上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)報(bào)告.ppt

1、08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè),08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 癥狀及病史 目前身體狀況 病因查找 病情發(fā)展及處方 持續(xù)時(shí)間 主要結(jié)論,癥狀一：樓市疲軟，銷售量驟減,李嘉誠(chéng)間接出售,世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng),摩根斯坦利整體出售,錦麟天地,摩根斯坦利也有意整體出售,華山夏都,轉(zhuǎn)售為租,湯臣一品,降價(jià)萬(wàn)元促銷,整體低價(jià)出售,新虹橋綠景苑（皇家花園）,癥狀二：高端物業(yè)或被低價(jià)拋售，或改變銷售策略,御翠豪庭,97年市場(chǎng)低谷，市場(chǎng)不成熟,05年市場(chǎng)蕭條，外傷所致 政策悶棍直接將行業(yè)打入谷底,三年前：外傷致病，修養(yǎng)近一年,08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn) 08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 癥狀及病史 目

2、前身體狀況 病因查找 病情發(fā)展及處方 持續(xù)時(shí)間 主要結(jié)論,存需比均值12.65 出現(xiàn)大面積促銷 價(jià)格促銷幅度在15%-20%,存需比均值：8.89 價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng) 漲幅在10%-15%,存需比均值：4.41 價(jià)格快速上漲 漲幅在30%以上,剛性需求強(qiáng)烈，供需矛盾仍未根本性解決，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，內(nèi)部“免疫系統(tǒng)”正常,住宅可售余量與成交量之比（存需比）合理區(qū)間在8-12,從數(shù)據(jù)看，上海土地可供開(kāi)發(fā)量連年減少，07年尤為明顯,上年住宅市場(chǎng)可供開(kāi)發(fā)量,+當(dāng)年住宅新增建筑面積,-當(dāng)年住宅竣工面積,上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài),6649萬(wàn)平方米可供開(kāi)發(fā)建筑面積可以維持3年左右市場(chǎng)需求,按平均銷售量核

3、算，可供3.03年開(kāi)發(fā) 按最高銷售量核算，可供1.80年開(kāi)發(fā) 按最低銷售量核算，可供6.29年開(kāi)發(fā),注：為統(tǒng)一計(jì)算口徑，以上所有數(shù)據(jù)采用上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài),根據(jù)新開(kāi)工量約等于三季度后供應(yīng)量的規(guī)律，今年下半年，上海住宅市場(chǎng)約有750萬(wàn)的供應(yīng)量,08.3,08.4,09.1,上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài),市場(chǎng)銷量相對(duì)樂(lè)觀估計(jì)（平均132.56萬(wàn)方/月） 市場(chǎng)銷量相對(duì)悲觀估計(jì)（08年水平92.96萬(wàn)方/月）,根據(jù)750萬(wàn)方的供應(yīng)，至2008年年底，按悲觀估計(jì)，市場(chǎng)累積供求比才可能達(dá)到8以上的水平，中性預(yù)測(cè)為5-6,上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài),輕度流行性感冒,在北京、深圳、

4、廣州等大城市“重度”感冒的情況下，體質(zhì)強(qiáng)健的上海還處于感冒初期,診斷結(jié)論,08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn) 08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 癥狀及病史 目前身體狀況 病因查找 病情發(fā)展及處方 持續(xù)時(shí)間 主要結(jié)論,市場(chǎng)陷入死循環(huán),貨幣緊縮,貸款、融資不暢,銷售不暢,市場(chǎng)信心不足,降價(jià),沒(méi)有錢,眾所周知的原因：開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張,CPI 利率 存款準(zhǔn)備金率,國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化,同時(shí)，政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)不斷潑冷水,08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn) 08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 癥狀及病史 目前身體狀況 病因查找 病情發(fā)展及處方 持續(xù)時(shí)間 主要結(jié)論,資金從哪來(lái)？缺口有多大？,房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)投資額,所有投資資金來(lái)源,國(guó)內(nèi)貸款,利用外資,自有資金,定金及預(yù)付款,房企資金支出僅考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，做保守估計(jì),測(cè)算原理,其他資金,各種來(lái)源占比,各種資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款所占比重最高，其次為定金及預(yù)付款，然后是自有資金,其中，國(guó)內(nèi)貸款又受存款準(zhǔn)備金率及利率的影響,那么，各個(gè)指標(biāo)對(duì)于開(kāi)發(fā)投資額的影響有多大呢？,當(dāng)相關(guān)性系數(shù)大于0.5是即為相關(guān)，大于0.7時(shí)，即為顯著相關(guān),由此，通過(guò)回歸分析，我們可以得到關(guān)系式： Y= -193.884+0.9051x1+2.535x2+0.866x3+0.745x4+0.477x5-4041.654x6-4102.949x7 其中： x1國(guó)內(nèi)貸款 x2利用外

