǎn)評估假設(shè)；資產(chǎn)評估原則；資產(chǎn)評估與會計計價及審計的區(qū)別。考核形式及分值辯析題 3-5分。教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點 一、資產(chǎn)評估定義資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根

2、據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。二、資產(chǎn)評估的種類和特點（一） 資產(chǎn)評估的種類1按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢。2按資產(chǎn)評估與評估準(zhǔn)則的關(guān)系分為完全評估和限制評估。3按資產(chǎn)評估對象及適用原則分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。（二） 資產(chǎn)評估的特點市場性、公正性、專業(yè)性、咨詢性。三、資產(chǎn)評估的功能（一） 評價及評估功能它是指資產(chǎn)評估具有評定估算資產(chǎn)價值的內(nèi)在功效和能力。（二） 管理的功能它是指在以公有制為基礎(chǔ)的社會主義市場經(jīng)濟初級階段中，國家賦予資產(chǎn)評估的特殊功能。（三） 公證的功能它是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)、評估對象

3、和評估報告的使用者的特殊性要求資產(chǎn)評估發(fā)揮公證作用的職能。 第二節(jié) 價值類型和評估目的一、 資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。二、 資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之分。資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評估特定目的則是一般目的的具體化。（一）資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。（三） 資產(chǎn)評估的特定目的1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2企業(yè)兼并 3企業(yè)出售 4企業(yè)聯(lián)營5股分經(jīng)營 6中外合資 7企業(yè)清算 8抵押9擔(dān)保 10企業(yè)租賃 11債務(wù)重組 第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則一、 資產(chǎn)評估假

4、設(shè)（一）交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。（二）公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資擬進入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假說明或限定。（三）持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。（四）清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估的工作原則真實性原則、科學(xué)性原則、公平性原則、可行性原則、簡易性原則。（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟原則預(yù)期收益原則

5、、供求原則、貢獻原則、替代原則、估價日期原則。第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系（一） 資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告需要利用資產(chǎn)評估結(jié)論，資產(chǎn)評估也同樣需要參考會計數(shù)據(jù)資料兩個方面。（二）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，有相當(dāng)部分工作采用了審計的方法；流動資產(chǎn)和負債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計的方法進行；在企業(yè)價值評估中，經(jīng)審計后的企業(yè)財務(wù)報表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價值評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別(一)資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別(二)資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別 第五節(jié) 資產(chǎn)評估

6、在中國的發(fā)展第二章 資產(chǎn)評估的基本方法教學(xué)目的與要求通過本章的學(xué)習(xí),使學(xué)生了解市場法運用的步驟和指標(biāo)的選擇,掌握市場法、收益法、成本法的概念、前提、評估思路以及具體的評估方法,熟悉各種評估方法這間的關(guān)系。為學(xué)好以后各專項評估打下良好的基礎(chǔ)?？己艘c市場法、收益法、成本法的概念、步驟、具體評估方法；收益法中各項參數(shù)的選擇與確定以及主要技術(shù)方法；各種評估方法這間的區(qū)別與聯(lián)系；選擇資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮的因素。考核形式及分值辨析題和計算題 8-10分教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 市場法一、市場法的基本涵義市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。二

7、、市場法的基本前提通過市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件:其一是要有一個活躍的公開市場;其二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其活動。三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)通過市場法進行評估大體上要經(jīng)歷以下程序:(一) 選擇參照物(二) 在評估對象與參照物之間選擇比較因素(三) 指標(biāo)對比、量化差異(四) 在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異(五) 綜合分析確定評估結(jié)果運用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有:1.資產(chǎn)的功能2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量3.市場條件4.交易條件四、市場法中的具體評估方法(一) 直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評

8、估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。(二) 類比調(diào)整法類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法.該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似,該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異,在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。 第二節(jié) 收益法一、收益法的基本涵義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。二、收益法的基本前提應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是:第一,被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;第二,資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;第三,

9、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。三、收益法的基本程序和基本參數(shù)采用收益法進行評估，其基本程序如下：第一，搜集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢以及經(jīng)營風(fēng)險等；第二，分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；第三，確定折現(xiàn)率或本金化率；第四，用折現(xiàn)率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；第五，分析確定評估結(jié)果。運用收益法進行評估涉及到許多經(jīng)濟參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個，它們是收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。三、 收益法中的主要技術(shù)方法第三節(jié) 成本法一、 成本法的基本涵義成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各

10、種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。二、成本法的基本前提采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是：第一，被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；第三，形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。三、成本法中的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得的成本。（二） 資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)的實體性貶值是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。（三） 資產(chǎn)的功能性能貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。（四） 資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶

11、值資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。四、 重置成本的具體評估方法（一）重置成本的估算方法1重置核算法重置核算法是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。2價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本調(diào)整為重置成本的一種方法。3功能價值法功能價值法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益

12、作用的結(jié)果。用被評估資產(chǎn)與參照物之間資產(chǎn)和重置成本和生產(chǎn)能力相比較，估算被估資產(chǎn)和重置成本。（二）實體性貶值的測算方法 1觀測法，也稱成新率法它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。2使用年限法它是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值率，進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。（三）資產(chǎn)的功能性貶值測算方法 估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值。（五） 資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算第四節(jié) 評估方法的選

13、擇一、 評估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別二、資產(chǎn)評估方法的選擇在評估方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：1評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。2評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。3評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟參數(shù)能否搜集的制約。第三章 機器設(shè)備評估教學(xué)目的與要求通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解機器設(shè)備的概念、范圍及類別，了解確定機器設(shè)備評估應(yīng)注意的問題，了解機器設(shè)備評估的基本程序，掌握機器設(shè)備描述與鑒定信息及常用價值類型，掌握機器設(shè)備評

14、估的各種方法，熟悉機器設(shè)備評估中各項參數(shù)的確定?？己艘c機器設(shè)備的概念和分類；機器設(shè)備評估的特點；機器設(shè)備描述與鑒定信息及常用價值類型；成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用；市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用；收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用。考核形式及分值辯析題和計算題 8-10分教學(xué)內(nèi)容 第一節(jié) 概 述一、 資產(chǎn)評估中機器設(shè)備的定義和范圍資產(chǎn)評估中的機器設(shè)備指所有代替人類體力勞動和輔助人類智力勞動的人造物。在企業(yè)資產(chǎn)評估中，通常把納入固定資產(chǎn)管理范圍的機器設(shè)備作為機器評估對象。二、機器設(shè)備的分類1按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類。分為通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運輸設(shè)備、電氣設(shè)備、電子及通信設(shè)備、儀器儀表、計量標(biāo)準(zhǔn)器

15、具及工具、衡器。2按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類。對機器設(shè)備而言有生產(chǎn)經(jīng)營用機器設(shè)備、非生產(chǎn)經(jīng)營用機器設(shè)備、租出機器設(shè)備、未使用機器設(shè)備、不需用機器設(shè)備、融資租入機器設(shè)備。3按機器設(shè)備的組合程度分類。可分為單臺設(shè)備、機組、成套設(shè)備。4按機器設(shè)備的來源分類。通?？煞譃樽灾圃O(shè)備和外購設(shè)備。三、確定機器設(shè)備評估范圍應(yīng)注意的幾個總是問題（一） 機器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物（二） 機器設(shè)備和無形資產(chǎn)（三） 機器設(shè)備和流動資產(chǎn) 四、機器設(shè)備的描述與鑒定信息資產(chǎn)評估人員觀察、調(diào)查和描述設(shè)備時應(yīng)關(guān)注它們的用途、能力、質(zhì)量、狀態(tài)等，以便對其合理利用。五、 機器設(shè)備資產(chǎn)評估常用的價值類型機器設(shè)備評估涉及的價值類型或是本書

16、已經(jīng)提到的基本類型，或是基本類型的衍生類型，后者如保險更新重置成本價值、貶值后保障價值、報廢價值、廢料價值等。六、 機器設(shè)備評估的基本程序（一）接受委托階段（二）評估準(zhǔn)備階段（三）現(xiàn)場工作階段（四） 評定估算階段（五） 撰寫評估報告階段及評估說明，整理評估底稿（六） 評估報告的審核和報出階段 第二節(jié) 成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用在機器設(shè)備評估中成本法是被普遍采用的一種方法，基本原理用公式表示為：機器設(shè)備評估值 = 重置成本 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值一、 重置成本的估算 （一）細分加和法（二）物價指數(shù)法（三）成本規(guī)模指數(shù)法二、機器設(shè)備的貶值（一） 機器設(shè)備評估中貶值的概念設(shè)備貶值額 =

17、 被評估設(shè)備重置成本 被評估設(shè)備評估值（二）實體性貶值及估算實體性貶值 = 設(shè)備重置成本 實體性貶值率實體性貶值的估算方法：1 觀察法2 比率法 （三）功能性貶值及其估算 1機器設(shè)備功能性貶值主要由于技術(shù)進步的結(jié)果導(dǎo)致的設(shè)備貶值。 2功能性貶值的估算3估算功能性貶值時對比參照物的選擇4功能性貶值估算中的幾個問題（四）經(jīng)濟性貶值及其估算1因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算2因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算第三節(jié) 市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用一、運用市場法評估機器設(shè)備的基本步驟 （一）根據(jù)確定的評估目的和適用的價值類型，在同一供需圈內(nèi)，選擇合適的交易市場；（二）明確鑒定被評估對象；（三）選擇參照

18、物（四）調(diào)整參照物價格及估算被評設(shè)備的評估值二、比較的方法（一）直接匹配方法（二）可比因素比較方法（三）成本百分率比較方法第四節(jié) 收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用運用收益法評估資產(chǎn)的價值，其前提是該資產(chǎn)應(yīng)具備獨立的生產(chǎn)能力獲利能力。就單項機器設(shè)備而言，大部分不具有獨立獲利能力。因此，單項設(shè)備評估通常不采用收益法評估。對于自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨作業(yè)的車輛等設(shè)備，特別是租賃設(shè)備則可以采用收益法評估。 第五節(jié) 進口設(shè)備評估中的稅項計免一、了解進口設(shè)備涉稅情況二、評估進口設(shè)備時有關(guān)稅項計免問題的處理（一）按評估基準(zhǔn)日時的減免政策處理（二）符合海關(guān)監(jiān)管政策規(guī)定（三）考慮評估報告的不同用途（

19、四）原不享受稅收優(yōu)惠方的進口設(shè)備轉(zhuǎn)移所有權(quán)給享受進口稅收優(yōu)惠方的情況 第四章 房 地 產(chǎn) 評 估教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解地租與地價理論和地價的特征，了解評估土地使用權(quán)價格的基本思路、適用范圍、計算公式、操作步驟及其應(yīng)用，掌握房地產(chǎn)評估的概念、特征及其價格分類，熟悉土地與土地使用權(quán)的基本概念、基本程序、基準(zhǔn)地價修正法的基本內(nèi)容、在建工程評估的特點、資料搜集和主要方法，掌握房地產(chǎn)價格的影響因素及其評估原則，掌握運用收益法、市場法、成本法、剩余法評估房地產(chǎn)價格的基本思路、適用范圍、計算公式、操作步驟及其應(yīng)用?？己艘c房地產(chǎn)的概念及其特征；土地與土地使用權(quán)的概念；地租與地價理論；房地產(chǎn)

20、評估的原則和程序；房地產(chǎn)價格的種類和影響因素；房地產(chǎn)評估的各種方法；在建工程評估的特點和方法?？己诵问郊胺种缔q析題和計算題 10-15分?？己藘?nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述一、 土地與土地使用權(quán) （一）土地土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。（二）土地的特征1土地的自然特性：位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性。2土地的經(jīng)濟特性：供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級差性。（三）土地使用權(quán)在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。二、地租與地價理論（一）地租理論根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租可區(qū)分

21、為級差地租和絕對地租兩種基本形式。房地產(chǎn)評估中的地租理論基礎(chǔ)，是馬克思的地租理論。（二）地價理論馬克思指出，地價不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，因此地價是地租的資本化。（三）地價的特征1地價是地租的資本化。 2地價是權(quán)益價格。 3土地具有增值性。4地價與用途相關(guān)。 5地價具有個別性。 6地價具有可比性。三、房地產(chǎn)及其特征（一）位置固定性。由于房屋固著在土地上，因此房地產(chǎn)的相對位置是固定不變的。（二）供求區(qū)域性。一個城市房地產(chǎn)的供給過剩并不能解決另一個城市供給不足的問題。（三）長期使用性。由于土地可以永續(xù)利用，建筑物也是耐用品，使用年限可達數(shù)十年甚至長達上百年。（四）大量投資

22、性。房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營管理要經(jīng)過一系列過程：取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)和再開發(fā)、建筑設(shè)計和施工、房地產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)，都要投入大量的資金。（五）保值與增值性。在正常的市場條件下，從長期來看房地產(chǎn)的價值呈上升走勢。同時，對房地產(chǎn)的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致房地產(chǎn)增值。（六）投資風(fēng)險性。房地產(chǎn)使用的長期性和保值性使之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產(chǎn)投資風(fēng)險也比較大。（七）難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，變現(xiàn)性較差。（八）政策限制性。房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。四、房地產(chǎn)評估的原則（一）供需原則。由于房地

23、產(chǎn)具有與一般商品不同的自然和人文特性，因此它不完全遵循一般商品的供求均衡法則，而形成它所特有的供給和需求原則。（二）替代原則。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，由于市場競爭的影響，必然使其價格趨于一致。（三）最有效使用原則評估房地產(chǎn)價格時，應(yīng)結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用權(quán)所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。（四）貢獻原則根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。房地產(chǎn)的純收益是由土地及建筑物等構(gòu)成要素共同作用的結(jié)果。（五）合法原則。合法原則是指房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。五、房

24、地產(chǎn)評估程序（一）明確評估基本事項：明確評估目的、了解評估對象、確定評估時點、簽訂評估合同。（二）制定工作計劃（三）實地勘察與收集資料（四）測算被估房地產(chǎn)價格（五）綜合分析確定評估結(jié)果（七） 撰寫房地產(chǎn)評估報告第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 一、房地產(chǎn)價格的種類 （一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。 （二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格。（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。（五）其他價格類型。二、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）一般因素經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、

25、心理因素。（二）區(qū)域因素商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。（三）個別因素。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路房地產(chǎn)在交易時，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。二、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價格評估大多不適用。三、純收益（一）純收益的含義純收益

26、是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。（二） 客觀總費用總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。四、資本化率資本化率又稱還原利率，它是決定評估價格的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購買實際上是一種投資行為。投資的目的是為了賺取利潤。在收益性房地產(chǎn)交易中，投資者購買房地產(chǎn)支付的價格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來的純收益就是利潤。因此，資本化率的大小，同投資風(fēng)險的

27、大小成正相關(guān)的關(guān)系。（二）求取資本化率的方法1純收益與售價比率法。評估人員搜集市場上近期交易的與被房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反算出它們各自的資本化率。2安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法。首先選擇市場上無風(fēng)險的資本投資的收益作為安全利率，通常銀行中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，估計投資風(fēng)險程度，確定一個調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率上加風(fēng)險調(diào)整值。3各種投資風(fēng)險、收益率排序插入法。評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資收益率的大小排隊。評估人員估計被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險在哪個范圍內(nèi)，并將它插入其中，然后確定資本化率的大小。（三）資本

28、化率的種類1綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。2建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價格。3土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價格。五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格 = 房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益 房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用 =管理費 + 維修費 + 保險費 + 稅金 +空房損失費（二）單獨評估土地的價格1由土地收益評估土地價格。土地價格 = 土地純收益/土地資本化率土地純收益 = 土地總收益 土地總費用土地總費用 = 管理費 + 維修費 + 稅金2由房地產(chǎn)收益評估土地價格（

29、1）土地價格 = 房地產(chǎn)價格 建筑物現(xiàn)值（2）土地價格 = （房地產(chǎn)純收益 建筑物純收益）/土地資本化率（三）單獨評估建筑物的價格1建筑物價格 = 房地產(chǎn)價格 土地價格2建筑物價格 =（房地產(chǎn)純收益 土地純收益）/建筑物資本化率六、應(yīng)用舉例 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評估方法。市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格。一、適用范圍市場法只要有適合的類似房

30、地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用，因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，市場法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。三、計算公式市場法的基本計算公式是：被估房地產(chǎn)價格 = 可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)四、操用步驟（一）交易資料收集運用市場法評估房地產(chǎn)價格，必須有充裕的交易資料，這是市場法運用的基礎(chǔ)和前提條件。（二）可比交易實例確定在進行一宗房地產(chǎn)價格評估時，需要針對被估房地產(chǎn)的特點，從平時搜集的眾多房地產(chǎn)交易實例中選擇符合一定條件的交易實例作為供比較參照的交易實例。（三）因素修正因素修正

31、包括：交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正等。五、應(yīng)用舉例 第五節(jié) 房評估的成本法一、基本思路成本法是依據(jù)開發(fā)或建造被估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，從而決定評估對象價格的方法。二、適用范圍成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行曲估價的情況。三、土地評估的成本法操作步驟 （一）計算土地取得費用土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。（二）計算土地開發(fā)費用一般來說，土地開發(fā)費用涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小

32、區(qū)開發(fā)配套費。（三）計算投資利息投資利息就是資金的時間價值。（四）計算投資利潤投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，用為投資伯回報，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。（五）土地增值收益確定土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟新建房地產(chǎn)項目，如果估價基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無需考慮折舊，則可直接接用開發(fā)成本計算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和管理費用等。五、舊建筑物評估的成本法操作步驟運用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價格時，由于建筑物是在過去某時點建造的，

33、所以，不能采用建筑物原來的建造成本，而應(yīng)以估價時點的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的折舊。六、應(yīng)用舉例 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法一、基本思路剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。二、適用范圍待開發(fā)土地的估價、將生地開發(fā)成熟的土地估價、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。三、計算公式購置土地的價格 = A - （B + C + D + E）A開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本C投資利息D開發(fā)商合理利潤E正常稅費四、操作步驟根據(jù)剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為：調(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定

34、被房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利潤方式，預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算被估房地產(chǎn)價格。五、應(yīng)用舉例 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法一、基準(zhǔn)地價的含義基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路基準(zhǔn)地價測算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買賣、以地換房、征地拆遷、聯(lián)營入股竺資料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣點地價經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價。三、基準(zhǔn)地價的特點與作用（一）基準(zhǔn)地價的特

35、點1基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格；2基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格；3因為基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格；4基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整套城市建成區(qū)；5基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價；6基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。（二）基準(zhǔn)地價的作用1具有政府公告作用；2宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；3是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；4是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；5是進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；6引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的基本思路基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比

36、較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，從而求取被估宗地在估價基準(zhǔn)日價格 的方法。五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍（一）適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價；（二）可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價格評估；（三）該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而是作為一種輔助方法。六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序（一）收集、整理土地定級估價成果資料；（二）確定修正系數(shù)表；（三）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)指標(biāo)條件；（四）制定被估宗地因素 修正系數(shù)；（五）確定被估宗地使用年限修正系數(shù)；（六） 確定期日修正系數(shù)；（七） 確定容積率修正系數(shù)；（八） 評估宗地地價第八節(jié) 路 線

37、 價 法一、路線價估價法的含義和理論依據(jù)（一）路線價估價法的含義路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。（二）路線價估價法的理論依據(jù)路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種，路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價，可看作比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。因此路線價法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。二、路線價估價法的計算公式宗地總價 = 路線價 深度百分率 臨街寬度三、路線價估價法的適用范圍路線價法適宜于同時對大量土地進行估價，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍

38、內(nèi)對大量土地進行估價的場合。四、路線價估價法的程序路線價估價法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價區(qū)段的劃分，標(biāo)準(zhǔn)深度的確定，路線 價的評估，深度百分率表和其他修正率表的制作，土地宗地價格的計算。五、深度百分率表在影響地價的因素當(dāng)中，深度對地價影響較大。地塊愈接近道路，利用價值愈高。六、幾個路線價法則介紹（一）四三二一法則（二）蘇慕斯法則（三）霍夫曼法則（四）哈柏法則七、路線價法的應(yīng)用舉例第九節(jié) 在 建 工 程 評 估一、 在建工程的含義與特點在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目，以及為建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。特點主要體現(xiàn)在：在建工程情況復(fù)雜、在

39、建工程之間可比性較差、在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度、建設(shè)工期長短差別較大、在建工程的價格受后續(xù)工程的影響。二、在建工程評估的資料收集與分析（一）收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細資料。（二）評估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進度和工程形象進度，明確工程竣工、達到交付使用的日期以及評估基準(zhǔn)日工程形象進度是否與總工程進度計劃相符。（三） 了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。（四） 收集有關(guān)法定參數(shù)。三、在建工程評估的主要方法（一）形象進度法形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價格的方法。（二）成本法成本法評估

40、在建工程是按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價格的方法。（三）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法評估在建工程，是在求取被估在建工程的價格時，將被估在建工和預(yù)期開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及利潤，以確定被估在建工程價格的一種評估方法。四、在建工和評估方法的選擇根據(jù)在建工和的上述特點，在建工程評估一般根據(jù)工和形象進度，選擇適用的方法進行評估。 第五章 資 源 資 產(chǎn) 評 估教學(xué)目的與要求通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解森林資源資產(chǎn)、探礦權(quán)、采礦權(quán)的評估，熟悉自然資源的概念和分類，熟悉礦產(chǎn)資

41、源資產(chǎn)價格的影響因素及其評估概念，掌握資源資產(chǎn)的特性和評估特點?？己艘c自然資源的概念和分類；資源資產(chǎn)的特性和評估特點；森林資源資產(chǎn)評估；礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估?？己诵问郊胺种缔q析題與計算題 1-3分教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 資 源 性 資 產(chǎn) 概 述一自然資源及其分類自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。未被發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)了但不知其用途的物質(zhì)不是資源，因而也沒有價值。對自然資源可以進行多種分類。（一）根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。（二）按照資源的性質(zhì)及自然資源與人類的比濟關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。二、資源性資

42、產(chǎn)的特性（一）自然屬性（二）經(jīng)濟屬性（三）法律屬性三、資源性資產(chǎn)評估及其特點資源性資產(chǎn)評估是對資源性資產(chǎn)價值的估算。資源性資產(chǎn)評估具有以下特點：（一）資源性資價格是自然資源的使用權(quán)價格；（二）資源性資產(chǎn)價格一般受資源的區(qū)位影響較大；（三）資源性資產(chǎn)評估遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。 第四節(jié) 森 林 資 源 資 產(chǎn) 評 估一、森林資源資產(chǎn)概述森林資源是一種可以再生的自然資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動物、植物和微生物。（一）林木資產(chǎn)林木資產(chǎn)是指林地內(nèi)所有的林木。（二）林地資產(chǎn)林地資產(chǎn)是森林生長的承載體，林地資產(chǎn)是指依法律確認的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產(chǎn)

43、。（三）森林景觀資產(chǎn)森林景觀資產(chǎn)，包括風(fēng)景林、部分名勝古跡和紀(jì)念林等。二、森林資源資產(chǎn)價格的主要構(gòu)成要素（一）營林生產(chǎn)成本營林生產(chǎn)成本是確定森林價格的基礎(chǔ)。營林生產(chǎn)成本應(yīng)以能夠提供商品材的劣等宜林地的營林生產(chǎn)成本作為依據(jù)。（二）資金的時間價值由于培育森林資源的長期性，森林資源的生產(chǎn)周期長，從栽植到采伐往往需要幾年、十幾年、甚至幾十年的時間。在營林生產(chǎn)過程中，需不斷投入資金，森林資源資產(chǎn)價格的評估應(yīng)充分考慮資金時間價值對林木價值的影響，充分考慮資金占用的利息。（三）利潤森林資源資產(chǎn)的價格中應(yīng)當(dāng)包括營林利潤。（四）稅金森林資源資經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的各種稅費。（五）林木生產(chǎn)中的損失 在漫長的森林培育過

44、程中，森林可能會遭受各種各樣的自然災(zāi)害，由此帶來一定的經(jīng)濟損失。（六）地租森林資源資產(chǎn)的價格中還應(yīng)包括絕對地租和級差地租。（七）地區(qū)差價和樹種差價林木是在一定的自然地理條件下形成的其成本與價格，既受自然條件的制約，又受林木自身生態(tài)特性的影響，導(dǎo)致了林木的地區(qū)差價和樹種差價。三、森林資源資產(chǎn)評估資料收集與資產(chǎn)核查（一）森林資源資評估資料收集（二）森林資源資產(chǎn)核查森林資源資產(chǎn)的實物量是價值量評估的基礎(chǔ)，評估機構(gòu)在森林資源資價值量評定估算前，應(yīng)由林定專業(yè)技術(shù)人員對被評估的森林資源資產(chǎn)進行實地核查。四、森林資源資產(chǎn)評估主要方法（一）市場法該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，評估林木資產(chǎn)

45、價值的方法。（二）剩余法剩余法是用被評估林木采伐后所得的木材市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本及合理利潤后，其剩余部分加林木資源的再生價值作為林木資產(chǎn)評估價值。 （三）收益法收益法是將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產(chǎn)評估價值的主法。（四）成本法該種方法是按現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平，重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分所需要的成本費用，作為被評估林木資產(chǎn)評估價值的方法。五、森林資源資評估方法的適用范圍市場法從理論上講適合種有交易的森林資源資產(chǎn)的評估，采用該方法時，至少應(yīng)選取三個以上參照物進行測算。但有些情況下，如防護林的評估，市場法就

46、并一適用。剩余法特別適合于成熟齡林木資產(chǎn)評估。收益法適合于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)，如經(jīng)濟林資、竹林資產(chǎn)、實驗林資產(chǎn)、母樹林資產(chǎn)等。幼齡林常用成本法評估。第三節(jié) 礦 產(chǎn) 資 源 資 產(chǎn) 評 估 一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估概述我國的礦產(chǎn)資源屬于國家所有，由國務(wù)院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權(quán)，礦產(chǎn)資源物質(zhì)實體及其所有權(quán)屬于國家所有。二、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素影響礦產(chǎn)資源資價值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進步、資本化率和社會平均利潤率等。三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評估方法（一）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法根據(jù)礦山企業(yè)現(xiàn)有的或設(shè)計的礦山設(shè)備、生產(chǎn)條件和方案等

47、，預(yù)測礦山企業(yè)在預(yù)測收益期內(nèi)各年開發(fā)利用礦產(chǎn)資源所取得的預(yù)期收益額，扣除生產(chǎn)經(jīng)營成本和稅費等后折算成現(xiàn)值，即為采礦權(quán)的價值。（二）可比銷售法可比銷售法是利用已知休礦權(quán)轉(zhuǎn)讓中的市場價，經(jīng)過差異因素調(diào)整，來估算待估的采礦權(quán)價格的方法。（三）約當(dāng)投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法約當(dāng)投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法評估探礦權(quán)價值，是通過對新探礦權(quán)人未來開采投入的全部資產(chǎn)的未來預(yù)期收益現(xiàn)值進行估算，按原探礦權(quán)和新探礦權(quán)人投資的比例對預(yù)期收益現(xiàn)值進行分割后，以原探礦權(quán)人分割所得的預(yù)期收益現(xiàn)值來確定探礦權(quán)的評估價值。（四）重置成材本法是在現(xiàn)行技術(shù)條件下，采用新的價格費用標(biāo)準(zhǔn)，獲得的與被評估的探礦權(quán)具有相同勘探效果的探礦權(quán)重置價值 ，扣

48、除技術(shù)性貶值來評估探礦權(quán)凈值的方法。（五）地勘加和法地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超額利潤來確定探礦權(quán)價值，是重置成本法和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法相結(jié)合的一種評估方法。（六）地質(zhì)要素評序法地質(zhì)要素評序法是以基礎(chǔ)購置成本為基數(shù)，通過對地勘成果綜合評價，將定性的地質(zhì)要素轉(zhuǎn)化為定量的價值調(diào)整系數(shù)，對基礎(chǔ)購置成本進行調(diào)整來確定探礦權(quán)價值的方法。（七）聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法是根據(jù)該勘查區(qū)已經(jīng)簽訂的聯(lián)合風(fēng)險經(jīng)營協(xié)議的條款，或類似的勘查區(qū)所簽訂的協(xié)議條款，按照合作公司所承諾的勘查投資及其所獲得的相應(yīng)的股權(quán)，評估探礦權(quán)價值的方法。（八）粗估法粗估法是在低勘查精度階段采用的一種近似方

49、法。第六章 無 形 資 產(chǎn) 評 估教學(xué)目的與要求通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉無形資產(chǎn)的概念、功能特惦及類型，熟悉影響無形資產(chǎn)評估價值的因素，了解無形資產(chǎn)評估的程序，熟悉無形資產(chǎn)評估的前提假設(shè)及對象，掌握無形資產(chǎn)評估的方法及種各類具體無形資產(chǎn)評估，熟悉無形資產(chǎn)評估中各項指標(biāo)的確定。考核要點無形資產(chǎn)的概念、特點、分類及載體；影響無形資產(chǎn)評估價值的因素；無形資產(chǎn)評估的程序；無形資產(chǎn)評估中的收益法、市場法和成本法；專利權(quán)和非專利技術(shù)的評估；商標(biāo)權(quán)的評估；商譽的評估?？己诵问郊胺种缔q析題及計算題 10-15分教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 無 形 資 產(chǎn) 評 估 概 述 一、無形資及其分類 （一）無形資產(chǎn)的定義無形資產(chǎn)是

50、批特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。（二）無形資產(chǎn)的功能特性附著性、共益性、積累性、替代性。 （三）無形資產(chǎn)的分類 1按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的方式，可分為企業(yè)自創(chuàng)的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。 2按有無專門法律保護分類，可分為有專門法律保護的無形資產(chǎn)和無專門法律保護的無形資產(chǎn)。 3按能否獨存在，可分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素（一）無形資產(chǎn)的取得成本無形資產(chǎn)與有形資產(chǎn)一樣，其取得也有成本。只是相對有形資產(chǎn)而言，其成本確定不是十分明晰和易于計量。（二）機會成本機會成本是指該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后失去市場而損失收益

51、的大小。（三）效益因素成本是從對無形資產(chǎn)補償角度考慮的，但無形資產(chǎn)更重要的特征是能創(chuàng)造效益。一項無形資產(chǎn)在環(huán)境、制度允許的條件下，獲利能力越強，其評估價值越高；獲利能力越弱，評估價值越低。（四）使用期限每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。無形資產(chǎn)的使用期限，除了應(yīng)考慮法律保護期限外，更主要的是考慮其具有實際超額收益的期限。（五）技術(shù)成熟程度一般科技成果都有一價目發(fā)展成熟衰退的過程，這是競爭規(guī)律作用的結(jié)果。科技成果的成熟程度如何，直接影響到評估價值的高低。（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓過程中有關(guān)條款的規(guī)定會直接影響其評估價值。（七）國內(nèi)外該

52、種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代性況和速度無形資產(chǎn)的更新?lián)Q代越快，無形損耗越大，其評估價值越低。（八）市場供需狀況市場供需狀況一般反映在兩個方面：一是無形資產(chǎn)的市場需求情況；二是無形資產(chǎn)的適用程度。（九） 行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平無形資產(chǎn)評估價值的高低，還取決于無形資產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的價款支付方式、各種支付方式的提成基數(shù)、提成比例等，在評估無形資產(chǎn)時，應(yīng)綜合考慮。三、無形資產(chǎn)評估的程序（一）明確評估目的（二）鑒定無形資產(chǎn)（三）搜集相關(guān)資料（四）確定評估方法（五）整理并撰寫報告，做出評估結(jié)論四、無形資產(chǎn)評估的前提及對象（一）無形資產(chǎn)評估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動為前提當(dāng)出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資、企業(yè)整體或部分資

53、產(chǎn)收購處置及類似經(jīng)濟活動時，注冊資產(chǎn)評估人員可以接受委托，執(zhí)行無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。（二）無形資產(chǎn)評估是對其獲利能力的評估無形資產(chǎn)的價值從本質(zhì)上來說，是能為特定持有主體帶來經(jīng)濟利益，也即無形資產(chǎn)的獲利能。無形資產(chǎn)只有能給購買者帶來新地增收益，才能根據(jù)帶來的新增收益確定其價值。 第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的收益法一、無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)形式根據(jù)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計價方式不同，收益法在應(yīng)用上可以表示為兩種方式。二、最低收費額的確定（一）重置成本凈值購買方使用無形資產(chǎn)，就應(yīng)由購買方補償成本費用。當(dāng)購買方與轉(zhuǎn)讓方共同使用該項無形資產(chǎn)時，則由雙方按運用規(guī)模、受益范圍等分攤。（二）機會成本由于無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓可能會導(dǎo)致停業(yè)而使由該項無形資產(chǎn)支撐的營長收益減少，也可能會因為自己制造了競爭對手而減少利潤或是增加開發(fā)支出。這些構(gòu)成無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本，應(yīng)由無形資產(chǎn)購買方來補償。三、收益法應(yīng)用中各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的確定（一）無形資產(chǎn)收益額的確定無形資產(chǎn)收益額是由無形資產(chǎn)帶來的超額收益。（二）無形資