6、資 x3自有資金 x4其他資金 x5定金及預(yù)付款 x6存款準(zhǔn)備金率 x7利率,回歸方程擬合優(yōu)度檢驗(yàn) 由數(shù)據(jù)分析軟件得出：,根據(jù)該方程預(yù)測(cè)房產(chǎn)投資額，是否準(zhǔn)確？,實(shí)際值,回歸模型分析得出數(shù)值,模型擬合度較好，符合實(shí)際情況，可作為預(yù)測(cè)依據(jù)。,x1國(guó)內(nèi)貸款-該指標(biāo)主要受到存款準(zhǔn)備金率及利率的影響，本報(bào)告假設(shè)國(guó)內(nèi)貸款有三種情況： 一，國(guó)內(nèi)貸款按照6%的速度自然增長(zhǎng)； 二，存款準(zhǔn)備金率及利率上調(diào)，國(guó)內(nèi)貸款受影響規(guī)?？s減； 三，存款準(zhǔn)備金率及利率上調(diào)，國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模維持07年水平不變。 X2利用外資-假定不變 5月底央行上海總部印發(fā)上海市信貸投向指引(2008年修訂)(下稱指引)，強(qiáng)調(diào)要限制對(duì)外資 投資房地

7、產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國(guó)家政策發(fā)放貸款; X3自有資金-目前我國(guó)開(kāi)發(fā)商自有資金比例在不斷下降，樂(lè)觀假設(shè)自有資金為投資額的30%（歷史數(shù)據(jù)）； X4其他資金-假定不變 X5定金及預(yù)付款-按照08年上半年水平測(cè)算，假定資金缺口部分都由定金及預(yù)付款來(lái)補(bǔ)足； X6存款準(zhǔn)備金率-根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)； X7利率-7月1日，央行行長(zhǎng)周小川：不排除提高利率對(duì)抗通貨膨脹，在此對(duì)利率分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)；,根據(jù)現(xiàn)實(shí)，做出必要假設(shè),根據(jù)上述關(guān)系式，我們可以對(duì)資金缺口做一輪估算 三種估算思路：,樂(lè)觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國(guó)內(nèi)貸款按照6%的速度自然增長(zhǎng),悲觀估計(jì)：存

8、款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款因成本加大而縮減,較切合實(shí)際估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款與07年水平持平,資金缺口估算思路一：,樂(lè)觀估計(jì)： 存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變， 國(guó)內(nèi)貸款按照6%的速度自然增長(zhǎng),由數(shù)據(jù)計(jì)算得知，00年-07年度，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持每季度19.15%的增長(zhǎng)率,2008年三季度至2009年二季度，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到3019.89億元,按照假設(shè)，上海房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額仍然按照6%的速度自然增長(zhǎng),2008年三季度至2009年二季度，上海房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額為 669.69億元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 3019.89億元,其他資

9、金331.96億元,自有資金492.57億元,國(guó)內(nèi)貸款669.69億元,利用外資 74.05億元,定金及預(yù)付款 1406.9億元,資金差額 43.51億元,1451.9億元,由關(guān)系式：上海住宅銷售量=5644297-225.8住宅銷售價(jià)格-1755988累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前6月份銷售均價(jià)13325元/計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取08年上半年均值1.11.,價(jià)格,銷量,13325,823.64萬(wàn)方,11939.2,1199.13萬(wàn)方,銷售額為1458.32億元 彌補(bǔ)資金缺口,10.4%,資金缺口估算思路二：,悲觀估計(jì)： 存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn) 國(guó)內(nèi)貸款因

10、成本加大而縮減,根據(jù)關(guān)系式： 國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)速度=0.0137-8.056存款準(zhǔn)備金率-13.2198利率 存款準(zhǔn)備金率及利率各上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則貸款成本增加，貸款增速放慢,貸款增速6%,-31.9%,2008年三季度至2009年二季度，國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模為380.29億元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 3019.89億元,其他資金331.96億元,自有資金492.57億元,國(guó)內(nèi)貸款380.29億元,利用外資 74.05億元,定金及與付款 1406.9億元,資金差額 334.71億元,1741.4億元,由關(guān)系式：上海住宅銷售量=5644297-225.8住宅銷售價(jià)格-1755988累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照

11、目前6月份銷售均價(jià)13325元/計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取08年上半年均值1.11.,價(jià)格,銷量,13325,823.64萬(wàn)方,9793.88,1780.4萬(wàn)方,銷售額為1743.9億元 彌補(bǔ)資金缺口,26.5%,資金缺口估算思路三：,較切合實(shí)際估計(jì)： 存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn) 國(guó)內(nèi)貸款與07年水平持平,雖然存款準(zhǔn)備金率及利率各自上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)使得貸款成本增加， 但是因其影響滯后性，貸款短期內(nèi)明顯下降可能性不大 因此，假設(shè)國(guó)內(nèi)貸款保持07年水平不變，為583.66億元。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 3019.89億元,其他資金331.96億元,自有資金492.57億

12、元,國(guó)內(nèi)貸款583.66億元,利用外資 74.05億元,定金及與付款 1406.9億元,資金差額 86.03億元,1492.93億元,由關(guān)系式：上海住宅銷售量=5644297-225.8住宅銷售價(jià)格-1755988累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前6月份銷售均價(jià)13325元/計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取08年上半年均值1.11.,價(jià)格,銷量,13325,823.64萬(wàn)方,11619.4,1285.79萬(wàn)方,銷售額為1494億元 彌補(bǔ)資金缺口,12.8%,數(shù)據(jù)合理性驗(yàn)證,2114.5萬(wàn)方,1199.1萬(wàn)方,1780.4萬(wàn)方,1285.8萬(wàn)方,1249.6萬(wàn)方,1647.98萬(wàn)方,根據(jù)

13、歷年上海住宅銷售量來(lái)看，我們所做的三種假設(shè)的預(yù)測(cè)數(shù)值并沒(méi)有超出歷年銷售量波動(dòng)的合理范圍，應(yīng)該說(shuō)，所得結(jié)論還是比較符合市場(chǎng)實(shí)際情況的。,上海市歷年住宅銷售量與未來(lái)一年銷量預(yù)測(cè),特別說(shuō)明：以上假設(shè)只考率了國(guó)內(nèi)貸款因素，還需注意,上述假設(shè)，我們沒(méi)有考慮地價(jià)款的跨年支出 今年需繳納上年地價(jià)款的35%，初步預(yù)測(cè)在45億元左右，7、8、9月需補(bǔ)交的價(jià)款最集中,同樣，利率和準(zhǔn)備金的變動(dòng)，我們只計(jì)算了貸款的成本增加 在緊縮大背景下，開(kāi)發(fā)商自有資金、利用外資的難度和成本必將增加,在宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下，CPI繼續(xù)高漲，政府提高加息頻率和幅度的可能性增大 歐佩克石油超過(guò)170美元/桶 6月20日 汽油、柴油價(jià)格每噸提高

14、1000元，航空煤油價(jià)格每噸提高1500元； 6月23日 寶鋼進(jìn)口澳大利亞力拓鐵礦石價(jià)格同比大幅上漲，最高漲幅96.5。由此帶來(lái)直接成本12.8億美元，每噸鋼材成本提高20元 7月1日 全國(guó)銷售電價(jià)平均每千瓦時(shí)提高2.5分錢。液化氣、天然氣價(jià)格不作調(diào)整,考慮以上因素，未來(lái)一年，上海房?jī)r(jià)合理降幅為15%-20%,例證一：金地未未來(lái),金地未未來(lái)贈(zèng)送大面積地下室和露臺(tái)，綜合考慮，我們將實(shí)際得房率定為100 根據(jù)市場(chǎng)類比法，金地未未來(lái)低價(jià)可知降價(jià)達(dá)到15-20，取得良好的市場(chǎng)效果，占據(jù)同期浦東商品公寓45%的份額,地址：浦東五洲大道和張揚(yáng)北路 建筑面積：154200 容積率：1.6 綠化率：35 建筑

15、類型：22棟5層、3棟14層、7棟15,從市場(chǎng)例證看，15%-20%的降幅可以達(dá)到預(yù)期效果,金地未未來(lái)降價(jià)引起了市場(chǎng)的熱烈反應(yīng)，2周內(nèi)成交3萬(wàn)，成交業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)樓盤。,例證一：金地未未來(lái),從市場(chǎng)例證看，15%-20%的降幅可以達(dá)到預(yù)期效果,古北板塊的御翠豪庭6月6日推出636套中小戶型房源，均價(jià)在34458元，比3月均價(jià)下降10000元，降價(jià)幅度達(dá)到25，跌至去年年中水平?？紤]本期產(chǎn)品的特殊性，降幅約為15%-20%。 降價(jià)受到熱捧，開(kāi)盤2周成交200套，一改年初成交萎靡的狀況。,例證二：御翠豪庭,從市場(chǎng)例證看，15%-20%的降幅可以達(dá)到預(yù)期效果,08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn) 08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 癥狀及病史 目前身體狀況 病因查找 病情發(fā)展及處方 持續(xù)時(shí)間 主要結(jié)論,從CPI與GDP走勢(shì)關(guān)系看，CPI峰值與GDP峰值有2年的時(shí)間差 預(yù)計(jì)到2009年末，CPI出現(xiàn)回落， GDP增長(zhǎng)率達(dá)到新的峰值,預(yù)計(jì)到2009年末，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入新一輪走勢(shì),約2年,約2年,GDP新的峰值,CPI新峰值,約2年至2009年末,08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn)